臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度訴字第一六八五號
原 告 乙○○被 告 公園大桂冠大廈管理委員會法定代理人 陳文彬訴訟代理人 甲○○右當事人間請求確認大廈住戶規約無效事件，經本院於中華民國九十三年十一月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、原告起訴時被告之法定代理人原為丙○○，訴訟繫屬中被告之法定代理人已變更為甲○○，有會議紀錄、管理委員會名單各一件在卷可稽，被告法定代理人甲○○聲明承受訴訟，於法並無不合。
二、公寓大廈區分所有權人就區分所有權人會議決議制訂之住戶規約效力發生爭執時，究應以區分所有權人會議、全體區分所有權人抑或以管理委員會為被告？以往實務上曾發生爭議，惟本院認為應以管理委員會為被告，當事人即屬適格，理由如下：⑴區分所有權人會議乃臨時性機關並無獨立法人格，亦未設有代表人或管理人，並非民事訴訟法第四十條第三項之非法人團體，應無當事人能力；又倘須以全體區分所有權人為被告，因公寓大廈之區分所有權人動輒數十人，甚或數百人，此於審判實務將生重大困擾，亦無實益。⑵就特定訴訟得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案判決者，謂之當事人適格，或稱為正當當事人；雖非法律關係之主體，如就該為訴訟標的之法律關係有管理權、處分權者，依通說，其當事人即為適格，故當事人適格不應堅持機械性觀點，而應求諸於解決紛爭之實效。依公寓大廈管理條例第三十六條第一項第一款之規定，區分所有權人會議決議事項之執行既屬管理委員會之權限，在會議決議是否有瑕疵發生爭執時，以管理委員會作為訴訟之被告，應未逾越其權限範圍，並可簡化訴訟流程，合乎訴訟經濟原則（台灣高等法院九十二年度法律座談會研討結果參照）。本件原告係以被告管理之公園大桂冠大廈住戶規約無效為由，提起本件確認之訴，揆諸前揭說明，原告以被告管理委員會作為被告，其當事人應屬適格。
乙、實體方面：
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：坐落被告管理之公園大桂冠大廈內之門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○號十二樓之四房屋為原告所有，同大廈內編號２３、２５、４１、４７、
５３、５６、６６、６７、７７、７９等十個車位（下稱系爭十停車位），亦為原告約定專用使用，應受法律保障，被告於民國八十九年二月二十六日召開第一屆區分所有權人大會，訂定公園大桂冠大廈住戶規約時，未依公寓大廈管理條例第三十三條第一項第三款規定，經過原告同意，即於規約第二章參三（十一）訂定：「本大廈停車位不得租予本大樓以外之住戶」之規定（下稱系爭規約），已違反公寓大廈管理條例第四條之強制禁止規定，或違反公序良俗，抑或損及他人權利，應屬無效，為此提起本訴等語。並聲明：確認系爭規約之決議無效。
二、被告則以：原告擁有之系爭十停車位雖包括法定停車位及獎勵增設停車位，但均係共用部分之約定專用使用，系爭規約並無違法之處等語資為抗辯。並聲明：如
主文所示。
貳、兩造不爭執之事實：
一、被告為原告管理之公園大桂冠大廈之區分所有權人，在該大廈內擁有門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○號十二樓之四房屋之所有權及系爭十停車位之約定專用使用權。
二、公園大桂冠大廈於八十九年二月二十六日召開第一屆區分所有權人大會訂定公園大桂冠大廈住戶規約時，於系爭規約訂定：「本大廈停車位不得租予本大樓以外之住戶」之規定。
以上雙方所不爭執之事實，並有原告提出之建物所有權狀、住戶規約（均影本）各一件可證，上述事實，本院採為判決之基礎。
參、得心證之理由：
一、在大規模的公寓大廈建物中，居住有相當多數之區分所有權人，為使住居獲得舒適安寧，在區分所有權人間之利害關係必須以有效的管理方法來加以調整，是以，公寓大廈管理條例第二十三條第一項乃明定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。所謂規約，依公寓大廈管理條例第三條第十二款之規定，則係指：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。而規約既係由區分所有權人所共同訂定，在效力上，依私法自治原則，只要規約內容不抵觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗，或制訂過程有權利濫用、違反誠信原則致對特定區分有權人過於不公等情事時，自應承認其效力。
二、公寓大廈管理條例所規定之專有部分係指：公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；約定專用部分則係指：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，該條例第三條第三、五款分別定有明文，是專有部分與約定專用部分係不同之概念，在公寓大廈管理條例之適用上，亦有所區別。
三、在區分所有制度下，公寓大廈不論是專有部分或共用部分均有管理之必要，是以共用部分係區分所有權人共同管理之標的，並為主要之管理客體，固不待言，即認屬專有部分，若其管理使用違反其他區分所有權人之利益時，自亦得以規約在一定範圍內將專有部分視為管理標的，對於專有部分區分所有權人之利用，為一定之限制（例如：禁止搬入危險物、不潔物、飼養家畜等是）。而公寓大廈管理條例第四條第一項雖規定：區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，惟該法條係就區分所有建物專有部分所為之規定，顯與系爭十停車位係屬公園大桂冠大廈之共用部分僅約定由原告專用使用有別，自不足以資為判斷系爭規約是否無效之法律依據，且前開條例之規定，亦非在排除規約得在一定範圍內將專有部分視為管理標的為一定之限制；另同條例第三十三條第一項第三款關於：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意」之規定，係指區分所有權人會議決議將約定專用部分變更為非約定專用部分時，應得該專用使用權人同意而言，非指未經約定專用使用權人之同意，即不得將之作為管理標的；又系爭規約有關大廈停車位不得租予大樓以外住戶之內容，在現行法制上，別無其他強制或禁止之規定，更與公序良俗無關，原告該部分之主張，尚屬無據。
四、系爭十停車位雖約定由原告專用使用，但各該停車位既屬公園大桂冠大廈之共用部分，自為區分所有權人共同管理之標的，並為規約得規範之客體。而系爭規約有關大廈停車位不得租予大樓以外住戶規定之目的，無非在單純化進出使用公園大桂冠大廈停車位之人，以維護住居之舒適安寧，並避免出入使用之人過於複雜，難以掌控，影響社區安全，自目的性言，應屬合理（該規約有關不得將停車位出租予大樓以外住戶之規定，解釋上係指將停車位單獨出租之情形，不包括連同區分所有建物專有部分一併出租之情形，並可參見規約第二章壹五之規定）；且系爭規約係早於八十九年二月二十六日即已訂定，原告則係遲至九十一年七月十五日始取得前開門牌號碼房屋之所有權及系爭十停車位之約定專用使用權，此有原告提出之建物所有權狀影本一件可稽，足見系爭規約之訂立，並非針對原告故意損害原告之權利所為；另依本院調取由台中縣政府於九十三年九月三十日以府工建字第０九三０二三七三四四號函檢附之公園大桂冠大廈建造執照資料及被告提出之平面圖影本所示，公園大桂冠大廈所設置之停車位共計八十個，其中有五十七個係屬依都市計劃法令及建築技術規則強制設置之法定停車位，另二十三個則係依建築技術規則建築設計施工編第五十九條之二、台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點規定設置之獎勵增設停車位，但均係建築物附設停車空間，並以共用部分之方式設置，而非區分所有權人之專有部分，亦非依營利之目的而設置，則衡諸一般情形下，每一單位之區分所有權人就建築物附設停車空間率多僅擁有一至二停車位，以供自己停車所需，系爭規約要求不得將停車位單獨出租予大樓住戶以外之人，停車位專用使用權人之利用權限，固受部分限制，然相較於社區住戶舒適安寧維護之重要性，尚無過當之處，系爭規約之訂立亦無權利濫用、違反誠信原則應認為無效之情形。至於本件訴訟之所以發生爭議，無非係因原告一人在公園大桂冠大廈同時擁有十個停車位之約定專用使用權，遠超乎其個人使用所需，始對系爭規約之效力產生質疑，然原告僅係門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○號十二樓之四房屋之所有權人（亦即僅係一單位之區分所有權人），竟同時擁有十個停車位，其停車位擁有之方式究非常態，亦不應以原告非常態之情形，據為判斷系爭規約是否有效之標準。
五、綜上述所，系爭規約並非無效。從而原告提起本訴，請求確認系爭規約無效，為無理由，應予駁回。
肆、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十六 日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法 官 劉長宜右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十 日~B法院書記官