臺灣臺中地方法院民事判決 94年度簡上字第242號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 張豐守 律師複 代理人 吳莉鴦 律師被 上訴人 乙○○
號訴訟代理人 丙○○○上列當事人間協同辦理地上權登記事件，上訴人對於中華民國94年6月30日本院沙鹿簡易庭93年度沙簡字第468號判決提起上訴，本院於94年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張，坐落台中縣大安段第49地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人白添丁所有。於民國（下同）93年3月31 日，經本院強制執行，由被上訴人拍定取得所有權。查訴外人白添丁前於69年1月31 日，已將系爭土地出租予訴外人白輝煌（註：白添丁之子），訴外人白輝煌並已於如原審附圖所示Ｃ部分興建門牌號碼台中縣○○鄉○○○路○○○ 號之房屋（下稱系爭房屋）（註：未保存登記）使用（即基地租賃），租期至79年1月31 日止，每年租金新台幣（下同）5 萬元，期限屆滿後，訴外人白添丁與白輝煌雖未續訂書面契約，但仍由訴外人白輝煌繼續使用系爭土地，並按年給付租金予訴外人白添丁，是以訴外人白添丁與訴外人白輝煌間就系爭土地存有不定期之租賃關係（民法第451 條）。
嗣於88年12月1 日訴外人白輝煌將系爭房屋及租賃契約讓與上訴人（註：上訴人與訴外人白輝煌為兄弟），且經訴外人白添丁同意。是訴外人白添丁與上訴人間就系爭土地存有不定期之租賃關係（註：契約承擔），而被上訴人既繼受取得（註：強制執行法上之拍賣，為私法上之買賣，並以執行債務人即本件之訴外人白添丁為出賣人）系爭土地，則按修正前民法第425條及債編施行法第1條後段規定，被上訴人自應承受訴外人白添丁與上訴人間系爭土地之不定期租賃關係，依民法第422條之1規定承租人即上訴人自得請求出租人即被上訴人辦理地上權登記。原審訴之聲明：被上訴人應協同上訴人就系爭土地如原審判決附圖所示Ｃ部分（註：面積0.0233公頃）辦理地上權定登記。上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵如原審聲明所示。
二、被上訴人則以，否認訴外人白添丁與白輝煌間存有基地租賃關係，訴外人白輝煌與上訴人間之讓與契約書，亦係出於虛偽。另民法第422條之1係由土地法第102 條移列增訂，而該請求協同辦理地上權設定登記之請求權，應有民法第125條15年消滅時效之適用，其時效之起算應自基地租賃契約成立時起算，而本件認縱上訴人所主張繼受取得系爭房屋之權利及系爭土地之租賃權為真實，然依上訴人之主張訴外人白輝煌與白添丁間之基地租賃契約，既成立於69年1月31日，則由訴外人白輝煌之協同辦理地上權登記之請求權至84年間已罹於時效，則上訴人受讓系爭租賃權，被上訴人仍得對之為時效之抗辯。且被上訴人係於93年4月12日經法院核發權利移轉證書，即被上訴人取得系爭土地所有權係於89年5月5日以後民法債編修正施行後，是應適用修正後之民法第425條規定，被上訴人不繼受訴外人白添丁與上訴人間之租賃關係。再者，系爭土地之地目為田，屬農業用地，依大法官會議第408號解釋及內政部85年4月18日報（85）台內地第000000
0 號函釋意旨，其性質不符地上權之要件，且地政機關亦不受理地上權設定之申請，是本件上訴人之請求，要無理由等語，資以抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、按基於法律的規定或當事人之意思，法律關係成立後，可能發生變更。其中債之關係，無論債之發生原因係法律規定（無因管理、不當得利與侵權行為）或法律行為（單獨行為或契約），亦可能發生變更。是以，契約有效成立後，發生以債權債務為核心內容之法律關係，此因契約有效成立所生的契約關係，可能因法律規定或當事人之意思，發生不同層次的變更，乃屬常見。而所謂契約變更，實際包含兩個層面。首先，係針對個別債權債務，即狹義債之關係發生變更，簡稱為債之變更。其次，係針對契約關係的整體，即契約關係之變更。我國通說向來認為債之關係之構成要素，不外主體與客體，主體即債權人與債務人；客體即債之標的，債之關係不失其同一性而其主體或客體有變更，總稱為債之變更。然債權並無所謂支配的客體，並無相當於物權客體概念之存在，是上開所謂客體變更，無論為量的變更（如給付數量之增減）、質之變更（無息債權變為有息債權）或其他變更（如條件之附加或除去），其實均涉及契約內容之變更。無論係狹義債之關係抑或契約關係的整體發生變更，債之關係既不失其同一性，已如前述。而所謂債之同一性，表現在兩個方面。第一，係抗辯關係維持不變。如抗辯權之沿用、時效之進行不受影響等等。第二，為債之擔保不受影響（民法第295條第1項參照）。換言之，債之主體（債權人或債務人）或內容即或有所變更，即債之變更（包括狹義及廣義），然債權債務關係，均維持同一性。此由民法第294條至第301條所規定之債權讓與及免責債務承擔，債權債務關係均維持同一性，即足說明，而此種情形的債之主體變更，學說稱之債之移轉。於約定債之關係，債之主體的變更，亦可能為契約主體的變更，此時，並非單純債權讓與，亦非免責債務承擔可比。而此種主體的變更，係廣義債之關係主體（契約關係主體）的變更，學說上稱之為契約承擔。換言之，契約關係（廣義的約定債之關係）主體的變更，即由新的當事人取代原來一方當事人，契約關係的內容並不因而有所變動。就此點而言，可謂契約關係同一性不變。契約承擔，基於法律的規定（法定契約承擔），亦有基於契約而發生（即契約原則）的（約定契約承擔）。其中法定契約承擔，民法第425 條第1 項規定（買賣不破租賃），即為之屬（即契約關係物權化，契約關係之相對性之例外，另所謂債之關係（即狹義）物權化，以預告登記為典型，土地法第79條之1參照）。
四、經查，依本件上訴人之主張其承受訴外人白輝煌承租人之地位，並經訴外人白添丁（依上訴人主張即為出租人）之同意，上訴人與訴外人白添丁間成立不定期租賃關係（註：標的物為系爭土地）。是依上開說明，上訴人係主張（約定）契約承擔承租人之地位無疑。準此而言，上訴人、訴外人白添丁間之租賃關係與承擔前之訴外人白輝煌、訴外人白添丁間之租賃關係具有同一性無疑。次按，拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據。拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。強制執行法第97條、第98條第1 項，分別定有明文。
又強制執行法上之拍賣，核其性質我實務上採私法說，即屬民法上之買賣，並以債務人（即訴外人白添丁）為出賣人（最高法院47年台上字第152 號判例要旨參照）。換言之，以拍賣機關（於本件則為執行法院）代替債務人立於出賣人之地位。查系爭土地之原所有權人為訴外人白添丁，嗣經執行程序（註：本院92年度執秋字第46032 號）由被上訴人於93年3月31 日拍定，並經核發權利移轉證書而取得所有權，已如前述。是依上開規定及（三）之說明（有關民法第425 條部分），被上訴人係法定契約承擔訴外人白添丁系爭土地出租人之地位（註：依上訴人所主張之事實），契約關係之同一性不變。換言之，依上訴人所主張之事實為據（先不論此事實是否真實）原系爭土地之租賃契約當事人為出租人訴外人白添丁，承租人為訴外人白輝煌，然經約定契約承擔（承租人部分）及法定契約承擔（出租人部分），則租賃契約之當事人為出租人被上訴人，承租人則為上訴人，然此契約主體之變更，並未變更租賃契約之同一性（縱認非契約承擔，而為債權讓與、債務承擔，契約關係仍具同一性），先予敘明。
五、按以，基地租賃係建築物本身與土地具依存關係，建築物價值愈高，使用年限愈長，穩固持久的租賃關係，愈有其必要。因此，基地租賃關係，雖然係基於租賃契約，而為契約自由原則所形成之法律關係，仍屬於債之關係，但立法政策上，若能將此關係強化，使接近於物權，或進一步予以物權化，對基地之利用關係，當有俾益，對於此問題之處理，立法者早於土地法第102 條即已規定：「租用基地建築房屋者，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。」，88年債編修正時，又將老規範模式移植至民法第422條之1：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」。是無論依上開土地法第102 條或民法第422條之1之規定，在租賃關係存續中，承租人對出租人均有地上權登記請求權（最最高法院67年台上字第1014號判例要旨參照）。是民法債編施行法第23條規定，修正之民法第422條之1之規定，於民法債編修正施行前租用基地建築房屋者，亦適用之。惟按，上開無論依土地法102條或民法422條之1 之請求權，既係基於租賃關係而來，則此請求權消滅時效，依民法第125條規定，為15 年，且均自「基地租賃契約成立時」起算（最高法院68年台上字第2749號判例要旨參照）。故而，本件縱依上訴人之主張其為基地租賃契約之承租人，惟依上開（三）（四）有關契約承擔（約定、法定）之說明，本件系爭土地之基地租賃契約既具同一性，則系爭基地租賃契約成立之時間，係於69年1月31 日（此業據上訴人自陳及有上訴人所提證二租地建築契約書可稽，見原審卷第10頁）。是不論上訴主張其承擔承租人地位之時間為何，然可得請求出租人為地上權登記之時間係自69年1月31日 起算無疑（民法第128條參照）。查本件上訴人係於93年7月30日始為地上權登記之請求（以起訴狀上收文章所蓋之日期為準），已顯逾15之時效期間無疑，是被上訴人抗辯本件縱認上訴人可得請求設定地上權登記，亦已罹於時效期間，於法有據（民法第144條第1項參照），尚可採信。
六、再按，基地租賃所謂之「基地」，係指建築基地而言。亦即一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。此項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築物管理規則中定之（建築法第11條參照）。因此基地租賃，乃指承租人租用建築基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃。準此而言，並參以司法院大法官會議釋字第408 號解釋（耕地不得因時效取得地上權）及土地法第82條規定（凡編為某種使用地之土地，不得供他用途之使用），足認基地租賃契約標的物之基地不得為耕地甚明。查本件系爭土地之地目為田，使用分區記載為「特定農業區」，此有系爭土地登記簿謄本可稽（即證一，見原審卷第7 頁），是本件縱認上訴人主張租賃關係存於其與被上訴人間，然其性質亦非「基地租賃」。本件上訴人無論依土地法第102條或民法第422條第1 項而為本件請求地上權之登記，均係以基地租賃契約之存在為前提。是本件上訴人亦無從請求被上訴人為設定地上權之登記，亦堪認定。
七、綜上所述，本件縱認上訴人與被上訴人間存有基地租賃契約關係，然承租人即上訴人可得請求地上權登記已罹於15年之時效期間。又縱認兩造就系爭土地存有租賃關係，則該租賃契約之性質，亦非基地租賃契約。是上訴人據民法第422之1為本件之請求，於法未合，無從應許，自應予以駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結果並無二致，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，爰判決如主文第一項所示。
八、本件於假設上訴人主張之事實均為真實之情狀下，上訴人之請求既無從准許。則有關上訴人上開主張事實（即租賃契約）之真實性或本件係應適用修正前或修正後之民法第425 條（註：出租人法定契約承擔之要件不同），本件即毋庸予以酌審，末予敘明。
九、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 18 日
民事第四庭 審判長法 官 洪碧雀
法 官 王 銘法 官 陳添喜上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 11 月 18 日
書記官