臺灣臺中地方法院民事判決 93年度重訴字第310號原 告 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 林士傑 律師複 代理人 甲○○ 律師
陳世川 律師被 告 張素貞（即張嬌）
庚○○辛○○壬○○○癸○○
丁 ○己○○張馨云即張燕鈴）前八人共同訴訟代理人 陳浩華 律師被 告 戊○○上列當事人間請求交還土地等事件，本院於中華民國94年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附圖乙案所示Ｅ部分（即坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段第八三地號土地，面積：０點０六五五公頃）及Ｇ部分（即同段第八三之五地號土地，面積：０點００一六公頃），面積合計共０點０六七一公頃之土地返還於原告及呂凌霜。
被告應將第一項所示土地上之房屋（即門牌號碼：台中縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○號）返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰參拾參萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣玖佰參拾玖萬玖仟貳佰肆拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、被告戊○○經合法通知，無正當理由，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件被告張素貞、庚○○、辛○○、壬○○○、癸○○、丁○、己○○、張馨云之訴訟代理人固於94年6月27日 單方表示解除與上開被告間之委任關係，然其後審理時訴訟代理人均到庭為訴訟代理行為，上開被告等人亦未表示解除與訴訟代理人之委任關係，是應認本件訴訟代理人與前開被告間之訴訟行為委任關係，仍為存續，先予敘明。
三、本件原告起訴主張：坐落台中縣○○鄉○○○○段83、83-583-9（此部分此本件無關）地號土地為原告二人與訴外人呂凌霜所共有（註：應有部分原告二人各為1/4，呂凌霜為1/2），並有分管之協議，各自分管上開土地之一側，原告二人所分管者為右側1,492平方公尺。原告二人所分管之土地（即如附圖所示Ｅ、Ｇ部分）及其上房屋（即台中縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○號），自民國（下同）43 年起即分別由呂萬福及張棋得各自承租一側，呂萬福承租左側，張棋得承租右側（下稱系爭土地及房屋），均為未立字據之不定期租賃關係，其中呂萬福部分業於75年間與其子孫呂錦文等人協議，雙方同意終止租賃契約，已將租賃物返還。另就張棋得承租部分，因原承租人張棋得死亡（78年3月18 日）由被告張素貞、庚○○、辛○○、壬○○○、癸○○、丁○、戊○○及訴外人張銘煥繼承，嗣訴外人張銘煥亦於90年9 月30日死亡，而由被告己○○、張馨云繼承，原出租人張棋得之承租人地位現係由本件被告9 人繼承，而與原告與存有上開土地、房屋之租賃關係，惟因原租金為每年新台幣（下同）1,500元（即43年時），每半年繳交1次，然因系爭出租土地（即如附圖所示Ｅ、Ｇ部分）之公告地價與申報地價均不斷調昇，出租人應繳之稅額亦因之增加，原租金顯已過低，應依土地法第97條1項、第105條計算租金之方式，予以調昇，爰以民法第442條請求增加租金。嗣經鈞院92 年度簡上字第61號判決確認兩造間之上開租賃關係，並自91年4月10 日起調整每半年之租金為48,312元確定。然被告等人自上開判決確定後迄今均未支付調整後之租金予原告。依土地法第 100條第3 款規定，出租人即原告自得終止租賃契約，原告據此前已於92年10月間催告（即原證二）出租人即被告繳納租金（原起訴聲明就請求給付積欠租金部分，已撤回），被告亦未繳納，嗣原告已於92年12月5 日以存證信函（即原證三）終止與被告間之租賃契約，縱然前開催告存有不合法，然本件起訴狀及歷次準備書狀繕本亦具有催告之效力，惟被告迄今仍未支付租金，顯已逾二年以上，是兩造間就如附圖所示土地及建物之租賃關係，顯係終止而消滅。被告已無合法占有系爭土地及房屋之合法權利，爰依民法第767 條（前段）之規定提起本件訴訟。訴之聲明：①如主文第1、2項所示。
②願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告張素貞、庚○○、辛○○、壬○○○、癸○○、丁○、己○○、張馨云八人，對於自92年1 月以後，即未繳納乙情，並不爭執。然以，本件兩造間之承租關係，係耕地三七五租佃爭議，未經先行調解，耕地三七五減租條例第26條規定，起訴前先經調解、調處，然本件並未經調解、調處之程序，原告即逕為起訴，於法顯有未合，是本件原告之主張，要無理由等語，資以抗辯。答辯聲明：①原告之訴駁回。②如受不利之判決，並願供擔保，請准免為假執行之宣告。
五、按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。民事訴訟法第400條第1項，定有明文。此即，訴訟標的之法律關係於確定之終局判決中已經裁判者，當事人即應受其既判力之拘束，不惟不得以該法律關係為標的而提起新訴訟，即於新訴訟用作攻擊或防禦方法，亦不得為與確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判（最高法院82年度台上字第3059號判決要旨參照）。查本件被告九人因繼承而取得系爭土地房屋之承租人地位，而與原告二人存有系爭土地房屋之不定期租賃關係，且自91 年4月10日起高租金為每半年48,312元等法律關係，業經本院92年度簡上字第61號民事判決確定（即本院豐原簡易庭91年度豐簡字第118號判決主文第1、2 項所示）乙情，業據兩造所不爭執，並有卷附之上開民事判決2 份可稽，自堪可信為真實。是依上開有關判決「既判力」之說明，本件訴訟自應受上開確定判決確認之事實所拘束，先予敘明。
六、查原告二人與訴外人張棋得之間就系爭台中縣○○鄉○○○○段83、83-5地號土地並無訂立三七五耕地租約乙情，經本院函查，業經台中縣潭子鄉公所以94年9月9日潭鄉民字第0940016330號函覆在案，此有上開函文附卷可稽。是本件並非耕地三七五租佃爭議事件，無耕地三七五減租條例第26條之適用，原告本件起訴之程式並無不合。
七、次按，不定期之房屋租賃關係，出租人以欠租為由之契約終止權（法定終止權）以土地法第100條第3款為據。此即，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，承租人等終止租賃契約。惟出租人應依民法第440條第1項之規定，對支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例要旨參照）。本件兩造間之租賃契約係屬不定期之房屋（當然包括房屋之基地）租賃，而確定應自91年4月10日調高租金之後，被告自92年1月起均未曾支付租金乙情，業經確定，亦為被告所不爭執（即未支付租金部分）。則被告承租人已符土地法第100條第3款所定欠租二個月以上之情形（本件無擔保金）。雖原告於92年10月31日之催告（即原證二）尚難認為合法（註：上開民事確定判決之時間係92年10月17日，應於半年後承租人不支付租金，而陷於遲延時之催告始為合法，此即原告上開之催告為期前催告，不生催告之效力），然原告於本件之起訴本原有請求給付租金之請求，是應認已以起訴狀之繕本（甚或歷次準備書狀）送達為支付租金遲延之催告。按以，本件訴訟繫屬之時間為93年7月20日，其後於93年9月8日、9月29日均亦為上開支付租金準備書狀之提出，並經合法送達被告。是以，迄於本件94年9月28 日言詞辯論終結時，堪認原告已定合法之相當期間催告被告履行遲延租金之給付，並已終止兩造間之系爭租賃契約甚明（姑不論確切之終止時間為何），次予敘明。
八、末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條（前段、中段、後段）、第821 條，分別定有明文。本件系爭如附圖所示之二筆土地為原告二人與訴外人呂凌霜所共有之事實，有上開土地登記簿謄本可稽，系爭房屋之所有權人則為原告二人。而本件兩造間之系爭租賃契約，既業已終止，則被告對於如附圖所示Ｅ（面積0.0655公頃）、Ｇ（面積0.0016公頃）所示之土地及房屋，已無占有之權利甚明。是原告本於民法第767條前段所有物返還請求權（註：原告亦可主張民法第455條之租賃物返還請求權，前者為物權請求權，後者為債權），請求被告將如附圖所示之Ｅ、Ｇ之土地返還予原告二人及訴外人呂凌霜，將如附圖所示之Ｅ、Ｇ土地上之房屋（即門牌號碼：台中縣○○鄉○○村○○路○段○ ○○巷○號）返還予原告二人，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1、2項所示。
九、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。經核無不合，爰各酌定相當擔保金額淮許之。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 28 日
民事第四庭 法 官 陳添喜上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 10 月 28 日
書記官