臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度訴字第三六九號
原 告 辰○○
卯○○巳○○寅○○訴訟代理人 劉佳田 律師被 告 己○○
壬○○癸○○丑○○戊○○子○○○甲○○庚○○○丙○○乙○○辛○○訴訟代理人 林伸全 律師複代理人 曾慶崇 律師右當事人間租佃爭議事件，由臺中市政府耕地租佃委員會移送本院處理，經本院於民國九十三年八月三十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：確認兩造就如附表所示土地之耕地三七五租賃關係不存在。
二、陳述：系爭如附表所示土地，原由已故之簡阿位（民國五十一年十月九日死亡）出租予被告之被繼承人洪溪河耕作，並簽訂有臺灣省臺中市私有耕地租約。
被告之被繼承人洪溪河因自四十二年一期起至四十九年一期止之租谷有滯欠之情形，已故之簡阿位乃向「臺中市北屯區公所耕地租佃委員會」對被告之被繼承人洪溪河申請調解，調解結果，已故之簡阿位同意減免洪溪河部分租谷，惟被告之被繼承人洪溪河應於四十九年二期及五十年一期納租時，分二次繳清所積欠之租谷各二五二七台斤，並約明如未依約履行，則所承租如附表所示之土地，全部無條件由出租人收回。詎被告之被繼承人洪溪河並未依約繳清所積欠之租谷，而系爭如附表所示土地於簡阿位死亡後，改由原告辰○○、卯○○、巳○○及訴外人簡洋輔繼承取得，訴外人簡洋輔嗣再移轉應有部分予原告寅○○。至承租人部分，洪溪河嗣亦死亡，由被告己○○、壬○○、癸○○、丑○○、戊○○、子○○○、甲○○及已故之丁○○○（九十三年八月五日死亡）、洪錦榮（八十年四月二十日死亡）共同繼承系爭承租權，已故之洪錦榮之承租權則由被告庚○○○、丙○○、乙○○、辛○○繼承，已故之丁○○○之承租權則由被告庚○○○以外之全體被告共同繼承。承租人既未依臺中市北屯區公所耕地租佃委員會之調解筆錄內容繳清欠租，則原告自得終止租約而收回土地。又系爭如附表所示土地之承租人除有前述四十二年一期起至四十九年一期止之租谷欠租情事外，另自五十年二期起，亦有欠租情事，累計至七十三年一期止，合計欠租達五六０二七．九六台斤，原告乃依耕地三七五減租條例第十七條規定，以存證信函催告被告等人給付欠租，並於催告期滿後，發函終止如附表所示土地之耕地三七五租賃契約。因被告仍有爭執。為此，原告爰訴請確認兩造就如附表所示土地之耕地三七五租賃關係不存在。
三、證據：提出欠租明細表、存證信函、臺中市北屯區公所耕地租佃委員會調解筆錄、北屯區農會四民分會證明書為證（均為影本）。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告丁○○○已於九十三年八月五日亡故，由被告庚○○○除外之其餘被告為其繼承人，爰聲明承受訴訟。
（二）兩造之被繼承人簡阿位、洪溪河自三十八年起即定立耕地租約，如原告所稱被告之被繼承人洪溪河於四十九年及五十年尚積欠租谷二期，則衡情應無於五十年一月一日、五十六年一月一日、甚至於七十四年一月一日，再先後訂立耕地租約之理，更何況原告並曾於七十七年四月三十日，以臺中郵局六二二八號存證信函稱：系爭土地業經編定為建築用地，其為收回自行建築，終止租約起見，前經數次協調，未獲達成協議，其願辦理補償等語，因此，原告所稱被告積欠四十二年至七十三年之租谷云云，應非有理。添
（三）退步言之，縱認承租人曾有欠租情事，惟按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文，原告所主張被告之被繼承人洪溪河欠租之期間，迄今均已逾上開租金給付請求權之時效期間，被告爰為時效消滅之抗辯。另按，耕地之出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因，請求返還耕地，固為耕地三七五減租條例第十七條第三款之所許。惟應依民法第四百四十條第一項規定，對承租人為相當期限之催告，必承租人於其期限內不為支付者，始得為之。且所催告給付之期限，如依客觀情事判斷，不能認為相當時，仍難謂已生合法催告之效力。本件原告係於九十二年十二月十九日以臺中法院郵局五八三二號存證信函為催告，惟未載明所主張之欠租五六二七．九六台斤究係何時之租谷？如何積欠？且僅定五日之催告給付期間，自難認為相當，應不生合法終止租約之效力。且系爭土地已於七十四年一月一日，由原告辰○○、卯○○、巳○○及訴外人簡洋輔，與被告之被繼承人洪溪河訂立新租約，自應以此新租約作為權利義務之準據，被告自七十四年起復未有積欠租金之事實，原告執前手間之欠租情事，而為本件請求之基礎，亦非有理。
（四）又依土地登記謄本所載，原告辰○○、卯○○係於五十八年二月十二日繼承取得系爭土地之所有權，另原告巳○○則係於六十五年八月十三日繼承取得所有權，其等繼承之原因發生日期不同，被繼承人應有所不同，難認均係已故之出租人簡阿位之繼承人。又原告寅○○係於八十六年十一月五日以買賣原因而取得所有權，其非已故之簡阿位之繼承人自明。另系爭土地於七十四年一月一日所續訂之租約，出租人為辰○○、簡坤江、巳○○及訴外人簡洋輔，被告之被繼承人洪溪河並未與原告簡名爵訂立租約，原告寅○○自難以出租人之地位而主張租賃關係不存在。原告既非均為已故之簡阿位之繼承人，則其等主張繼承已故之簡阿位依台中市北屯區公所耕地租佃委員會調解筆錄所取得之收回土地契約關係，而為本件之請求，自非合法。
（五）依最高法院四十七年台上字第一五六八號判例意旨，耕地承租人於租期屆滿後，仍為租賃耕地之耕作收益而出租人不即表示反對之意思者，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約。本件姑不論被告或被告之被繼承人洪溪河有無欠租情事，系爭土地既自七十四年一月一日訂立為期六年之書面耕地租賃契約後，即未續訂書面租約，則兩造間之租賃關係仍應繼續存在，不以租約登記為生效要件，除具有法定原因得由出租人收回自耕外，如承租人願意繼續承租者，應即繼續訂立租約。又出租人將土地轉讓他人時，承租人依耕地三七五減租條例第十五條規定，有以同一條件優先承買之權利，其未通知者，該物權移轉契約對於承租人即不生效，原告寅○○於八十六年十一月五日取得系爭土地之共有權時，出賣人並未通知被告，是原告寅○○與其前手間之物權移轉契約，對被告應不生效力，被告亦得請求塗銷該所有權移轉登記。是原告以臺中市北屯區公所耕地租佃委員會調解筆錄及承租人欠租達兩年之總額為由，訴請確認兩造就如附表所示土地之耕地三七五租賃關係不存在，自無理由，應予駁回。
三、證據：提出台灣省臺中市私有耕地租約、存證信函、異動索引、收租單據（以上均為影本）及土地登記謄本為證。
參、得心證之理由：
一、程序方面：出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例第二十六條定有明文。又耕地租賃為財產權之一種，承租人死亡後，應由全體繼承人共同繼承，法律尚無不能自耕者不能繼承之限制規定（最高法院八十五年度台上字第二三八六號判決意旨參照）。而租佃爭議事件如未經全體繼承人出席，但因出席者意見不一而調解調處不成立者，即令全體出席，調解調處依然無從成立，而耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定租佃爭議須經調解調處始得起訴，無非旨在保持情感減少訟累，果聲請調解調處時繼承人有所漏列之情事，為訴訟便宜起見，應認該事件仍已踐行該條項所定之調解調處程序。是本件承租人方面原雖僅有被告己○○一人參與調解調處，惟被告方面已於該管耕地租佃委員會移送本院處理後，增列其餘繼承人為共同被告，並於其中之一被告丁○○○九十三年八月五日亡故後，由被告庚○○○以外之其餘被告聲明承受訴訟，自屬合法，是本件起訴要件及當事人適格要件已無欠缺，合先敘明。
二、經查，系爭如附表所示土地，重測前為同段第一五二、一五三地號土地，原由被告之被繼承人洪溪河自三十八年一月起，向原告辰○○、卯○○及訴外人簡庭豊、簡洋輔之被繼承人簡阿位所承租，並簽訂有耕地三七五租約，簡阿位曾於四十九年十一月四日以洪溪河欠租為由，向「臺中市北屯區公所耕地租佃委員會」申請調解，調解結果，洪溪河同意所欠之租谷五０五四台斤，分二次繳清，第一次於四十九年二期繳納三七三九台斤（含當期應繳之一二一二台斤及補繳二五二七台斤）、第二次應於五十年一期繳納三七三九台斤（含當期應繳之一二一二台斤及補繳二五二七台斤），並約定「如有一次未能照約履行者，該承租耕地全部無條件由申請人收回」。其後並續訂五十年元月一日起至五十五年十二月三十一日止、五十六年元月一日起至六十一年十二月三十一日止之租約。其間簡阿位死亡後，由原告辰○○、卯○○及訴外人簡庭豊、簡洋輔四人繼承取得系爭土地之所有權，並於六十二年三月間辦理系爭耕地租約之出租人變更登記。嗣訴外人簡庭豊於六十二年十一月十八日死亡，由原告巳○○繼承，並於七十四年二月二十七日由原告辰○○、卯○○、巳○○及訴外人簡洋輔四人會同承租人洪溪河為系爭耕地租約之出租人變更登記，租約期間自七十四一月一日起至七十九年十二月三十一日止。其間承租人洪溪河亦亡故，由被告己○○申請為承租人單獨變更登記，原告辰○○、卯○○、巳○○及訴外人簡洋輔四人對該承租人變更登記一事，曾轉請臺中市北屯區公所通知被告己○○攜帶租約書至原告辰○○住處辦理租約手續，並於七十七年四月三十日以系爭土地已編定為建築用地為由而發函被告進行補償協調。嗣訴外人簡洋輔於八十六年十一月五日另以「買賣」為原因，將其對系爭土地之應有部分移轉登記與原告寅○○所有。被告己○○則於九十二年元月二十三日再次申請租約變更登記，因原告以承租人欠租為由，要求收回土地，而經臺中市政府耕地租佃委員會調處不成立移由本院處理等情，有兩造所分別提出之台灣省臺中市私有耕地租約、存證信函、異動索引、臺中市北屯區公所耕地租佃委員會調解筆錄、繼承系統表及戶籍謄本等為證，核屬相符，且為兩造所不爭執，信屬實在。是本件爭點所在乃為：原告依四十九年十一月四日臺中市北屯區公所耕地租佃委員會調解筆錄決議主文第三項「如有一次未能照約履行者，該承租耕地全部無條件由申請人收回」約定，及承租人有自四十二年一期起至七十三年一期止欠租達五六０二七．九六台斤為由，而主張終止如附表所示土地之耕地三七五租約是否有據？
（一）按耕地三七五減租條例第二十條規定：耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非於租期屆滿而當然消滅，若租期屆滿，承租人繼續占有使用、收益，而出租人不為反對之意思表示時，其耕地租約，更應視為繼續。經查，已故之出租人簡阿位生前固曾於四十九年十一月四日與承租人洪溪河在「台中市北屯區公所耕地租佃委員會」成立調解，約定承租人洪溪河應於四十九年二期繳納三七三九台斤（含當期應繳之一二一二台斤及補繳二五二七台斤），及應於五十年一期繳納三七三九台斤（含當期應繳之一二一二台斤及補繳二五二七台斤），「如有一次未能照約履行者，該承租耕地全部無條件由申請人收回」；另依原告所提出北屯區農會四民分會之證明書內容觀之，承租人洪溪河於五十年一期時僅繳納二四００台斤，尚不足一０三九台斤，是依臺中市北屯區公所耕地租佃委員會四十九年十一月四日調解筆錄，出租人固得主張收回耕地，惟出租人簡阿位當時並未為此項收回耕地之主張，且原告辰○○、卯○○及訴外人簡庭豊、簡洋輔四人繼承取得系爭土地所有權後，復於六十二年三月間辦理系爭耕地租約之出租人變更登記。另訴外人簡庭豊於六十二年十一月十八日死亡，由原告巳○○繼承後，更於七十四年二月二十七日再由原告辰○○、卯○○、巳○○及訴外人簡洋輔四人會同承租人洪溪河為系爭耕地租約之出租人二度變更登記，租約期間自七十四年一月一日起至七十九年十二月三十一日止。原告辰○○、卯○○、巳○○及原告簡名爵之前手簡洋輔既有於原定租約到期後與承租人續訂租約之客觀事實，更曾轉請臺中市北屯區公所通知被告己○○攜帶租約書至原告辰○○住處辦理租約手續，並於七十七年四月三十日以系爭土地已編定為建築用地為由而發函被告己○○進行補償協調事宜（臺中郵局第六二二八號存證信函），是原告於臺中市北屯區公所耕地租佃委員會四十九年十一月四日調解筆錄成立四十餘年後，始主張依該調解筆錄內容收回耕地一語，自非有據。
（二）次按，關於利息或其他定期給付，如債權人給與受領一期給付之證書，未為他期之保留者，推定其以前各期之給付已為清償。民法第三百二十五條第一項定有明文。本件原告雖另主張承租人自五十年二期起至七十三年一期止，有欠租達兩年之總額為原因而主張終止租約。但查，耕地租約之租金，為定期性質之給付，原告辰○○自七十三年二期起，於被告己○○給付伊各期之租金時，均予以收受直至九十二年間止，且於相關收租單據上簽認或出具收據交被告己○○收執，而各該收租單據或收據上，均無五十年二期起至七十三年一期止之租金尚未給付之保留記載，則依民法第三百二十五條第一項規定，應推定以前各期之給付已為清償。原告雖據其自製之明細表供為承租人未給付該段期間之反證，然因該明細表為原告所自行製作，並無其他積極事證可資佐證其上有關五十年二期起至七十三年一期止之租谷均未給付之內容屬實，尚無從據以推翻上開以前各期之給付已為清償之法律上推定。且如前所述，原告簡坤灶、卯○○、巳○○及原告寅○○之前手簡洋輔曾於七十七年四月三十日以系爭土地已編定為建築用地為由而發函被告進行補償協調事宜，則承租人果有原告所主張自五十年二期起至七十三年一期止均未給付租金之情事，則原告辰○○、卯○○、巳○○及原告寅○○之前手簡洋輔豈有不於該時期即為終止租約之主張，反而主動邀承租人進行土地改編定後之補償協調事宜之理？是原告主張承租人有自五十年二期起至七十三年一期止之租金迄未給付一節，尚非可採。
（三）退而言之，縱認承租人確有自五十年二期起至七十三年一期止之租金尚未給付之事實。惟按，耕地租約在租佃期限未屆滿前，若地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款固定有明文。然耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於「往取債務」者，並須於催告期滿，「至承租人之住所收取」，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。經查，原告係於九十二年十月二十三日以臺中法院郵局第四八六二號存證信函催告被告己○○一人給付欠租，再於九十二年十一月四日以臺中法院郵局第五０四一號存證信函對被告己○○表示終止租約。因被告己○○函覆系爭土地之承租人為洪溪河之全體繼承人，原告始再於九十二年十二月十九日以臺中法院郵局第五八三二號存證信函發函丁○○○、壬○○、癸○○、丑○○、戊○○、子○○○、甲○○及洪錦榮等八人應於文到五日內給付欠租，再於九十三年一月九日以臺中法院郵局第五二號存證信函對丁○○○、壬○○、癸○○、丑○○、戊○○、子○○○、甲○○及洪錦榮為終止租約之意思表示通知。但查：
１、依卷附七十四年二月二十七日由原告辰○○、卯○○、巳○○及訴外人簡洋輔四人會同承租人洪溪河所為系爭耕地出租人變更登記後之租約記載觀之，系爭土地之租金繳納方式為「甲、繳納實物–地點定在北屯區陳平里佃戶．．．」，是系爭租金乃屬「往取債務」之性質。
２、系爭土地之承租人洪溪河死亡後，其法定繼承人原固有丁○○○、己○○、洪錦榮，壬○○、癸○○、丑○○、戊○○、子○○○、甲○○。惟其中之洪錦榮業已於八十年四月二十日死亡，由被告洪陳阿美、丙○○、乙○○、辛○○繼承，原告迄未對被告庚○○○、丙○○、乙○○、辛○○為定期給付欠租之催告，而僅對洪林美紅、己○○、壬○○、癸○○、丑○○、戊○○、子○○○、洪秀滿及已故之洪錦榮為給付欠租之催告，本非合法催告，其復未證明於催告期間屆至後，曾至租金實物繳納地點：北屯區陳平里佃戶處收取租谷而未獲給付之往取事實。是原告所為系爭耕地租約業已合法終止等語，亦非有據。
肆、綜上所述，原告所主張依臺中市北屯區公所耕地租佃委員會四十九年十一月四日調解筆錄及承租人欠租達兩年之總額為由，而訴請確認兩造就如附表所示土地之耕地三七五租賃關係不存在，於法均非有理，其訴應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 九 月 十三 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法 官 林宗成右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 十三 日~B法院書記官~F0~T40┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表： │├─┬───────────────────────────┬─┬────────────┬─────────┬──────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ │ ││ ├───┬────┬────┬────┬────────┤ ├────────────┤ 權 利 範 圍 │備 考││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○ ○ 段 │ 地 號 │目│ 平 方 公 尺 │ │ │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼────────────┼─────────┼──────┤│１│臺中市○○○區 ○○○段 │ │三五五五 │田│ ６７１３．００ │全部 │重測前陳平段││ │ │ │ │ │ │ │ │ │一五二地號 │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼────────────┼─────────┼──────┤│２│臺中市○○○區 ○○○段 │ │三五二四 │田│ ５８．００ │全部 │重測前陳平段││ │ │ │ │ │ │ │ │ │一五三地號 │└─┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴────────────┴─────────┴──────┘