臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第2094號原 告 己○○訴訟代理人 陳光龍 律師被 告 丙○○
乙○○甲○○戊○○丁○○前列二人共同訴訟代理人 林見軍 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國95年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張略以：原告經由被告丁○○介紹，於民國九十四年八月三日向被告戊○○、丙○○、乙○○、甲○○（下稱戊○○等四人）購買坐落台中市○區○○○○段第二四二之三四號土地，及其上建物即門牌號碼為台中市○區○村○路○○○號房屋（下稱系爭不動產），總價金新台幣（下同）一千七百三十萬元，原告已依約給付現金七十萬元及發票人己○○、付款人新光銀行復興分行、發票日九十四年八月十三日、票號SKB0000000、面額六十萬元之支票一張，並給付被告丁○○仲介佣金三十四萬六千元。詎丁○○及戊○○等四人明知上開土地並未面臨道路，須經訴外人李林昭順所有同段第二四二之八八地號土地始能出入，竟隱瞞該事實。
且丁○○偕同原告前往系爭土地時，向原告表示道路邊鐵皮圍牆內之土地均屬於出賣人所有，使原告陷於錯誤而購買系爭不動產。丁○○及戊○○等四人共同詐欺，原告得撤銷買賣之意思表示。又原告若知所購買之不動產未面臨道路，就不會購買，意思表示內容有錯誤；且丁○○傳達不實，原告依錯誤之規定，得撤銷購買之意思表示。李林昭順所有土地，業經債權人萬泰銀行聲請法院查封，萬泰銀行將債權賣給財務管理顧問公司，以後可能會產生困擾，如果第三人取得該土地，是否繼受土地使用同意書之義務，會影響原告對系爭不動產之使用，出賣人應負瑕疵擔保責任。原告得解除買賣契約，並已於九十四年八月二十五日以律師函解除買賣契約。為此依民法第八十八條、八十九條、第九十二條之法律關係，撤銷被詐欺及錯誤之意思表示，並依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定解除買賣契約，請求戊○○等四人擇一返還現金七十萬元及支票一紙。丁○○夥同戊○○等四人共同詐欺原告且傳達不實，違反對於原告之義務而為利於出賣人之行為，有違反誠實及信用方法，應不得向原告請求報酬，已取得之仲介費三十四萬六千元，應依不當得利之法律關係返還原告，並聲明：㈠被告戊○○、丙○○、乙○○、甲○○應將七十萬元及發票人為己○○、付款人為新光銀行復興分行、發票日九十四年八月十三日、票號SKB0000000之面額六十萬元支票一張返還予原告，及其中七十萬元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息給付予原告。㈡被告丁○○應給付原告三十四萬六千元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）被告戊○○等四人部分：伊等共同代理人賴孔昭在買賣契約簽訂過程中，曾向原告告知道路邊圍牆內有一筆土地即台中市○區○○○○段二四二之八八地號土地屬他人所有，但已取得通行之權利。雙方在詳閱相關地籍圖等資料，明確認知系爭不動產之坐落位置、面積，並親至現場履勘，始簽立買賣契約。伊等於簽約後發現原告開立之支票年度有誤，原告仍欣然依約前來更正，此為原告所自認，自無刻意隱瞞或原告因被詐欺而陷於錯誤，或因錯誤或傳達錯誤而簽約之情事。伊等已取得李林昭順之通行同意書，系爭不動產亦無不能通行至道路之瑕疵。何況，法律上具袋地性質者，本可依法主張袋地通行權。若以原告自認購買之際未談到通行之問題，顯見通行與否之問題，非系爭買賣契約之重要要素。又系爭不動產之交易，並非一般物品之交易，當事人斷無不細心考量謹慎處理之理，原告聽到賴孔昭告以道路邊圍牆內上有一筆土地屬他人所有，但賣方已取得通行之權利，已瞭解所有之交易因素，卻未加詳問，悖於常情。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
（二）被告丁○○部分：伊接獲賣方交付其上有示繪之地籍圖，引導原告查看現場之際，即明白告以道路邊圍牆內之台中市○區○○○○段二四二之八八地號之土地屬他人所有，絕無欺瞞之舉。伊只是單純之仲介，只要雙方本於確實透明之訊息而為交易，當已盡仲介之責任，本此而受領服務報酬於法有據。至買賣雙方簽立買賣契約交易後，縱當事人一方事後有違約之情事，與伊無涉，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭之事實：
（一）原告經由被告丁○○介紹，於民國九十四年八月三日向被告戊○○等四人購買系爭不動產總價一千七百三十萬元，原告已依約給付現金七十萬元及發票人己○○、付款人新光銀行復興分行、發票日九十四年八月十三日、票號SKB000 0000之六十萬元支票一張，並給付被告丁○○仲介佣金三十四萬六千元。
（二）被告戊○○等四人之代理人賴孔昭於簽訂買賣契約前曾將土地謄本、建物謄本及地籍圖謄本經由被告丁○○轉交原告。
（三）原告於簽訂買賣契約前曾由被告丁○○陪同查看系爭不動產。
（四）系爭不動產前道路邊圍牆內有一筆土地即台中市○區○○○○段二四二之八八地號土地屬訴外人李林昭順所有；但被告戊○○等四人已取得李林昭順同意通行之同意書。
（五）系爭不動產契約簽定後，被告戊○○等四人發現原告開立之支票發票日錯誤，原告受通知後仍依約前往更正發票日期。
（六）李林昭順所有之土地，業經台市政府依都市計劃法劃設為「道路用地」；惟台中市政府尚未依法徵收，該土地目前被債權人聲請查封。
四、兩造之爭點：
（一）被告於簽訂買賣契約前，是否故意隱瞞系爭不動產未面臨道路，不動產前道路邊圍牆內有一筆土地即台中市○區○○段二四二之八八地號土地屬訴外人李林昭順所有之事實，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約？
（二）原告是否因為錯誤或被告丁○○傳達錯誤而簽訂系爭買賣契約？
（三）系爭不動產未面臨道路，被告戊○○等四人是否應負物之瑕疵擔保責任？
（四）系爭買賣契約是否以道路通行為要素？
（五）原告依詐欺或錯誤撤銷買賣契約，或以物之瑕疵擔保據以解除買賣契約是否有理？
（六）原告可否以買賣契約業經解除為由，請求被告丁○○返還仲介費三十四萬六千元？
五、得心證之理由：本件依兩造言詞辯論意旨及調查證據之結果，得心證如下：
（一）原告主張伊經被告丁○○介紹，於民國九十四年八月三日向被告戊○○等四人購買坐落台中市○區○○○○段第二四二之三四號土地，及其上建物即門牌號碼為台中市○區○村○路○○○號房屋，總價金一千七百三十萬元，伊已依約給付現金七十萬元及發票人己○○、付款人新光銀行復興分行、發票日九十四年八月十三日、票號SKB0000000、面額六十萬元支票一紙，並給付被告丁○○仲介佣金三十四萬六千元。系爭不動產前圍牆內有訴外人李林昭順所有之台中市○區○○○○段二四二之八八地號土地，並未面臨道路。李林昭順所有之土地，業經債權人聲請法院查封之事實，業據提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本、不動產買賣契約書各一件、照片三張為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
（二）按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院四十四年台上字第七十五號判例可資參照。民法第九十二條第一項所謂之「詐欺」，係指行為人欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令相對人因錯誤而為意思表示。原告主張丁○○及戊○○等四人明知系爭不動產並未面臨道路，須經李林昭順所有同段第二四二之八八地號土地始能通行至道路，竟隱瞞該事實。且丁○○偕同原告前往查看系爭不動產時，向原告表示道路邊鐵皮圍牆內之土地均屬於出賣人所有，使原告陷於錯誤而購買之事實，為被告所否認，揆諸首揭判例，原告就此有利於己之事實，自應負舉證責任。經查，證人即代書庚○○於本院言詞辯論時證述：「‧‧‧關於買賣土地及房屋的價金、產權及仲介人員都說沒有問題才簽訂合約‧‧‧」、「‧‧‧雙方都說有看過現場後才決定購系爭房地，原告沒有說買房地做何用途，‧‧‧雙方都有看過房地的地籍圖及謄本才決定購買，當時沒有注意到地籍圖第二四二之八八地號之土地，因為不是買賣標的物。所以都沒有談到道路用地的問題‧‧‧」、「我有拿土地、建物謄本給雙方看過，我有算過土地約有一百多坪，面積及權狀都沒有問題才簽約」、「我與原告有見過二次面，第一次與原告見面時是簽約當日，我是比原告早一點到場，第一次沒有談到道路用地的問題，第二次與原告見面時隔了一、二天之後才有談到道路用地的問題」。證人賴孔昭證述：「簽約前一個星期左右，我有將土地及建物謄本拿給丁○○看過，在上面有把道路用地、圍牆的位置圈劃出來」、「我是在地籍圖謄本的影本上面圈劃的」等語，此有言詞辯論筆錄在卷可稽。核與原告自承：「簽約前我跟丁○○有看過現場，丁○○說圍牆內的土地都是買賣標的，簽約完的時候，賴孔昭有說圍牆內的一部分土地是道路用地但有使用權，當時詹代書還在場，因為我沒有買賣土地的經驗，所以我不知道賴先生那句話的意思，我也沒有再追問或請教詹代書」、「被告丁○○有將建物所有權狀影本、地籍圖謄本交給我」、「丁○○拿給我的地籍圖謄本是空白的，沒有圈劃」等語，就丁○○交付原告之地籍圖謄本是否如賴孔昭所稱將李林昭順所有土地圈劃出來、賴孔昭係於買賣契約簽訂前或後告知原告圍牆內有李林昭順所有土地之事實，固略有不同，但就賴孔昭於買賣契約簽訂前，已將土地及建物登記謄本、地籍圖謄本經由丁○○轉交原告；原告且由丁○○陪同看過系爭不動產；代書庚○○於詢問兩造就買賣標的物、價金無誤後再簽訂系爭買賣契約、賴孔昭確曾告知原告李林昭順所有土地等情，則並無不符。若被告有施詐術致原告陷於錯誤之意圖，斷無將地籍圖謄本交付原告並告知圍牆內有李林昭順所有土地之理，否則原告稍加調查即知被告詐欺，堪信原告主張被告共同施用詐術致其陷於錯誤而簽訂買賣契約，有違常理，不足採信。原告就丁○○及戊○○等四人如何施詐術致陷於錯誤而簽訂買賣契約，既未能舉證以實其說，自難信其主張為真實。
（三）原告經由丁○○受領賴孔昭轉交之土地、建物及地籍圖謄本，且由丁○○陪同前往系爭不動產現場查看後才簽訂買賣契約。系爭買賣契約記載買賣不動產之標示及權利範圍，其中土地標示部○○○區○○○○段二四二─三四地號，面積三公畝八六平方公尺，權利範圍全部；建物標示部分為九四六建號，建物門牌號○○區○村○路○○○號，基地座落下橋子頭段二四二─三四地號，建物面積一層為一０三‧二九平方公尺、二層五三‧二一平方公尺、地下層五五‧二五平方公尺、合計二一一‧七五平方公尺，權利範圍全部，此有不動產買賣契約書在卷可稽。不動產之面積及權狀經代書庚○○核算無誤後才簽定買賣契約等情，為兩造所不爭，堪信原告就買賣不動產之面積及坐落位置當知之甚詳，並無錯誤之情形。按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；意思表示，因傳達人或傳達機關傳達不實者，得比照前條之規定，撤銷之；民法第八十八條、八十九條固定有明文；惟丁○○為系爭不動產買賣契約之仲介人，並非戊○○等四人之傳達人或傳達機關為原告所自承，原告以丁○○傳達錯誤為由，主張撤銷意思表示，已有未合。且本件不動產買賣金額高達一千七百三十萬元，衡情原告已自賴孔昭取得土地謄本並親往現場查看，自難委為不知前有李林昭順所有之土地，即或原告主張錯誤屬實，其錯誤或不知情事，亦係自己之過失所致，揆諸前揭規定，其以錯誤為由，主張撤銷系爭不動產買賣契約，亦屬無據。
（四）系爭不動產須經李林昭順所有之土地，始能與道路聯絡，李林昭順所有之土地，業經債權人聲請法院查封在案，固有土地謄本在卷可稽，且為兩造所不爭；但查，李林昭順所有之土地因不是買賣標的物，所以兩造於簽訂買賣契約時，都沒有談到道路用地的問題，業經證人庚○○證述在卷，已如前述。戊○○等四人前經李林昭順同意，可通行李林昭順所有土地，此有戊○○等四人提出之同意書在卷可稽。系爭不動產既可通行李林昭順所有土地與道路聯絡，李林昭順所有土地業經劃定為道路用地，僅台中市政府尚未依法完成徵收而已，此為兩造所不爭。依台中市政府九十四年十一月十五日府都計字第0940209856號函示：旨揭地號（下橋子頭段二四二─八八地號）土地為都市計劃土地，係依七十五年二月二十二日府工都字第一二二九一號公告之「變更台中市主要計畫（通盤檢討）」劃設為「道路用地」；係屬都市計畫法第四十二條指定之公共設施，倘本府尚未取得，故亦屬為公共設施保留地，此有台中市政府函在卷可稽。系爭不動產固未面臨道路，而須通行李林昭順所有之土地始能至道路；惟該土地既已劃定為道路用地，僅未辦理徵收而已，自不影響系爭不動產應具備之價值、效用或品質，已難謂有瑕疵。原告固主張李林昭順所有土地經債權人萬泰銀行聲請法院查封，萬泰銀行將債權賣給財務管理顧問公司，以後可能會產生困擾，如果第三人取得，是否繼受土地使用同意書之義務，會影響系爭不動產之使用，故有物之瑕疵等語；然查，李林昭順所有上開土地，經債權人萬泰商業銀行股份有限公司聲請假扣押，經本院於八十六年一月十六日八六執全九字第一０一號函假扣押，復經台中市稅捐稽徵處八十七年一月二十一日中市稅法字第一五一一號函辦理假處分，再經財政部台灣省中區國稅局大智稽徵所九十一年五月二十四日中區國稅大智資字第0910006333號函辦理禁止處分，此有土地登記謄本在卷可稽，該土地固於系爭買賣契約簽訂前即經假扣押在案，然既經劃定為道路用地，縱經拍賣，並不影響其為公共設施保留地及系爭不動產之通行，果該土地如原告所陳由第三人拍定，且阻止原告通行。原告可依民法第七百八十七條之規定，主張通行權，已難認有物之瑕疵。次查，買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第三百五十五條定有明文。系爭不動產縱令有原告主張不通道路之瑕疵，然本件買賣價金既高達一千七百三十萬元，且被告簽訂系爭買賣契約前，既受領賴孔昭交付之地籍圖謄本並親至現場履勘，已如前述，如謂被告於簽約之際，不知系爭不動產未面臨道路，即貿然簽約，致未能發現瑕疵之存在，訂約後，於賴孔昭告知系爭不動產未面臨道路，且於交付七十萬元及支票後，復欣然前往出賣人住所更正支票之發票日期，亦顯與事理有違。且原告於簽約當日已知道路圍牆邊一部分土地是道路用地但有使用權，當時庚○○代書還在場等情，為其所自認，乃未深究，亦顯有重大過失。揆諸前開規定，出賣人亦不負瑕疵擔保責任。又查，系爭不動產買賣契約第八條約定擔保責任：賣方擔保本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛情事，除本約另有約定外，賣方應於移轉登記前視情況排除，此有買賣契約在卷可查。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。則戊○○等四人須於交付時始負瑕疵擔保責任。本件既尚未經交付，瑕疵是否不能移除，尚未可定，原告依瑕疵擔保責任，解除買賣契約，亦屬無據。
（五）綜上所述，原告以被詐欺或錯誤為由，撤銷系爭買賣契約，或戊○○等四人應負瑕疵擔保責任為由，解除買賣契約，並請求戊○○等四人應將七十萬元及發票人為己○○、付款人為新光銀行復興分行、發票日九十四年八月十三日、票號SKB0000000號、面額六十萬元支票一張返還予原告，及其中七十萬元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息給付予原告，為無理由，應予駁回。
（六）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第一百七十九條固定有明文，但原告給付丁○○之三十四萬六千元，係丁○○居間系爭不動產買賣契約之報酬，為原告所自承，其受領給付自屬有法律上之原因。原告以被詐欺或錯誤為由，撤銷系爭買賣契約，或戊○○等四人應負瑕疵擔保責任為由，解除買賣契約，既屬無據，其以買賣契約業經撤銷或解除為由，依不當得利請求丁○○返還受領之居間報酬三十四萬六千元，亦無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 2 月 21 日
民事第二庭 法 官 陳春長正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 2 月 21 日
書記官