臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第2005號
原 告 丙○○
丁○○共 同訴訟代理人 李振祥律師被 告 壬○○
辛○○上 一 人訴訟代理人 己○○被 告 庚○○
癸○○子○○乙○○○甲○○兼上一人訴訟代理人 戊○○上八人共同訴訟代理人 林根煌律師複 代理人 林邦賢律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國94年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告壬○○、辛○○、戊○○、庚○○、癸○○、子○○、乙○○○、甲○○共同向原告丙○○、丁○○承租坐落台中縣太平市○○段○○○○號面積九九七點三一平方公尺及同段一六九地號面積一零八一點零三平方公尺等貳筆土地之租金，自民國九十四年九月二十三日起，調整為每年在來稻穀八四一七台斤。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落台中縣太平市○○段○○○○號（地目：建，面積：997.31平方公尺，重測前為太平段99之1地號）及169地號（地目：建，面積：1,081.03平方公尺，重測前為太平段99地號）土地2筆（下稱系爭2筆土地）原係訴外人即原告之先父陳隆所有，陳隆於民國36年8月2日將上開2筆土地贈與原告二人，權利範圍均各2分之1。被告壬○○、被告辛○○、訴外人黃順元、訴外人黃順墨、被告甲○○及訴外人林墩於台灣光復初期共同向陳隆不定期承租系爭2筆土地，租金為每年稻穀970台斤。訴外人即承租人黃順元死亡後其承租權由被告戊○○繼承，訴外人即承租人黃順墨死亡後，其承租權由被告庚○○、被告癸○○、被告子○○三人繼承，訴外人即承租人林墩死亡後其承租權由被告乙○○○繼承。系爭2筆土地之租金曾於民國四、五十年間調整租金為每年稻榖1,269台斤，其後原告雖曾再與被告協商調整租金，惟遭被告所堅拒，致原告每年所收租金尚不足繳納系爭2筆土地之地價稅款。查系爭2筆土地於台灣光復初期出租予被告時，人煙稀少，然近年來太平鄉升格為太平市，系爭2筆土地又距街道繁榮、高樓林立之東平路僅100公尺，又有東平路618巷及計劃巷道可供出入，交通方便，地價高漲，系爭2筆土地於68年時公告現值每平方公尺新台幣（下同）200元，迄92年時公告現值每平方公尺5,100元，調高25.5倍，是原告自得聲請調整租金，並以本起訴狀繕本之送達被告，為向被告為調整租金之意思表示，為此依民法第442條規定之法律關係，請求被告所共同承租原告所有系爭2筆土地之租金，應自本起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年稻榖32,359台斤（原租金每年稻榖1,269台斤×25.5倍＝32,359.5台斤）。
並聲明：被告所共同承租原告所有坐落台中縣太平市○○段○○○○號、169地號土地之租金，應自本起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年稻榖32,359台斤。
二、被告則以：系爭2筆土地地價近年雖有調昇，出租人固得聲請法院調整租金，惟依土地法第105條準用第97條規定，其租金以不超過土地申報總價年息10%為限，因此土地之租金係以申報地價為計算標準，而非以公告現值為計算之依據，茲查系爭2筆土地於93年1月之申報地價均為每平方公尺972元，惟原告竟以公告現值每平方公尺5,100元請求調整租金，顯欠依據，且無理由。又系爭2筆土地屬鄉村住宅用地，僅供居住使用，並非如一般市區可供經商之用。再系爭2筆土地必須通行私有巷道及太平市○○路○○○巷始能到達東平路，是距東平路約200公尺以上，對外之交通並非便利順暢。尤其被告承租系爭2筆土地僅作為房屋基地使用，而被告均靠耕農或做工維生，在系爭2筆土地上之房屋仍屬土、磚造平房，從而，斟酌被告之經濟狀況及系爭2筆土地之利用價值，其租金以不超過申報總價年息5%計算較為公平合理等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。經查，原告主張被告共同向其承租坐落台中縣太平市○○段○○○○號（地目：建，面積：997.31平方公尺，重測前為太平段99之1地號）及169地號（地目：建，面積：1,081.03平方公尺，重測前為太平段99地號）2筆土地，有口頭約定之不定期租賃契約，租金為每年稻榖1,269台斤，而系爭2筆土地價值確有上昇等情，業據提出土地登記謄本2份、地價第一類謄本即土地公告現值查詢在卷可稽，復為被告所不爭，堪信為真實。是依前開法條規定，原告對被告請求調整租金，自應予准許。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限；又第97條之規定，於租用基地，建築房屋，準用之，亦為土地法第105條、第97條第1項所明定。而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查：
⒈系爭2筆土地上現皆為建物所占用，建物以土、磚造平房為
主，三合院形式，系爭2筆土地外圍有計劃巷道，但尚未打通，現有之通道為當事人自行買地建路。是自東平路轉入618巷約100公尺，再轉計劃巷道（4米寬，尚未打通）後，須再轉經他人私有土地，方至系爭2筆土地等情，業經本院會同兩造至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽，是本院審酌上述各情，認系爭2筆土地租金以調整至當期申報地價按年息5%計算為適當。
⒉系爭2筆土地即台中縣太平市○○段168、169地號，面積各
為997.31、1,081.03平方公尺，當期即93年1月之申報地價均為每平方公尺972元，是系爭2筆土地申報總價為2,020,146元（小數點以下四捨五入）。而兩造之租賃契約係以每年給付稻穀1,269台斤為其約定租金給付計算基準，兩造於言詞辯論期日時表示同意以「在來」稻穀計租，另查在來稻穀市價每台斤約為12元左右，故系爭2筆土地調整租金以每年在來稻穀8417台斤（2,020,146元×5%÷12元＝8417 台斤）為合理。從而，原告請求調整租金於此範圍內為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即非有理由。
㈢再按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521號判例意旨參照）。從而，原告請求系爭2筆土地之租金，自本起訴狀繕本送達翌日即94年9月23日起租金調整為每年在來稻穀8417台斤部分，即屬正當，應予准許；逾此所為之請求，則屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻搫、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究，併予敍明。
五、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 18 日
民事第四庭 法 官 周靜秀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 11 月 21 日
書記官