臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度訴字第二○二二號原 告 己○○訴訟代理人 周進文律師複 代理人 楊盤江律師
李宗炎律師被 告 凡寶科技股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 林松虎律師
蕭智元律師當事人間遷讓房屋事件，本院於95年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖所示Ａ部分建物（面積一四七八平方公尺）、Ｂ部分建物（面積一六四平方公尺）、Ｃ部分建物（面積五一四平方公尺）、D部分工作物（面積四十二平方公尺）、E部分工作物（面積八十六平方公尺）、F部分圍牆拆除，並將土地全部返還予原告。
被告應自民國93年8月22日起，至被告將前項土地交還之日止，按每月給付原告新台幣捌萬參仟參佰參拾參元。
被告應給付原告新台幣肆拾陸萬元及自民國93年10月4日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣伍佰陸拾陸萬捌仟陸佰元供擔保後，得假執行；如被告以新台幣壹仟柒佰萬零伍仟捌佰元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但經被告同意；請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第2項、第262條第1項分別定有明文。本件原告於95年7月13日當庭撤回對另一被告丙○○之起訴，被告丙○○復未就本案為言詞辯論，是此部分之撤回自無須經被告丙○○之同意，原告對丙○○部分既經撤回，本院即無庸就丙○○聲明部分為判決，合先敘明。又原告起訴時訴之聲明為㈠被告凡寶科技股份有限公司（以下簡稱凡寶公司）應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○號土地及其上如附圖所示Ａ部分建物（面積1478平方公尺）、Ｂ部分建物（面積164平方公尺）、Ｃ部分建物（面積514平方公尺），遷讓返還予原告；㈡被告凡寶公司應給付原告500萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即93年10月4日）起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告凡寶公司應給付原告自93年8月22日起，至依訴之聲明第一項土地交還予原告之日止，按月給付原告8萬3333元計算之金額；㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣於95年8月7日將訴之聲明第一項變更為被告凡寶公司應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖Ａ部分建物（面積1478平方公尺）、Ｂ部分建物（面積164平方公尺）、Ｃ部分建物（面積514平方公尺）、Ｄ部分工作物（面積42平方公尺）、Ｅ部分工作物（面積86平方公尺）、Ｆ部分圍牆拆除，並將土地全部返還予原告，此部分之變更，原告請求之基本事實同一，且被告凡寶科技股份有限公司未異議而為本案言詞辯論，揆諸前揭說明，此部分之變更自應准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：原告將坐落台中縣○○鎮○○段○○○號土地（面積4049平方公尺，以下簡稱系爭土地）出租予被告興建廠房（下稱系爭建物），並於民國（下同）88年8月10日，就系爭土地成立租賃契約（下稱系爭租賃契約），租期自88年8月22日起，至93年8月21日止，每月租金新台幣（下同）8萬3333元。依系爭租賃契約第7條4之約定，原告先於91年7月8日，以存證信函通知被告表明期滿不再續租之意思，嗣於93年7月23日及同年8月18日，再度表明不予續租，並請求被告依系爭租賃契約第7條⒐之約定，將系爭建物遷讓予原告並協同辦理過戶登記事宜，惟被告於93年8月21日租期屆滿後，並未依約將系爭土地及建物遷讓予原告，並拒絕協同辦理系爭建物過戶登記，原告自得請求被告回復原狀，拆除如聲明所示之建物及地上物，並請求被告返還租賃之土地；又被告之前述行為已違反系爭租賃契約之約定，應依約給付原告違約金五百萬元，而審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害情形，本件請求500萬元之違約金並無過高；另被告自系爭租賃契約租期屆滿時，仍無權占有系爭土地，致原告受有無法正常使用之損害，被告同時受有不當利益，應自約滿之翌日即93年8月22日起，至返還土地之日止，按月給付原告8萬3333元，為此提起本訴。並聲明：㈠被告應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖所示Ａ部分建物（面積1478平方公尺）、Ｂ部分建物（面積164平方公尺）、Ｃ部分建物（面積514平方公尺）、D部分工作物（面積42平方公尺）、E部分工作物（面積86平方公尺）、F部分圍牆拆除，並將土地全部返還予原告。㈡被告應給付原告500萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即93年10月4日）起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自93年8月22日起，至依訴之聲明第一項土地返還予原告之日止，按月給付原告8萬3333元；且陳明願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：系爭租賃契約已變更為不定期限之租賃契約，本件亦無土地法第103條第2款至第5款之情形，原告不得任意終止系爭租賃契約，請求被告遷讓系爭建物；依系爭租賃契約第7條⒐之約定，可知系爭租賃期限屆滿時，原告固有承受系爭土地上建物之權利，惟此亦需兩造均有承受系爭土地上建物之合意，原告始得承受，則在兩造達成承受系爭建物之合意前，原告不得請求將系爭建物遷讓予伊；若鈞院認被告應自系爭土地搬遷，因被告所營事業設備均為高科技精密儀器設施，數量眾多龐大，且廠房搬遷困難，非一段時間不能履行，請酌定適當之履行期間；民法上違約金有懲罰性質及賠償性質違約金，而本件違約金之約定應認係屬賠償性質之違約金，即令被告有未依期限返還系爭土地予原告致有違約情事，原告亦僅受有相當於租金之損害，且原告既已同時請求相當於租金之損害賠償，不得再將該租金損害列入違約金審酌標準，而被告已將93年8月22日起至95年3月間之租金提存或匯入原告帳戶，可知原告並無受有租金損害，原告主張其每年受有價金利息214萬元之損害，屬所失利益，然其並未證明確有出售計畫及有買受人願意承買，則原告既無受有實際損害，其主張違約金500萬元之約定顯屬過高等語資為抗辯。並聲明：㈠判決駁回原告之訴；㈡如受不利判決被告願供擔保請准宣告免予假執行。
參、本件兩造不爭執之事實：
１、原告與被告凡寶公司就系爭土地成立系爭租賃契約，租期自
88 年8月22日起，至93年8月21日止，每月租金8萬3333元。
２、原告先於91年7月8日以存證信函通知被告凡寶公司表明期滿不再續租之意思，嗣於93年7月23日及同年8月18日，再度表明不續租，並請求被告凡寶公司依系爭租賃契約第7條⒐之約定，將系爭建物遷讓予原告並協同辦理過戶登記事宜。
３、被告凡寶公司迄未將系爭土地、建物遷讓予原告。
４、被告於租約到期後匯給原告之金額，原告收取54萬元。
５、證據：對原告提出之公證書、土地租賃契約書、存證信函形式上不爭執。
肆、得心證之理由：
一、本件原告主張：原告將坐落台中縣○○鎮○○段○○○號土地（面積4049平方公尺，以下簡稱系爭土地）出租予被告興建廠房（下稱系爭建物），並於88年8月10日，就系爭土地成立租賃契約（下稱系爭租賃契約），租期自88年8月22日起，至93年8月21日止，每月租金8萬3333元。依系爭租賃契約第7條4之約定，原告先於91年7月8日，以存證信函通知被告表明期滿不再續租之意思，嗣於93年7月23日及同年8月18日，再度表明不予續租，並請求被告依系爭租賃契約第7條⒐之約定，將系爭建物遷讓予原告並協同辦理過戶登記事宜，惟被告於93年8月21日租期屆滿後，並未依約將系爭土地及建物遷讓予原告，並拒絕協同辦理系爭建物過戶登記，原告自得請求被告回復原狀，拆除如聲明所示之建物及地上物，並請求被告返還租賃之土地；又被告之前述行為已違反系爭租賃契約之約定，應依約給付原告違約金500萬元；另被告自系爭租賃契約租期屆滿時，仍無權占有系爭土地，致原告受有無法正常使用之損害，被告同時受有不當利益，應自約滿之翌日即93年8月22日起，至返還土地之日止，按月給付原告8萬3333元等情，被告則以前詞置辯，是本件所應審究之爭點為：1.兩造之系爭租賃契約係定期於93 年8月21日屆期消滅，或已變成不定期租賃契約？2.被告凡寶公司於93年8月22日以後仍占用系爭土地，是否屬無權占有，原告得否依租賃物返還請求權及所有物之物上請求權，請求被告拆除地上建物回復原狀，並交還土地？且原告得否依侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告給付相當於租金之損害賠償或返還利益？3.原告對被告是否有違約金給付請求權存在？如有違約金之約定是否過高？經查：
（一）依卷附兩造不爭執之土地租賃契約書，第2條明定，兩造就系爭土地之租約期限為88年8月22日起，至93年8月21日；且證人庚○○、丁○○（上述二人為系爭土地租賃之仲介人）、甲○○（即系爭土地租賃契約之草擬人）均到庭結證稱：兩造訂約之初，即約明租期5年等語，核與原告主張及契約書所載內容相符，原告主張系爭租賃契約屬定期契約且已屆至，自屬有據。至於證人即被告之廠長乙○○到庭雖陳稱：「我原先是凡寶科技公司的廠長。系爭土地契約我有參與，洽談租賃契約條件我有在場，原本我們希望找一塊土地租10年，經由仲介認識原告，我們一開始就要表示租10年，原告表示沒有辦法，他說只能先簽五年，他說系爭土地不是他個人，沒有辦法簽10年，契約先簽5年，以後會再繼續租給我們。我們廠房設立下去，短期不可能拆除，我們想要10年以上，當時原告有跟我們表示他本身用不到土地。當時有談到租賃滿3年，原告會再與我們洽談在續租的情形，在我們這邊想法，他們會再繼續租給我們，因為我們已經投資很多。當初原告表示不只租給我們5年。當時有談到租賃期滿廠房處理的問題，有表示由我們拆除或者依期滿時廠房價值來由出租人承受。」等語（詳參本院95年8月4日言詞辯論筆錄），證人乙○○為被告之受僱人，其證詞難免偏頗，且其證稱：原告承諾出租10年，與契約所載不符，更與仲介人、草擬契約之前述證人庚○○、丁○○、甲○○等人證述情節不符，自難僅憑證人乙○○片面迴護被告之證詞，即為被告有利之認定。又被告雖抗辯：其與原告所訂之租約，於到期後業已變更為不定期限租賃契約，然為原告所否認，且查：
１、依上開契約第7條第4款，租期到期如甲方（即原告）不願繼續出租予乙方（即被告）時，應於2年前以書面通知乙方。本件原告於租期屆滿前之91年7月8日，以存證信函通知被告表明期滿不再續租之意思，嗣於93年7月23日及同年8 月18日，再度表明不予續租等情，為被告所不爭執，並有原告提出之存證信函三份，在卷可參，原告既已依約通知被告到期不再續約，事後亦再三表明此意，原告自始無到期再出租系爭土地予被告之意甚明，是縱被告所辯：其於租期到期後有繼續匯款予原告之行為，惟原告業已表明不再續租之意思，亦不因被告於租約到期後，個人片面之匯款行為而有所改變，被告單方之匯款，並非租金之給付，自屬無疑。
２、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。系爭租賃契約，本屬定期契約，於期限屆至時，契約即屬消滅，今原告再三向被告表明屆期不再續租，且請被告返還租賃之土地，於到期後亦隨即起訴主張權利，原告就被告到期繼續使用系爭租賃土地，已有明示之反對意思表示，自無上開民法第451條之適用，被告辯稱：原告於系爭租約屆至後，對其繼續使用系爭租賃土地未為反對之意思表示，系爭租賃契約業已默示更新為不定期限繼續契約，自無可採。
（二）又兩造之系爭租賃契約業於93年8月21日屆至消滅，已如前述，是被告就系爭原告出租之坐落台中縣○○鎮○○段○○○號土地即無占有之權源，原告主張自93年8月22日起，即無權占有原告之上開土地，應屬可採。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。且所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條亦定有明文。本件系爭租賃契約業已消滅，被告應返還租賃物予原告，惟因被告在系爭土地上設置如附圖所示Ａ部分建物（面積1478平方公尺）、Ｂ部分建物（面積164平方公尺）、Ｃ部分建物（面積514平方公尺）、D部分工作物（面積42平方公尺）、E部分工作物（面積86平方公尺）、F部分圍牆等地上物，原告依據上開規定，主張排除侵害，請求被告拆除前述地上物、圍牆，回復土地原狀，並將回復後之土地交還原告，於法有據；又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例）。本件被告於租賃契約期滿後，無任何權源占用系爭土地，則其無權占有原告所有之土地，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益該房屋之損害，自可認定。而參諸本件被告向原告租賃系爭土地之租金本為每月8萬3333元，本院認原告主張系爭租賃契約終止後，被告仍無權占有系爭租賃物使用，受相當於每月租金數額8萬3333元之不當得利，應屬可採，是原告請求被告均自93年8月22日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金8萬3333元之不當得利，於法亦屬有據。
（三）另依卷附系爭租賃契約第6條約定，雙方如有任何一方違反本契約規定之條款時，均得請求另一方給付違約金500萬元。此約定為規範雙方違反債務義務時，應為給付之懲罰性違約金。今被告違反交還土地之主要義務，原告自得請求被告給付違約金，然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限。本件被告抗辯：系爭土地價值經鑑價約為1959萬7160元，如以約定500萬元作為違約金之數額，顯屬過高等語。按系爭土地經送鑑定，其價值約為1959萬7160元，有鑑定報告一份，在卷可參，審諸系爭土地之價值，及原告原係以每月8萬3333元之對價出租予被告使用，而原告土地遭被告無權占用，喪失使用利益所受之損害，原告亦已依法請求被告返還其所取之利益，以茲賠償，是本院斟酌上情，認系爭違約金金額之約定尚屬偏高，自應以100萬元（約兩造約定之一年期限租金）為適當，超過100萬元部分，原告之請求，於法即屬無據。再者，原告自承有自被告處取得54萬元之賠償，並表示此54萬元為違約金之清償，於扣除上開數額後，原告得請求被告給付之違約金金額為46萬元，是原告請求被告給付46萬元違約金，於法有據，惟逾此範圍，即無理由。
二、綜上所述，原告依系爭租賃契約之租賃物返還請求權及所有物之物上請求權之法律關係，訴請被告應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖所示Ａ部分建物（面積1478平方公尺）、Ｂ部分建物（面積164平方公尺）、Ｃ部分建物（面積514平方公尺）、D部分工作物（面積42平方公尺）、E部分工作物（面積86平方公尺）、F部分圍牆拆除，並將土地全部返還予原告；及依不當得利返還請求權之法律關係請求被告應自93年8月22日起，至被告將如主文第一項所示之土地返還予原告之日止，按月給付原告8萬3333元；並依違約金給付請求權之法律關係，訴請被告應給付原告46萬元及自93年10月4日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均屬正當，應予准許，惟原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
伍、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額均准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事實已臻明，兩造其餘攻擊、防御方法及主張，經審酌後，均與結論無涉，爰不一一贅述，併此敘明。
丙、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 涂秀玲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 8 月 31 日
書記官