臺灣臺中地方法院民事判決 93年度訴字第242號原 告 卯○○訴訟代理人 陳宏盈 律師複代理人 許博堯 律師被 告 午○○
丁○○辰○○前列一 人訴訟代理人 壬○○被 告 丑○○
癸○○辛○○寅○○子○○前列六人共同訴訟代理人 林洸鍇律師被 告 戊○○
丙○○己○○巳○○未○○庚○○甲○○○前列七人共同訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國94年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應協同原告辦理兩造共有坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段二七一─一、二七一─三地號土地之面積更正，二七一─一地號土地應更正為一五一九平方公尺；二七一─三地號土地應更正為九八七三平方公尺。
兩造共有坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段二七一地號、田、面積一二五０平方公尺；同段二七一─一地號、田、面積一五一九平方公尺（登記面積為一五六八平方公尺）；同段二七一─三地號、田、面積九八七三平方公尺（登記面積為一０一０五平方公尺）土地，准予合併分割，其分割方法如附圖台中縣雅潭地政事務所民國九十四年七月二日複丈成果圖所示實算面積即標示０１部分面積四一八二平方公尺（其中二七一地號面積一二七八平方公尺，二七一─三地號面積二九０四平方公尺），分歸被告游挀權、游挀益、辛○○共同取得，並按應有部分各三分之一保持共有；０２部分面積一三九四平方公尺，分歸被告午○○取得；０３部分面積一０四四平方公尺面積，分歸被告游挀潭取得；０４部分面積三四六平方公尺及０９部分面積二五二平方公尺，分歸被告辰○○取得；０５部分面積一三九四平方公尺，分歸被告甲○○○取得；０６部分面積一三九四平方公尺，分歸原告卯○○及被告戊○○、己○○、巳○○、未○○、庚○○、丙○○七人共同取得，並按應有部分各七分之一保持共有；０７部分面積一０四四平方公尺（其中二七一─三地號部分面積二七五平方公尺、二七一─一地號部分面積七九三平方公尺），分歸被告癸○○取得；０８部分面積三四六平方公尺分歸被告丁○○取得；１０部分面積一二七四平方公尺（其中二七一─三地號面積一一四五平方公尺；二七一─一地號面積一五七平方公尺）由兩造分別按附表一所示應有部分比例保持共有。
被告辰○○應補償原告及被告游挀權等共有人新台幣壹佰零伍萬玖仟伍佰零貳點伍元，應補償各共有人之金額詳如附表二所示。
訴訟費用由兩造依附表三所示比例負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、原告起訴原請求分割兩造共有坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段二七一、二七一─一、二七一─三地號土地，嗣因台中縣雅潭地政事務所測量結果，前開二七一─一、二七一─三地號土地因登記面積超出法定公差，依規定應辦理面積更正後始能分割，乃追加請求被告應協同辦理前開二筆土地面積更正登記後為分割，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第六款規定，核無不合，應予准許，首予敘明。
二、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租．佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」耕地三七五減租條例第二十六條固定有明文；惟該條所定應經調解、調處，始能起訴之程序，乃關於耕地租佃發生爭議而起訴之事件。本件原告係依共有關係訴請分割共有物，並非因耕地租佃發生爭議而訴請處理，自無上開起訴前應經調解、調處之適用。被告抗辯本件起訴未經調解、調處，起訴程序不合法等語，顯有誤會，併予敘明。
三、被告午○○、丁○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張略以：兩造共有坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段二七一地號、田、面積一二七八平方公尺；二七一─一地號、田、面積一五一九平方公尺（登記面積為一五六八平方公尺）、二七一─三地號、田、面積九八七三平方公尺（登記面積為一０一０五平方公尺）等三筆土地（下稱系爭土地），為農業發展條例八十九年一月二十六日公布前即屬共有之耕地，雖經台中縣雅潭地政事務所測量時發現系爭土地均有面積減少之情形，且減少面積超過法定公差，但並無不分割之特約，亦無不能分割之原因，因無法達成分割協議，為此求為判決被告應協同原告辦理面積更正登記，並將系爭土地按使用現狀為合併分割之判決。
二、被告抗辯部分：
（一）被告丑○○、辰○○、丁○○、癸○○、寅○○、子○○、辛○○抗辯略以：
１本件系爭土地有耕地三七五租約存在，原告未依耕地三七
五減租條例第二十六條之規定請求調解、調處，逕予起訴請求分割共有物，起訴不合法，應予駁回。
２依耕地三七五減租條例第十五條規定，耕地出賣時，僅承
租人有優先承買權；另依司法院函釋，耕地租約如果確屬存在，縱未經登記，承租人亦非不得對於拍定人主張優先承買權，是本件共有物確有耕地三七五租約存在，不因曾有買賣行為而受影響。
３租佃委員會就耕地租佃爭議具有『準司法機關』之性質。
本件耕地有無租佃關係存在既生爭議，則縱為分割，該爭議仍然存在，為免法律關係更趨複雜，不得請求分割。４苟出租人無終止租約之意思，且分割不影響租佃關係存在，被告等同意合併分割。
５系爭第二七一之一地號面積減少四九平方公尺，第二七一
之三地號減少二三二平方公尺，合計高達二八一平方公尺，顯逾越公差甚大，被告不同意蒙受此等損失。且依台中縣雅潭地政事務所於九十四年八月二日雅地測字第０九四０二０六七二八號函，說明二載明︰「經檢算地籍圖與土地登記簿所載面積（減少）不符，依規定需先辦理面稱更正後，始得辦理共有物分割登記。」。又依台中縣政府改進土地複丈作業實施要點規定，本件複丈後經檢算地籍圖與土地登記簿所載面積不符確逾公差，尚需再會同原鑑界人員，再訂期通知原鑑界人及申請人與利害關係人至實地重新測界址，並廢除原訂界椿，且於複丈圖上簽名蓋章後將再鑑界結果送交原地政事務所存檔。唯申請人對於再鑑界結果仍有異議者，應依地籍測量實施規則第二百三十八條第三項規定向司法機關訴請處理，地政事務所不得再受理其第三次鑑界之申請。是本件複丈後面積不符確逾公差甚大，被告不同意更改，則本件非經依台中縣政府改進土地複丈作業實施要點重新測量，並進而依地籍測量實施規則第二百三十八條第三項規定向司法機關訴請處理，是本件秏時費事，非經長期處理、更改後，依規定尚難分割，是原告之訴核無理由，應予駁回。
６辛○○、游挀權、游挀益三人願保持共有，道路願維持六公尺寬度。
７二七一─一地號土地分割出來的畸零地辰○○願以土地公告現值加四成補償共有人。
（二）被告午○○、甲○○○部分：同意原告之合併分割方案。
（三）被告戊○○、丙○○、己○○、巳○○、未○○、庚○○、甲○○○部分：同意原告合併分割方案，且願與原告保持共有。
三、原告起訴主張兩造共有坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段二七一地號、田、面積一二七八平方公尺；二七一─一地號、田、面積一五一九平方公尺（登記面積為一五六八平方公尺）、二七一─三地號、田、面積為九八七三平方公尺（登記面積為一０一０五平方公尺）等三筆土地，並無不分割之特約，亦無不能分割之原因，但無法達成分割協議等事實，業據提出土地登記簿謄本三件、台中縣潭子鄉都市計畫土地使用分區證明書一件為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
四、按耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：．．．四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，農業發展條例第三條第一項第十一款及第十六條第一項第四款分別定有明文。系爭土地雖屬一般農業區之農牧用地，然為農業發展條例八十九年一月二十六日公布前即屬共有之耕地，此有土地謄本在卷可查，揆諸前開規定，自得請求分割。次按民法第八百二十三條第一項前段規定：「各共有人得隨時請求分割共有物」。兩造既無不分割之特約，亦無不能分割之原因，且無法達成分割協議，原告起訴請求分割共有物，即無不合，應予准許。被告游挀潭等七人抗辯系爭土地有耕地三七五租約存在，在耕地三七五租約解決前，不得請求分割等語，固據提出潭子鄉公所潭鄉民字第0930010500號函影本乙件及九十三年六月二十八日潭子鄉公所收文之耕地三七五租約變更、續定申請書影本計三件為證；但查耕地三七五減租條例第一條內載耕地租佃，依本條例之規定云云，是限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，此觀該條例第一條暨土地法第一百零六條第一項之規定自明（最高法院四十四年台上字第六一一號判例意旨參照）。被告游挀潭等七人為系爭土地之共有人，此有土地謄本在卷可參，且為兩造所不爭，此與耕地三七五減租條例第一條所規定，耕地之租佃係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之耕地之構成要件並不相符。次查分別共有之各共人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同，此有最高法院五十七年台上字第二三八七號判例可資參照。被告游挀潭等七人基於共有人之地位，對於系爭土地全部有使用收益之權，僅是共有人間對系爭土地使用權利之分配而已，性質上應為分管契約，而非租賃契約。被告游挀潭等七人既為系爭土地之共有人，性質上不可能為系爭土地之承租人，又其基於應有部分，對系爭土地本有使用收益權，則共有人間對土地特定部分之使用收益分配，性質上為分管契約，已難認其有耕地三七五租約之適用，又縱經本院另案（九十四年度訴字第八０八號）審理結果，認被告游挀潭等七人於系爭土地確有耕地三七五減租條例之適用；惟本件業將被告戊○○、丙○○、己○○、巳○○、未○○、庚○○與原告七人分配於如附圖０５所示部分，被告甲○○○分配於如附圖０６部分（詳如後述），兩處連接，則對被告游挀潭等七人之權益，當不致有影響，被告游挀潭等七人抗辯系爭土地於耕地三七五租約未解決前不得分割云云，自無足採。
五、按地籍測量實施規則第二百三十二條規定，複丈如發現原測量或抄錄錯誤時，應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後，始得更正有關地籍圖冊。前項所稱原測量錯誤，係指原測量成果與實地有不一致情形，且權利關係人對土地界址並無爭議者而言；所稱抄錄錯誤係指錯誤因複丈人員記載之疏忽所引起，並有資料可資核對者而言。第一項原測量錯誤純係技術引起者或抄錄錯誤者，直轄市或縣（市）主管機關得授權地政事務所逕行更正。前項所稱原測量錯誤純係技術引起者，係指原測量錯誤純係觀測、量距、整理原圖或計算面積等錯誤所致，並有原始資料可稽者而言。查土地所有權及其面積，以登記為準，登記之面積如與實際測量所得之面積不符，於共有人間無爭執者，法院固得於地政機關辦理更正登記完畢後，為分割共有物之判決，或逕依原告請求，參考地政機關實測所得之面積判決分割，並於理由欄敘明面積不符情節，待該判決確定後，由當事人持向地政機關聲請一併為更正及分割登記，均毋庸由原告追加聲明，請求更正共有土地之面積後始為判決分割。惟於共有人就面積之不符尚有異見時，因此種錯誤，已涉及私權，既有爭執，於就土地之面積為更正登記前，法院即不得逕行判決分割（最高法院九十三年度台上字第一六三五號判決參照）。本件系爭二七一─
一、二七一─三土地登記面積分別為一五六八平方公尺、一０一０五平方公尺，經本院囑託地政機關測量結果，該二筆土地之實測面積分別為一五一九平方公尺及九八七三平方公尺，此有該台中縣雅潭地政事務所九十四年七月二日複丈成果圖面積與實算面積表及九十四年八月二日雅地測字第０九四０二０六七二八號函在卷可稽，足見實際測量所得面積與登記面積相較，二七一─一地號面積減少四十九平方公尺；二七一─三地號面積減少二三二平方公尺，就此面積不符之錯誤，被告游挀潭的七人一再表示異議，請求法院調查其原因或另行測量，顯見其未同意逕以實測面積作為分割之基準，揆諸首揭說明，共有人對於涉及私權之系爭土地面積大小既尚有爭執，本院於地政機關未辦理更正登記或被上訴人未追加請求上訴人先協同辦理系爭土地面積更正前，自不得逕以與登記面積不符之實際測量面積為基準，定系爭土地之分割方法及補償數額。次查，前開前開二七一─一及二七一─三地號經檢算地籍圖與土地登記簿所載面積（減少）不符（二七一─一地號應更正為一五一九平方公尺，二七一─三地號應更正為九八七三平方公尺），係屬原計算面積錯誤所致，此有台中縣雅潭地政事務所九十四年十一月二十四日雅地測字第０九四一０一０四三四號函在卷可稽。又查，系爭土地僅二七一─一及二七一─三地號土地有實測面積減少之情形，二七一地號實測面積與登記面積完全相符。二七一─三地號旁並無河流或大排水溝等足以造成土地因被流水沖刷而陷落致面積減少之情形，且審酌本院九十一年度訴字第一一三七號江錦陵訴請分割共有物事件，該事件之土地係坐落台中縣○○鄉○○○段牛埔子小段第六四地號與本件分割之土地同屬台中縣○○鄉○○○段，而該地號土地登記面積為二六九五平方公尺，實測面積為二六一０平方公尺，減少達八五平公尺，足認台中縣雅潭地政事務所來函所稱本件二筆土地係屬原計算面積錯誤所致，應可採信。兩造占有之面積仍係原來實際耕種面積，則被告抗辯面積更正將影響被告等人權益，自無足採。從而，原告訴請被告應協同向台中縣雅潭地政事務所辦理面積更正後為分割，自屬有據，應予准許，爰判決如主文第一項所示。
六、查㈠系爭土地四週為水溝環繞，二七一地號土地上有老舊之土造三合院，門牌號碼為台中縣○○鄉○○路○段○號，目前由辛○○使用中。二七一─三地號土地上有游挀權所有之未保存登記鐵皮屋，位於辛○○上開土造房屋西測。另有游挀潭及辰○○所有之未保存登記建物相鄰，位於二七一─三地號與二七一─二地號交界附近。其餘土地均種植桃樹等果樹，此經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄及現場繪圖附卷可稽，並有土地登記簿謄本、地籍圖各一份附卷足參。㈡系爭三筆土地相毗鄰，且共有人之人數及應有部分均相同，公告現值亦相同，此有土地謄本在卷可參，為增加分割後每筆土地之面積及利用價值，避免二七一─一地號單獨分割，各共有人分得面積狹小，難達成經濟上之利益，且兩造均同意合併分割，爰准予合併分割。㈢依原告原請求分割方案，若將道路預留六公尺，且由二七一─一地號經過二七一─二、二七一─三、二七一地號直達四五三地號，道路固較完整，惟須穿越辛○○現居住之土造房屋，辛○○立即面鄰拆屋他遷之困境。而被告辛○○、寅○○、子○○三人之母仍健在，三人且均表示於分割後仍願保存共有，則將道路延附圖所示預留並可穿過同段四五五地號，通達同段二七二─四０地號業已舖設柏油之既成道路，通行既無問題，且可使辛○○、游挀權、游挀益三人共有之土地保持完整，當可維持兩造之和諧。㈣原告卯○○主張因與同房親兄妹即被告戊○○、己○○、巳○○、劉淑敏、庚○○及丙○○等六人之應有部分較少，為增加日後使用及處分上之價值，故請求分割後維持七人共有等情，業獲被告戊○○、己○○、巳○○、劉淑敏、庚○○及丙○○等六人同意，此有同意書記載為憑，自應准其將土地分在一起且維持共有。㈤被告游挀潭、辰○○於二七一─三地號土地上均有未保存登記之鐵皮屋，若延二七一─三與二七一─二地號土地之地界線平行分割，則二人均須拆除房屋，故有延房屋占有現況予以分割之必要。㈥被告辰○○因房屋之現況，分得之如附圖所示編號０４地號土地較不完整，惟與如附圖編號０９部分之畸零地相鄰，且共有人均同意該編號０９部分土地由被告辰○○以土地公告現值加四成補償其他共有人，則可增進被告辰○○利用土地之效益。故併分歸被告辰○○所有。㈦本院審酌以上各情及兩造主張暨本院於九十四年二月四日履勘現場時兩造協商之意見，為使分割後之土地均有道路可對外聯絡，以及維持兩造現占有使用地上物之現況，在不拆毀兩造現有房屋，裨達最有效經濟利用等原則下，按兩造現有住屋之使用現況，將兩造共有土地合併分割如附圖即台中縣雅潭地政事務所九十四年七月二日複丈成果圖所示。
七、本院於九十四年二月四日履勘現場時，兩造協議如附表所示編號０９部分土地由被告辰○○分得，惟須依公告現值加四成補償其餘共有人，爰予以准許。其補償金額如下：該土地之公告現值為每平方公尺新台幣三千一百元，此有土地謄本在卷可稽，則辰○○應補償其他共有人之金額為3100元×（1＋0.4）×252×（1－1／32）＝0000000.5元。各共有人之補償金額詳如附表二。
八、兩造其餘攻繫防禦方法及舉證，經核與判決基礎之認定及判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、分割共有物之分割方案，係屬法院依職權所定，當事人提出之分割方案，係供法院於決定分割方案之參考。本件原告請求分割共有物，雖有理由，但被告就此所為陳述自為伸張或防衛權利所必要，僅由被告負擔訴訟費用顯失公平，爰就本件訴訟費用之分擔，酌定由兩造依其原應有部分之比例分擔如附表三所示。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十條之一，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 27 日
民事第二庭 法 官 陳春長正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 12 月 27 日
書記官附表一：台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段二七一、二七一─一
、二七一─三地號土地共有人應有部分明細表┌──┬────┬────┬─────────────┐│編號│姓 名 │應有部分│備 考 │├──┼────┼────┼─────────────┤│０１│卯○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０２│午○○ │４／３２│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０３│辰○○ │１／３２│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０４│游挀潭 │３／３２│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０５│丁○○ │１／３２│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０６│癸○○ │３／３２│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０７│戊○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０８│己○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０９│巳○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１０│未○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１１│庚○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１２│丙○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１３│辛○○ │１／８ │ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１４│游挀權 │１／８ │ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１５│游挀益 │１／８ │ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１６│甲○○○│１／８ │ │├──┼────┼────┼─────────────┤│ 合 │ 計 │１／１ │ │└──┴────┴────┴─────────────┘附表二：辰○○應補償各共有人金額一覽表
┌──┬────┬────────────┬────┐│編號│姓 名 │應補償金額（新台幣） │備 考 ││ │ │ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│０１│卯○○ │１９５３０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│０２│午○○ │１３６７１０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│０３│辰○○ │ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│０４│游挀潭 │１０２５３２．５ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│０５│丁○○ │３４１７７．５ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│０６│癸○○ │１０２５３２．５ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│０７│戊○○ │１９５３０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│０８│己○○ │１９５３０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│０９│巳○○ │１９５３０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│１０│未○○ │１９５３０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│１１│庚○○ │１９５３０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│１２│丙○○ │１９５３０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│１３│辛○○ │１３６７１０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│１４│游挀權 │１３６７１０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│１５│游挀益 │１３６７１０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│１６│甲○○○│１３６７１０ │ │├──┼────┼────────────┼────┤│ 合 │ 計 │0000000．５ │ │└──┴────┴────────────┴────┘附表三：兩造應負擔之訴訟費用一覽表
┌──┬────┬────┬─────────────┐│編號│姓 名 │應有部分│備 考 │├──┼────┼────┼─────────────┤│０１│卯○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０２│午○○ │４／３２│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０３│辰○○ │１／３２│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０４│游挀潭 │３／３２│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０５│丁○○ │１／３２│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０６│癸○○ │３／３２│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０７│戊○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０８│己○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│０９│巳○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１０│未○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１１│庚○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１２│丙○○ │１／５６│ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１３│辛○○ │１／８ │ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１４│游挀權 │１／８ │ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１５│游挀益 │１／８ │ │├──┼────┼────┼─────────────┤│１６│甲○○○│１／８ │ │├──┼────┼────┼─────────────┤│ 合 │ 計 │１／１ │ │└──┴────┴────┴─────────────┘