臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度訴字第二一六三號
原 告 己○○訴訟代理人 劉榮滄律師被 告 乙○○○法定代理人 甲○○○
丁○○訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師被 告 庚○○被 告 辛○○被 告 壬○○被 告 寅○○被 告 丑○○被 告 癸○○被 告 子○○被 告 辰○○被 告 卯○○被 告 台灣三和包裝器材股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 邱華南律師右當事人間請求分割共有物事件，本院於民國九十四年三月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○號，地目雜，面積壹仟貳佰捌拾伍點陸壹平方公尺土地准予變賣，所得價金按附表所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落台中市○○區○○段○○○號（下稱系爭土地）、面積一二
八六．六一平方公尺為兩造共有，原、被告之應有部分各如附表所示，系爭土地由於共有人間無法達成協議分割，復未訂立不分割契約，又無不能分割之情事，惟分割方法不能協議決定，自得訴請判決分割；又土地法第三十一條規定：直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。前項規定，應經中央地政機關之核准。又臺中市政府頒行「變更台中市都市計劃（新市政中心專用區）（第二次通盤檢討）案」計劃書，關於檢討後「土地使用分區管制要點」第六點規定：本計畫區內建築物之建蔽率、容積率、建築物高度比及建築基地規模應依圖六土地使用強度分區示意圖所示辦理且不得超過表八規定。其中表八載明：第一種新市政專用區之最小建築規模為一千平方公尺以上。系爭土地正位於前開計劃書中之第一種新市政專用區，故其最小建築基地規模為一千平方公尺以上，倘依原物分割，各共有人均無法達到最小使用面積，唯有以變價方式將價金分配於各共有人為公平、合理、適當等情。並聲明：求為判決將兩造共有系爭土地予以變價，所得價金，按兩造應有部分比例分配之。
二、被告則以：㈠系爭土地乃劉姓先祖所遺留下來之土地，民國（下同）九十一年十一月間全體共有人協議：⑴不單獨出售系爭土地，⑵永遠不分割系爭土地，⑶系爭土地交由共有人庚○○管理、使用、收益，⑷辛○○、壬○○、寅○○、丑○○、癸○○、子○○、戊○○等七人之所有權狀交由共有人庚○○統一保管，故系爭土地共有人間既有不分割之協議，原告起訴分割，自有未合。㈡被告間既有不分割協議存在，仍願保持共有關係，且依據應有部分之比例，被告全體所擁有系爭土地之面積已達一二四一．○六平方公尺，並無構成不能建築之情形，原告主張不能依原物分割，顯不可採。其次，系爭土地既係協議交由共有人庚○○單獨管理使用收益，鈞院自得將系爭土地全數判予被告等所有，就不使用系爭土地之原告以補償金方式補償之。㈢本件原告之前手即原共有人戊○○之所有權狀既係委由另一共有人庚○○集中保管，戊○○與原告間就系爭土地買賣當時，應無法出示權狀，倘原告詢問應可知權狀集中保管之情事及協議不分割之內容，則原告已非善意第三人，自應受原協議內容所拘束。並聲明：求為駁回原告之訴。
三、本件兩造不爭執之事項：㈠兩造均係系爭土地之共有人。
㈡系爭土地係位在台中市「變更台中都市計畫（新市政中心專用區）（第二次通盤
檢討）（土地使用分區管制要點，第六點及第八點部分）案」計劃書中之第一種新市政專用區，依第六點規定其最小建築基地規模為壹仟平方公尺以上。
㈢兩造同意就系爭建物上的地上物收費亭及籬笆均同意拆除。
四、本件系爭土地依上開土地使用分區管制要點規定，最小建築基地規模為一千平方公尺。另兩造皆同意就系爭土地上現僅存之地上物（即附圖所示收費亭及籬笆）予以拆除後分割。而本件兩造所爭執者為，被告抗辯原告取得系爭土地應有部分前，已知系爭土地之共有人間曾約定永遠不分割系爭土地，原告自應受此約定之拘束；且被告全體同意仍保持共有，縱依上開管制要點規定，被告等應有部分之面積仍超過一千平方公尺，故應仍可為原物分割云云。是以，本件應審究者為：⑴系爭土地有無不分割之約定，且原告應否受該約定之拘束。⑵本件分割方法是否僅能變價或仍可原物分割。
五、法院之判斷：㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不
分割之期限者，不在此限。前項契約所定不分割之期限，不得逾五年，逾五年者，縮短為五年，民法第八百二十三條定有明文。又應有部分受讓人若不知有該項特約或無其他可得而知之情形時，即不受該特約之拘束，司法院釋字第三四九號解釋意旨可資參考。本件被告雖抗辯：系爭土地逾九十一年十一月間經全體共有人同意永遠不分割，且原告受讓系爭土地應有部分之際已明知該不分割之約定云云。惟查，此為原告所否認，且證人即原告所購系爭土地應有部分之原所有人戊○○亦到庭證稱：系爭土地登記伊名義，伊當初並不知情，於伊夫劉昆宗過世並接獲繳納地價稅通知始知伊有系爭土地所有權，惟因當時缺錢，遂委由仲介出售系爭土地之應有部分，且出售前曾電話通知共有人辛○○表明欲出售系爭土地應有部分，再者，伊並未與其他共有人簽訂協議或約定就系爭土地不單獨出售或不予分割等語（見本院九十四年三月二十二日言詞辯論筆錄）；其次，被告復未就系爭土地共有人間曾協議或約定不單獨出售及不分割之事實，舉證證明之，且證人戊○○亦到庭證述不曾有協議或約定，是被告抗辯系爭土地曾有約定不分割云云，自難採信；又縱或曾有約定不分割，其期限亦不得逾五年，被告主張永遠不分割等情，顯與上開規定不符，況證人戊○○既到庭結證稱不曾有協議或約定不分割系爭土地等語，揆諸前開釋字第三四九號解釋意旨，自難以遽為推論原告已明知系爭土地有不分割或分管協議，而令原告受其拘束，是被告抗辯原告應受系爭土地不分割協議之拘束云云，殊難採信。足徵原告主張系爭土地為兩造所共有，且並無不能分割，惟共有人間無法達成協議分割之事實，應堪信為真實。
㈡按共有物之分割，分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，
命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第八百二十四條第二項定有明文；次按法院就共有物所定之分割方法，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束，亦有最高法院二十九年上字第一七九二號判例可資參照。而請求分割共有物之訴，法院應依民法第八百二十四條第二、三項之規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配。㈢次按系爭土地屬台中市新市政中心第一種專用區，依台中市變更台中市都市計劃
土地使用分區管制要點第六點表八土地使用強度分配表規定，最小建築基地規模為一千平方公尺以上，且該項計劃書依據為都市計劃法第二十三條規定，有台中市政府九十四年二月二十二日府都建字第0940030305號函附公告及計劃書等件在卷可稽；又直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。前項規定，應經中央地政機關之核准，土地法第三十一條亦有明文。依此，上開土地使用分區管制要點，係台中市政府依都市計劃法之授權所訂，而依該要點第一種新市政專用區之最小建築規模為一千平方公尺以上，復依都市計劃法第二條規定，都市計劃依本法規定；本法未規定者，適用其他法律規定，再參照土地法第三十一條規定，市縣地政機關於其管轄區域內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割之規定，揆之立法旨意，應在免於因再分割後，造成畸零地，有違土地之規劃及利用。系爭土地既係主管機關之台中市政府於其管轄區域內之土地，依其性質及使用之種類，已為最小面積單位之規定，雖未明文禁止再分割，然參照土地法第三十一條規定之立法意旨，系爭土地既已為最小面積單位之規定，則該最小面積單位規定內，自應禁止再分割；否則如准予再分割，則分割後之土地均在最小面積單位之下，將造成分割後均成為畸零地，無法建築使用，而有違系爭土地所屬專用區計劃之目的。準此，系爭土地既有最小建築面積一千平方公尺之規定，且解釋上亦不得再行分割，而系爭土地面積為一二八五．六一平方公尺，僅逾最小建築面積二八五．六一平方公尺，且各共有人之應有部分均不足一千平方公尺，如依被告所主張將原告應有部分分割出來與系爭土地相鄰之同段八十五地號或八十九地號合併使用，系爭土地其餘部分由被告按應有部分保持共有云云，雖被告保持共有之系爭土地部分有超過一千平方公尺，但原告按應有部分所分得之土地僅四四．五五平方公尺，成為畸零地，顯與上開土地法規定禁止再行分割登記，以免造成畸零地之立法意旨有違；再者，依據卷附台中市○○區○○段○○○○號及同段八十九地號土地登記簿謄本記載，原告並非該二筆土地之共有人，無從自系爭土地分割出來再與相鄰土地合併登記。是以，原告主張系爭土地因有上開最小建築面積規模之限制，依上開管制要點及土地法第三十一條規定，本件唯有變賣以價金分配應屬可採。被告主張原物分割方法要非可取。職是，本院斟酌兩造所主張之分割方法，亦以變價方式，使系爭土地得以整筆利用，較合於系爭土地所屬之第一種新市政專用區之目的，爰依民法第八百二十四條第二項第二款規定，定分割方法如主文第一項所示。
六、末按共有物分割事件訴訟，乃係固有必要共同訴訟，原、被告間本可互換地位，則原告提起本訴雖依法有據，惟被告應訴乃係因訴訟性質上所不得不然，如由被告負擔全部訴訟費用，於法顯失公平，本院認應參酌兩造就系爭土地之應有部分比例予以分擔，始為公允，爰依職權判決如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十條之一。中 華 民 國 九十四 年 四 月 六 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官 夏一峯右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 九十四 年 四 月 六 日~B法院書記官附 表：
共有人 應有部分
一、乙000 00000分之一五四三
二、庚00 000000分之四五七四三
三、辛00 000000分之九一四八八
四、壬00 000000分之四五七四三
五、寅00 0000000分之四五七四三
六、丑00 0000000分之四五七四三
七、癸00 0000000分之四五七四三
八、子00 0000000分之四五七四三
九、辰00 000000分之九○七九五
十、卯00 000000分之九○七九五
十一、台灣三和包裝器材股份有限公司 一○○○○分之一二七三
十二、己00 000000分之二○七九三