臺灣臺中地方法院民事判決 94年度簡上字第27號上 訴 人 瀧普建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 曾耀聰 律師
林春榮 律師被上訴人 台灣省台中農田水利會法定代理人 乙○○訴訟代理人 楊盤江 律師上當事人間請求確認租金債權不存在事件，上訴人對於中華民國93年11月17日臺灣臺中地方法院簡易庭92年中簡字第2146號第一審判決提起上訴，本院於94年9月30日言詞辯論，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）上訴人自民國（下同）九十一年九月十五日起，向被上訴人承租其所有坐落台中市○區○○段○○○○號等二十七筆土地上建物即門牌號碼台中市○區○○街○號、九號之地上二十層及地下一、二、三、四層停車位七０一個個，租期三年，承租當時，因地下室有三五五個機械式停車位（下稱系爭停車位）故障無法使用，故兩造於契約書第一條第二項約定：「本件租賃標的物除三五五個上層機械停車位外，其他均按現狀點交，乙方（即上訴人）不得主張物之瑕疵。」、第四條第二項約定：「但三五五個上層機械停車位應俟甲方（即被上訴人）修復後再繳付租金，租賃期間不受影響，仍依第三條之約定」。同年十月十四日，被上訴人因認系爭停車位已經修復完成，會同上訴人點交，惟經上訴人檢查結果，發現系爭停車位高度均不足，車輛根本無法停入，亦不符建築技術規則建築設計施工篇第二章第十四節第六十條第一項第二款：「機械停車設備每輛．．．淨高一．八公尺」之規定，迭請被上訴人改善或免收系爭停車位之租金，被上訴人均不同意。嗣上訴人請台灣省建築師公會對於全部地下室停車位之合法性及堪使用度為鑑定，依該會之鑑定報告：「 (四)地下室為機械式停車Ｂ2、Ｂ3、Ｂ4之上層停車位淨高未達一．八公尺且未達一．七六公尺計三百位，為高度未符合建築技術規則且無法正常使用」，亦認系爭停車位確有瑕疵無法使用，故上訴人拒絕給付自九十二年七月十五日起至同年八月十四日止系爭停車位租金新台幣（下同）四十四萬四千二百八十三元（計算式：355位×1,251.5元（月／位）＝444283元）。兩造對於上訴人是否應繳納自九十二年七月十五日起至同年八月十四日止之系爭停車位租金既有爭執，爰依物之瑕疵擔保責任及不完全給付之法律關係提起本訴。
（二）系爭停車位有上述所稱之瑕疵，且上訴人於投標前並未看過現場，無法知悉系爭停車位高度未達一.八公尺無法供一般車輛停放，而投標須知第一條第四項已記載系爭停車位「俟本會修復後再付租」，且訂立契約當時，系爭停車位並未隨同點交，上訴人並無動機在修復前急於瞭解狀況之必要，況既未點交，上訴人亦無權利至系爭停車位瞭解狀況，故被上訴人應就上訴人契約成立時，已知悉系爭停車位未達一．八公尺之事負舉證責任；又不完全給付之規定是否僅於瑕疵發生於契約成立前始有適用，目前尚無定論，且上訴人投標時，被上訴人既表示系爭停車位尚待修復，俟修復後再點交，顯見雙方並無以投標當時（尚未修復當時）之停車位狀況，作為兩造成立契約之給付內容合意，兩造應給付之內容仍應為一般無瑕疵之物，本件被上訴人確未依債務本旨給付，仍有不完全給付規定之適用；另本件應有民法第三四七條準用同法第三五四條之適用（即須符合通常之效用），吉普車、休旅車均為一般常見之代步工具，被上訴人既於原審自承系爭停車位無法停放休旅車，當然不符合通常之效用，而若不能準用，則即使承租物有重大瑕疵，承租人亦無法為任何主張，當非事理之平等語。並聲明：（一）原判決廢棄；（二）請求確認被上訴人就坐落門牌號碼台中市○區○○街○號、九號建物地下第一、二、三、四層之停車位，自九十二年七月十五起至同年八月十四日止，對上訴人之租金債權在四十四萬四千二百八十三元範圍不存在。
二、被上訴人則以：系爭停車位於招標及簽約時因操作不良、故障待修復之事實，上訴人均知悉亦同意其內容，而當時之高度已固定，可供自用小客車停放，所需修復者僅為使其可正常操作供停放自用小客車之用，並無高度不足之瑕疵；被上訴人於投標前已開放現場參觀，上訴人於投標前已看過現場，而位於地下二、三、四層之車道前豎立之巨大告示牌，其上已明載「收容車尺寸長4,800×寬1,700×高1,500（ｍｍ）」，高度為一點五公尺，上訴人為建設公司，承租本件停車位係供出租之用，以其對營建法規及停車位之專業，對於系爭停車位高度不足一點八公尺應知之甚詳；再者，兩造並未約定系爭停車位之高度多少，亦未約定以建築技術規則之規定作為停車位之高度，縱認系爭停車位有高度不足之瑕疵，上訴人於契約成立時亦已知悉；若認系爭停車位有高度不足之瑕疵，惟此瑕疵於契約訂立時即已存在，已無不完全給付規定之適用；兩造間係成立租賃契約，則民法第四二三條之規定應優先適用同法第三四七條準用第三五四條之規定等語資為抗辯。並聲明：駁回上訴人之上訴。
三、兩造不爭執之事實：
１、上訴人自九十一年九月十五日起，向被上訴人承租其所有坐落台中市○區○○段○○○○號等二七筆土地上建物即門牌號碼台中市○區○○街○號、九號之地上二十層及地下一、
二、三、四層停車位七０一個（地下一層平面式七四車位、機械式八車位，地下二層平面式一車位、機械式二０四車位，地下三層平面式一車位、機械式二０四車位，地下四層平面式一車位、機械式二０八車位)，租期三年。
２、系爭停車位高度未達一．五公尺計有二十八個；高度未達一點八公尺計有三百二十七個。
３、系爭停車位，兩造除約定由被上訴人修復後再行繳付租金外，沒有有關品質、效用或價值之約定。
４、證據：租賃契約書、公開招租投標須知、原告函、台灣省建築師公會鑑定報告書。
四、本件兩造爭執之處在於（一）系爭停車位有無瑕疵？（二）契約成立時，上訴人是否已知悉系爭停車位高度未達1．8公尺？（三）有無不完全給付之適用？（四）本件有無民法第三四七條準用同法第三五四條規定之適用？茲詳述如下：
（一）系爭建物地下室上層停車位三百五十五個，其高度不足一點八公尺，不符建築技術規則建築設計施工篇第二章第十四節第六十條第一項第二款：「機械停車設備每輛．．．淨高一．八公尺」之規定之事實，固為兩造所不爭執，惟查，依兩造所不爭執之投標須知，其第一項第四款係明載：「本投標標的物除三五五個上層機械停車位外，其他均按現狀點交，得標廠商不得主張物之瑕疵 (三五五個上層機械停車位俟本會修復後再付租，但租賃期間不變」；再依兩造所簽定之租賃契約書第一條第二項亦約定：「本件租賃標的物除三五五個上層機械停車位外，其他均按現狀點交，乙方（即上訴人）不得主張物之瑕疵。」、第四條第二項約定：「但三五五個上層機械停車位應俟甲方（即被上訴人）修復後再繳付租金，租賃期間不受影響，仍依第三條之約定」等語；而系爭租賃契約，上訴人向被上訴人承租者為坐落臺中市○區○○段○○○○號等二十七筆土地上建物（即門牌號碼臺中市○區○○街○號、九號之地上二十層及地下一、二、三、四層停車位七０一個），上訴人向被上訴人所承租者為整棟建物，每月租金高達四百餘萬元，且出租人於上述招標須知及契約中，復特別標明系爭停車位俟修復後再付租，上訴人為建設公司，對於不動產比一般人更具專業知識，其於投標前，欲探究整棟建物是否合乎其所欲承租使用之標的，當會派人前往查勘，此屬常情，是被上訴人抗辯：上訴人於投標前已查勘建物之建築及使用現況，應屬可採。又依前述，兩造之租賃契約條款一再表示：建物係以「現狀」出租點交，顯見被上訴人確係以建物之現有建築狀況出租他人使用，即被上訴人出租之建物中，其地上之建物及地下之停車位，均係以現有之建築位置、高度狀況出租他人使用，其無重新改建以出租他人之意甚明，是兩造於訂立契約時，就系爭無法正常運轉使用之三百五十五個機械停車位，僅約定修復後再行點交計費，而未載明拆除重建以符合高度一點八公尺，再為點交之約定，足認系爭停車位，兩造除約定由被上訴人修復後，再行繳付租金外，並無有關品質、效用或價值之特別約定，即被上訴人僅將系爭停車位，以現有之現況出租予上訴人，被上訴人與上訴人並無約定出租之停車位高度，一定須符合建築技術規則即須達一點八公尺以上。是被上訴人抗辯：其係以建物之建築現況出租，上訴人亦以建物現況出價承租之事實，應屬可採。另系爭機械停車位，經原審於九十二年十月二十七日履勘現場時，以自小客車隨機抽樣試停，均通過測試（詳參原審卷第八十四頁），顯見系爭機械停車位亦堪一般停車使用，基上，兩造於訂約時，既以建物之建築現況成立租約，而被上訴人所應交付之機械停車位高度，自契約成立至點交時，均未曾更改，被上訴人係以訂約時之高度現況點交予上訴人使用，合乎契約之約定，被上訴人事後自不得以被上訴人所交付之停車位高度未達一點八公尺，無法供休旅車等車種停放使用為由，主張被上訴人所交付之租賃物有所瑕疵。
（二）又被上訴人抗辯上訴人於契約成立時，已知悉系爭停車位高度未達一．八公尺之事實，業據其提出招標公告、上訴人投標單、告示牌照片等件為證。依卷附上訴人投標單上所載，上訴人係以每月四百一十六萬八千八百八十八元得標取得承租權。上訴人雖稱於投標及簽約時，並未見有被上訴人於車道前豎立告示牌，惟查，系爭停車位高度迄今未變，被上訴人於投標須知第一項第四款復明載：「本投標標的物除三五五個上層機械停車位外，其他均按現狀點交，得標廠商不得主張物之瑕疵 (三五五個上層機械停車位俟本會修復後再付租，但租賃期間不變」。上訴人身為建設公司，營建法規自屬嫻熟，對於本件每月租金高達四百餘萬之承租投標案，出租人又特別標明系爭停車位俟修復後再付租，若謂上訴人於投標前未詳細勘查系爭停車位有何瑕疵，即貿然投標，顯與事理有違。而系爭三百五十五個停車位，均未達一點八公尺，此肉眼即可察覺之瑕疵，上訴人既已至現場查勘租賃物現狀，上訴人主張其不知悉系爭停車位未達一點八公尺之現狀，而誤為承租，顯不足採信。益見上訴人於契約成立時，實已知悉系爭停車位高度未達一．八公尺之事實。
（三）按不完全給付係指債務人所提出之給付不合債之本旨而言，即債務人所為之給付內容與其所應負之給付義務，有所不符合之謂。本件被上訴人係以坐落臺中市○區○○段○○○○號等二十七筆土地上建物（即門牌號碼臺中市○區○○街○號、九號之地上二十層及地下一、二、三、四層停車位七０一個）整棟之現有建築狀況出租，而上訴人所承租之租賃物，與被上訴人出租之物相同，兩造於訂約時未特別約明系爭機械停車位須改建使其達一點八公尺以上，以供停放一般轎車以外之休旅車，則被上訴人將租賃物（租賃物之地下層現有之三百五十五個上層機械停車位，於訂約時雖未能正常運轉，惟兩造約定該三百五十五個機械停車位，於被上訴人修復得為正常運轉之時，點交後開始計算租金，今該等三百五十五個機械停車位得正常運轉，且已點交上訴人之情事，為上訴人所不爭執，則被上訴人所應交付之物均已交付）交付予上訴人占有使用收益時，其就契約所約定之義務，即屬已盡，今被上訴人業將租賃物交由上訴人占有使用，而該等機械停車位高度本即未達一點八公尺，此為上訴人所明知，兩造復未約定被上訴人須將系爭停車位高度改建達一點八公尺，其方欲承租，且該等停車位亦可供停放一般轎車，亦如前述，是系爭機械停車位得供以輔助主體建物之使用，無庸置疑，上訴人事後自不得以該等機械停車位未達一點八公尺之額外條件，主張被上訴人之給付，未符契約債之本旨，而有給付不完全之情事。被上訴人既將上訴人所承租之機械停車位，依出租時之建築現況交付上訴人占有使用，上訴人本即應依約給付該部分之租金，是上訴人主張：被上訴人就系爭三百五十五個機械停車位未改建使其高度達一點八公尺以上，該部分給付，未符合債之本旨，其得拒絕該等機械停車位之租金，被上訴人就該等機械停車位之租金請求權不存在，自無可採。
（四）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段固有明文。惟買受人於契約成立時，知其物有上開條項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，亦為民法第三百五十五條第一項所明定。上開規定，依民法第三百四十七條規定，於買賣契約以外之有償契約即本件租賃準用之。惟按本件系爭機械停車位三百五十五個，被上訴人係以現有之建築現狀出租，而上訴人於勘查得知此一事實後，仍出價投標承租，顯見上訴人於投標時所欲承租者，本是該等現存高度未達一點八公尺之三百五十五個機械停車位，而非被上訴人應另為興建高度達一點八公尺之機械停車位，應屬無疑；被上訴人所交付之系爭三百五十五個機械停車位，本即為契約所約定應付之物，尚難謂給付物有所瑕疵；又系爭三百五十五個機械停車位，其高度未達一點八公尺，而未能有停放休旅車之效用，然該等三百五十五個機械停車位，未達一點八公尺之事實，既為上訴人承租時所明知，上訴人自不得再以該等停車位未達一點八公尺，不符合建築技術成規為由，而主張物有瑕疵。
（五）綜上，系爭三百五十五個機械停車位，於出租時雖未能正常運轉，惟兩造既約定於其等修復得為正常運轉，並交付予上訴人時開始起算租金，今被上訴人已將該等機械停車位修復，得為正常運轉，並交付上訴人占有使用，客觀上，被上訴人已依債之本旨交付租賃物，應屬無疑，上訴人事後徒以系爭三百五十五個機械停車位高度未達一點八公尺，無法供休旅車種之車輛停放為由，就該等機械停車位所應給付之租金，拒絕被上訴人之給付請求，於法自屬無據。從而，上訴人依物之瑕疵擔保責任及不完全給付之法律關係，訴請判決確認被上訴人就坐落門牌號碼臺中市○區○○街○號、九號建物地下第一、二、三、四層之停車位，自九十二年七月十五日起至同年八月十四日止，對上訴人之四十四萬四千二百八十三元債權不存在，即屬無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件兩造其餘攻擊、防禦方法既舉証，均與本件訴訟結果不生影響，爰不一一論述，附此說明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 許冰芬
法 官 陳春長法 官 涂秀玲上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 94 年 10 月 21 日
書記官