臺灣臺中地方法院民事判決 九十四年訴字第一三六號
原 告 中友百貨股份有限公司法定代理人 甲○○原 告 中屋建設實業股份有限公司法定代理人 丙○○共 同訴訟代理人 蔡壽男 律師被 告 丁○○訴訟代理人 乙○○當事人間返還房屋事件，本院於九十四年四月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○號，如附圖所示Ａ部分面積０‧０一一０公頃土地上建物拆除，並將該部分土地，及如附圖Ｂ部分所示面積０．０００三公頃之土地交還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾捌萬壹仟捌佰元，及自民國九十三年十二月七日起，至交還前項土地之日止，按月給付原告新台幣貳萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰貳拾萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣參佰陸拾貳萬壹仟玖佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：其於民國九十一年十月九日，將其所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地（土地登記謄本登記面積０‧０一二六公頃，實測面積為０．０一一三一公頃），出租予被告，約定租期至九十六年十月九日，租金自九十一年十月十日起，至九十三年十月九日，每月新台幣（下同）二萬元；自九十三年十月十日起，至九十五年十月九日止，月二萬二千元，自九十五年十月十日起，至九十六年十月九日止，每月二萬五千元，並於租約第五條第二項約定租賃之土地以現況出租，如需加蓋臨時建物，必須徵得原告書面同意。復於租約第七條約定，如被告有違背租約第五條之約定時，原告得終止租約。惟被告自九十三年三月十日起，即未依約繳納租金，屢經催告置之不理，原告復於九十年十一月二十五日委任律師以存證信函催告被告應於函到十日內給付積欠之租金，如逾期不理，則逕予終止租約，不另通知。被告於九十三年十一月二十六日收悉上開存證信函後，並未依催告給付租欠之租金，是兩造間之租約已於九十三年十二月六日終止。系爭租賃契約既已終止，被告即應將租賃之土地於拆除地上物回復原狀後交還原告；又被告自九十三年三月十日至九十三年十二月六日，尚有租金一十八萬一千八百元未付，被告亦應給付予原告；另被告於終止契約後，已無占用原告有系爭土地之權利，被告自九十三年十二月七日起，無權占用原告之系爭土地受有利益致原告受有損害，原告自得請求被告按月返還相當於租金二萬二千元之損害金等語，並聲明：（一）被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○號，如附圖所示Ａ部分面積０‧０一一０公頃土地上建物拆除，並將該部分土地，及如附圖Ｂ部分所示面積０．０００三公頃之土地交還原告。（二）被告應給付原告一十八萬一千八百元，及自九十三年十二月七日起，至交還前項土地之日止，按月給付原告二萬二千元。（三）陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租賃契約訂定時，被告就契約第五條第二、三項「土地加蓋地上物，必須徵得甲方同意書」有所爭議，承租人提出興建物需費甚巨，以及辦理營利事業登記、設定地上權等，以符合政令規定，免日後遭受損害，致要求原告配合辦理以保權利，然出租人確認該土地為商用地，溝通數次，乃加註「臨時」建物才必須徵得原告書面同意，原告亦應配合被告提供文件辦理。後被告向原告要求依合約載提供相關文件，以利辦理後續水、電，建照申請。且每月按時繳納租金，惟屢經催促皆無下文，為此被告乃向鄰居商借水電使用，至九十三年三月因商借之屋主欲調高水電費，雙方無法繼續借用，被告欲向他人借用，亦不可得而無法營業，被告向原告陳述情形後，原告承辦江淑瑾以租金可以延後繳納，待水電有結果再行繳納。惟時日已久，被告乃聲請調解，惟因兩造各一次未出席而未有結果，被告係因原告未能配合而未能使用租賃物，而受有損害，原告之訴顯無理由等語置辯：並聲明：（一）駁回原告之訴及假執行之聲請；（二）如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
１、兩造於民國九十一年十月九日訂立土地租賃契約書，被告承租原告所有坐落台中市○○區○○段○○○○號田地面積一二六平方公尺，約定租賃期限自九十一年十月十日起至九十六年十月九日止，租金自九十一年十月十日起至九十三年十月九日止每月新台幣（下同）二萬元，自九十三年十月十日起至九十五年十月九日止，每月二萬五千元。
２、租約第五條第二項約定：租賃之土地現況出租，被告如需加蓋臨時地上物，須徵得原告書面同意。租約第七條約定：被告如有違背租約第五條之約定時原告得終止租約。
３、被告自九十三年三月十日起，即未依約給付租金，經催告亦未給付，原告乃於九十三年十一月二十五日，委由訴訟代理人以台中大全街郵局第三五三五號存証信函，限期催告被告應於文到十日內給付欠之租金，及拆除地上物回復原狀，並聲明逾期不理，逕行終止租約。被告於九十三年十一月二十六日收受上開存証信函後，未給付租金亦未拆除地上物。
４、被告自九十三年三月十日至九十三年十二月六日，共積欠原告八個月又二十七天租金，共十八萬一千八百元（(2000×7)＋ (22000×1)＋ (22000×27/30)=181800）。
四、本件兩造爭執在於兩造租約是否於九十三年十二月十二月六日已終止？被告繼續使用系爭土地是否致原告受有相當於租金之損害？茲分述如下：
（一）原告主張兩造系爭之租約已於九十三年十二月十二月六日終止，此固為被告所否認，惟查：
１、本件原告主張其將系爭土地，出租予被告，被告自九十三年三月起，至九十三年十二月六日止，共積欠一十八萬一千八百元租金，原告以存證信函定期十日催告被告清償全部欠租，如逾期不付，視為終止租約，被告於九十三年十一月二十六日收到上述存證信函後，仍未給付，迄今亦未清償等情，業據提出與其所述相符之房屋租賃契約書、存證信函、及土地登記簿謄本為證，被告對原告上開主張之事實，亦並不爭執，是原告主張被告有上述積欠租金，且其已催告被告給付，因被告未為給付，原告乃對被告為終止契約意思表示之事實，應堪信為真實。
２、雖被告辯稱：原告於出租土地之初，有承諾應被告提出文件，以利被告申請建照、水、電、及辦理營利登記，惟原告未依約提出致其無水電可用，乃無法利用承租土地受有損害，其得原告之同意而緩繳租金云云，然此為原告所否認，且查：依卷附兩造不爭執之土地租賃契約書之記載，原告僅出租系爭土地予被告使用，其他並無原告應出具文件以供被告申請建築執照、水、電、及辦理營利登記之記載，且載明被告如欲搭建臨時建物，更應得原告書面之同意方可，顯見兩造之土地租賃契約，僅屬一般租賃，而非基地建築租賃契約，被告辯稱：原告未提出文件以供被告辦理建照、水、電、及辦理營利登記，致其無水、電可供使用受有損害，實難遽採。是被告抗辯因原告未履行提供文件之契約義務，其得拒絕租金之給付，為無理由。
３、復按承租人租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。民法第四百四十條第一項定有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院八十七年度台簡上字第七號、八十六年度台上字第二０一二號判決意旨可參），本件原告因被告自九十三年三月十日起，即未依約給付租金，經原告催告被告未為給付，原告乃再於九十三年十一月二十五日以存證信函定期十日催告被告清償全部欠租，如逾期不付，視為終止租約，不再另函通知終止租約，已如前所述，被告於九十三年十一月二十六日收到存證信函後，並未依債務本旨清償欠租，尚積欠一十八萬一千八百元租金，而上揭存證信函係附有停止條件之終止租約之意思表示，被告於九十三年十一月二十六日收到存證信函後，既逾期仍不履行，揆諸上開說明，系爭租賃契約在九十三年十二月六日期滿之翌日即二十日，即因條件成就而發生終止租約之效力。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五定有明文，原告與被告間之租約既已終止，原告依租賃關係請求被告返還系爭土地及未付之租金一十八萬一千八百元，自有理由，應予准許。
（二）又系爭土地現仍由被告占有使用，且於附圖所示Ａ部分土地上設有面積０‧０一一０公頃之地上建物，業經本院於九十四年三月十五日會同台中市中興地政事務所人員至現場測量勘驗屬實，此有勘驗筆錄一份、現場照片一份、九十四年三月二十八日中興地所二字第０九四０００三八一三號函及複丈成果圖附卷可稽，如前所述，本件原告與被告間之租賃關係既已終止，則被告依約應回復土地原狀，將租賃物之土地返還原告，是原告請求被告將上開地上物拆除回復原狀，並將所承租之土地全部返還原告，於法有據；另被告於租賃契約終止後，無法律上之原因，仍為租賃物之占有使用，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之損害，則原告請求被告自九十三年十二月七日起，至返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之損害金二萬二千元，亦有理由，應予准許。
六、從而，原告基於租賃物返還請求權之法律關係，訴請被告將主文第一所示之地上物拆除，將承租之土地全部返還原告；並基於租金給付請求權請求被告給付租金一十八萬一千八百元，且自九十三年十二月七日起，至交還前述土地之日止，按月給付原告相當於租金之損害金二萬二千元，尚無不合，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
八、原告及被告均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
九、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項。
中 華 民 國 九十四 年 五 月 十三 日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法 官 涂秀玲正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十四 年 五 月 十三 日~B法院書記官