臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第2018號原 告 甲○○訴訟代理人 江來盛律師
丙○○被 告 乙○○○訴訟代理人 林根煌律師當事人間返還買賣價金事件，本院於民國95年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣本件原告於民國（下同）九十四年六月二日向被告購買坐落於台中縣大里市○○○段第二四○、二四五、二四五之五號等三筆土地，全部價金合計為新臺幣（下同）貳仟參佰捌拾萬肆仟肆佰柒拾伍元，雙方訂有土地買賣契約，而在本契約成立之同時，原告並交付定金貳佰肆拾萬元予被告親收無訛。
二、詎本件系爭土地嗣經原告向大里市公所核對都市計劃圖，赫然發現本件前揭土地係坐落在國道四號台中環線台中生活圈四號道路規劃之匝道內，有大里市公所之都市計劃地圖可稽，嗣中國時報及聯合報在今年八月初並顯著報導台中生活圈四號線道路北段工程經行政院經建會核定投入經費二百四十億元施作，預計於九十九年完成，並在大里市○○○路及大衛路設置匝道，據此可見本件系爭土地顯有權利重大瑕疵，有違本件買賣契約所約定之品質，被告明知本件系爭土地有前揭之嚴重瑕疵，但卻隱匿未向原告告知。被告行為顯然違背誠信原則，業已構成違約之事由。
三、本件系爭大里市○○○段第二四○、二四五、二四五之五地號土地係規劃為台中生活圈四號道路，其中經查前揭大突寮段第二四五之五地號土地業經台中縣大里市公所函覆確實為生活圈四號道路用地在案。次查原告所提出之大里市公所都市計劃圖已清楚規劃系爭之大突寮段第二四○、二四五地號土地係在前揭台中環線台中生活圈四號道路規劃大衛匝道之用地，而原告訴提出之大里市公所都市計劃圖係在大里市公所供一般民眾閱覽，並非係由原告所自行製作，倘非如此，大里市公所前揭都市計劃圖自不可能為上開之標示，而誤導民眾。
四、按物之出賣人對於買受人應擔保其物，依民法第三七三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三五四條第一項定有明文，又同條第二項規定：出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵。且民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。
五、今本件系爭之土地與前開雙方所訂之買賣契約約定之品質明顯不合，而依民法第三五九條之規定買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第三五九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。本件系爭之買賣標的既有前揭之瑕疵，為此原告爰依法發函通知被告解除本件之買賣契約，並請求被告返還原告已交付之買賣價金，但被告拒絕原告之請求，自無理由，不得已原告乃依法起訴請求被告返還本件系爭之買賣價金。
六、末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依上開規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。本件已知系爭土地其中之大突寮段第二四五之五號地號土地面積二平方公尺，已確定被徵收為道路用地，其餘土地亦有極大可能被徵收做為道路用地，系爭土地之價值受到減損，顯而易見，殆無庸疑，此並予敘明。
並聲明：⒈被告應返還原告貳佰肆拾萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以下列情詞置辯：
一、查被告於九十四年六月二日將坐落台中縣大里市○○○段○○○○號、二四五地號、二四五之五地號等三筆土地賣給原告，固為事實，惟被告並不知上開土地係在國道四號台中環線台中生活圈四號道路規劃之匝道內，況查原告所提出大里市公所之都市計劃地圖，係一種示意圖，其並不能證明上開土地確屬國道四號台中環線台中生活圈四號道路規劃匝道內之使用地範圍，尤其該規劃圖僅係影印本，亦不能證明確係大里市公所之都市計劃地圖，且原告提出之中國時報亦無法看出原告所購買之土地屬於四號道路規劃匝道內之使用地，因此原告僅以該地圖影本及報紙影本即主張其向被告購買之土地有瑕疵，殊不足採。
二、因原告懷疑其所承買之上開土地被規劃為公共設施用地，乃於九十四年六月十五日要求被告同意九十四年六月十五日應交付之買賣價金暫緩交付，因此兩造乃於九十四年六月十五日立寫協議書，記載：「㈠雙方同意本日暫緩交付期款；㈡甲方（原告）需於九十四年六月二十二日會同乙方（被告）及仲介人至邱代書事務所關於買賣標示經主管機關核發證明（疑被規劃為公共設施用地）取得該主管機關證明書之期限，㈢若甲方未於九十四年六月二十二日依法履行右列第二項之事宜，則需依買賣契約書所載（雙方於九十四年六月二日所簽定之契約）履行各期款之交付」，有該協議書可稽，惟原告並未依上開協議履行，因此兩造又於九十四年六月二十二日協議，並約定「九十四年六月二十二日雙方就九十四年六月十五日所同意之事項第二項事宜達成合意，甲方即買方需於九十四年八月二十三日前提出證明文件，屆時甲方需通知乙方（即賣方）及仲介人至邱代書事務所，俾利雙方履行及義務，逾該期日，則按雙方於九十四年六月二日所簽訂之買賣契約履行」，有兩造於九十四年六月二十二日所立寫之協議書可稽。
三、惟原告對於上開協議書均未履行，而原告向被告所購買三筆土地，其面積合計二六三三平方公尺（755＋1858＋2＝2633），惟被規劃為生活圈四號線道路用地面積僅為二平方公尺，其所占買賣面積之比例極少，並不影響原告對於所購買土地之使用，因此被告於九十四年八月二十三日以大里郵局第四八二號存證信函通知原告，並請其依買賣契約履行給付買賣價金，有該郵局存證信函可證，足見原告主張系爭買賣土地編定為台中生活圈四號道路規列匝道內之使用地而有瑕疵，顯欠依據，從而原告任意解除買賣契約，請求被告返還買賣價金，顯無理由。又被告不同意原告解除契約，本件希望原告履約，尚不發生違約金之問題。
並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如為不利於被告之判決時，願供擔保請准免予假執行。
參、兩造不爭執之事項
一、兩造於九十四年六月二日簽立如原證一之土地買賣契約書，約定原告向被告買受坐落台中縣大里市○○○段二四０、二
四五、二四五之五地號等三筆土地。
二、原告已於九十四年六月三日給付簽約款二百四十萬元予被告收受。
三、坐落台中縣大里市○○○段二四五之五地號面積二平方公尺之土地，經台中縣政府於八十八年十月十三日公告為台中生活圈四號線道路用地。
肆、得心證之理由：
一、原告主張之事實，固據其提出土地買賣契約書、大里市公所之都市計劃地圖、存證信函及其回執、示意圖、土地登記簿謄本、地籍圖及預定路線圖等影本各一份、報紙影本二紙為證。然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，並據其提出九十四年六月十五日協議書、九十四年六月二十二日協議書、九十四年八月二十三日大里郵局第四八二號存證信函等影本各一份附卷為憑。是本件兩造爭執之事項厥為：（一）坐落台中縣大里市○○○段二四０、二四五地號等二筆土地，是否為台中生活圈四號線「大衛匝道」之道路用地？（二）如上開二筆土地係「大衛匝道」之道路用地，則原告以此事由解除系爭土地買賣契約，是否合法？
二、本件原告就前開爭點係主張系爭三筆土地與兩造所訂之買賣契約約定之品質明顯不合，系爭之買賣標的既有前揭之瑕疵，為此原告爰依法發函通知被告解除本件之買賣契約，並請求被告返還原告已交付之買賣價金等語，然此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查本院於九十四年十月七日函詢台中縣政府查明有關坐落台中縣大里市○○○段二四０、二四
五、二四五之五地號等三筆土地是否經都市計劃編定為台中生活圈四號線之道路用地？嗣經台中縣政府轉函台中縣大里市公所，依據台中縣大里市公所九十四年十一月一日里市工字第０九四００三０二一五號函覆本院，其函意旨載明「經查大突寮段二四０、二四五地號為都市計畫外土地，至於大突寮段二四五之五地號土地確實為生活圈四號線道路用地，面積為二平方公尺，於八十八年十月十三日台中縣政府依八八府工都字第二七００二三號函公告實施，何時辦理用地取得，並未明文規定」等語甚詳，有該函一份存卷可稽，而觀諸系爭三筆土地之土地登記謄本所載內容，可知原告向被告所購買系爭三筆土地，其面積合計為二六三三平方公尺（755＋1858＋2＝2633），其中被規劃為生活圈四號線道路用地面積僅為二平方公尺，其所占買賣面積之比例極少，況該二平方公尺之土地日後縱遭徵收，亦可請領徵收補償金，因此不影響原告對於所購買土地之使用價值。
三、次查本院復於九十五年一月二十三日向交通部台灣區國道新建工程局函詢「台中生活圈四號道路之規劃興建程序為何？目前進程至何階段？其路線及所需使用之土地是否已劃定？有無設置大衛匝道？若有，則其位置約在何處？何時可確定應徵收土地之地號及範圍？」等情後，據交通部台灣區國道新建工程局於九十五年二月八日以國正局規字第０九五０００一六六四號函覆本院「經查本計畫目前刻正辦理工程設計中，尚需於路線設計完成及路線圖陳奉交通部核定後，送請地方政府所轄地政事務所協助完成地籍分割，始能確定應徵收土地之地號及範圍」等語明確，有該函一份附卷可稽。嗣本院又先後於九十五年七月十四、九十五年十一月十四日再向交通部台灣區國道新建工程局查詢「台中生活圈四號道路大衛匝道之路線及所需使用土地是否已劃定或完成設計？該匝道係環狀式或與主線道平行式？其應徵收土地之地號及範圍為何？」，惟據交通部台灣區國道新建工程局分別於九十五年七月二十日以國工局規字第０九五００一二八九八號、九十五年十一月二十日以國工局規字第０九五００二０九七七號函覆本院「有關台中生活圈四號道路大衛路匝道係於大衛橋附近布設之上下匝道，匝道係與主線平行布設，本計畫目前刻正辦理工程設計中，將於路線設計完成及路線圖陳奉交通部核定後，送請地方政府所轄地政事務所協助完成地籍分割，始能確定應徵收土地之地號及範圍」等語明確，有該函二份在卷足憑。依上可知，有關台中生活圈四號道路大衛路匝道迄今仍在辦理工程設計中，尚未確定應徵收之地號及範圍，則原告猶空言主張其向被告所購買之系爭三筆土地，係在國道四號台中環線台中生活圈四號道路規劃之匝道內而有權利瑕疵云云，即與事實未符，應不可採。
四、綜上所述，原告所購買之系爭三筆土地僅大里市○○○段二四五之五地號土地面積二平方公尺被規劃為生活圈四號線道路用地而已，況且該四號道路大衛匝道仍在辦理工程設計中，尚未確定應徵收之地號及範圍，因此原告主張其向被告所購買之系爭三筆土地，係在國道四號台中環線台中生活圈四號道路規劃之匝道內而有權利瑕疵云云，即與事實未符，則原告任意解除買賣契約，尚非合法有據，因此原告憑以請求被告返還買賣定金，應為無理由，又被告既陳明不同意原告解除契約，並希望原告履約，因此本件尚不發生違約金之問題，則原告主張本件違約金過高，應予核減云云，亦屬無據。是本件仍應以被告之抗辯，較可採信為真實。從而，原告猶提起本訴，求為判決被告應給付原告貳佰肆拾萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本案判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 95 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 呂明坤正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 12 月 29 日
書記官