臺灣臺中地方法院民事判決 九十四年度簡上字第一八號
上 訴 人 丙○○被 上訴人 甲 ○兼訴訟代理人 乙○○右當事人間返還租賃物事件，上訴人對於中華民國九十三年十一月二十五日本院臺中簡易庭九十三年度中簡字第二四九八號第一審判決提起上訴，本院於九十四年五月二十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：坐落臺中市○區○○段六小段一之三十地號土地如附圖所示Ｂ部分面積零點零零五五公頃土地上鐵架烤漆板造建物即門牌號碼臺中市○區○○路○○○號（稅籍編號Z00000000000，下稱系爭建物）為被上訴人乙○○所有，並經設籍課稅，其登記之納稅義務人亦為被上訴人乙○○。系爭建物由被上訴人甲○於民國 (下同)八十四年三月二十八日起以每月租金新臺幣（下同）九千元出租予被上訴人經營鴻興機車行，上訴人即於每年課稅年度出具所得稅扣繳憑單交原告甲○收執，嗣自九十二年八月份起，租金變更為每月八千元，不料，上訴人自九十三年一月份起迄今均未支付租金，算至九十三年七月底已積欠五萬六千元，被上訴人甲○為此於九十三年七月十六日去函催告上訴人給付租金，上訴人於九十三年七月二十日收受催告函後均置之不理，被上訴人甲○爰以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租賃關係之意思表示，然上訴人仍繼續占用上開房屋，拒絕遷讓，被上訴人甲○爰依民法第四百四十條第一、二項、第四百五十五條規定，請求上訴人將系爭建物返還被上訴人甲○，又被上訴人乙○○雖非出租人，惟為系爭建物之所有權人，亦併依民法第七百六十七條規定，本於所有權作用請求上訴人返還系爭建物。上訴人已積欠被上訴人甲○自九十三年一月份起至同年七月份之租金共五萬六千元，爰起訴請求上訴人給付如原判決主文第二項所示。再者，上訴人自系爭租約終止後，占有系爭建物即受有相當於租金之不當利益，致所有權人即被上訴人乙○○受有損害，應自本件起訴狀繕本送達上訴人之翌日起，至系爭建物返還被上訴人之日止，每月給付被上訴人乙○○八千元。原判決准許上訴人之請求，並無違誤，爰聲明上訴駁回。
貳、上訴人抗辯：
一、被上訴人甲○的大嫂為訴外人蔡燕昌之岳母，訴外人蔡燕昌的家位於系爭建物後面，於九十二年六月份有人在訴外人蔡燕昌家賭博喝酒唱歌吵鬧，上訴人向被上訴人甲○反應無效，訴外人蔡燕昌之岳母竟趕走上訴人所經營鴻興機車行的客人。上訴人於九十二年十二月六日給付房租時，向被上訴人甲○表示下個月要減多少房租你自己決定，但被上訴人甲○在九十三年一月六日未依往例來收取房租，至九十三年一月十七日下午五點多才來，上訴人問被上訴人甲○這個月房租要減多少錢，被上訴人甲○沒有開口說話，之後離開了，過十五分鐘後，被上訴人乙○○就進來要動手打人，上訴人問被上訴人乙○○為何打人，被上訴人乙○○說要討房子，上訴人表示並不是向被上訴人乙○○承租系爭建物，故被上訴人乙○○無權請求返還，上訴人並跟立德派出所報案，被上訴人乙○○才離開，在十五分鐘以內，訴外人洪福分即被上訴人甲○的哥哥走到系爭建物罵上訴人說拜什麼神明，上訴人跟訴外人洪福分說其拜神並沒有害人，訴外人洪福分就動手打上訴人的頭和胸部後，上訴人才用手撥開，訴外人洪福分倒退撞到門檻跌倒，上訴人打電話報案，訴外人洪福分被送到醫院去，過十五分鐘後，上訴人報案回來，被上訴人乙○○與訴外人吳秀霞進來屋內打上訴人，被上訴人乙○○打其後腦勺，訴外人吳秀霞把上訴人的安全帽拿掉並抬上訴人的左腳讓上訴人倒下去，被上訴人乙○○用腳踢上訴人的胸部，訴外人陳健福叫上訴人跟訴外人洪福分道歉，上訴人跟訴外人陳健福說你們進來打我，為什麼我還要跟你們道歉，結果繼續被打，隔壁的老闆來幫忙解圍，其再去報案，警員說要開驗傷單才可以寫筆錄，之後被上訴人乙○○叫地方人事關說，不讓上訴人寫筆錄，至九十三年二月二十六日上訴人請朋友打電話給立德派出所所長，才叫上訴人去寫筆錄，但卻寫不詳細。
二、在九十二年十二月底前，都是由被上訴人甲○前來收取租金，其並不知道被上訴人甲○住在哪裡。嗣其曾分別在九十三年二月四日將九十三年一月份之房租、在九十三年二月六日將九十三年二月份之房租，寄至被上訴人甲○在八十四年三月二十八日所簽房屋租賃契約書上所寫地址「臺中市○區○○路○○○號」，被上訴人甲○雖有親戚住在上址，但卻拒收而退回，故本件非上訴人不願意繳納租金，而是原告不願意收受。現因被上訴人叫人來傷害上訴人，上訴人認為應該被上訴人賠償其損失，而不願意給付租金給被上訴人。
三、於九十三年八月八日晚上十點五十五分，訴外人蔡燕昌在後面喝酒賭博唱歌吵鬧，上訴人報案，警員來勸說，但訴外人蔡燕昌不滿意，帶一個友人來系爭建物內毆打上訴人，還把廚房的東西及電腦砸壞，同一時間又進來了四個同伴，打被告的兒子湯啟文及女兒湯玉芳，上訴人的太太陳美麗要報案，四個同伴其中之一，卻把上訴人家中的電話砸壞。
四、上訴人於原審法官詢問「被告是否願意支付積欠之租金」時，僅表示要求就上訴人方面所受之損害予以抵銷，並未表示不願意支付租金，應係書記官誤記。上訴人自八十四年三月二十八日起承租系爭建物，迄至九十三年一月，九年餘之租金如期照付，此次因兩造傷害涉訟及被上訴人拒收租金而遲延，原判決摭拾上訴人所述「不願意」之片斷紀錄為認定事實之依據，自難謂為合法。
五、被上訴人甲○於九十二年四月八日以臺中軍功郵局第一０二號所寄予上訴人之存證信函，其意旨略以：「．．．．臺端接到本函後十日內搬走，所欠租金免付，特此通知。」等語，其目的在請求上訴人遷讓系爭建物，且此存證信函可以證明被上訴人有打上訴人。又被上訴人甲○於九十三年七月十六日以臺中法院郵局第０三六九七號所寄予上訴人之存證信函，其意旨略以：「．．．．請於文到五日內給付前開租金，否則，本人將循法律途逕請求，相應函達。」等語，上訴人不諳法律，僅知被上訴人甲○欲催討租金而已。被上訴人甲○前後二次催告，其中一次要求遷讓系爭建物，其中一次要求給付租金，未提及終止租約之事，其催告應不生效果。
六、上訴人雖未給付租金予被上訴人，惟兩造自九十三年一月十七日起即發生傷害案件，上訴人於九十三年一月間聲請調解，被上訴人於九十三年六月間聲請調解，亦未調解成立，被上訴人之主要目的既在要求上訴人遷讓建物，即使上訴人有意支付租金，亦必為被上訴人所拒絕，上訴人未給付租金予被上訴人，不能歸責於上訴人。
七、綜上所述，原判決並非適法，爰聲明：㈠、原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
參、兩造所不爭執之事項：
一、被上訴人所提出之九十三年房屋稅繳款書、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、存證信函及其回執、調解不成立證明書、上訴人所提出之房屋租賃契約書係屬真正。
二、坐落臺中市○區○○段六小段一之三十地號土地如附圖所示Ｂ部分面積零點零零五五公頃土地上鐵架烤漆板造建物即門牌號碼臺中市○區○○路○○○號（稅籍編號Z00000000000，即系爭建物）為被上訴人乙○○所有，並經設籍課稅，其登記之納稅義務人亦為被上訴人乙○○。系爭建物由被上訴人甲○於民國八十四年三月二十八日起以每月租金九千元出租予上訴人經營鴻興機車行，上訴人於九十二間經國稅局訪查後，向國稅局申報有關租賃狀況，國稅局即於該課稅年度出具所得稅扣繳憑單交被上訴人甲○收執，嗣自九十二年八月份起，租金變更為每月八千元，上訴人自九十三年一月份起迄今均未支付租金之事實，有被上訴人提出之九十三年房屋稅繳款書一份及各類所得扣繳暨免扣繳憑單一份為證，並經原審督同臺中市中山地政事務所勘驗現場測量屬實，有本院之勘驗筆錄及臺中市中山地政事務所所製作之附圖一份在卷可稽，復有房屋租賃契約書一份附卷可稽。
三、上訴人承租系爭建物，並未給付被上訴人擔保金(即押金)。
四、上訴人曾分別在九十三年二月四日將九十三年一月份之房租、在九十三年二月六日將九十三年二月份之房租，以被上訴人甲○為受領人，依房屋租賃契約書上所載地址「臺中市○區○○路○○○號」，寄與被上訴人甲○，惟經郵政事業單位認受領人甲○遷移不明而退件，有上訴人所提出之郵政國內匯款執據一份及信封二份為證。
五、被上訴人甲○曾於九十三年四月間發存證信函予上訴人。
六、被上訴人甲○曾於九十三年七月十六日發存證信函再催請上訴人於五日內繳納租金，其上記載地址為「臺中市○○街○○○巷○○弄○○號」，並由上訴人九十三年七月二十日簽收，有被上訴人所提出之存證信函及回執各一紙為證。
七、被上訴人曾就租賃糾紛一事，向臺中市東區調解委員會聲請調解，但上訴人收受通知後於九十三年六月十五日、九十三年六月二十四日均未到場等情，有被上訴人提出之調解不成立證明書一紙附卷可參。
八、被上訴人乙○○與上訴人互控傷害，及上訴人告訴訴外人洪福分、吳秀霞傷害案件，被上訴人乙○○、訴外人洪福分及吳秀霞業經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官為不起訴處分，而上訴人業經檢察官以過失重傷害罪嫌提起公訴，並經本院判決有期徒刑四月，如易科罰金，以三百元折算一日等情，此有臺灣臺中地方法院檢察署檢察官九十三年度偵字第三二四八號不起訴處分書、起訴書及本院九十三年度易字第一六五三號刑事判決各一份在卷可稽。
肆、得心證之理由：
一、坐落臺中市○區○○段六小段一之三十地號土地如附圖所示Ｂ部分面積零點零零五五公頃土地上鐵架烤漆板造建物即門牌號碼臺中市○區○○路○○○號（稅籍編號Z00000000000，即系爭建物）為被上訴人乙○○所有，並經設籍課稅，其登記之納稅義務人亦為被上訴人乙○○，系爭建物由被上訴人甲○於民國八十四年三月二十八日起以每月租金九千元出租予上訴人經營鴻興機車行，上訴人於九十二間經國稅局訪查後，向國稅局申報有關租賃狀況，國稅局即於該課稅年度出具所得稅扣繳憑單交被上訴人甲○收執，嗣自九十二年八月份起，租金變更為每月八千元，上訴人自九十三年一月份起迄今均未支付租金之事實，有被上訴人提出之九十三年房屋稅繳款書一份及各類所得扣繳暨免扣繳憑單一份為證，並經原審督同臺中市中山地政事務所勘驗現場測量屬實，有本院之勘驗筆錄及臺中市中山地政事務所所製作之附圖一份在卷可稽，復有房屋租賃契約書一份附卷可稽，已如兩造所不爭執之事項第二項所述，應可信為真實。
二、被上訴人甲○曾於九十三年七月十六日發存證信函再催請上訴人於五日內繳納租金，其上記載地址為「臺中市○○街○○○巷○○弄○○號」，並由上訴人九十三年七月二十日簽收，有被上訴人所提出之存證信函及回執各一紙為證，已如兩造所不爭執之事項第六項所述，足認屬實，該存證信函之表示係非對話之表示，參照民法第九十五條第一項有關非對話為意思表示生效時點之規定，該催告於達到上訴人時，即已生催告租金之效果，並不因上訴人不知其效果而有不同，更何況上訴人亦陳明知悉知係被上訴人甲○欲催討租金等語，上開存證信函自生催告之效力。按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。上訴人既已於九十三年七月十六日受給付租金之催告，且其積欠租額已逾二個月之租額，已如前述，而上訴人承租系爭建物，復未給付被上訴人擔保金 (即押金)，已如兩造所不爭執之事項第三項所述，則被上訴人甲○本即得據以終止其與上訴人之租約。
三、上訴人雖抗辯：其曾分別在九十三年二月四日將九十三年一月份之房租、在九十三年二月六日將九十三年二月份之房租，寄至被上訴人甲○在八十四年三月二十八日所簽房屋租賃契約書上所寫地址「臺中市○區○○路○○○號」，被上訴人甲○雖有親戚住在上址，但卻拒收而退回等語，及抗辯：上訴人雖未給付租金予被上訴人，惟兩造自九十三年一月十七日起即發生傷害案件，上訴人於九十三年一月間聲請調解，被上訴人於九十三年六月間聲請調解，亦未調解成立，被上訴人之主要目的既在要求上訴人遷讓建物，即使上訴人有意支付租金，亦必為被上訴人所拒絕，上訴人未給付租金予被上訴人，不能歸責於上訴人等語。惟被上訴人否認有拒絕受領上訴人給付之租金之事實，即使上訴人此部分抗辯屬實，亦不過係租金債權人即被上訴人甲○曾經受領遲延而已。按「在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任。」，民法第二百三十七條定有明文，復按「債權人受領遲延，僅使債務人之責任減輕，債務人所負債務並不因此而消滅。」，最高法院八十九年度臺上字第一一九九號民事裁判意旨可資參照，故上訴人對被上訴人甲○所負之租金債務並未消滅，其後如被上訴人甲○受領遲延之情事消滅時，上訴人對於其積欠被上訴人甲○之租金債務仍有一般遲延責任，上訴人自不得再據為未付租金之免責事由。又被上訴人曾就租賃糾紛一事，向臺中市東區調解委員會聲請調解，但上訴人收受通知後於九十三年六月十五日、九十三年六月二十四日均未到場等情，有被上訴人提出之調解不成立證明書一紙附卷可參，已如兩造所不爭執之事項第七項所述，可見其後兩造未成立調解，亦非可歸責於被上訴人。茲被上訴人甲○於九十三年七月十六日發存證信函再催請上訴人於五日內繳納租金，其上記載地址為「臺中市○○街○○○巷○○弄○○號」，已如前述，則上訴人顯然得依「臺中市○○街○○○巷○○弄○○號」之地址對於被上訴人甲○清償租金，上訴人自不得以之前無法依房屋租賃契約書上所寫地址即「臺中市○區○○路○○○號」清償租金及被上訴人未於九十三年一月間前來參與調解為由免除遲延責任，上訴人據以抗辯，尚屬無據。
四、上訴人雖又抗辯稱：在九十二年十二月底前，都是由被上訴人甲○前來收取租金，其並不知道被上訴人甲○住在哪裡等語。經查系爭租賃契約書內並未約明清償地係在上訴人住所，上訴人亦未能舉證以證明兩造約明應由被上訴人甲○至上訴人處收取租金，且上訴人應清償之給付，係屬於金錢之債，依民法第三百十四條所定：「清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之。」之規定，應在債權人即被上訴人甲○之住所地為清償，上訴人自不能以被上訴人甲○未前來向其收取租金為由免除其給付遲延之責任。
五、上訴人雖又抗辯：被上訴人方面有在九十三年一月間對上訴人方面為傷害行為等語。惟查被上訴人乙○○與上訴人互控傷害，及上訴人告訴訴外人洪福分、吳秀霞傷害案件，其中被上訴人乙○○、訴外人洪福分及吳秀霞業經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官為不起訴處分，而上訴人業經檢察官以過失重傷害罪嫌提起公訴，並經本院判決有期徒刑四月，如易科罰金，以三百元折算一日等情，此有臺灣臺中地方法院檢察署檢察官九十三年度偵字第三二四八號不起訴處分書、起訴書及本院九十三年度易字第一六五三號刑事判決各一份在卷可稽，已如兩造所不爭執之事項第八項所述，依臺灣高等法院臺中分院檢察署九十三年度上聲議字第八四六號處分書亦認無法推斷上訴人所受傷勢係被上訴人乙○○所為，有該處分書附卷可稽。至上訴人所提出由被上訴人甲○於九十二年四月八日以臺中軍功郵局第一０二號所寄予上訴人之存證信函，係載明：「臺端承租本人之房屋數月不付租金，以本人胞兄前往向臺端催 (誤為為推)討租金，不幸被臺端動粗造成重傷害，至今住院不省人事，請臺端接到本函後十日內搬走，所欠租金免付，特此通知。」等語，並不足以證明被上訴人有毆打上訴人，顯見上訴人就被上訴人是否存有侵權行為損害賠償請求權，尚有疑問，則被上訴人既未對上訴人負有債務，自難認上訴人得據以主張同時履行抗辯或抵銷，並進而拒絕繳納租金。是上訴人前開所辯，尚不足採。
六、綜上所述，上訴人就其未付租金，並無不必負遲延責任之理由，惟上訴人迄未給付積欠之租金，且本院勘驗原審於九十三年十一月十六日審理之錄音紀錄，上訴人確陳稱：「（問：上訴人是否願意支付積欠之租金？）不願意」等語，原審相關之言詞辯論筆錄意旨與上訴人在原審所陳意旨相符，足見上訴人應負給付遲延之責任甚明。被上訴人甲○終止其與上訴人間之租約，並無不合。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有者，得請求返還之，民法第四百五十五條前段、第七百六十七條前段分別定有明文。經查，被上訴人甲○與上訴人間之租約已經因上訴人欠租達二個月以上，經被上訴人甲○以起訴狀繕本之送達（即九十三年八月二十四日）為終止租約之意思表示，故兩造之租約已於九十三年八月二十五日終止，上訴人自應於九十三年八月二十五日終止租約時將租賃物返還被上訴人，惟上訴人仍於租約終止後繼續占有系爭建物，迄今尚未交還，並無任何正當權源，為屬無權占有，從而，被上訴人甲○本於出租人之地位依民法第四百五十五條租賃物返請求權之規定，被上訴人乙○○本於所有權人之地位依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，訴請上訴人遷讓交還系爭建物，自有理由。
七、再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條前段定有明文。經查，租約終止前，上訴人尚積欠自九十三年一月間起至九十三年八月二十四日止之租金，已如前述，合計已逾七個月，從而，被上訴人甲○本於租賃之法律關係，僅請求上訴人給付積欠自九十三年一月間起至九十三年七月間止之租金五萬六千元（8000X7=56000），及自九十三年八月二十五日（即起訴狀繕本送達上訴人之翌日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自無不可，應予准許。
八、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例）。經查，上訴人於終止租約後，仍繼續占有使用系爭建物，足認獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人乙○○受有無法使用收益系爭建物之損害。從而，被上訴人乙○○請求上訴人給付自九十三年八月二十五日（即起訴狀繕本送達上訴人之翌日）起至系爭建物返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人因繼續占有使用系爭建物致原告乙○○受有相當租金損害之不當得利八千元，揭諸前開說明，即屬正當，應併予准許。
九、原審對於被上訴人之請求，全部予以准許，判決命上訴人應將坐落臺中市○區○○段六小段一之三十地號土地如附圖所示Ｂ部分面積零點零零伍伍公頃土地上鐵架烤漆板造建物即門牌號碼臺中市○區○○路○○○號（稅籍編號Z00000000000）遷讓交還被上訴人；上訴人應給付被上訴人甲○五萬六千元，及自民國九十三年八月二十五日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；上訴人應自民國九十三年八月二十五日起，至前開建物返還被上訴人之日止，每月給付被上訴人乙○○八千元，並依職權為假執行之宣告，其認事用法，並無違誤。上訴人聲明上訴，並無理由，其上訴應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 六 月 二 日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官 張瑞蘭~B法 官 卓進仕~B法 官 羅永安右正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 九十四 年 六 月 二 日~B法院書記官 吳美鳳