臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度訴字第九四七號
原 告 賴永真即賴振淵祭祀公業管理委員會管理人訴訟代理人 陳益盛律師
楊承彬律師被 告 乙○○
甲○○訴訟代理人 張柏山律師複 代理人 羅淑菁律師右當事人間租佃爭議事件，本院於民國九十三年十一月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按租佃爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項前段定有明文。本件租佃爭議事件，業經臺中市北屯區公所、臺中市政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由臺中市政府移送本院，是其起訴程序尚無不合，先予敘明。
二、原告起訴主張：被告乙○○前於民國八十五年一月十日承租賴振淵祭祀公業所有坐落臺中市○○區○○段四○九、四一七、四一九、四二五及四二六地號等五筆土地（即土地重劃前之青田段四四三、四四三之三、四四三之四、四四三之五等四筆土地）；另被告甲○○則於八十五年一月十日承租同屬賴振淵祭祀公業所有○○○區○○段○○○○號，及景東段四○九、四一九、四二五地號等四筆土地（即土地重劃前之青雲段八三四、八三四之一地號，及青田段四四三、四四三之
二、四四三之三、四四三之五地號等六筆土地），並分別訂有耕地租約。嗣於八十九年間土地重劃完成後，被告二人在無任何不可抗力之情事下，自八十九年五月起即未繼續在系爭耕地上從事任何之耕地活動，此等情事已持續超過一年以上之時間，為免耕地荒廢，原告乃依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定，於九十一年十月二十四日以臺中南屯路郵局第二一七九、二一八○號存證信函，分別對被告乙○○、甲○○為終止系爭租約之意思表示，並請求被告二人返還系爭耕地，被告二人應已於九十一年十一月一日前收受該存證信函，然均置之不理。原告不得已復於九十一年十一月二十日以臺中南屯路郵局第二四二二、二四二三號存證信函，再次催告被告二人返還系爭耕地，惟仍遭被告二人所漠視。為此依民法第四百五十五條、第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十一條、耕地三七五減租條例第六條等規定，訴請確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在，並請求被告二人返還系爭耕地及給付自終止租約之日即九十一年十一月一日起至返還之日止相當於租金之不當得利，暨請求被告二人偕同原告辦理系爭租約之終止登記等語。並聲明：㈠確認原告與被告乙○○間就坐落臺中市○○區○○段四○九、四一七、四一九、四二五、四二六地號等五筆土地之租賃關係不存在；確認原告與被告甲○○間就坐落臺中市○○區○○段○○○○號，及景東段四○九、四一九、四二五地號土地等四筆土地之租賃關係不存在。㈡被告乙○○應將坐落臺中市○○區○○段四○九、四一七、四一九、四二五、四二六地號等五筆土地返還予原告，並自九十一年十一月一日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新台幣（下同）九十八萬六千八百三十五元；被告甲○○應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號，及景東段四○九、四一九、四二五地號土地等四筆土地返還予原告，並自九十一年十一月一日起至返還上開土地日止，按年給付原告一百十九萬五千一百九十四元。㈢被告乙○○及甲○○應分別偕同原告至臺中市北屯區公所辦理上開地號土地之終止租約登記。㈣聲明第二項部分，原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告二人則皆以：㈠被告二人之父親自日據時代即開始向原告承租系爭耕地從事耕作行為，至今已長達數十年之久，並非如原告所言被告二人係從八十五年一月十日才向原告承租系爭耕地。㈡耕地經重劃而編為建築用地，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，應依平均地權條例第七十六條、第七十七條、第七十八條及耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款、第二項規定終止租約，並補償承租人。詎原告為免補償承租人，竟向臺中市政府申請註銷兩造租約，經臺中市政府駁回後，復提起訴願及行政訴訟，亦均遭駁回。原告於上開行政爭訟程序確定後，再起訴請求確認兩造租賃關係不存在，顯無理由。㈢系爭耕地重劃完成後，被告二人雖知悉原告重新受分配土地之地號，然知悉土地地號與知悉土地確實坐落位置係屬二事，是原告受分配土地確實坐落位置何在，與鄰地界址為何，均有待原告指界及點交。惟原告已無意願出租系爭耕地予被告二人，因此遲遲不肯將系爭耕地點交予被告二人耕作，被告二人也曾自行前往該管地政事務所，希望藉由地政事務所之鑑界，得以知悉重劃後之土地確實坐落位置，然地政事務所卻告知申請鑑界，必須土地所有權人始得辦理，第三人不得任意申請鑑界，故被告二人至今仍無從知悉原告受分配土地之確實坐落位置，當然無法耕作。再者，系爭耕地其中青田段四四三、四四三之三、四四三之四、四四三之五地號等四筆土地，為被告二人所共同承租，惟重劃完成後原告重新受分配土地位置、面積已不相同，被告二人應分別耕作哪一塊土地，或共同耕作哪一塊土地，在共同耕作之土地上，何人應耕作何一位置，均有待原告說明及協調，惟原告已無意願告知被告前開事項，被告如何逕行耕作？是原告依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定，主張終止租約並請求被告二人返還土地等，實無理由等語資為抗辯。並均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實㈠原告所管理之賴振淵祭祀公業就其所有坐落臺中市○○區○○段四四三、四四三
之三、四四三之四、四四三之五等四筆土地，與被告乙○○訂有耕地租約；就○○○區○○段八三四、八三四之一地號及青田段四四三、四四三之二、四四三之
三、四四三之五地號等六筆土地，與被告甲○○訂有耕地租約。㈡系爭耕地租約之租賃期限係自八十六年一月一日起至九十二年十二月三十一日止。
㈢被告乙○○所承租之耕地於八十九年間經土地重劃後，變更為臺中市○○區○○
段四○九、四一七、四一九、四二五、四二六地號等六筆土地；被告甲○○所承租之耕地於八十九年間經土地重劃後，變○○○區○○段○○○○號及景東段四○九、四一九、四二五地號等四筆土地。
㈣被告二人於土地重劃完成後即未在系爭耕地上從事耕作。
㈤被告二人於系爭耕地租約租期屆滿前向原告表明願繼續承租。
㈥原告於九十一年十月間以被告二人非因不可抗力繼續一年不為耕作為由，而寄發存證信函予被告二人表示終止系爭耕地租約。
五、本件之爭點在於：原告主張依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止系爭耕地租約，是否有理由？被告二人於土地重劃完成後未在系爭耕地上從事耕作，是否屬於「非因不可抗力繼續一年不為耕作」？
六、得心證之理由㈠按耕地三七五減租條例第十七條第一項規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，
非有左列情形之一不得終止：承租人死亡而無繼承人時。承租人放棄耕作權時。地租積欠達兩年之總額時。非因不可抗力繼續一年不為耕作時。經依法編定或變更為非耕地使用時」。探究該條項之立法目的，在於定有期限之耕地租約，契約雙方當事人本有遵守期限之義務，在租期屆滿前，不論出租人或承租人均不得片面終止契約。惟在承租人違約積欠租金達一定數額，或無法耕作、放棄耕作之情形，為免出租人損害繼續擴大或任由耕地荒廢，法律特明文規定此時出租人得終止租約，以維護其權利。準此，耕地三七五減租條例第十七條第一項之規定，應作目的性限縮解釋，僅有在出租人已交付租賃物予承租人後，始有其適用。蓋出租人如未履行其交付租賃物即耕地之義務，承租人本無從開始耕作，進而無所謂無法耕作、放棄耕作之情形，且出租人若可因自己未交付耕地之債務不履行行為，而取得終止租約之權利，顯然悖於誠實信用原則，亦與上開條文之立法目的有違。又耕地租約本質上亦屬租賃契約，依民法第四百二十三條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。此項出租人交付租賃物之義務，與承租人給付租金之義務，乃立於對價關係，出租人如不履行該項義務，承租人依民法第二百六十四條第一項前段規定，得主張同時履行抗辯，而拒絕給付租金。由耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款將「地租積欠達兩年之總額」列為終止事由之一，益見該條各款之適用範圍，應限縮於出租人已交付耕地予承租人之情形，否則無異剝奪承租人之同時履行抗辯權。至承租人若尚未交付耕地予承租人，則無該條各款之適用。
㈡次按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承
租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，最高法院著有五十一年台上字第一八五八號判例可資參照。
㈢經查：
⒈系爭耕地於八十九年間完成重劃乙節，為兩造所不爭執。因重劃後之地號、面積
、坐落位置等均有所異動，造成租賃標的物之現狀改變，依情事變更原則，原告自有重新點交耕地予被告二人之義務，否則被告二人即無從為耕作。惟原告始終未能舉證其於土地重劃完成後，有重新點交其所分得之耕地予被告二人之事實。原告既不能證明其於重劃後，已履行交付租賃物之義務，參照前揭說明，原告援引耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」規定主張終止系爭租約，於法即有不合，自不生終止租約之效力。
⒉原告雖又主張被告二人於重劃後，曾自行向臺中市北屯區公所申請租約土地標示
部之變更登記，足見被告二人已知悉重劃後之耕地位置云云，並提出臺中市北屯區公所受理單獨申請租約登記通知書二份為證。然此為被告二人所否認，而原告提出之通知書僅能證明被告二人知悉系爭耕地重劃後之地號及面積，無從以此推知被告二人知悉重劃後之耕地實際位置，是原告此部分之主張，尚難憑採。
⒊被告二人於系爭租約租期屆滿前，已向原告表明願繼續承租乙節，為兩造所不爭
，依照上開說明，原告即負有與被告二人續訂租約之義務，系爭租約並不因租期屆滿而當然失效。原告復未主張及舉證系爭租約有其他失效事由，則系爭租約自仍屬有效，從而原告起訴請求確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在，自非有據。
⒋承前所述，兩造間就系爭耕地之租賃關係迄今仍未消滅，則被告二人現若占有系
爭耕地，即有法律上之原因，而非無權占有，是則原告訴請被告二人返還系爭耕地，及給付自租約終止後即九十一年十一月一日起至返還之日止相當於租金之不當得利，暨請求被告二人偕同辦理系爭租約之終止登記，於法均有未合（況原告自承被告二人自八十九年間重劃完成後，即未在系爭耕地從事耕作或為其他使用行為，顯難認被告二人就此有何利益）。
七、綜上所述，原告於重劃後，既未重新交付系爭耕地予被告二人耕作，被告二人自無從耕作，是以原告主張被告二人非因不可抗力繼續一年不為耕作而終止租約，並據此請求確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在，進而請求被告二人返還系爭耕地，及被告乙○○應自九十一年十一月一日起至返還之日止按年給付原告九十八萬六千八百三十五元、被告甲○○應自九十一年十一月一日起至返還之日止按年給付原告一百十九萬五千一百九十四元相當於租金之不當得利，暨請求被告二人偕同辦理系爭租約之終止登記，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十 日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B 審判長法 官 洪碧雀~B 法 官 王 銘~B 法 官 羅智文正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十五 日~B 法院書記官 蔡秀珍