臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第1201號原 告 甲○○訴訟代理人 沈 棱 律師被 告 乙○○訴訟代理人 歐東洋 律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於民國九十四年八月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中市○○區○○○段七八一之五地號、地目建、面積柒陸柒平方公尺，權利範圍三七一六分之一０四之土地及其上建物門牌號碼台中市西屯區福上巷二一四弄六四號五樓，建號四一二五、五層樓房第五層，面積陸伍點玖平方公尺，權利範圍全部，建物共同使用部分建號四一二九、面積貳陸捌點參陸平方公尺，權利範圍一０００分之三七之所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
理 由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二項分別定有明文。本件原告起訴時請求被告移轉登記坐落台中市○○區○○○段七八一之五地號，地目建，面積七六七平方公尺，權利範圍三七一六分之一０四之土地及其上建物，門牌號碼台中市西屯區福上巷二一四弄六四號五樓，五層樓房第五層，面積六五點九平方公尺，權利範圍全部，建物共同使用部分建號四一二九，面積二六八點三六平方公尺，權利範圍一０００分三七之所有權（以下稱系爭不動產），嗣於訴訟進行中，追加六樓頂樓增建部分（以下稱系爭增建不動產），被告就該訴之追加無異議，並為本案之言詞辯論，依前開之規定，原告所為訴之追加，自屬合法。
二、原告主張：被告原為系爭不動產之所有權人，兩造於民國（下同）九十四年二月十九日經群義不動產經紀股份有限公司（以下稱群義公司）仲介簽訂系爭不動產及頂樓增建之買賣契約，並約定價金為新台幣（下同）一百七十五萬元，惟訂約時被告稱系爭不動產之所有權狀已遺失，但可申請補發，並於契約書第十二條第八項載明「賣方（指被告）因權狀遺失需於九十四年二月二十一日辦理補發權狀」，原告不疑有他，當場即交付第一期價款十萬元，然實際上被告持有系爭不動產所有權狀，先前已交付給前揭不動產第二順位抵押權人黃金樑，並未遺失，僅無法取回辦理所有權移轉登記。且兩造於不動產買賣契約簽訂同時另簽立借屋裝修同意書，約定自契約訂立之日起將系爭房屋交付給原告裝修，嗣後，被告再與原告口頭協議約定，同意原告將系爭房屋裝修後出租他人，而原向被告承租系爭房屋之訴外人黃崇華，被告亦同意由原告與黃崇華另定租賃契約。另依系爭不動產買賣契約第三條約定，於九十四年二月二十二日賣方即被告應備齊所有權移轉登記文件，交予群義公司辦理所有權轉登記，詎被告除未依約於九十四年二月二十一日辦理補發所有權狀，亦未於同年月二十二日備齊產權登記文件交予群義公司辦理所有權移轉登記，經原告以存證信函催告被告應履行契約，被告迄今藉故推託，拒不履行等語。爰依買賣契約之法律關係，請求被告履行移轉登記之義務，並聲明：如主文第一項所示。
三、被告則以：九十四年二月十九日群義公司仲介原告與被告洽談系爭不動產買賣事宜，並因而簽訂買賣契約，惟原告要求在辦妥所有權移轉登記前先行裝修房屋，因此兩造同時亦簽訂借屋裝修同意書，其中第四條約定原告僅能為房屋裝修，不得在交屋前搬入、占用、出售、出租或更換門鎖等，詎原告竟在交屋前，即將系爭不動產出租予訴外人黃崇華，已違反兩造所簽訂之借屋裝修同意書第四條之約定，因借屋裝修同意書有優於買賣契約之效力，故針對原告所為，被告乃於九十四年五月三日函知原告違約並解除雙方之買賣契約，兩造間買賣契約既已解除，原告訴請將系爭不動產及頂樓增建部分之所有權辦理移轉登記，即無所憑等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於九十四年二月十九日訂立系爭不動產及頂樓增建之買賣契約書，買賣價金為一百七十五萬元。
㈡兩造於簽訂買賣契約同時，另訂有借屋裝修同意書。
㈢原告於九十四年三月二十三日寄發之台中水湳郵局存證信函第八二號，被告已確實收受。
上開事實，業據原告提出買賣契約書及借屋裝修同意書、存證信函、建物登記謄本等件附卷為憑，堪信屬實。
五、兩造爭執事項厥為：
（一）原告裝修系爭不動產有無違反契約約定。
（二）被告解除本件買賣契約是否有無理由。
（三）原告請求被告移轉系爭不動產及增建部分之所有權登記，有無理由。
經查：
（一）兩造所簽訂之借屋裝修同意書第八條約定「本同意書與買賣契約書有同一效力，約定有出入者以本同意書為準。」依此文義觀之，借屋裝修同意書之效力，並無優於買賣契約之效力，僅兩者均有約定，而約定相歧時，依借屋裝修同意書之約定為準。是被告辯稱借屋裝修同意書之效力優於買賣契約等語，並不足採憑。又原告陳稱因兩造簽訂買賣契約時同時簽定借屋裝修同意書，故原告據此裝修系爭不動產及頂樓增建，參酌兩造對於簽定上開同意書乙節不爭執，又該同意書第二條約定裝修期間自九十四年二月十九日起。堪認原告裝修系爭不動產確已獲得被告同意，並無違約情事。
（二）原告並稱其裝修系爭不動產已支出裝璜費五十萬元，且因裝修前被告已將系爭不動產出租與群義公司之營業員即訴外人黃崇華，及借住予被告之員工蕭敏政居住，原告雇工裝修併代繳欠費復電，嗣原告與黃崇華另定租約，僅在不影響被告權益範圍內所為，被告不得據此解除買賣契約等語。經查，借屋裝修同意書第四條約定「買方（指原告）僅能為房屋裝修，不得在交屋前搬入、占用、出售、出租或更換門鎖等情事，否則賣方（指被告）得逕行加裝門鎖拒絕買方進入，... 」。是依此約定，原告如有違反上開約定之前段情事時，僅被告得逕行加裝門鎖拒絕原告進入，並無因違反約定即使被告得據為解除契約之約定。被告所辯原告在系爭不動產交屋前，將該屋出租予訴外黃崇華等，係違反兩造所簽訂之借屋裝修同意書，亦同時違反兩造所簽訂之買賣契約等情，既無法舉證以實其說，從而，被告於九十四年五月三日函知原告違反裝修同意書、據以解除雙方買賣契約乙節，即屬無據。
（三）依兩造於九十四年二月十九日簽定借屋裝修同意書第三條固約定「買方嗣後價款給付應以現金或銀行開立之票據為之。」。惟兩造買賣契約第三條關於付款約定乙項，記明「第一期款（簽約款）、第二期款（備證款）合計為壹拾萬元，原告於簽訂本契約同時支付之，被告應於同年月二十二日備期所有權移轉登記證明文件」、第六條約定「雙方應於備證款付款同時將移轉登記所須檢附之文件書類備齊，並加蓋印鑑章交予群義地政士專責辦理。」、第五條履約專戶之約定「為保障不動產交易之安全，.. 但賣方（指被告）原貸款金額超過買賣總價款時，賣方同意定金亦存入履約專戶」等情，有買賣契約附卷為憑。原告陳稱兩造訂立系爭不動產買賣契約時已繳交十萬元，及該不動產所設定第二順位抵押權雖登載權利價值三十六萬元，但實際為八十萬元乙情，被告不為爭執，並經原告提出土地登記謄本、群義公司出具之不動產交易價金代收證明書一紙附卷為證，堪認原告已繳交買賣價金第一、二期款合計十萬元，及系爭不動產原貸款金額（除上開八十萬元抵押債務，復加計第一順位抵押權設定之價值為一百六十二萬元）已超過買賣總價款一百七十五萬元，原告所繳交之十萬元如屬定金，亦應存入履約專戶。且依裝修同意書第三條之約定文義為「嗣後」價金給付應以現金或銀行開立之票據交付，但非約定需交付款項「予被告」始符契約約定，是原告繳交之十萬元已由群義公司代收並存入履約專戶，亦符兩造之約定，此參酌兩造簽定之買賣契約及裝修同意書之約定甚明。從而，被告辯稱原告迄今未曾支付任何價款予被告，自得行使同時履行抗辯權，拒絕原告之請求等情，亦無理由，自無足採。
六、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使買受人取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。從而，原告本於買賣之法律關係，及系爭不動產買賣契約之約定，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記與原告，即無不合，應予准許。惟就系爭頂樓增建部分，既屬未辦保存登記之建物，雖為兩造買賣標的，被告應將該頂樓增建部分之事實上處分權讓與於受讓人，但因不能辦理所有權移轉登記，原告此部分之請求，即無所憑，應予駁回。
論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 29 日
民事第一庭 法 官 張惠立以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 9 月 2 日
書記官