臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度訴字第三四一號
原 告 陳濟岳即祭祀公業陳奇富管理人即反訴被告訴訟代理人 戌○○律師複 代理人 黃秀惠律師被 告 未○○
乙○○申○○卯○○丁○○巳○○辛○○辰○○戊○○庚○○己○○壬○○丙○○子○○丑○○○訴訟代理人 酉○○被 告 午○○即反訴原告被 告 寅○○
癸○○甲○○右當事人間請求調整租金等事件，本院於民國九十四年四月七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告未○○向原告承租坐落台中市○○區○○段一二七之一地號土地面積二六六﹒九八八平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣壹萬肆仟玖佰伍拾壹元。
被告乙○○向原告承租坐落台中市○○區○○段一二七之一地號土地面積七六﹒０二八平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣肆仟貳佰伍拾捌元。
被告申○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積二四八﹒九七三平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣壹萬參仟玖佰肆拾貳元。
被告卯○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積一六四﹒九０五平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣玖仟貳佰參拾伍元。
被告丁○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積一二六﹒六九五平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣柒仟零玖拾伍元。
被告巳○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積二一五﹒四０七平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣壹萬貳仟零陸拾參元。
被告辛○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積三一三﹒七四八平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣壹萬柒仟伍佰柒拾元。
被告辰○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積一三一﹒四三一平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣柒仟參佰陸拾元。
被告戊○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積六八﹒二九八平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣參仟捌佰貳拾伍元。
被告庚○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積六八﹒二九八平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣參仟捌佰貳拾伍元。
被告己○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積六八﹒二九八平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣參仟捌佰貳拾伍元。
被告壬○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積六八﹒二九八平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣參仟捌佰貳拾伍元。
被告丙○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積五六五﹒０一四平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣參萬壹仟陸佰肆拾壹元。
被告子○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積五六五﹒０一四平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣參萬壹仟陸佰肆拾壹元。
被告丑○○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積一六０﹒一九七平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣捌仟玖佰柒拾壹元。
被告午○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積一五四平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣捌仟陸佰貳拾肆元。
被告寅○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積一五八﹒三二八平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣捌仟捌佰陸拾陸元。
被告癸○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積七五平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣肆仟貳佰元。
被告甲○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積八六﹒二三四平方公尺之租金，准自民國九十一年一月一日起，調整為每半年新台幣肆仟捌佰貳拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告未○○負擔千分之六十六，被告乙○○負擔千分之一十九，被告申○○負擔千分之六十一，被告卯○○負擔千分之四十一，被告丁○○負擔千分之三十一，被告巳○○負擔千分之五十三，被告辛○○負擔千分之七十七，被告辰○○負擔千分之三十二，被告戊○○負擔千分之一十七，被告庚○○負擔千分之一十七，被告己○○負擔千分之一十七，被告壬○○負擔千分之一十七，被告丙○○負擔千分之一百三十九，被告子○○負擔千分之一百三十九，被告丑○○○負擔千分之三十九，被告午○○負擔千分之三十八，被告寅○○負擔千分之三十九，被告癸○○負擔千分之一十八，被告甲○○負擔千分之二十一；餘由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
（甲）程序方面
壹、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第三百八十五條第一項前段定有明文。
貳、查被告乙○○、申○○、卯○○、丁○○、巳○○、辛○○、辰○○、戊○○、庚○○、己○○、壬○○、丙○○、子○○、丑○○○、寅○○、甲○○、癸○○均經合法通知，而未於言詞辯論期日到場，且均核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
（乙）實體方面
壹、原告主張：一、坐落台中市○○區○○段一二七、一二七之一、四六０、四九五、六三七、六三七之二、六三七之三地號土地七筆為原告所有。被告分別向原告承租前開土地並建築房屋使用，租金以每六個月即每半年為一期。因祭祀公業陳奇富之前管理人陳榮烈，於民國（下同）五十一年間死亡，而其間之代理人亦未注意收取租金並因應土地價值及稅賦而調整租金，原告陳濟岳於七十八年間繼任為管理人後，會同各承租戶測量其等使用之面積，並協議調整租金，然遭被告所拒，並拒絕給付租金迄今。而原告並於九十年十二月二十五日以存證信函通知被告調整租金，經被告於同年十二月三十一日提出異議。二、系爭土地適用之地價稅率已高達百分之三點五，且參酌系爭土地繁榮程度及與鄰地租金比較，依系爭土地申報地價百分之八計算租金，爰依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用第九十七條第一項規定之法律關係，請準調整租金如聲明所示。三、對被告抗辯之陳述：（一）系爭租金原分別於每年六月三十日及十二月三十一日繳納。（二）系爭一二七之一地號土地，係分割自前開一二七地號土地，而系爭一二七地號土地於七十年間之公告現值為新台幣（下同）一千五百元，，至九十三年一月，共告現值為一萬六千元，其漲幅約十倍。系爭一二七之一地號土地於八十五年間之公告現值為八千元，至九十三年一月，公告現值為一萬六千元，其漲幅約二倍。系爭四六０、四九五、六三七地號土地，於七十年間之公告現值皆為一千五百元，至九十三年一月，公告現值均為一萬六千元，其漲幅約十倍。且系爭一二七之一地號土地，於五十九年間之移轉現值或原規定地價為每平方公尺三十一點八元，於八十九年間之申報地價為每平方公尺一千六百元，其漲幅已達五十倍；系爭四六０、四九五、六三七地號土地，於五十九年間之移轉現值或原規定地價為每平方公尺二五點四元，於八十九年間之申報地價則均為每平方公尺一千六百元，其漲幅已達六十二倍。另參酌石圓不動產公司、匯富不動產仲介有限公司所作之行情調查，可見兩造原約定之租金顯已過低等語。並聲明：（一）被告未○○向原告承租坐落台中市○○區○○段一二七之一地號土地面積二六六點九八八平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月一萬七千零八十七元。（二）被告乙○○向原告承租坐落台中市○○區○○段一二七之一地號土地面積七六點０二八平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月四千八百六十六元。（三）被告申○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積二四八點九七三平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月一萬五千九百三十五元。（四）被告卯○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積一六四點九０五平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月一萬零五百五十四元。（五）被告丁○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積一二六點六九五平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月八千一百零九元。（六）被告巳○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積二一五點四０七平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月一萬三千七百八十六元。（七）被告辛○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積三一三點七四八平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月二萬零八十元。（八）被告辰○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積一三一點四三一平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月八千四百一十二元。（九）被告戊○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積六八點二九八平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月四千三百七十一元。（十）被告庚○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積六八點二九八平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月四千三百七十一元。（十一）被告己○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積六八點二九八平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月四千三百七十一元。（十二）被告壬○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積六八點二九八平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月四千三百七十一元。（十三）被告丙○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積五六五點０一四平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月三萬六千一百六十一元。（十四）被告子○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積五六五點０一四平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月三萬六千一百六十一元。（十五）被告丑○○○向原告承租坐落台中市○○區○○段六三七地號土地面積一六０點一九七平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月一萬零二百五十三元。（十六）被告午○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積一五四平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月九千八百五十六元。（十七）被告寅○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積一五八點三二八平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月一萬零一百三十三元。（十八）被告癸○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積七五平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月四千八百元。（十九）被告甲○○向原告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積八六點二三四平方公尺之租金，自九十一年一月一日起調整為每期六個月五千五百一十九元。（二十）訴訟費用由被告負擔。
貳、被告方面：
一、被告午○○以：（一）原告主張以系爭土地之公告地價百分之八計算租金，並非以申報地價為計算基礎，與法不合。（二）租金不敷納稅，並非法定增租原因；而地價稅係以所有人土地之多寡，按累進課稅，原告係因土地過多至地價稅率高達百分之三點五，並非租金不足稅款。（三）被告否認原告所主張之被告使用面積。且被告之原租金為每期七千一百九十六元（被證一），並非一萬一千五百一十三元。（四）原告自認每年分二期繳付系爭租金，亦即係每年一月一日及七月一日為繳納租金之日期，則原告請求調整租金亦應在已到期日後之新期日起算，原告請求調整租金，亦屬不當。（五）系爭土地因景氣未恢復，價值並未升高，此由地價稅並未增多即足證明，甚或地價稅恐較以往減少，故原告請求調升系爭租金，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）駁回原告之訴。（二）訴訟費用由原告負擔。
二、被告未○○以：被告承租系爭土地之租金為每期七百五十二元，已清償至九十二年。原告依系爭土地之公告地價計算請求調升租金至二十五倍，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）駁回原告之訴。（二）訴訟費用由原告負擔。
三、被告丙○○、丑○○○、癸○○、辛○○、戊○○、子○○、丁○○均以：系爭租金調整過高，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）駁回原告之訴。（二）訴訟費用由原告負擔。
四、其餘被告則均未提出書狀為聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。查兩造間就前開土地有不定期租賃關係，為兩造所不爭；另查系爭一二七之一地號土地，係分割自前開一二七地號土地，而系爭一二七地號土地於七十年間之公告現值為一千五百元，至九十三年一月公告現值為一萬六千元，系爭一二七之一地號土地於八十五年間之公告現值為八千元，至九十三年一月公告現值為一萬六千元，系爭四六０、四九五、六三七地號土地，於七十年間之公告現值皆為一千五百元，至九十三年一月公告現值均為一萬六千元，且系爭一二七、一二七之一地號土地，於五十九年間之移轉現值或原規定地價為每平方公尺三十一點八元，於八十九年間之申報地價為每平方公尺一千六百元，系爭四六０、四九五、六三七地號土地，於五十九年間之移轉現值或原規定地價為每平方公尺二五點四元，於八十九年間之申報地價則均為每平方公尺一千六百元，此有土地公告現值查詢、土地登記謄本可證，自均堪信為真實。則系爭租賃物之不動產即前開土地，其價值確有上昇，應可認定。是依前開說明，原告對被告請求調整租金，自應予准許。
二、次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院八十一年度台上字第三０六二號判決參照）。復按基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第四十六條所規定之土地公告現值（最高法院八十八年度台上字第一０八號判決參照）。查兩造間就所承租土地之面積、原租金數額、每期六個月，除被告午○○外，均無爭執，自堪信為真實；至被告午○○部分之原租金無論是否為每期七千一百九十六元，亦均無礙於系爭租金之調整；又被告午○○租用系爭土地面積一五四平方公尺，亦經其會同地政機關人員測量無誤，有台中市中興地政事務所複丈成果圖可證，被告午○○前開抗辯自不可取。且系爭一二七之一及一二七地號土地，目前之申報地價為每平方公尺一千六百元；系爭四六０、
四九五、六三七、六三七之二、六三七之三地號土地，目前之申報地價則均為每平方公尺一千六百元，為兩造所不爭，並有土地登記謄本可證，自亦堪信為真實。次查前開不動產均坐落於台中市南屯區，附近皆為住家、工廠或農田，並無商店，有本院勘驗筆錄可憑，則參酌系爭土地之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，與被告即承租人大部分均利用該租賃物作為住宅使用之經濟價值與所得之利益，暨系爭土地前開申報地價與被告租用面積等情形，因認前開租金每年應以前開土地申報價額年息百分之七計算，故前開租金應調整為如附表所示（係每半年為一期之每期租金）。原告超過前開部分之調整租金之請求，即屬無據，不應准許。
三、另按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院八十二年度台上字第一八七七號判決參照）。查系爭租金係每半年（六個月）屆滿後給付一次，亦即每年度上半年租金係當年度七月一日收取，下半年度租金則於隔年一月一日收取；及原告於九十年十二月二十五日以存證信函通知被告調整租金，為兩造所不爭，並經證人陳吉隆結證屬實，自堪信為真實。而於原告為前開調整租金之意思表示後，除被告午○○於起訴前繳納八十八年度至九十年度租金，與被告未○○於原告起訴後繳納八十八年度至九十四年度之租金外，其餘被告均未繳納九十年下半年度及以後各期以後各期之租金，亦為兩造所不爭。則依前開說明，本件租金之調整應自出租人即原告為調整租金之意思表示時起算，故原告請求自九十一年一月一日起調整被告之租金，洵屬正當，應予准許。
四、綜上所述，原告請求自九十一年一月一日起（即九十年下半年度之租金）對被告調整租金，在如附表所示之範圍內為有理由，應予准許。其餘部分之請求，即無理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告主張：反訴原告向反訴被告承租坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積二二二平方公尺，反訴被告於前開調整租金之訴僅列為一五四平方公尺，少於反訴原告實際承租之面積，爰提起本件確認之反訴等語。並聲明：（一）確認反訴原告就反訴被告所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地面積二二二平方公尺有租賃權存在。（二）訴訟費用由反訴被告負擔。
貳、反訴被告則以：反訴原告向反訴被告承租系爭土地之面積為一五四平方公尺，並經測量在案，反訴原告前開主張自無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）訴訟費用由反訴原告負擔。
參、按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在。若法律關係之存在，於當事人間非不明確，或權利之存在如為兩造不爭之事實，當事人請求確認即無即受確認判決之法律上利益。查反訴原告午○○租用系爭土地面積一五四平方公尺，業經其會同地政機關人員測量無誤，有台中市中興地政事務所複丈成果圖可證，業如前述。則超出前開一五四平方公尺之土地部分，原告既未提出足資證明其有租賃權存在之事實，其前開主張自不可取。次查兩造就前開土地面積一五四平方公尺有租賃權存在，既為兩造所不爭，則本件反訴原告請求確認租賃權存在，依前開說明，即無受確認判決之法律上利益。則反訴原告之訴，自無理由，應予駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
丁、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第一項但書、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 四 月 二十八 日~B臺灣臺中地方法院民事第三庭~B 法 官 陳卿和
一、右為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第四百四十一條第一項第三款、第四款），提出於第一審法院。
四、民事向第二審法院上訴，應依民事訴訟法第七十七條之十六、第七十七條之十三之規定，預納裁判費，本件上訴人提起上訴，自應依法繳納上訴裁判費，關於上訴裁判費計算式為新台幣十萬元以下部分為一千五百元、逾十萬元至一百萬元部分為每萬元一百六十五元、逾一百萬元至一千萬元部分為每萬元一百四十八點五元，逾一千萬元至一億元部分為每萬元一百三十二元（其畸零之數不滿萬元，以萬元計算）。
中 華 民 國 九十四 年 四 月 二十八 日~B法院書記官 紀俊源~FO附表、（其中金額欄之金額係指每半年租金之數額，小數點以下則四捨五入）編號 被告姓名 使用土地地號 承租面積（平方公尺） 金額（新臺幣）
一、 未○○ 一二七之一 266‧000 00000元
二、 乙○○ 同右 76‧000 0000元
三、 申00 000 000‧000 00000元
四、 卯○○ 同右 164‧000 0000元
五、 丁○○ 同右 126‧000 0000元
六、 巳○○ 同右 215‧000 00000元
七、 辛○○ 同右 313‧000 00000元
八、 辰○○ 同右 131‧000 0000元
九、 戊00 000 00‧000 0000元
十、 庚○○ 同右 同右 同右
十一、己○○ 同右 同右 同右
十二、壬○○ 同右 同右 同右
十三、丙○○ 同右 565‧000 00000元
十四、子○○ 同右 同右 同右
十五、丑○○○ 同右 160‧000 0000元
十六、午○○ 同右 000 0000元
十七、寅○○ 同右 158‧000 0000元
十八、癸○○ 同右 75 4200元
十九、甲○○ 同右 86‧000 0000元