臺灣臺中地方法院民事判決 94年度簡上字第271號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 上訴人 鴛鴦雙子星大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○上當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於民國94年7月20日本院沙鹿簡易庭94年度沙簡字第259號第一審判決提起上訴，本院於民國95年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾肆萬玖仟肆佰叁拾伍元，及自民國九十四年二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之八十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於被上訴人管理之鴛鴦雙子星大廈（以下簡稱上開公寓大廈）擁有門牌號碼為高雄市○○○路○號（店面）及同號4樓之2（住家）建物（以下分別簡稱系爭店面建物及住家建物），為上開公寓大廈建物之區分所有權人。系爭2建物享有被上訴人提供之郵件、騎樓清潔服務、安全巡邏服務，並共用上開公寓大廈之化糞池、污水排放、騎樓公共用電等設備，且上開公寓大廈之公共用電均由住戶繳納之管理費支出，則上訴人自有繳納管理費之義務。惟上訴人自民國89年8月至93年12月止共計53個月均未繳納管理費，屢經被上訴人催討均不置理，爰依上開公寓大廈住戶組織章程及管理規約（以下簡稱住戶規約）第22條所定管理費收費標準（即店面每月每坪新臺幣（下同）20元、住家每月每坪40元），提起本件訴訟，請求上訴人給付積欠之管理費177,361元，及自被上訴人為請求上訴人給付上述費用，聲請本院核發94年度促字第7801號支付命令，而出具之支付命令聲請狀送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人抗辯：其於89年8月29日始因買賣而取得系爭2建物所有權，被上訴人竟以上開公寓大廈早在84年10月26日即已制定、未經其認許之管理規約為依據，請求其給付管理費，且在聲請本院核發上開支付命令前，從未對其告知該規約所定管理費計算基礎及標準，亦未依公寓大廈管理條例第21條規定，定期催告其繳納管理費，故被上訴人請求其給付管理費顯非合法，其自得拒絕給付。又系爭店面建物係3樓透天店舖住家，面臨20公尺寬之復興二路，有獨立出入門戶，並非被上訴人管理範圍所及，且其於購得該建物後，僅於其內儲放些許電子器材，迄未設籍居住，故從未享受被上訴人提供之郵件收受、騎樓清潔、安全巡邏及代繳公共電費等服務，是其就系爭店面建物自無須繳納管理費予被上訴人。縱認系爭店面建物係在被上訴人管理範圍內，惟該建物於其取得所有權後曾遭宵小侵入行竊，致其不得不聘僱訴外人天威保全公司進行安全巡邏，顯見被上訴人怠於維護系爭店面建物之安全，自無由強求其就此等品質不佳之管理服務繳納管理費。至於系爭住家建物固在被上訴人管理範圍內，惟其於被上訴人對其聲請核發支付命令前，對於應以何標準繳納管理費並不知悉，已如前述，且其自購得系爭住家建物後從未遷入居住，未曾享受被上訴人所提供之任何管理服務，被上訴人要求其應與上開公寓大廈其他實際居住之住戶繳納相同收費標準之管理費用，有違公平正義原則，請求判決准許其自收受本院上開支付命令時起，繳納依上開公寓大廈管理費收費標準計算半數之管理費。此外，被上訴人曾占用其所有之停車位，自應對其支付使用車位之代價等語。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權為假執行之宣告，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審簡易之訴；被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、被上訴人主張：上開公寓大廈為其所管理，系爭店面及住家建物均為上訴人所有，上訴人就該2建物自89年8月至93年12月均未繳納管理費，被上訴人管理之上開公寓大廈住戶規約第22條規定之管理費收費標準為店面每月每坪20元、住家每月每坪40元等情，業據其於原審提出建物登記謄本2份、公寓大廈管理組織報備證明、上開公寓大廈住戶規約及管理費欠繳明細表各1份為證，且為上訴人不爭執，堪信為真實。
五、至被上訴人主張：系爭店面建物為被上訴人管理之範圍所及，上訴人就該店面建物應繳納管理費等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯，從而本件首應審酌者，厥為被上訴人上述主張是否屬實？經查：
㈠被上訴人於原審主張：系爭店面建物使用之騎樓水電、化糞
池及污水處理設備，均係與上開公寓大廈共用，且由被上訴人管理等情，為上訴人所不爭執（見原審卷第70頁所附原審94年5月11日言詞辯論筆錄）；被上訴人另主張：該店面建物亦享有被上訴人提供之繳納公共用電等服務等情，復據其於原審提出就系爭店面建物公共設施部分繳納電費之電費收據影本2紙為證（見原審卷第145至151頁），均堪信為真實。又系爭店面建物亦共有上開公寓大廈之共同使用部分，即高雄市○○區○○○段9816建號建物一節，復有被上訴人於原審提出之高雄市○○區○○○段9816建號建物及系爭2建物登記謄本3份，附原審卷第141、142、156至159頁足憑，顯見系爭店面建物與被上訴人管理之上開公寓大廈共同使用公共設施之電力、化糞池及污水處理等設備，亦為該公寓大廈共同使用之共有人之一，則該店面建物雖於構造上及使用上均獨立於上開公寓大廈之外，惟與該公寓大廈顯屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，則依公寓大廈管理條例第53條：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」，系爭店面建物之管理及組織仍應準用上開條例之規定。
㈡按住戶應遵守規約規定之事項，公寓大廈管理條例第6條第1
項第5款定有明文。系爭店面建物之管理與組織既應準用公寓大廈管理條例之規定，業如前述，依前揭條文規定，上訴人就該建物即有依上開公寓大廈住戶規約第22條所定收費標準，按月繳納管理費之義務；況被上訴人於原審主張：被上訴人向上開公寓大廈區分所有權人收取之管理費，係用於繳納該公寓大廈污水池、清水池、騎樓所裝設電燈、電梯、各樓層小公及消防設施之用電所產生之公用電費等情，為上訴人所不爭（見原審卷第138頁），則上訴人所有之系爭店面建物既與該公寓大廈共同使用騎樓、污水設備等公共設施，被上訴人請求上訴人給付管理費，以共同分攤使用該等設備所產生之必要費用，亦符事理之平。上訴人雖抗辯：其因被上訴人怠於維護系爭店面建物之安全，致該建物遭人侵入行竊，遂自行僱請保全公司就該建物從事安全巡邏，是被上訴人未盡維護該建物居家安全之責，自不得請求其給付管理費用等語，並於原審提出天威保全系統保全服務契約書影本，附原審卷第37至51頁為證。然誠如前述，被上訴人向上開公寓大廈區分所有權人收取管理費之用途，主要在繳納公共設施之電費，故該項費用並非被上訴人因提供維護該公寓大廈居住安全之服務而向住戶收取之對價甚明，系爭店面建物既共同使用上開公寓大廈之部分公共設施，其所有權人即上訴人自應分攤因而產生之花費，至於上訴人主張被上訴人未善盡維護系爭店面建物，導致上訴人受有損害之情事，若屬實情，應由上訴人另行向被上訴人主張權利，上訴人以其自行斥資委託保全公司以加強系爭店面建物之安全巡邏為由，拒絕給付管理費，尚無可採。上訴人復抗辯：上開公寓大廈住戶規約早在其取得系爭店面建物之所有權前即已制定，並未經其認許，被上訴人不得依該住戶規約第22條所定收費標準，請求其給付管理費等語。惟按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例（以下簡稱修正前條例）第24條規定甚明。查上開公寓大廈住戶規約，係經被上訴人公告後，由該社區區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上領取後，以領取人數3/4以上及其區分所有權比例合計3/4以上之書面同意而制定等情，有被上訴人於84年10月6日以高市鴛鴦管字第3號函向高雄市政府警察局備查資料，附原審卷第72頁可稽，是以該住戶規約係經上開公寓大廈區分所有權人，以合於制定當時之修正前條例第31條所定訂定規約所需之人數及區分所有權比例同意而通過，自有拘束被上訴人所管理之該公寓大廈及其店面建物區分所有權人之效力，且揆諸前引修正前條例第24條規定，上訴人自繼受取得系爭店面建物所有權後，亦有依該住戶規約之約定繳納管理費之義務，則其此部分抗辯亦不足取。
六、次查，系爭住家建物為被上訴人之管理範圍所及，為兩造所共認，堪信為真。至被上訴人主張：上訴人就該住家建物應自89年8月至93年12月止，依上開公寓大廈住戶規約第22條第1款所定收費標準（即每坪40元）支付管理費，則為上訴人所否認，並為如上之抗辯，從而本件次應探究者為：被上訴人此部分之請求有無理由？經查，上訴人抗辯：其自購得系爭住家建物後，從未遷入居住等語，為被上訴人所不爭執，可信為真正，而由上開公寓大廈住戶規約第22條第1款「住家按標準收費，計算如下：40元/坪X權狀記載坪數」及第2款「臨街店面、空戶按標準減半收費，計算如下：20元/坪X權狀記載坪數」相互對照可知，實際居住於該公寓大廈之住戶，始應依每坪40元之標準繳納管理費，上訴人自89年8月間取得系爭住家建物所有權後既未住居其內，依該住戶規約第22條第2款對空戶所定收費標準，僅須繳納半數即以每坪20元計算之管理費，是上訴人抗辯被上訴人就系爭住家建物僅得向其收取以上開住家收費標準半數計算之管理費等語，即屬有據。上訴人另抗辯：被上訴人在對其聲請核發前開支付命令前，並未對其告知上述管理費繳納標準，且未依公寓大廈管理條例第21條規定，定期催告其繳納管理費，是其應自收受本院前開支付命令後，始有就系爭住家建物繳納管理費之義務等語，為被上訴人所否認。按公寓大廈管理條例第21條固規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，惟法院依債權人之聲請而送達支付命令予債務人者，與催告發生同一效力，此觀民法第229條第2項後段規定自明。被上訴人於原審係以上訴人積欠系爭2建物自89年8月至93年12月之管理費為由，聲請本院准予核發前開支付命令後，經本院於94年2月24日將該支付命令送達上訴人，有該支付命令正本及本院送達證書正本各1件，附原審卷第21、22、26頁可憑，迄至上訴人對該支付命令所提聲明異議狀於同年3月7日到達本院，致被上訴人之支付命令聲請視為本件起訴之日止，已逾10日，堪認被上訴人於提起本件訴訟前，已對上訴人踐行催告程序；且上訴人自89年8月間繼受取得系爭住家建物之所有權後，依公寓大廈管理條例第24條規定，本應遵照上開公寓大廈住戶規約之約定，按月繳納管理費，已如前述，上訴人雖在收受前述支付命令後，始知悉上開公寓大廈之管理費收費標準，惟揆諸前揭法律規定，其就先前尚未給付被上訴人之管理費用，仍有補繳之義務，其以當時不諳管理費收費標準為由，拒絕給付該部分管理費，委無可採。
七、上訴人於原審又抗辯：被上訴人曾占用其停車位，應支付其使用對價云云，然為被上訴人所否認，姑且不論上訴人於原審最後言詞辯論期日已自承無證據可資證明其此項抗辯為真（見原審卷第155頁），是其所辯被上訴人有占用其停車位之情事，已難採信；況上訴人既未於本件訴訟中，主張以被上訴人應給付之停車位使用對價，與被上訴人請求之管理費相抵銷，則不問上訴人此項抗辯是否屬實，對於被上訴人得請求其給付之管理費數額均不生任何影響，是無從據此而為有利於上訴人之認定。
八、綜上所述，上訴人就其所有之系爭店面建物及未實際居住之系爭住家建物，均有依上開公寓大廈住戶規約第22條第2款所定每坪20元之標準，繳納管理費予被上訴人之義務，惟其自89年8月起至93年12月止共計53個月俱未繳納，則依上述收費標準計算，被上訴人得請求上訴人給付之管理費應為151,435元（計算式：系爭建物部分：20元× (建物登記謄本所載面積：主建物310.97平方公尺＋附屬建物18.30平方公尺)×0.3025（換算為坪）×53月=105,580元（元以下四捨五入，以下同）；系爭住家建物部分：20元× (建物登記謄本所載面積：主建物124.32平方公尺＋附屬建物12.45平方公尺)×0.3025（換算為坪）×53月＝43,855元，105,580+43,855=149,435）。又依上開公寓大廈住戶規約第23條：「本大廈之管理費每月收繳乙次」及第24條「本大廈之住戶均應按時繳納管理費」等規定，上開積欠之管理費清償期至遲於94年1月間即全部屆至，是被上訴人請求上訴人就其應給付之149,435元管理費，應自支付命令聲請狀繕本送達上訴人之翌日即94年2月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，亦有理由，應予准許。至於被上訴人之請求逾上開範圍部分，為無理由，應予駁回。另上開應准許部分，係依簡易訴訟程序而為上訴人敗訴之判決，應依職權宣告假執行；被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，未及審酌上訴人於提起上訴後所提出：其並未實際居住於系爭住家建物內，是其就該建物僅須繳納上開公寓大廈住家收費標準半數之管理費之新攻擊防禦方法，因而為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 2 月 16 日
民事第一庭 審判長法官 張惠立
法官 王永春法官 鍾啟煒上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 95 年 2 月 16 日
書記官 林素妃