臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第218號原 告 台中瑞士管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 方文献律師被 告 十興建設開發股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 賴思達律師上列當事人間給付公共基金等事件，本院於民國94年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟參佰伍拾元，及自民國94年1月22日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹萬肆仟參佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張：
(一)緣被告為興建原告社區房屋即坐落台中市○○區○○段
231、240地號、門牌號碼為台中市○○區○○○路○○○巷○○號至175號等63戶之起造人，其興建本社區房屋總工程造價為新臺幣（下同）45,753,000元，依公寓大廈管理條例施行細則第六條規定，應按工程總價之比例提撥公共基金736,295元，但被告僅提撥338,525元，尚有397,770元未予提撥，原告屢次請求被告給付，均遭拒絕。
(二)原告社區係封閉型社區，設有管理室及管理員為門禁管制，四週有圍牆環繞，出入口僅社區大門一處，由社區大門至各住宅之道路均為共同設施，且尚有水塔、圍牆、大門共同設施之使用及管理均具有整體不可分之情形，符合公寓大廈管理條例第五十三條規定，應可適用公寓大廈管理條例之規範。尋繹公寓大廈管理條例第五十三條之立法意旨，乃為使有共同設施之使用與管理具有整體不可分性之非公寓大樓，因其集居性質與公寓大樓相近且有其必要而可適用公寓大廈管理條例之規範，且其管理及組織準用本條例之規定。由上顯示，係「管理」及「組織」均在準用之列，而非僅管理組織而已。被告所提供之公共基金，其性質為原告社區足供為領得使用執照一年內之管理維護事項所為之費用，當然為管理行為所必要，自非僅限準用第三章管理組織之相關規定。
(三)另依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款、施行細則第六條規定，並未就工程造價排除雜項工程部分之明定，顯見法律之規定係指「整個」工程造價而言。雜項工程不可或缺，故工程造價實包含主體工程造價及雜項工程造價。台中市政府函略以造價不包括雜項工程部分，與上開法令相違，且不符實際，其行政單位之見解實待商榷，不當然有拘束法院之效力。
(四)依實務見解，均認為管理委員會非僅在訴訟上有當事人能力，且具有可為催繳受領（強制執行）管理費、管理基金，並可與他人締結契約（管理顧問契約、修繕契約），並有請求及負損害賠償之能力，及受讓債權等表彰權利能力之行為。又本案經區分所有權人會議決議住戶對被告之損害賠償請求權讓與原告，雖無法提出書面證明，惟各住戶同意於請求後充為社區公共基金，即與原告之職務相關，依公寓大廈管理條例第三十六條規定，於不違背公序良俗之情形下，原告即得執行住戶受讓債權以利訴追被告請求給付。
(五)被告為興建原告社區房屋之起造人，亦為房屋出賣人，而其興建出賣之房屋，係供住家居住使用，故該房屋具備水電乃為使用之必備之條件，且被告之房屋已鋪設各種水電管線設備，原告之住戶因此據而決定簽約購買系爭房屋，可認為具備水電使用此項內容，已成為買賣雙方合致之意思表示，自屬契約之一部分；且由預定房屋買賣契約書第七條第三項、第十三條第二項第三款、第十五條第三項第二款之記載及售屋廣告中均顯示被告興建之房屋應具備水電設施足明。故原告之住戶既依被告所提供之前開訊息與被告簽訂買賣契約，被告所負契約責任自應及於上述內容，始符公平正義原則，故被告興建之房屋具備水電可使用為被告之義務。惟被告自交屋迄今竟無法接通自來水，致原告社區住戶飽受無水之苦。而自來水為日常生活所必需之物，一日不可無之，被告經原告履次催促處理，惟均置不理，被告自應負債務不履行之損害賠償責任。再者，原告僅為自來水之使用者，切結書將自來水之管線設置維修及安全性之維護，移轉至原告，實課予原告過重責任。且依自來水公司函告被告限期提出設置總表位所有權人同意書及尚未完成用水設備內線試壓，經逾期未補辦而遭自來水公司於93年10月25日註銷本案用水申請，顯係可歸責於被告之事由，非原告未簽署切結書所致。
(六)原告社區住戶每日至社區外嶺東商店供水處買水使用，所支出之損害費用為：⑴買水水費：每日每戶平均為126元，買水至93年12月31日，共為3,318, 840元（暫以每戶交屋之次月1日起計算至93年12月31日，其餘至自來水供應之日止保留請求）。⑵淨水器費用：因無自來水可用，乃由被告鑿井取水，但其水質並未符合飲用標準，故原告社區住戶為求使用安全，乃裝設淨水設備，每戶每組為11,770元，共741,510元（尚不包含後續更換濾心等耗材費用），合計為4,060,350元（自原告社區門口至嶺東翠喜商行往返計程車車資為二百元及房屋價值減損部分暫予保留請求）。
(七)綜上所述，依公寓大廈管理條例第十八條及債務不履行、債權讓與之法律關係，請求被告給付公共基金397,770元及債務不履行損害賠償4,060,350元，合計4,458,120元。並聲明：⑴被告應給付原告4,458,120元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即94年1月22日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)原告社區共有六十三戶透天住宅，但並無任何公共設施，不符公寓大廈管理條例第五十三條規定，無由成立管理委員會，且原告自行成立之管理委員會，雖有向區公所報備，但既非依法成立，當無訴訟上當事人能力，其欠缺訴訟要件，應予駁回。又被告既無公共設施，被告自無須依公寓大廈管理條例規定提撥公共基金。依台中市政府工務局之解釋，雖因被告起造之六十三戶，其中二十四戶係兩戶以上合併申請建照，另三十九戶係獨立申請建照，該二十四戶合併建照部分需提撥公共基金，始能核發使用執照，其餘三十九戶則免，然上開市政府解釋僅為行政解釋，被告否認之。縱需提撥公共基金，被告於申請核發使用執照，依台中市政府工務局之規定，就合併建照之二十四戶部分，已依法提撥公共基金338,525元在案，故原告再請求給付其餘三十九戶部分，核屬無據。且工程造價並不包含雜項工程在內，故本件工程總價應為44, 360,000元，並非原告主張之45,753,000元
(二)依被告與各購買戶之預定房屋買賣契約書第七條第三項約定：「本社區之水電、電信等室內管路之配管及埋設，由乙方（被告）負責辦理，其工程以經水利、電力、電信有關單位認可合格為準，其接通工程之相關費用應憑各該公用事業單位核給之共同收據由各戶平均負擔，但其接通及供應之日期悉依各該公用事業單位之作業程序而定，不受本約完工時間之限制。」被告為申請本案用水，曾向台灣省自來水公司提出申請，並排除萬難，全力配合自來水公司提供必要之協助，其間已完成永春南路（由市政府完成，並由自來水公司完成管內加壓、總錶設置）○○○區○○道路之管路鋪設（由被告完成，含土地使用權之取得等相關事項），並因供水問題，數次與自來水公司召開協調會解決，協調結果為因自來水公司之作業程序，要求全體住戶出具切結書，承諾自永春南路至每戶屋前之私設管路若因路權問題或日後維修自願負責，自來水公司即可上供水，但因原告或其全體住戶不願配合簽具切結書（原告及部分住戶曾出具切結書，但嗣後抽回），故自來水公司無法供水，是因原告不配合簽具切結書所致，並非可歸責於被告，且依預定房屋買賣契約書第七條第三項約定，因原告不願配合自來水公司之作業程序，以致無法供水，亦不受完工時間之限制，被告並無債務不履行問題。從而原告請求被告賠償其購買飲用水、車資、裝置淨水器設備等費用之損失，顯屬無據。退步言之，台灣現今環境污染嚴重，無人敢生飲自來水，縱有自來水供應之地區，每戶無不另購飲用水及裝置淨水設備，此為眾所週知之事，則原告主張購買飲用水、車資、裝置淨水器等費用之支出，與該社區未能供應自來水顯無因果關係。又依損益相抵原則，原告因此減免支出之自來水費，亦應扣除。另原告縱有訴訟上當事人能力，但在實體法上並無人格，不能為法律行為之主體，故原告主張各住戶對於被告之損害賠償請求權已轉讓予原告云云，自不生法律效力。
(四)並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、法官使兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、不爭執事項：（本院逕採為判決基礎）
(一)台中瑞士社區有六十三戶透天住宅。
(二)起造人即被告就該社區應依工程造價提列公共基金之比例為一千萬元以內者按千分之二十計算，超過一千萬部分按千分之十五計算。
(三)被告曾提列公共基金338,525元。
二、爭執事項：
(一)台中瑞士社區之六十三戶透天住宅，是否符合公寓大廈管理條例第三條第一款定義之「公寓大廈」？如不符合，是否屬該條例第五十三條規定之「多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，其管理及組織準用該條例之規定？又管理及組織準用該條例之規定，是否僅限於準用第三章管理組織之相關規定，該條例第十八條公共基金之設置及來源之規定非在準用之列？
(二)該社區之工程造價是否包括雜項工程部分，即其工程造價為新臺幣（下同）45,753,000元或44,360,000元？
(三)原告管理委員會就社區之區分所有權人對被告之債務不履行損害賠償債權能否受讓而取得該債權？
(四)各區分所有權人對被告有無債務不履行損害賠償權？如有，其數額各為多少？
參、得心證之理由：
一、關於台中瑞士社區之六十三戶透天住宅，是否符合公寓大廈管理條例第三條第一款定義之「公寓大廈」？如不符合，是否屬該條例第五十三條規定之「多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，其管理及組織準用該條例之規定？又管理及組織準用該條例之規定，是否僅限於準用第三章管理組織之相關規定，該條例第十八條公共基金之設置及來源之規定非在準用之列之爭點，說明如下：
(一)依台中市南屯區公所94年3月8日公所民字第0940002833號函檢送之台中瑞士公寓大廈管理委員會報備資料其中之台中市政府工務局使用執照所示，及台中市政府94年4月13日府都建字第09400063298號函說明二：「十興建設開發股份有限公司於台中市○○區○○○路○○○巷內所興建房屋，共提列四筆公共基金，其金額分別為新台幣貳拾貳萬肆仟伍佰貳拾伍元（九一中工建建字第九０號建造執照，九二中工建使字第三號使用執照，共壹拾陸戶），新台幣伍萬柒仟壹佰肆拾元整（九一中建建字第一０五號建造執，九二中工建使字第三二四號使用照，共肆戶），新台幣貳萬捌仟陸佰元整（九一中工建建字第一一九號造執照，九二中工建使字第三二一號使用執照，共貳戶），新台幣貳萬捌仟貳佰陸拾元整（九一中工建建字第一二六號建造執照，九二中工建使字第三三八號使用執照，共貳戶），合計提列公共基金金額為新台幣參拾參萬捌仟伍佰貳拾伍元整，合計提列戶數共為貳拾肆戶。」；三：「十興建設開發股份有限公司於台中市○○區○○○路○○○巷內所興建陸拾參戶中（九一中工建建字第九０～一三二號建造執照），其中貳拾肆戶係兩戶以上合併申請建照，其餘參拾玖戶係每戶獨立申請建照。」之內容，可知台中瑞士社區（以下簡稱原告社區）之六十三戶透天住宅，其中分別有十六戶、四戶、二戶、二戶是合併申請建照，其餘三十九戶是每戶獨立申請建照。而按公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地而言，該條例第三條第一款定有明文。茲查，前述合併申請建照之二十四戶（十六戶、四戶、二戶、二戶），其情形應符合公寓大廈定義中關於「在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物」部分，故分別屬公寓大廈；至於獨立申請建照之三十九戶，因在構造上、使用上或建築執照設計圖樣均屬獨立，無區分為數部分之情形，故非屬公寓大廈。準此以論，原告社區中即有四個公寓大廈及三十九戶獨立透天住宅。本院依公寓大廈之定義性規定為此論述，其結果固然極為弔詭，且與社會一般認知有極大差異，而該合併申請建照之十六戶、四戶、二戶、二戶之住戶，亦無可能獨立於原告社區之外各自成立管理委員會，但如參酌公寓大廈管理條例第五十三條所定「多數獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」內容，其弔詭程度或可稍獲紓緩。（而按與此相反者，為92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例第二十六條第一項所定：「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，……」情形，併此說明。）
(二)前揭公寓大廈管理條例第五十三條之規定，其中關於「其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」如何認定，公寓大廈管理條例施行細則（按未配合公寓大廈管理條92年12月31日之修正條文而為修正）第十三條雖規定：「本條例第四十一條（即92年12月31日修正公布後之第五十三條）所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：依建築法第十一條規定之一宗建築基地。依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」作為準據，但本院審酌「提昇居住品質」乃公寓大廈管理條例制定之目的（第一條參照），在此立法宗旨下，對於多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其「共同設施」在使用上及管理上是不是具有「整體不可分性」，仍必須從具體、客觀上加以認定，始不致於失諸偏頗而偏離實際，故非必然以公寓大廈管理條例施行細則第十三條所規定之情形為限。茲查：原告社區為封閉型社區，設有管理室及管理員為門禁管制，四週有圍牆環繞，出入口僅社區大門一處，由社區大門至各住宅之道路均為共同設施之事實，已據原告陳述明確，並有原告提出之照片十幀可資佐憑，而被告對此未為爭執，故足信為真正。原告社區之六十三戶住宅，既以共同圍牆與外界區隔，且設有管理室為進出社區之門禁管制，並有共用車道之公共空間，自應認為原告社區其共同設施在使用上及管理上具有整體不可分性，而有公寓大廈管理條例第五十三條之適用。
(三)公寓大廈管理條例第五十三條之規定，依內政部所擬草案說明指出，整體不可分性之集居地區，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，是為便利共同事務之推展及自主性管理。因而該條所稱「多數獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，並非對公寓大廈管理條例之規定為全面性之準用，只在「管理」及「組織」之事項範圍予以準用而已，其他關於所有權、相鄰關係等，由於建築物、公寓大廈是屬「各自獨立使用」，仍然應回歸於民法及土地法等相關規定而為適用。茲查：原告社區有公寓大廈管理條例第五十三條之適用，已如前述，該條例第三章「管理組識」之相關規定（第二十五條至第四十條）應予準用，誠屬明確（按原告社區於準用公寓大廈管理條例第三十八條規定結果，其有當事人能力）。至於第二章「住戶之權利義務」其中第十八條關於公共基金之設置及來源之規定應否准用，則有疑義。而查，依該條文規定，公寓大廈應設置公共基金，此「公共基金」即為支應公寓大廈各項管理維護業務而設立之經費，其來源有四：⑴起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。⑵區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。⑶公共基金之孳息。⑷其他收入。其中關於起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列部分，可謂是公寓大廈起造人對其興建之建築物應負保固責任之另一體現，乃法律基於一定目的而課以起造人別於民法上瑕疵擔保責任以外之負擔（按起造人如未提列，無法領得使用執照）。雖然起造人提列之公共基金，是用來支應公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護費用，此與公寓大廈之管理息息相關，但非屬公寓大廈之集居住宅，其管理及組織所以準用公寓大廈管理條例之規定，勿寧是偏重在如何使集居住宅之住戶能定期召開住戶大會、成立管理委員會以管理社區共同事務等事項，進而提昇該集居住宅之居住品質。至於法律課以公寓大廈起造人提列公共基金之規定，既非規定於第三章「管理組識」中，若僅因起造人提列之公共基金是供作公寓大廈之管理維護費用而予擴大準用，其結果恐將課予非公寓大廈之集居住宅之起造人法律所未規定之義務。準此以解，本院認為原告社區就獨立申請建照之三十九戶部分，不能準用公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款、第二項規定，而請求被告提列公共基金並移交予原告。
二、該社區之工程造價是否包括雜項工程部分，即其工程造價為新臺幣（下同）45,753,000元或44,360,000元？
(一)前述台中市南屯區公所94年3月8日公所民字第0940002833號函檢送之台中瑞士公寓大廈管理委員會報備資料其中之台中市政府工務局使用執照，分別就「工程造價」及「雜項工程內容」（指水溝）列明其金額。而所稱「工程造價」部分，應指建築物主體之工程造價；所稱「雜項工程內容」，應指該建築物附屬水溝（即雜項工程）之工程造價。而公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款所指之工程造價，並未明示限於建築物主體本身之工程造價，故公寓大廈如尚有雜項工程部分，該雜項工程之工程造價自應包含在內。準此以解，被告應提列之公共基金為35 2,875元，其計算方式如下：
⒈十六戶部分（即92中工建使字第353號)：建築物工程
造價11,635,000元＋雜項工程造價814,000元＝12,449,000元，應提列236,735元。
⒉四戶部分（即92中工建使字第324號）：建築物工程
造價2,857,000元＋雜項工程造價81,000元=2,938,000元，應提列58,760元。
⒊二戶部分（即92中工建使字第331號）：建築物工程
造價1,430,000元＋雜項工程造價13,000元＝1,443,000元，應提列28,860元。
⒋二戶部分（即92中工建使字第338號）：建築物工程
造價1,413,000元＋雜項工程造價13,000元＝1,426,000元，應提列28,520元。
合計共352,875元。
(二)前述建築物係於92年間核發使用執照，而原告於93年6月間成立管理委員會，並經台中市南屯區公所同意備查。依92年12月31日修正前、後之公寓大廈管理條例第十八條第二項規定，原告均為該公共基金之最終受領人。茲因被告僅提列公共基金338,525元，尚有差額14,350元，故原告本於公共基金最終受領人之地位，請求被告給付該差額14,350元，即屬有據。
三、原告管理委員會就社區之區分所有權人對被告之債務不履行損害賠償債權能否受讓而取得該債權？
(一)按公寓大廈管理條例第三十八條規定：「管理委員會有當事人能力。」故管理委員會得以其名義為民事訴訟之原告或被告，此固無疑義。惟管理委員會充其量僅具「非法人團體」性質，其並無自然人或法人在實體法上所有之權利能力。又公寓大廈管理委員會之職責，僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作而已（公寓大廈管理條例第三條第九款、第三十六條參照），故管理委員會若以其名義為原告提起訴訟，所得主張之權利事項，自應以其法定職責為界限，否則無異於立法承認公寓大廈管理委員會有當事人能力之外，亦由司法裁判承認其有權利能力，因而紊亂民事法之固有秩序。
(二)原告社區之區分所有權人各自基於不動產買賣契約對被告之債務不履行損害賠償債權，如為應訴方便，可將該債權共同讓與某特定有權利能力之人，再由該受讓人以其名義提起訴訟；或依民事訴訟法第四十一條規定，選定一人或數人為全體區分所有權人起訴。茲原告社區之區分所有權人捨此不為，卻將對被告之損害賠償債權讓與無權利能力之原告，再由原告起訴向被告請求。而原告就此損害賠償訴訟部分，固然有當事人能力，但受讓社區住戶對建商（即被告）之債權，顯然並非管理委員會之法定職務，若認為原告得受讓該債權，無異承認其有實體法上之權利能力，此與現行法律秩序有違，顯非可採。從而原告不能受讓其社區之區分所有權人對被告之債務不履行損害賠償債權。
四、各區分所有權人對被告有無債務不履行損害賠償權？如有，其數額各為多少？原告不能受讓其社區之區分所有權人對被告之債務不履行損害賠償債權，已如前述。故各區分所有權人對被告有無債務不履行損害賠償權，於本件訴訟，即無再為判斷之必要。
五、綜上所述，原告請求被告給付14,350元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即94年1月22日起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。其餘逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分（即本判決主文第一項及命被告負擔訴訟費用部分），核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
肆、訴訟費用負擔及宣告假執行之依據：民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項。
中 華 民 國 94 年 8 月 8 日
民事第一庭 法 官 游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 8 月 8 日
書記官