臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第1040號原 告 乙 ○訴訟代理人 朱元宏律師
蘇哲科律師郭瑋萍律師被 告 丁○○
丙○○共 同訴訟代理人 潘宏坤律師複 代 理人 陳金村律師上列當事人間請求房地所有權移轉登記事件，本院於民國94年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告係請求被告2人就坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積407.70平方公尺，應有部分全部，及其上125建號即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號建物之所有權辦理移轉登記，核屬因不動產之物權而涉訟，揆諸上開說明，本院自有管轄權，先予敘明。
二、原告起訴主張：緣原告與被告丙○○、丁○○2人於民國94年1月5日訂立不動產買賣契約書，約定由原告以新台幣（下同）3,260,000元，買受被告共有坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積407.70平方公尺，權利範圍全部，及其上125建號即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號之建物。然原告給付簽約金1,000,000元後，嗣依約於94年1月20日欲給付完稅款1,000,000元現金時，被告竟拒絕收受並拒絕辦理系爭不動產之過戶手續，原告屢次向被告表示願給付其餘買賣價金，請求被告履行契約辦理系爭不動產所有權移轉登記，然被告均置之不理，為此依兩造所訂買賣契約及民法第348條第1項之法律關係，訴請被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，並聲明：被告應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積407.70平方公尺，權利範圍全部，及其上建號125即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號建物之所有權移轉登記予原告。
三、被告則以：被告2人將名下共有台中縣○○鎮○○段481、48
2、482之1地號土地及其上建物，委託訴外人即寶田好房屋仲介有限公司（下稱寶田公司）代為銷售，並於93年11月29日與訴外人寶田公司之法定代理人甲○○分別簽立兩份委任代理銷售契約，其中系爭482地號及其上建物之委託銷售總價為11,300,000元；系爭481、482之1地號2筆土地則為18,600,000元，合計為29,900,000元。嗣於93年12月9日，訴外人舒飾公司之法定代理人戊○○與寶田公司簽定斡旋金契約，表明願以24,300,000元購買系爭481、482之1地號兩筆土地（每坪約85,000元），且已交付訂金。詎訴外人甲○○刻意隱瞞已收舒飾公司訂金之事實，反向被告訛稱系爭3筆土地（含建物）29,900,000元之委託價太高，無法順利售出，要求被告降價，被告誤信為真，乃同意降低系爭3筆土地（含建物）之總價為27,600,000元（比原來委託價格少2,300,
000元），並於94年1月2日與寶田公司再簽定一份27,600,000元之委任代理銷售契約。訴外人甲○○見有機可乘，乃向被告偽稱有1買主欲購買系爭3筆土地（含建物），要求被告於94年1月5日前來台中簽約，當日訴外人甲○○則設計由原告擔任買方人頭，詐騙被告先以3,260,000元與原告簽訂系爭482地號土地及其上建物之買賣契約（每坪約26,000元，由訴外人己○○代書辦理簽約事宜），而後再帶被告至另代書處與訴外人舒飾公司簽訂系爭481、482之1地號土地24,300,000元之買賣契約，其目的乃在以3,260,000元之低價取得482地號土地及其上建物，再出售以賺取巨額差價。事後經訴外人戊○○告知其早與寶田公司簽定上開斡旋金契約乙事，被告始知訴外人甲○○詐欺之情事，而原告與訴外人甲○○為甥舅關係，對訴外人甲○○上開詐欺行為，顯有共同詐欺或可得而知之情事，被告係受詐欺始與原告簽訂系爭買賣契約，嗣於法定除斥期間內，已依民法第92條為撤銷之意思示，則原告與被告間之系爭買賣契約已歸於無效，原告依買賣契約之法律關係提起本件訴訟，要求辦理系爭房地之移轉登記，顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：如主文所示。
三、兩造依民事訴訟法第270條之1第1項第3款之規定整理不爭執事項，並協議簡化爭點如下，本院並以不爭執之事實為本判決之基礎：
㈠兩造不爭執之事實：
⒈被告欲出售其所有坐落台中縣○○鎮○○段481、482、482
之1地號土地及其上建號125即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號建物，乃於93年11月29日由被告丁○○與訴外人寶田公司簽訂2份「委任代理銷售契約書」，其中就系爭482地號土地及建號125建物以總價11,300,000元委託銷售，另系爭481、482之1地號土地則以總價1,860,000元委託銷售（前開不動產委託銷售總價為29,900,000元）。其後於94年1月2日，被告丁○○、丙○○又與寶田公司再簽訂1「委任代理銷售契約書」，將前開不動產全部以總價27,600,000元委託銷售，但另約定「賣方須鑑界點交於買方。租約於過戶完成同時移轉於買方租賃所有權。甲方同意給付乙方服務報酬為委任總價款溢價部分歸乙方。租賃若需排除，由乙方排除負責點交買方。於中華民國93年11月29日簽立之房地產委任銷售契約書作廢。」⒉訴外人舒飾公司之法定代理人戊○○於93年12月9日與寶田
公司簽訂斡旋金契約，約定就系爭481、482之1地號土地，願以每坪85,000元之代價購買。
⒊兩造於94年1月5日簽訂買賣契約，約定由被告將坐落台中縣
○○鎮○○段○○○○號土地及其上建號125即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號建物，以3,260,000元之代價出售予原告，並約定系爭契約「‧‧‧需俟同段481、482之1地號之買賣契約簽定始生效力，否則雙方同意無條件解除本契約‧‧‧買賣標的物占用鄰地之地上建物拆遷費用及承租搬遷、解除租賃等問題由買方（即原告）自行處理‧‧‧本買賣契約尾款之交付應配合鄰地同段481、482之1地號之買賣契約進行，俟塗銷原抵押權後雙方會同代書至銀行交付尾款」，原告依約即於簽約當時給付簽約金1,000,000元，然原告於94年1月20日欲依約再給付1,000,000元時為被告所拒收。
⒋被告另於94年1月5日與訴外人舒飾公司簽訂不動產買賣契約
書，將系爭481、482之1地號土地以總價24,300,000元出售予舒飾公司，並約定「本件買賣地上物（鐵架造）房屋，仲介公司寶田好房屋甲○○先生負責拆除點交給甲方（即舒飾公司）。‧‧‧本件買賣地上物現乙方出租給第三者，寶田好房屋甲○○負責遷移並拆除交地，費用由寶田好房屋負責，包括鑑界費。」。
⒌系爭台中縣○○鎮○○路○段○○○號建物被告於93年4月27日
與訴外人陳東仁簽訂1租賃契約，租賃期間自93年6月1日起至98年6月1日止，租金每月40,000元。
⒍本件第2期買賣價金1,000,000元原告已提存於本院（本院94
年度存字第3056號）㈡本件之爭點：
⒈被告是否係受第三人甲○○之詐欺始與原告簽訂系爭契約？
原告就此詐欺事實是否明知其事實或可得而知？⒉被告若知訴外人舒飾公司之法定代理人唐萬信於93年12月9
日已與寶田公司簽訂斡旋金契約，約定就系爭481、482之1地號土地，願以每坪85,000元之代價購買乙節，是否即不與原告簽訂系爭契約？此不知是否為民法第88條第1項所稱之錯誤？或僅係動機錯誤？
四、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文。
又民法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。最高法院18年上字第371號判例意旨足資參照。且詐欺行為，得為作為（指虛偽之陳述）與不作為（須有作為之義務）。次按，法律行為經撤銷者，視為自始無效。民法第114條第1項亦定有明文。
是以，本件之審理重點厥為第三人甲○○有無詐欺被告簽約行為？原告對第三人甲○○之詐欺事實，是否明知或可得而知？經查：
㈠第三人甲○○是否有詐欺情事：
⒈被告業於93年11月29日與甲○○分別簽立兩份委任代理銷售
契約，其中系爭482地號及其上建物之委託銷售總價為11,30
0,000元；系爭481、482之1地號2筆土地為18,600,000元，則表示就系爭482地號及其上建物，只要買主出價高於11,300,000元；系爭481、482之1地號2筆土地，只要買主出價高於18,600,000元，被告即願意出售無疑。且上開委任代理銷售契約書第6條定有：「乙方（即受委任人寶田公司）應隨時向甲方（即被告）報告業務處理狀況」，因此，委託銷售期間，若有買主出價高於上開價格，甲○○依約即負有告知義務，以促成交易甚明。而於93年12月9日，戊○○與寶田公司簽定斡旋金契約，表明願以24,300,000元購買系爭481、4 82之1地號兩筆土地，且已交付訂金等情，業據甲○○於本院準備程序中自承在卷（見本院卷第158頁），則戊○○之出價顯高於18,600,000元甚多，衡情，被告若知情，當會欣然接受而立即與戊○○簽約，此時甲○○本應依約告知被告上情，即可達成該筆交易，惟依甲○○於本院準備程序中證述：「收到斡旋金我也跟地主說有人出價2千多萬要買系爭3筆土地」、「（問：94年1月5日簽約當天有無告訴地主要買另外2筆土地的買主，已經有付斡旋金？）沒有跟地主講過」等語（見本院卷第158至160頁），足認甲○○並未告知被告93年12月9日已收取戊○○斡旋金乙事，甚而向被告偽稱有人出價2千餘萬元欲購買3筆土地云云，使被告誤認原委託銷售價額未能成功出售系爭土地甚明。嗣被告竟於94年1月2日再與寶田公司簽定上開3筆土地（含建物）27,600,000元之委託代理銷售契約，益徵被告確實不知戊○○交付斡旋金乙事，否則，系爭481、482之1地號2筆土地於93年12月9日即可高價成交，被告焉有可能不同意高價出售獲利，反於94年1月2日降總價2,300,000元求售？就此足認被告所辯94年1月2日甲○○向其詐稱售價太高難以成交，要求被告降價，使其陷於錯誤，而另簽訂27,600,000元之委任代理銷售契約等語，足堪採信。以此推論，被告茍知悉戊○○已交付斡旋金願以24,300,000元購買系爭481、482之1地號土地乙事，自不可能降低委託價為27,600,000元，則亦無於94年1月5日與原告簽訂系爭3,260,000元買賣契約之可能，故被告辯稱乃受甲○○之詐欺而與原告簽訂系爭買賣契約等語，尚非無據。原告雖主張系爭3,260,000元之買賣契約，當日係經被告同意而為，並無何詐欺情事云云，然被告係遭甲○○之詐欺，誤信原訂之29,900,000元售價過高無法成交，始會同意降價出售，已如前述，是以，原告上開主張，並不足採。又原告雖主張：戊○○出價係以租賃權由賣方排除為前提，被告既不願意負責排除租賃，戊○○不可能以24,300,000元之價格購買系爭土地云云，惟甲○○既未知被告斡旋金乙事，被告自不可能對該筆交易表示意見，且93年11月29日之銷售契約亦未明訂被告不負責排除租賃權之問題，則原告所述，即無可憑採。
⒉再觀諸93年11月29日之委任代理銷售契約，委託銷售總價為
29,900,000元，並約定被告應給付報酬為「委任總價款之百分之5」；而94年1月2日之委任代理銷售契約，委託銷售總價為27,600,000元，且約定被告應給付報酬為「委任總價款溢價部分歸乙方（即寶田公司）」，同時約定由寶田公司代為排除租賃之情事，復參酌戊○○於93年12月9日已出價2,430萬元欲購買系爭481、482之1土地之事實，則系爭482地號土地（含建物），只須以高於3,300,000元之價格出售，即可獲取利益。且依戊○○證述系爭482地號土地較近馬路，價值較高等語（見本院卷第72頁），此由該筆土地（含建物）原先之委託銷售價高達11,300,000元，且據甲○○於同次準備程序中證述：「大約93年12月底時，曾以電話告知被告有人出700多萬元要買482地號土地，他說太便宜，他不要賣」等語（見本院卷第158頁），亦可知該筆土地之價值不可能在短短1個月左右之時間內，暴跌至300餘萬元。縱原告主張：其上有5年租賃契約存在，而影響其價值云云，然系爭4
81、482之1土地亦同樣有租賃契約存在，系爭481、482之1土地依成交價24,300,000元計算，每坪之價值約85,000元，則系爭482號土地焉有每坪僅價值26,000元之理（以3,260,000元成交價計算）？況系爭482號土地之租金，依甲○○證述：日後係歸買受人收取等語（見本院卷第159頁），更無價值暴跌之理由。是被告抗辯甲○○詐欺伊降價，再從系爭482號土地牟利等情，尚非虛妄。
⒊再查，依甲○○於同次準備程序中證述：「大概在93年12月
左右我打電話跟原告說有1個不錯地點，但是該土地上有1個
5 年的租賃存在，請他過來參考看看，原告就到我辦公室來找我，我帶他去看土地，我跟原告說地主有3筆土地委託我們一起出售，482號土地有租賃存在，所以買的人要負擔排除租賃的風險，我有跟原告說地主出的價錢大概是1000多萬，但是如果經過我撮合大概300多萬就可以買到‧‧原告就問我說300多萬確定可以買到嗎，我跟原告說要另外2筆土地（481、482之1土地）一併出售成功，482地號土地才算出售成功‧‧看完土地當天原告跟我說他想要以3,200,000元左右購買系爭土地，我說這個價錢還差一點點，因為我當時心中知道地主委託系爭3筆土地價錢為27,600,000元，所以我知道482地號土地出價3,260,000元離委託價還差一點點，當時是因為我已經知道另外有人要買481、482之1土地，他出價24,300,000元，我當時有告訴原告有人要買另外2筆土地，且出價24,300,000元，所以原告才把價錢提高為3,260,000元，簽約之前我並沒有與地主講過原告要以3,260,000元購買系爭土地，一直到94年1月5日我們在約定的咖啡廳時，地主才知道原告要以3,260,000元購買系爭土地，地主就說不是1個人要買3筆土地嗎，怎麼原告只買1筆土地，我跟地主說我另外2筆土地是有另外1個人要買，我等一下再帶他過去簽約‧‧我有告訴地主另外2筆土地有人出24,300,000元購買，所以地主就同意以3,260,000元賣給原告」等語（見本院卷第155頁），足認被告辯稱：甲○○詐騙伊係1個買主欲購買3筆土地（含建物），因作帳關係須要分開簽約等情，尚非子虛。由此，甲○○茍無詐欺之意思，為何不於事前據實告知被告係2個買主之事實，反而迄至簽約當日始告知被告，並使被告倉促同意簽約？更可疑者，被告係於94年1月2日始同意將系爭3筆土地合併出售，並降價為27,600,000元，何以甲○○於94年1月2日之前即能明確告知原告該價錢？且明確告知系爭482地號土地，須待481、482之1土地同時出售始生效？⒋至甲○○所稱：系爭買賣契約第12條第5款約定「本買賣契
約須俟同段481及482之1地號之買賣契約簽定始生效力，否則雙方同意無條件解除本契約」乙節，係伊主動要求代書加註云云，惟此業據證人即代書己○○於本院準備程序中證述：「我主動建議雙方在契約上加註第12條第5款事項」等語（見本院卷第161頁），而證人己○○與本件買賣核無利害關係，其證言應較客觀可信，是甲○○擬以上開不實陳述，證明其無詐欺之情云云，自難採信。況縱認上開加註約定係甲○○所建議，亦無礙其詐欺之行為甚明。
⒌綜上，被告抗辯因甲○○之詐欺行為，致其陷於錯誤，始簽訂系爭買賣契約之事實，應堪採信。
㈡原告對第三人甲○○之詐欺事實，是否明知或可得而知？⒈原告於本院準備程序中陳稱：「我在93年10月中旬白天左右
我去我姐姐（即甲○○之媽媽）家時，遇到甲○○，我主動找證人甲○○，跟他說我兒子要找地點開修配廠，請其幫我注意有無適合的地點‧‧‧後來到93年12月時中、下旬左右（正確日期忘記了，約在94年1月5日簽約前半個月左右）甲○○打電話告訴我他已找到1個地點，請我去看看適不適合，我接到電話後隔天我就自己去該地點看（系爭482號土地）看，看完之後我認為地點合適，當時甲○○並沒有告訴我價格，看完地點後，我去甲○○辦公室找他，跟他說該地點可以，我問甲○○價錢，他告訴我說地主可能要賣3、4百萬元‧‧‧甲○○就問我的意思是要用多少錢買，我就跟他說大約3,100,000元左右我可以接受，甲○○當天就跟我說3,100,000元可能談不成，叫我再添一點，我就跟他說3,200,000元還可以接受，然後我就回家了，過了幾天，我又去甲○○辦公室找他，甲○○就跟我說3,260,000元我可否接受，我說好」、「（問：到簽約前看過幾次系爭土地？）除第1次外，後來我自己又去看過1次系爭土地，甲○○沒有陪我去看過系爭土地」、「簽約（1月5日）前10幾天，甲○○有跟我說過我買的土地的買賣契約，要等到481、482之1號土地
出售成功才生效」、「甲○○沒有提及另外2筆土地的買主是誰及價格」、「我不知道地主原本預定出售482號土地的價格，我有問過甲○○系爭482號土地地主出價多少，甲○○有跟我表示約3、4百萬元左右，我也沒有跟甲○○要求他出示與地主簽訂之仲介契約給我看」、「在我第1次看完土地後約2、3天左右（即簽約前約10天左右）某天晚上我去甲○○辦公室，甲○○拿系爭土地謄本影印本給我看，該資料上系爭土地有設定抵押權，看完之後我就還給甲○○，直到簽約之前我就只有看過該次土地謄本資料」等語（見本院卷第150至154頁），與甲○○證述：「大約是在93年10月左右‧‧原告去我的辦公室找我，跟我說他想要找1個可以做汽車修配廠的地方」、「（問：簽約前你帶原告看過幾次系爭土地？）我只帶他去過1次，他自己有無去看過我不知道」、「1月5日簽約前，我不曾經拿系爭地地籍圖、土地謄本給原告看過，是到簽約後（時間忘記了）原告某日到我辦公室找我，我拿系爭土地地籍圖、土地謄本、建物謄本給原告看」等語（見本院卷第154、156、157頁）及甲○○前述㈠⒊之證詞，就原告在何地告知甲○○欲購買土地、何時去看土地、甲○○有無陪同看土地、簽約前有無看過系爭土地資料、甲○○有無告知系爭482號土地之原來售價、有無告知另2筆土地有人出價24,300,000元、議價過程為何及何時議定3,260,000元價錢等情，2人所述內容，顯然大有出入，且與正常之買賣交易習慣不相符合，則原告主張係正常買賣，不知詐欺情事云云，自難採信。況94年1月2日之前，被告既尚未降低售價，甲○○與原告何以能確定326萬元之價錢，委屬可疑，是被告辯稱原告對甲○○上開詐欺之事實，係明知或可得而知等語，洵非無據。
⒉次查，依原告所稱：購買系爭482號房地擬供伊兒子作為汽
車修配廠使用云云，惟既係急供創業所用，而系爭482號土地存在有5年租賃契約，原告為何會購買之？且依原告所稱：排除租賃權之費用，甚難估算，且長達5年，因此系爭482號土地以3,260,000元購買係合理價位等語，則原告何以甘冒無法排除租賃或所費不貲之風險？亦非無疑。況原告亦自陳：「‧‧當天我沒有跟地主談到系爭土地的租金由我或地主收取，也沒有人提到收取租金的問題，我是預備買地後，就準備讓我的兒子使用土地，所以沒有考慮到收租金的問題」云云（見本院卷第151頁），與甲○○證述：契約已約定租金由買方收取（即系爭契約中「租金於過戶完成同時移轉於買方租賃所有權」之約定）顯然不符，而原告既係該契約之買受人，對此長達5年之租賃契約之租金由何人收取竟毫不在意，甚而不知契約中已明定，其是否為實際之買受人？亦啟人疑端。
⒊再依系爭土地之成交價格若分別為24,300,000元、3,260,00
0元來計算，則總價為27,560,000元，竟比被告委託售價27,600,000元為低，顯然寶田公司就此項交易並無溢價利潤可言，而依94年1月2日之委託銷售契約，寶田公司尚須負責排除租賃權之問題，在商言商，茍無利可圖，甲○○為何願意承擔排除系爭481、482之人地號土地租賃權之工作？對此甲○○竟無法自圓其說，徒以其愚笨一詞作為搪塞，自難憑信。參以依甲○○自承93年12月底，既已有買主願就系爭482號土地出價700多萬元購買（見本院卷第158頁），甲○○為何不於被告同意降價後，逕介紹該買主來購買系爭土地，以賺取溢價利潤，反而介紹原告以3,260,000元低價購買，而使寶田公司承擔虧損？再者，依戊○○證稱：寶田公司業務人員僅告知系爭481、482之1地號2筆土地要賣，其不知系爭482地號土地要賣，否則其亦會購買等語（見本院卷第72頁），衡情仲介公司當會力求交易，以增加利潤，為何本件卻反其道而行，故意隱瞞系爭482號土地欲出售之事實？諸此殊與常理有違，且原告與甲○○係甥舅關係，平日互動密切，為渠等自承在卷，是以，被告抗辯：原告就甲○○詐欺行為係明知或可得而知，企圖藉由購買系爭482號土地以牟取暴利等語，尚非無據。
⒋綜上，被告抗辯原告對第三人甲○○之詐欺事實，應屬明知或可得而知，足堪採認。
五、綜合上述，本件被告既受第三人甲○○之詐欺，而與原告簽訂系爭買賣契約，且原告對該詐欺之事實乃明知或可得而知，則被告依民法第92條第1項之規定行使撤銷權，於法核無不合。系爭買賣契約既經撤銷，則視為自始無效，從而，原告依系爭買賣契約之法律關係，提起本件訴訟，請求被告移轉系爭不動產所有權之登記，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊、防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 16 日
民事第四庭 審判長法 官 洪碧雀
法 官 陳添喜法 官 蔡美華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 12 月 16 日
書記官