臺灣臺中地方法院民事判決 93年度重訴字第242號原 告 賺錢時代公寓大廈管理委員會特別代理人 乙○○原 告 東盟開發實業股份有限公司法定代理人 辛○○原 告 庚○○共同訴訟代理人 楊盤江律師被 告 丁00000000訴訟代理人 陳盈壽律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於95年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丁00000000應自台中市○區○○路○○○號如附圖所示地下二層（面積6999.93平方公尺）及地下三層（面積8972.77平方公尺）之停車場空間遷出並將上開停車場空間返還原告東盟開發實業股份有限公司、庚○○及其他全體共有人。
被告應自民國九十一年十月一日起至返還前揭房屋之日止，按月給付原告東盟開發實業股份有限公司、庚○○及其他全體共有人新台幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告東盟開發實業股份有限公司、庚○○負擔百分之二，餘由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳仟陸佰參拾肆萬為被告供擔保後，得假執行；但被告如於前揭房屋交付或執行標的物拍定前，以新臺幣柒仟玖佰零壹萬玖仟肆佰零肆元為原告東盟開發實業股份有限公司、庚○○預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人，或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1項訂有明文。查本件原告賺錢時代公寓大廈管理委員會（下稱賺錢時代管委會）之法定代理人王秀卿，其任期業已屆滿，惟因住戶人數眾多，召開住戶大會因出席人數不足而流會，致無法選出次屆管理委員會委員及主任委員，而無法定代理人，經原告賺錢時代管委會聲請本院選任特別代理人，本院參酌兩造意見，選任乙○○於本件訴訟為原告賺錢時代管委會之特別代理人，上開裁定並經確定，此有本院94年度聲字第2346號民事裁定可參，故本件原告賺錢時代管委會自應由特別代理人乙○○代表其遂行訴訟，合先敘明。
二、又按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人，承受其訴訟以前當然停止，但有訴訟代理人者不適用之，民事訴訟法第170條、第173條定有明文。又按前揭承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第175條第1項亦定有明文。本件原告賺錢時代管委會法定代理人王秀卿任期已屆滿，次屆法定代理人尚未選出，而無法定代理人，嗣經本院選定乙○○為原告賺錢時代管委會之特別代理人，乙○○於95年1月12日聲明承受訴訟，依前揭法律規定，核無不合，應予准許。
三、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回係以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項亦分別定有明文。本件原告起訴後，於95年7月26日具狀撤回對被告揚碧鳳部分之起訴，上開書狀已於95年8月4日送達被告，被告己○○未於10日內提出異議，依前揭法律規定，應視為為同意撤回。
四、本件原告請求之如附圖所示系爭建物地下二、三層為停車空間為廣場區共同使用部分，此有建物登記簿謄本在卷足憑，又上開停車空間屬於「廣場區管理委員分會」分管，依原告提出之賺錢時代社區管理規約第18條規定，除訴請法院強制住戶遷離必須經區分所有權人會議決議外，其餘維護區分所有建物正常使用及全體區分所有權人利益之行為，賺錢時代管委會基於管理權限，即得自行決行。本件原告賺錢時代管委會主張兩造間租約已終止，被告無權繼續使用上開停車空間，請求被告返還上開停車空間，本院核之上開請求應屬管理權限範圍之保全行為，原告賺錢時代管委會即得自行決定起訴之意思，並毋庸由全體區分所有權人決議後始得起訴，被告抗辯原告起訴未經區分所有權人決議，起訴不合法云云，顯有誤會，不足採信。另被告於訴訟初始抗辯原告賺錢時代管委會並非出租人，原告東盟公司始為出租人，故原告賺錢時代管委會提起本件訴訟即有當事人不適格之情形云云，惟查：原告賺錢時代管委會起訴既主張其為出租人，並主張終止租約請求被告返還上開停車空間，即有當事人適格，如經本院審理後認定其非出租人，乃屬主張有無理由之問題，被告前揭抗辯，顯不足採信，附此敘明。
五、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。再按訴之主觀預備合併，目前學說及實務上，固因具體個案之不同，各按其性質而持肯定說與否定說互見。惟民事訴訟為貫徹憲法保障人民訴訟權、財產權、自由權、生存權等基本人權之意旨，並為確保當事人之程序主體地位，採取「處分權主義」，而承認當事人在訴訟程序上有處分權即實體處分權及程序處分權，藉此平衡追求實體利益與程序利益。
因此，當事人排列審理方式、順序所選擇之合併訴訟型態，亦屬當事人程序選擇權，如無特別危害被告之利益、防禦權或公益之情形，法院基於上開處分權主義意旨所保護之必要範圍內，應尊重原告選擇之審理方式、排列審理順序而為裁判。本件原告賺錢時代管委會起訴後，復追加東盟公司為第一備位原告、原告東盟公司、庚○○為第二備位原告，而追加提起主觀預備合併，本院審之：⑴原告主觀第一備位之訴，係因被告抗辯出租人係原告東盟公司而非原告賺錢時代管委會而提起，其與先位訴訟客觀上屬排斥之請求；⑵第二備位訴訟乃係預慮法院認定兩造間無任何租賃關係存在，則以原告東盟公司、庚○○以區分所有權人身分主張依民法第821條、第76 7條請求被告返還系爭房屋，第二備位訴訟之請求與先位之訴原告賺錢時代管委會以出租人身分終止租約後之租賃物返還請求權，於客觀上並非排斥之請求；⑶原告追加之上開備位請求其請求之基礎事實同一，且無礙於訴訟之終結，對於被告之防禦權並無不利益，且促使兩造就系爭房屋之糾紛一次解決，避免裁判矛盾，基於前述憲法保障當事人程序處分權之意旨，本院認原告追加提起本件主觀預備合併之訴，不論與先位請求是否為排斥之請求，均應予准許。
被告抗辯本件主觀預備合併之訴不合法云云，不足採信。
貳、實體方面：
一、原告方面：㈠原告賺錢時代管委會於88年3月29日經台中市南區區公所同
意備查發給報備證明，依管理規約約定，其下分為住宅區管理委員分會及廣場區管理委員分會，廣場區之停車場租金由廣場區管理委員分會訂定辦法管理，主任委員對外代表管理委員會，第三屆主任委員為王秀卿任期屆滿後，因原告賺錢時代社區之區分所有權人眾多，召開會議不易，故迄今未合法改選，嗣經鈞院依法選定乙○○為特別代理人，合先敘明。
㈡「賺錢時代」大廈係由東盟開發實業股份有限公司（下稱東
盟公司）投資興建，於投資興建之初即與廣場區之買受人約定，向買受人承租，租期至92年12月31日止，前3年租金不變，第4年起之租金逐年調整。「賺錢時代公寓大廈管理委員會」成立後，廣場區實際上由東盟公司派人管理。90年4月間，東盟公司董事長特別助理甲○○擔任廣場區之主任委員與被告口頭談妥，將「賺錢時代」大廈（台中市○區○○路○○○號）地下二、三層停車場（下稱系爭建物）出租予被告，租期自90年5月1日起至92年12月31日止計2年8個月，第1年租金每月新台幣（下同）3萬元，第2年起每月6萬元，甲○○簽報東盟公司核可後，雙方再協調，談妥自90年7月1日起承租，至92年12月31日止，原告賺錢時代管委會乃於90年備妥「房屋租賃契約書」（即原告提出之原證六房屋租賃契約書，下簡稱原證六契約書）三份交付被告用印，被告迄未交回，但已開始使用並付租。迄91年6月租期將近1年時，原告於6月14日及24日兩度發函請被告辦理簽約，被告稱租期9年，嗣提出偽造之房屋租賃契約書（即原告提出之原證八號房屋租賃契約書，下簡稱為原證八契約書），除將主任委員變更為丙○○而盜刻「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」及「丙○○」之印章使用外，並偽造租賃契約書內容即增加租賃物、減少租金並延長租期。
㈢因被告之行為，已致兩造間之信賴基礎已蕩然無存，原告賺
錢時代管委會已通知自91年10月1日起終止租約，原告得依民法第455條規定請求被告返還租賃物。又被告陳火順於91年7月、8月及9月之租金僅各支付3萬元，每月尚欠3萬元，依兩造間租約第13條第1項、民法第179條規定，原告賺錢時代管委會自得請求被告給付3個月之欠租9萬元，及自91年10月起至返還租賃物之日止，按月給付相當於租金之損害金6萬元，並請求鈞院任擇一有理由者，為原告勝訴之判決。
㈣如法院認原告賺錢時代管委會非出租人，而系爭建物實際上
由原告東盟公司管理而與被告間有租賃關係，則第一備位原告東盟公司依民法第455條請求被告返還租賃物，並依兩造間租約第13條第1項、民法第179條規定，請求被告給付3個月之欠租9萬元，及自91年10月起至返還租賃物之日止，按月給付相當於租金之損害金6萬元，並請求鈞院任擇一有理由者，為原告勝訴之判決。
㈤又如法院認被告與原告賺錢時代管委會或東盟公司間自始無
租賃關係，則被告即為無權占有系爭建物，則第二備位原告東盟公司及庚○○依民法第767條、第821條請求被告返還系爭建物予渠二人及全體共有人，並依民法第179條請求相當於租金之不當得利如訴之聲明所示。
㈥對被告抗辯之陳述：
⑴原告賺錢時代管委會提起本件訴訟，無須應經管理委員會之決議：
①公司法並未規定董事會代表公司對外為行為或提起訴訟應
經董事會之決議，故董事長對外代表公司提起訴訟或為其他行為均屬有效；同理，管理委員會為公寓大廈之管理機關，由主任委員對外代表，公寓大廈管理條例亦未規定主任委員代表管理委員會提起訴訟或為其他行為應經管理委員會之決議，故主任委員代表管理委員會提起訴訟，不須經管理委員會之決議。否則，如公寓大廈之財產被侵害或無權占有，而管理委員會不能行使職權時，豈非聽任他人無權占有，而只能由各個區分所有權人提起訴訟？此非立法設置管理委員會之本意。
②查管理委員會之職務包括共有及共用部分之維護，修繕、
一般改良，共用部分及其附屬設施設備之點收及保管（見公寓大廈管理條例第36條第2、11款），系爭建物屬共用部分，依法由管理委員會管理，茲遭被告無權占有，自得由原告賺錢時代管理委員會本於權責提起本件訴訟。
⑵原告賺錢時代管委會追加東盟開發實業股份有限公司、庚○○為備位原告，是為合法：
①主觀的訴之預備合併，具備避免原告陷於自相矛盾之窘境
、防止被告相互間推諉責任、符合訴訟經濟之原則、防止法院裁判之矛盾、防止訴訟之延滯、當事人利益之保護等優點，故應准許。又本件為複數原告之預備合併，被告僅有一人，法院如認先位之訴為無理由時，仍須對預備之訴進行審判，不生被告地位不安定之問題。祇有在複數被告之預備合併，法院認先位之訴為有理由時，無須對預備之被告進行審判，始陷被告於不安定之地位。查本件主觀預備合併之訴乃原告為複數，被告為單數，則並無因追加備位原告造成其地位之不安，故原告之追加應屬合法。
②最高法院於94年3月2日作成之94年度台上字第283號判決亦承認主觀預備合併之訴的合法性。
⑶就原證六契約書內容，兩造間已達成合意：
①由證人丙○○證稱：「----原證五的簽呈是實在的，當時
我是東盟公司的經理，原證六之租賃契約是實在的，是要交給被告用印的----原證五、六之契約簽約事宜，當時是由甲○○前去接洽，接洽後由甲○○上簽呈，東盟公司同意後，再依簽呈內容擬定書面契約，當時廣場區之主委是甲○○。----東盟公司指派我接替甲○○擔任廣場區主委，甲○○有繕印三份合約，除了主任委員的名稱改為我的名字外，其餘內容與原證六相同，經蓋用廣場區委員會的印章後，送給被告閱覽用印，----東盟公司並沒有獲得被告不同意原證六契約條款之資訊----」。
②證人甲○○證稱：「----原證六之合約書是我原來拿給順
心停車場要簽原證六之租約，之後因為順心停車場對於和住宅區 (按應為「廣場區」之誤)管委會對於租金以及水電費之分攤不公平，所以陳火順沒有簽此份合約，----（提示原證五）這份簽呈是我擬的，我當時準備按照簽呈上面的條件將地下室出租給順心停車場----是先有簽呈之後才擬訂原證六合約書條款----」。惟關於租金及水電費分攤問題，甲○○於原證五號90年4月17日之簽呈：「----3.B2、B3停車場水電費用全由順心停車管理公司支付」，丙○○經理則於翌日批示：「----2.B2F與B3F之水電費與管理員薪資均由順心支付」，顯見雙方就租金及水電已達成合意後甲○○才上簽呈，其於雙方達成合意前簽請上司同意，並無意義。故甲○○證稱之後因為順心停車場和廣場區管委會對於租金以及水電費之分攤不公平，所以被告沒有簽此份合約云云，與事實不符。
③綜合上列證人陳述，可知原證六之租賃契約書經甲○○與
被告談委、簽請經東盟公司同意後，才交由被告用印。倘被告陳火順不同意其內容，何以一直付租使用，且直到時隔1年之後才提出偽造之房屋租賃契約書。
⑷原證八為偽造之契約書，兩造未達成合意：
①丙○○證稱：「----原證八之契約書上之我個人的私章不
是我的，廣場區的印章不是我保管的，廣場區的印章是否實在我不清楚，----原證八之租約我以前沒有看過，在契約書所載之簽約日期及以前，我並沒有閱覽過，也不知道內容，東盟公司同意的內容只有原證六的租賃契約書，----東盟公司僅能就原證八之租賃標的出租到92年12月底，之後東盟公司並沒有權能可以再出租那些標的，因為就之後之期間，東盟公司並沒有和所有權人另外訂約，----甲○○即使有獲得授權租期也僅能在92年年底以前」。②甲○○證稱：「----當時我的授權是在原證六之範圍內
----（提示原證八）這份合約我沒有看過，上面的大章是否為真正，我無法辨識----」。
③綜上，原證八號之「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區
」及「丙○○」印文均屬偽造；且約定租期高達9年而無租金調整之約定，有違常理；尤其東盟公司向買受人承租之租期僅至92年12月31日，不可能與被告簽訂租期至99年6月30日止之租約；另該租約有關租金及租期之約定亦與原證五號東盟公司同意之簽呈內容不符。此均足證明原證八號之租賃契約書係偽造，雙方未就其內容達成合意。
④又原證八賃契約書所載租賃標的物除地下二、三層停車空
間外，尚包括「170－91、93、95，含F棟B2辦公室一處」，惟170－91、93及95為一樓之辦公室，為購買戶所有，由東盟公司回租，與管理委員會無關，不在承租範圍內，被告曾無權占用堆放物品，東盟公司於92年1月20日以存證信函通知被告限期於1月25日前搬清，被告如期搬清。
倘承租範圍包括上開三戶一樓辦公室，被告何以願意在其所稱之租期內搬走？足證原證八確係偽造。
⑤再者，原證八之租約第5條記載水電費負擔方式，由承租
人支付一半費用，餘四分之一由管委會住宅區支付，另四分之一由管委會廣場區支付四分之一，顯違常理（因實際情形為地下二、三、四層共用一個電錶，實際使用量難以區分，故地下二、三、四層之電費，非僅地下二、三層之電費）亦證原證八之租約係偽造。
⑸原告賺錢時代管委會與被告間原有租賃關係已終止：
①由民法第489條第1項、第598條第2項、第686條第3項，可
以歸納出（總體的類推適用），在繼續性契約如有重大事由存在，縱契約定有期間，亦得隨時不經預告終止契約，此一基於重大事由終止繼續性契約之權利，不得透過當事人之合意予以排除。
②查本件兩造間已口頭請求談妥租賃標的物、租期及租金，
租約已成立生效，然被告竟另行偽造租賃契約書，增加租賃物、減少租金並延長租期，兩造間之信賴基礎已蕩然無存，實無法期待原告將租賃物繼續租與被告，原告已於91年7月24 日以存證信函通知被告自91年10月1日起終止租約。
③此外，本件租約之租期至92年12月31日止，租約亦因租期屆滿而終止。
⑹被告所為之提存，不生效力，亦無同時履行抗辯問題：
①本件租金自第2年起調昇為每月6萬元，被告僅提存3萬元
，自不生提存之效力；何況雙方自91年10月1日已因終止而無租賃關係。
②另被告提存之93年4月至94年3月止之租金，以每月3萬元
計算，已有未符，且租賃標的物依契約書約定應由被告保養（見原證六及八之租約第5條），則消防設備之改善應由被告支付費用，不得扣除。
③再查，兩造已無租賃關係，被告以地下三層停車空間租與
他人使用，造成其無法使用，而主張自94年4月1日起行使同時履行抗辯權，暫停支付租金，已屬無據；何況住戶使用地下三層停車空間，於被告承租前即已存在，於出租給被告後原租賃關係存在於被告與住戶之間，原告僅代被告收取，並以之抵充或抵銷被告依約按月應支付之電費及設備保養費，被告自不得以住戶使用地下三層之停車空間為由，主張同時履行抗辯。
㈥聲明：
⑴先位聲明：①被告丁00000000應自台中市○區○○
路○○○號地下二層面積6999.93平方公尺及地下三層面積8972.77平方公尺之停車場空間遷出，並返還原告賺錢時代管委會。②被告應給付原告賺錢時代管委會129萬元及自民國93年6月起至依前項履行完畢之日止，於每月1日給付原告賺錢時代管委會6萬元。③原告賺錢時代管委會願供擔保請准宣告假執行。
⑵第一備位聲明：①被告丁00000000應自台中市○區
○○路○○○號地下二層面積6999.93平方公尺及地下三層面積8972.77平方公尺之停車場空間遷出，並返還原告東盟公司。②被告應給付原告東盟公司129萬元及自民國93年6月起至依前項履行完畢之日止，於每月1日給付原告東盟公司6萬元。③原告東盟公司願供擔保請准宣告假執行。
⑶第二備位聲明：①如主文第1項項所示；②被告應給付原告
東盟公司70 2,650，給付原告庚○○267,275元及自民國93年6月起至依前項履行完畢之日止，於每月1日給付原告東盟公司32,681元，給付原告庚○○12,431元。③原告東盟公司及庚○○願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告賺錢時代管委會提起本件訴訟，應經管理委員會之決議同意：
⑴依公司法第202條規定可知董事會為股份有限公司執行業務
之常設機構，其關於公司業務之執行，除章程另有訂定外，仍需以過半數之董事同意之，方屬適法（最高法院55年台上字第178號裁判意旨參照）。基此為免董事長為個人私慾恣意執行公司業務，是董事長對公司業務之執行，包括訴訟之提出，仍應經董事過半數同意方得為之。同理公寓大廈管理委員會雖為大樓之管理機構，惟其仍屬合議制，關於大樓對外提起訴訟仍應經管理委員會決議始符法制。
⑵又依公寓大廈管理條例第22條第1項規定，住戶有違反法令
或規約情節重大者，由管委會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管委會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。亦明管委會對外提起訴訟並非主任委員個人即可自行決定。
⑶再依賺錢時代社區管理規約第3條第3項第2款規定，管理委
員執行費用之支付項目及支付辦法，應經區分所有權人會議決議。本件主任委員亦為管理委員之一，其委請律師提出訴訟所支出之委任費、裁判費項目及支付辦法，依約定自應經區分所有權人會議決議，否則即有違反規約之約定，自難謂主任委員未經同意可自行決定提出訴訟。
㈡原告追加東盟公司、庚○○為備位原告，並不合法：
⑴原告所提出之民事追加狀中，其原告追加為三人，且聲明部
分追加成先位聲明、第一備位聲明、第二備位聲明，顯屬訴之主觀預備合併類型。
⑵訴之主觀預備合併有下列缺點，故應不予承認此種訴訟類型：
①在法院審理時，如先位請求有理由，後位請求無須判決，
是後位當事人可能未獲任何裁判，致後當事人地位不安定，與訴訟安定性原則有違。
②先位當事人與他當事人間之裁判，對後位當事人並無法律上之拘束力，徒使後位當事人浪費無益之訴訟程序。
③又如適用民事訴訟法第55條共同訴訟人獨立之原則，於一
原告上訴時，其效力不及於其他原告亦難免有裁判矛盾之可能。
⑶再據司法院司法業務座談會78年第16期座談第16則研究結論
及司法院80年10月24日（80）臺廳一字第7646號函，亦認為就現行之規定，尚難承認此種主觀預備合併之訴訟型態。因此原告所為之追加並不合法至明。
㈢原告賺錢時代管委會與被告間曾就原證八契約書達成合意，非為原證六契約書：
⑴由下列理由。可知兩造並未就原證六達成合意：
①參原證六契約之內容，再據被告真正承租停車場之開始時
間、支付租金之起點、支付租押金之金額、每月租金金額、租賃使用標的物之範圍等租賃契約必要之點，均與原證六不同，可知並未就原證六達成合意。
②證人甲○○於94年5月12日亦證稱當時是準備要簽原證六
之租約，之後因為順心停車場對於和住宅區管委會租金以及水電費之分攤不公平，所以被告沒有簽此份合約。既然被告未簽原證六之合約，如何謂雙方已就原證六之租約內容達成合意？③原告主張於91年6月14日及24日兩度發函請被告辦理簽約
，並提出原證七為證，惟此均為不實。況依原證七證物其內容觀之，尚有載明「合約將於本月底到期」等語，亦明雙方並未就原證六之租約達成合意。
⑵被告與原告賺錢時代管委會間確就原證八達成合意，理由如下：
①從被告所使用之租賃範圍，原告自承之租賃起始點、原告
所收受之押租金、租金及電費負擔方式等各項租賃契約必要之點，皆與原證八所示之租賃契約相符，亦證原證八之租約係屬真正。
②原告辯稱原證八租賃契約之印文不實在，惟賺錢時代公寓
大廈管委會廣場區與他人簽訂各項合約並非皆持相同印文，此觀其與他人簽約之同意書、協議書自明。且一般管委會或公司行號所持之印文亦非僅有一枚，故尚難以原告所提出之廣場區印文與原證八租賃契約上之印文不同，即認定有偽刻印章之情事。
③原告又提出原證五之簽呈，惟該原證五之簽呈係屬東盟公
司相關承辦人員之意見，屬公司內部文件，外人並不可得而知，故公司最後對外是否依此作成最後之決定，尚屬有疑；況原告已自承雙方租賃起始點為90年7月1日，及其已收受被告繳納之押租金6萬元、租金3萬元部分皆與原證五之簽呈內容相違，是原證五實無以推翻原證八租賃契約之真正，併此敘明。
④原本系爭建物為賺錢時代廣場區自行經營停車場，因經營
不善，每月虧損高達12萬元左右，為減少虧損乃交由被告在90 年3、4月間試營停車場，之後虧損狀態已開始改善，被告為獲利保險起見乃與廣場區管委會約定每月租金3萬不得調漲，並要求簽約訂10年租期，惟因甲○○表示，依公司指示最高只能訂9年，雙方因而改定為9年租約。是原告賺錢時代廣場區或東盟公司純係為避免繼續虧損，而將系爭建物便宜租出去，如此反虧為盈（原本每月虧12萬，變成每月有租金3萬元收入），亦符其利益，如今在未提及上開因素下卻以每月租金僅3萬元未有調漲約定，係不合理為由，即指原證八租約不實在，但卻又提不出任何雙方簽訂之租約，其說理上似嫌不足。
⑤再依台中市政府交通旅遊局最新核發之「順心停車場」停
車場登記證，其核准使用期至民國100年12月31日止。若未有原告廣場區管委會配合提出相關同意書等文件，台中市政府實無可能核發使用期限至民國100年12月31日止之停車場登記證，亦證原證八租約之真正。
㈣原告賺錢時代管委會與被告間原有租賃關係，尚未終止：
⑴不論原告賺錢時代管委會主張之原證六租賃契約或被告主張
之原證八租賃契約書第9條均明白約定，租賃期間內除乙方（即被告陳火順）違反本契約規定外，甲方（即原告賺錢時代管委會廣場區）不得藉詞收回房屋或主張任何權利。是故在被告未違反契約規定之情形下，原告尚無發函終止租約之權利甚明。
⑵本件租約應以原證八為真正，依原證八約定，雙方租期至民
國99年3月30日，故租約尚無租期屆滿而終止情形可言。㈤東盟公司非為本件租賃契約之出租人，因在租賃契約書上，並無任何出租人為東盟公司之記載。
㈥如系爭建物自始未出租給被告，則東盟公司得請求相當於租
金之不當得利金額，應依土地法第97條規定，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限計算。
㈦被告已給付租金或提存租金，並主張同時履行抗辯權：
⑴原告賺錢時代管委會已自承收受90年7月起至91年9月份為止，每月新台幣3萬元之租金。
⑵因原告管委會將被告所交付91年10月份至92年8月份租金支
票退回，受領租金遲延，故被告順心停車場於91年9月16日起陸續提存應給付之租金，提存租金期間自91年10月1日起至94年3月31日止。
⑶嗣因原告管理委員會另將本案系爭建物地下三層停車場空間
另租予他人使用，造成被告無法使用收益系爭建物，為此被告依法已寄發存證信函，主張自94年4月1日起，行使同時履行抗辯權，暫停支付租金，直至原告管委會將本案系爭建物全部完整交付為止。
㈧被告自行修繕租賃物消防設備之費用，得由租金中扣除之：
⑴本件系爭建物原本即為經營停車場之用，依規定應設有消防
設備，故被告所承租之租賃物自包括消防設備，而該消防設備故障，其修繕義務依民法第429條第1項、第430條應由原告管理委員會負擔，被告屢次口頭定期要求原告管委會修繕，詎原告管委會均未加理睬，迫不得已被告乃自行僱工請人修繕，並於提存93年4月1日至94年3月31日年租金時，從租金中扣除租賃物消防設備修繕費用，且此於提存通知書中亦已清楚載明，依法自屬有據，尚無積欠租金情事。
㈨聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造經法官試行整理爭點及簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭之事項：
⑴被告丁00000000現占有如附圖所示坐落台中市○區
○○路○○○號地下二層面積6999.93平方公尺及地下三層面積8972.77平方公尺之建物，並供作順心停車場使用。
⑵系爭建物由賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區分會管理，
實際委由原告東盟公司管理，東盟公司之經理丙○○有權代表管委會出租系爭建物。
⑶90年4月間，東盟公司董事長特別助理甲○○擔任廣場區之
主任委員，甲○○出面與被告丁00000000口商談系爭建物承租事宜。
⑷被告丁00000000於90年6月18日交付甲○○第一年
之租金36萬元及押租金6萬元，亦即由陳新火簽發、付款人為泛亞商業銀行台中分行、票號PB003051至003062、每月三萬元之支票12紙、票號PB0000000、面額6萬元之押租金支票一紙。上開租金之支票係給付90年7月到91年6月份之租金。
⑸被告丁00000000已給付91年7、8、9月之「租金」
各3萬元給原告管理委員會。被告丁00000000以「順心停車場負責人陳火順」名義，將91年9月16日起將每月租金向法院提存，共計提存自91年10月1日起至93年3月31日止，每月3萬元的租金。另93年4月1日至94年3月31日止，被告將每月3萬元的租金共計36萬元，扣除代墊消防設施改善的工程款210,500元後，僅提存149,500元。
⑹原告賺錢時代管理委員會曾於91年7月24日以存證信函通知
被告陳火順自91年10月1日起終止租約，被告陳火順於91年7月26日收受上開存證信函。
⑺就系爭建物，東盟公司之應有部分為54469/100,000，庚○○之應有部分為20719/100,000。
⑻系爭租賃關係之出租人為賺錢時代公寓大廈管理委員會。
⑼兩造對於法務部調查局所為之印文鑑定結果不爭執。
㈡兩造爭執之事項：
程序方面：
⑴原告起訴是否應經賺錢時代公寓大廈管理委員會決議後始能
起訴？⑵原告追加主觀備位聲明是否合法？實體方面：
⑴被告與原告賺錢時代管委會之租賃契約內容究竟為原證八或
原證六？⑵原告賺錢時代管委會對被告終止租賃關係是否有理由？⑶原告賺錢時代管委會請求被告給付租金、不當得利是否有理
由？⑷原告賺錢時代管理委員會是否曾將系爭建物地下三層停車空
間租予第三人使用，致被告順心停車場無法使用上開租賃物？⑸被告曾於94年4月13日寄發存證信函給原告賺錢時代管委會
，主張租金給付的同時履行抗辯，上開存證信函是否於94年4月14日由原告管理委員會收受？⑹如被告為系爭建物之承租人，而原告賺錢時代管委會非租人
，東盟公司是否為出租人？⑺若系爭建物自始未出租給被告，東盟公司及庚○○可否請求
返還系爭建物？⑻如系爭建物自始未出租給被告，東盟公司及庚○○可否請求
被告給付相當於租金之損害金？每月金額多少？
四、本院得心證之理由：㈠【先位之訴及第一位備位之訴】：原告賺錢時代管委會或東
盟公司與被告間就系爭建物並無租賃意思表示合致，因而無法推認有租賃法律關係存在：
⑴原告未能舉證兩造間有如原證六契約書內容意思表示合致之租賃關係：
①原告雖主張兩造間就原證六契約書內容已有口頭之意思表
示合致，並提出原證六契約書影本一份為證，然為被告所否認，本院審酌原證六契約書並未經兩造正式簽字用印完成，即不得以上開未簽訂完成之契約書證推認兩造間有口頭之租賃關係存在。
②證人即曾任賺錢時代廣場區主任委員及前原告東盟公司職
員甲○○於本院到庭證稱：「廣場區委員會之大章係由東盟公司之總務人員張宗治保管，至於丙○○之小章是誰保管我不清楚，90年6月簽訂契約時廣場區委員會與被告之間有爭議的事項是住宅管理委員會之水電費應如何分攤，至於租金是否有爭議是由丙○○和被告陳火順談的，----有一天丙○○和我一起至停車場，丙○○準備搭飛機回台北，丙○○把一個公文封裡面是合約書交給我請我交給順心停車場，但內容我不知道，丙○○有告訴我是順心停車場的合約書，丙○○叫我拿給陳火順----，之後情況我不清楚，當時丙○○已擔任廣場區管委會主委，原證八之合約書我之前並沒有看過，陳火順在我擔任廣場區主委時有交給我一年份租金及押金，當時月租金每個月三萬元，押金三萬元，陳火順交給我的租金是第一年的租金，因為時間相隔已久，我不知道收租金多久以後卸任主委，是先收租金再簽租約，簽租約時主委已不是我，在我擔任主委時有把合約打好送去給順心停車場請他簽約，順心停車場對租金、水電費分攤有爭議，在那段時間我卸任主委，之後有關租約條件由順心停車場和丙○○商討，原證六之合約書是我原來拿給順心停車場的合約書，原證六上面所書立作為押金之支票我有收受並送到公司，當時是準備要簽原證六之租約，之後因為順心停車場對於和住宅區管委會對於租金以及水電費之分攤不公平，所以陳火順沒有簽此份合約，當時我的授權是在原證六之範圍內，停車場的營利事業登記證是我找各所有權人請他們出具同意書及所有權狀來申請的，我向東盟公司拿取各所有權人所出具的文件，與被告於94年4月21日所提出之文件形式相同，我總共拿了一千多份，在我卸任主委至被東盟公司資遣之間，地下二、三樓係順心停車場在使用，因為我在擔任主委時就是要租給他們。」等語，足見原告東盟公司雖曾以原告賺錢時代廣場區管委會名義擬定原證六契約書面，然被告對其中有關租金、水電費分擔仍有爭議，而證人甲○○經授權範圍亦僅有原證六契約內容，嗣後原證六契約亦未完成簽訂。
③證人即當時擔任賺錢時代廣場區主任委員之原告東盟公司
職員丙○○於本院到庭證稱：「當時我是東盟公司的經理，原證六之租賃契約是實在的，是要交給被告用印的，----東盟公司同意的內容只有原證六的租賃契約書，原證八之契約書是被告提存租金後，東盟公司要求我派人去法院閱覽我才看到內容。----原證五、六之契約簽約事宜，當時是由甲○○前去接洽，接洽後由甲○○上簽呈，東盟公司同意後，再依簽呈內容擬定書面契約，當時廣場區之主委是甲○○，甲○○即將被東盟公司資遣，所以東盟公司指派我接替甲○○擔任廣場區主委，甲○○有繕印三份合約，除了主任委員的名稱改為我的名字外，其餘內容與原證六號相同，經蓋用廣場區委員會的印章後，送給被告用印，合約送去以後合約書並沒有再退還給廣場區委員會，甲○○有向被告催，但沒有下文，直到甲○○離職由我接替後合約書還是沒有回來----原證六的合約有先送給被告停車場閱覽，後來被告停車場閱覽後，東盟公司要求不要再用甲○○擔任主委，所以那份合約沒有以原證六之合約用印，東盟公司並沒有獲得被告不同意原證六契約條款之資訊」等語，由證人丙○○上開證詞，可知原告東盟公司雖曾將如原證六契約內容之租賃契約書送請被告用印，但被告並未完成契約用印程序。
④本院審之系爭建物使用價值非輕，原告東盟公司負責賺錢
時代廣場區之管理工作，若兩造間果有如原證六契約內容之意司表示合致，豈會未完成書面契約之簽訂程序？再參諸證人甲○○前揭證稱被告對於租金內容及水電費負擔之約定仍有爭議一節，更足證被告並無以原證六契約內容承租系爭建物之意思表示。證人丙○○前揭證詞雖證稱原告東盟公司並無獲得被告不同意原證六之合約條款之資訊，然原告東盟公司未接獲被告不同意之資訊，並不足反面推認被告已同意上開租約內容，故前揭證詞不足推認兩造有原證六租約內容之租賃意思表示合致。此外，原告賺錢時代管委會或東盟公司均未能舉證證明被告曾有以原證六契約內容承租系爭建物之意思表示，從而尚難認原告賺錢時代管委會或東盟公司與被告間就原證六契約內容已有口頭租賃契約存在。
⑵被告主張原告賺錢時代管委會與被告間有如原證八契約書內容之租賃意思表示合致，亦不足採信：
①被告雖主張原告賺錢時代管委會廣場區與被告間曾訂定原
證八之房屋租賃契約書，並提出原證八之房屋租賃契約書為證，然為原告所否認且抗辯：原證八契約書之「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」之印文及主任委員「丙○○」之印文並非真正，該份契約書係屬偽造等語。經查：賺錢時代大廈曾出租予訴外人戊○○經營「學府路櫻花黃昏市場」，訴外人戊○○因誤拆被告廣告布旗而與被告於
91 年4月24日訂定協議書，賺錢時代管理委會廣場區擔任保證人，並曾於協議書上用印，兩造對於上開協議書之真正並不爭執，而被告於本院審理之後階段始尋出原證八契約書原本聲請本院送請鑑定，經本院將上開協議書、原證八契約書及原告提出之「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」印文參考樣本送請法務部調查局鑑定結果，上開協議書上「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」印文與原證八契約書上「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」印文經重疊比對形體大致相符，然兩類印文是否由同一印章所蓋用，因印文部分紋線印色過淡，印痕細微特徵欠明晰，故無法鑑析異同；上開協議書上「丙○○」印文與原證八契約書上「丙○○」印文不同；另協議書上「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」印文與原告提出之「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」參考印文不同等情，此有該局95年8月11日調科貳字第09500371220號鑑定通知書一份在卷足稽，故原證八契約書上之「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」、「丙○○」印文即無法認定為真正，從而本院無法逕以上開契約書證推認原告賺錢時代管委會與被告間有原證八契約書內容所載之租賃契約合意。
②證人甲○○於本院到庭證稱：其並未看過原證八之契約書
，亦無法辨識契約書上之印文是否真正，其經公司授權其洽談租約內容僅有原證六契約書之內容等語；證人丙○○亦證稱：「----原證八之契約書上之我個人的私章不是我的，廣場區的印章不是我保管的，廣場區的印章是否實在我不清楚，----原證八之租約我以前沒有看過，在契約書所載之簽約日期及以前，我並沒有閱覽過，也不知道內容，東盟公司同意的內容只有原證六的租賃契約書，----東盟公司僅能就原證八之租賃標的出租到92年12月底，之後東盟公司並沒有權能可以再出租那些標的，因為就之後之期間，東盟公司並沒有和所有權人另外訂約，----甲○○即使有獲得授權租期也僅能在92年年底以前」等語，本院審之證人二人均已離職未在原告東盟公司任職，經本院直接審理心證認證人具結所為前揭證詞，並無刻意迴護原告之情事，故渠等證詞應堪採信。又查原告東盟公司授權與被告接觸洽談租約內容者，僅有證人二人，而證人二人均證稱從未看過原證八契約書內容，況原證八證人契約內容早已超過原告東盟公司授權證人甲○○之範圍，因此，被告提出原證八契約書之真實與否即有可疑。
③原證八賃契約書所載租約期限自90年7月1日起至99年6 月
30日止，長達9年，惟賺錢時代公寓大廈乃是原告東盟公司投資興建出賣予買受人，再向買受人承租，作為經營管理營收使用，而原告東盟公司與廣場區之買受人約定，租期僅至92年12月31日止，前3年租金不變，第4年起之租金逐年調整等情，業為兩造所不爭，且有被告提出原告東盟公司向住戶吳進文承租之房屋租賃契約書影本一份為證，顯見原告東盟公司同意出租系爭建物給被告之租期，不可能超過92年12月31日。又前揭原告東盟公司與訴外人吳進文之房屋租賃契約書，係證人甲○○提供予被告申請辦理停車場營利事業登記使用一節，亦經證人甲○○於本院證述明確，且為被告所不爭，故被告對上開契約書之租期亦應明確知悉，則被告明知原告東盟公司僅向住戶承租系爭建物僅至92年12月31日止，超過上開期限原告東盟公司是否有權出租尚未確定，被告豈會同意超過上開期限之租賃期間而為承租之意思表示？顯見原證八契約書內容並非原告賺錢時代管委會或東盟公司之出租意思表示。
④綜上所述，被告提出之原證八租約書證既無法認定為真正
，且證人甲○○、丙○○證詞亦無法證明原證八契約內容曾為原告東盟公司或賺錢時代管委會所同意，且原證八租約內容亦有前揭可疑不實之處，故被告主張原告賺錢時代管委會與被告間有如原證八契約書內容之租賃意思表示合致，即不足採信。
⑶被告於90年6月18日曾交付證人甲○○第一年之租金36萬元
及押租金6萬元，亦即由陳新火簽發、付款人為泛亞商業銀行台中分行、票號PB003051至003062、每月三萬元之支票12紙、票號PB0000000、面額6萬元之押租金支票一紙，上開租金之支票係給付90年7月到91年6月份之租金等情，雖為兩造所不爭，然被告繳付上開租金而為原告東盟公司收受之事實，並不足以推認渠等對於租賃契約中之「租賃期限」、「租金金額」、「水電費分攤」等其餘重要內容亦有意思表示之合致。亦即，上開租金給付之事實，僅能認定被告、原告東盟公司或賺錢時代管委會，分別基於自己所認知之租賃契約內容而繳交或收受上開租金，尚不足推認渠等間有租賃意思表示合致。
⑷本件原告主張之原告賺錢時代管委會或東盟公司與被告間有
如原證六契約書內容之口頭租約意思表示合致，不足採信；而被告主張原告賺錢時代管委會與被告間有如原證八契約書內容之口頭租約意思表示合致，亦不足採信，故本件原告賺錢時代管委會或東盟公司與被告間就系爭建物即難認定有任何租賃關係存在，從而原告賺錢時代管委會先位請求、原告東盟公司第一備位請求，分別主張終止租賃關係而請求被告返還租賃物及不當得利，即無理由，應予駁回。
㈡【第二備位之訴】：被告並無合法占有使用系爭建物之權源，故應返還系爭建物：
⑴本件原告東盟公司、庚○○主張渠等為系爭建物之共有人，
應有部分分別為54469/100,000、20719/100,000等情，業為兩造所不爭，故應堪採信。又被告本人於本院到庭主張：其輾轉人介紹認識證人甲○○，系爭建物原本經營停車場均發生虧損，其於90年3月間進入停車場管理，90年3月至6月間，停車場收入及水電費、人事費用等收支均由原告東盟公司負責，其僅是出面管理，於90年6月15日向證人甲○○訂定租約後開始經營順心停車場迄今等情，足認原告主張：被告自90年7月1日起即占有使用系爭建物迄今等情，亦堪認定。
⑵又本件被告主張原告賺錢時代管委會與被告間有如原證八契
約書內容之口頭租約意思表示合致云云，並不足採信，已如前述，故被告主張其基於原證八租約之租賃法律關係而占有系爭建物即不足採信，此外，被告復未能舉證證明有何占有系爭建物之正當權源，從而原告東盟公司、庚○○主張被告無權占有使用系爭建物，即堪採信。
⑶按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。
但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。本件被告既未能舉證證明有權占有系爭建物，則原告東盟公司、庚○○為系爭建物分別共有人，其請求被告返還系爭建物，依前揭法律規定，即有理由，應予准許。
⑷又原告東盟公司、庚○○主張被告無權占有，請求被告自91
年7月1日起按月給付6萬元，並扣除被告91年7月、8月、9月各給付3萬元共計9萬元後之損害金等語，經查：本件被告既無權占有使用系爭房屋，而被告至遲自90年7月1日起占有使用系爭房屋迄今尚未返還已如前述，其中90年7月1日起至91年6月30日被告將使用系爭建物之代價每月3萬元交予原告東盟公司收受，顯見原告東盟公司與被告間就系爭建物使用之相當對價，均曾同意以每月3萬元計算，本院復審酌系爭建物為地下第二層、第三層停車空間，供停車使用，其使用利益與一般建物不同，且上開每月3萬元之使用對價並未逾土地法第97條所規定之房屋租金上限，故認為系爭建物之不當利得，應以每月3萬元計算，原告請求依每月6萬元計算尚嫌過多，不應准許。又被告於91年7月至9月已按月給付原告賺錢時代管委會3萬元作為使用系爭建物對價之給付，亦為原告東盟公司、庚○○所不爭執且同意扣除上開金額，從而本件原告請求被告自91年10月1日起至被告返還系爭建物之日止，按月給付3萬元之不當利得，為有理由，逾此範圍之請求，即無理由。
⑸另被告抗辯其以「順心停車場負責人陳火順」名義，於91年
9 月16日起將租金向法院提存，共計提存自91年10月1日起至93年3月31日止，每月3萬元的租金。另93年4月1日至94年
3 月31日止，被告將每月3萬元的租金共計36萬元，扣除代墊消防設施改善的工程款210,500元後，僅提存149,500元等情，雖為兩造所不爭，然查：被告前揭提存係基於原證八之租賃契約而辦理清償提存，其提存物受取人之對象為「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」等情，業經被告提出之提存書影本可稽，並經本院調取本院91年度存字第879、1117、206 5、3141、、3567、4313、4992號提存卷宗核閱屬實，故被告上開清償提存尚不足認定係向原告東盟公司、庚○○所為系爭建物使用對價之清償，與本件前揭不當得利金額之認定即無關聯，附此敘明。
㈢綜上所述，本件原告賺錢時代管委會、東盟公司均無法證明
與被告就系爭建物有何租賃關係存在，故本件先位請求、第一備位請求依民法第455條請求被告返還系爭建物等，即無理由。又被告就系爭建物亦無法證明有租賃關係存在或其他占有之正當權源，從而原告東盟公司、庚○○提起第二備位之訴，基於分別共有人身分，依民法第821條、第767條請求被告返還系爭建物及自91年10月1日起至返還上開房屋日止，按月給付3萬元之不當利得，即有理由，應予准許。原告其餘請求均無理由，應予駁回。
㈣兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原
告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證均已無礙於本院上開審認，爰不逐一論駁，附此敘明。
參、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 95 年 10 月 5 日
民事第三庭 法 官 陳毓秀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 10 月 5 日
書記官