臺灣臺中地方法院民事判決 93年度訴字第1919號原 告 丙○○訴訟代理人 丁○○訴訟代理人 方文獻律師被 告 乙○○
參 加 人 合作金庫銀行股份有限公司法定代理人 梁成金訴訟代理人 戊○○
己○○甲○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國94年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中市○區○○○○段四二五之六一地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積九三平方公尺之建物拆除後將土地交還原告。
原告其餘之訴及該部分假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六；餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾萬元供擔保後，得為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。本件原告於民國九十三年八月二十日起訴時原依物上請求權請求被告應將坐落台中市○區○○○○段四二五之六一地號土地上建物即門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○號，加強磚造二層樓房如附圖所示Ａ部份面積七０平方公尺，Ｂ部份面積九三平方公尺之建物拆除，並將拆除後之土地交還原告；嗣於起訴狀繕本送達後，於九十四年四月十九日追加備位聲明為：確認原告與被告就坐落台中市○區○○○○段四二五之六一地號土地上建物即門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○號，加強磚造二層樓房如附圖所示Ａ部份面積七０平方公尺，Ｂ部份面積九三平方公尺之建物，有租賃關係存在。被告應自民國九十三年八月五日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）二萬五千八百八元（先位聲明追加被告應返還不當得利部分，嗣經撤回）。核其追加備位之訴部分與原起訴部分均為被告所有之房屋無權占有原告土地之同一事實，揆諸首揭規定，其追加備位之訴部分應予准許，首予敘明。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠先位聲明部分：坐落台中市○區○○○○段四二五之六一地號，地目建，面積一六三平方公尺之土地（下稱系爭土地）係原告於民國九十三年七月廿二日向訴外人游興義買受，並於九十三年八月五日為土地移轉登記完峻，前手游興義係於鈞院七十二年度執財字第一０四四三五號及一０四四三六號強制執行事件拍得；惟系爭土地上有被告所有台中市○區○○○○段三五建號（門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○號），加強磚造二層樓房如附圖所示Ａ部份面積七０平方公尺，Ｂ部份面積九三平方公尺之建物（下稱系爭房屋）為被告乙○○所有。系爭房屋於七十年十二月十六日建竣之初即無人使用，年久失修牆壁崩塌、樑柱毀損、嚴重漏水、地基傾斜，占用原告土地並無合法權源，顯係無權占用，屢經催告交還土地，均置之不理。為此，依民法第七百六十七條物上請求權，請求被告拆屋還地等語，並聲明：①被告應將坐落台中市○區○○○○段四二五之六一地號土地上（地目建，面積一六三平方公尺）地上建物即台中市○區○○○○段三五建號（門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○號），加強磚造二層樓房如附圖所示Ａ部份面積七０平方公尺，Ｂ部份面積九三平方公尺之建物拆除，並將拆除後之土地交還原告。②原告願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明部分：系爭土地與房屋並非同一人所有，縱可認系爭房屋於蓋建之初係同屬一人所有，而被推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，其法律關係之性質，當屬租賃，為求明確，爰依法訴請確認兩造間有租賃關係存在。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。系爭房屋既應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，被告自應自原告取得系爭土地之日起按月給付原告二萬五千八百零八元。並聲明：①確認原告與被告就坐落台中市○區○○○○段四二五之六一地號土地上（地目建，面積一六三平方公尺）地上建物即坐落台中市○區○○○○段三五建號（門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○號），加強磚造二層樓房如附圖所示Ａ部份面積七０平方公尺，Ｂ部份面積九三平方公尺之建物，有租賃關係存在。②被告應自民國九十三年八月五日起至返還土地之日止，按月給付原告二萬五千八百零八元。③願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、參加人陳述略以：系爭房屋業經參加人聲請強制執行查封並定期拍賣中，原告訴請拆除顯屬無據等語。
四、原告先位聲明主張：坐落台中市○區○○○○段四二五之六一地號，地目建，面積一六三平方公尺之土地係原告於九十三年七月廿二日向訴外人游興義買受，並於九十三年八月五日為土地移轉登記完峻，而游興義係向於本院七十二年度執財字第一０四四三五號及一０四四三六號強制執行中拍定買受系爭土地。系爭土地上有台中市○區○○○○段三五建號（門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○號），加強磚造二層樓房如附圖所示Ｂ部份面積九三平方公尺之建物為被告乙○○所有下稱系爭房屋為被告乙○○所有。系爭房屋於七十年十二月十六日建竣之初即無人使用，年久失修牆壁崩塌、樑柱毀損、嚴重漏水、地基傾斜之事實，業據提出土地及建物登記簿謄本各一件為證，並經本院會同台中市中山地政事務所派員勘測屬實，製有土地複丈成果圖在卷可稽，並調閱拍賣卷查明無訛。被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，應視同自認，堪信原告此部分之主張為真實。
五、按地主提供土地與建商合建房屋，通常係以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，即難謂非無權占有。查原告前手游炎興與訴外人博大建設股份有限公司（下稱博大公司）合建房屋，係由前者提供土地，後者提供資金及技術，以完成房屋之興建，並於興建中，由游炎興出具土地使用權同意書，並由博大公司以變更起造人名義之方式，將起造人由博大公司變更為被告，並於房屋建築完成後由被告據以辨理第一次保存登記，此經本院依職權向台中市政府調閱台中市六十九年建建字第一三八０建築執照查明無訛，有變更起造人申請書、讓渡同意書、土地使用權同意書等相關資料影本附卷可稽，可見被告於取得系爭房屋之所有權後，僅取得訴外人游炎興義應併同出售其坐落基地之「請求權」，並未當然取得使用其坐落基地之合法權利。游炎興與博大公司係預期自房屋興建完成開始銷售時，即可取得房屋或土地之對價或利益，而非任由興建建完成後之房屋仍可「無償使用」其基地。次按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，無移轉其權利於第三人之可言（最高法院八十六年度台上字第三七七六號判決意旨可資參照）。本件系爭房屋所有人即被告縱有與原土地所有人游炎興存在有使用借貸關係，惟原告之前手即訴外人游興義係經由法院之強制執行拍賣程序而取得系爭建物之所有權，但使用借貸既為特定人間之債之關係，無從因使用人片面行為而移轉其使用權利於第三人，揆諸前開最高法院判決意旨觀之，尚不足為被告有利之認定。原告主張游炎興出具之土地使用權同意書，並無使被告於系爭房屋建築完成後，尚得繼續「無償使用」其基地之效力，自屬有據。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第七百六十七條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。本件原告為系爭土地之所有權人，已如前述，被告未能舉證證明有合法使用系爭土地之正當權源，自應認原告訴請被告訴請拆除系爭房屋後返還土地，為有理由，應予准許。又系爭房屋既無權占有原告所有土地應予拆除，該房屋縱經合作金庫銀行查封拍賣中，仍無礙於原告權利之行使，附此敘明。另查，系爭房屋坐落基地為如附圖所示Ｂ部分，面積九十三平方公尺，如附圖所示Ａ部分，面積七十平方公尺為空地，此有複丈成果圖在卷可稽。系爭房屋於七十年十二月十六日建竣之初即無人使用，年久失修牆壁崩塌、樑柱毀損、嚴重漏水、地基傾斜等情，為原告所自陳，則被告對如附所示Ａ部分，面積七十平方公尺，顯未占有，原告訴請拆除Ａ部分，並交還該部分土地，自屬無據，應予駁回。原告先位之訴既有理由，無庸就後位之訴為裁判。
六、原告聲請預供擔保准為假執行，於其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許；其餘之訴既經駁回，其假執執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條，第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 10 日
民事第二庭 法 官 陳春長正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 1 月 10 日
書記官