臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第2472號原 告 寶佳麗社區管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 蔡本勇律師被 告 寶佳建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○當事人間請求交付管理金事件，本院於民國95年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰參拾柒萬玖仟捌佰參拾參元，及自民國九十四年八月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰參拾柒萬玖仟捌佰參拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：緣被告興建臺中市○○區○○段○○○○號上之「市政寶佳麗」住宅大樓，門牌號碼為臺中市○○區○○○○街○○號（下稱系爭社區）。系爭社區業於民國94年7月31日召開區分所有權人會議，合法成立寶佳麗社區管理委員會即原告，並經住戶規約暨社區管理規定選出9名管理委員及主任委員乙○○。原告屢次函請被告依被告與系爭社區房屋買受人間簽訂之房屋買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約）第15條第1項第3款規定：「買方應預繳管理基金每戶新臺幣壹萬元整」，及同契約書第18第2項規定：「…被告應於住戶管理委員會合法成立及公共設施檢視完成之日，將系爭管理基金無息移交管理委員會（即原告）依法管理及運用之…。」，交付原告所預繳之管理基金共計新臺幣258萬元，被告皆藉詞公共設施原告尚未檢視完成及原告未有金融機構之帳號等原因而不予交付，惟查原告已合法召開區分所有權人會議，成立社區管理委員會，且系爭社區之公共設施亦經兩造會同檢視完成，僅因被告施作之公共設施有多項缺失尚未改善完成，致原告未經臺中市政府監交完成而未經核備，致無法開立金融專戶，然並不因此影響原告依系爭契約所得行使之權利。爰依系爭契約第18 第2項約定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告2,580,000元，及自94年8月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：本件公共設施迄今尚未檢視完成，原告之管理委員會組織又尚未經臺中市政府核備，原告在未取得組織核備函文下亦未設立金融帳戶，本件依房屋買賣合約約定之約定，管理基金之移交條件顯尚未成就。再者，原告要求被告將未依約扣除被告已支出之管理費用之全額款項，匯入個人之帳戶，然因公寓大廈管理條例第18條第3項之規定，公共基金應設專戶儲存，而原告尚未設專戶僅有私人帳戶，且亦有部分委員反對將款項匯入私人帳戶等情狀，被告始未撥付。
退步言之，倘認原告之主張有理，則本件被告依據房屋買賣合約第18條第2項之約定，可自本件管理基金中扣除⑴94年4月1日至7月31日之管理費564,942元⑵94年7月1日至7月31日漏請款之管理費152,250元，共計580, 167元，被告願意就上開金額僅扣款330,167元，自應扣除之。另被告委託之房屋代銷公司使用系爭社區之水電費用，已由原告墊付，被告同意負擔130,000元，故被告應返還之金額為2,379,833元（2,580,000-330, 167+130,000=2,379,833)。並聲明：請求駁回原告之訴。
參、本件經與兩造協議整理爭點結果，兩造爭執與不爭執事項如次：
一、兩造不爭執之事實：
（一）被告依系爭買賣契約第15條第1項第3款約定代收之管理基金為每戶1萬元，合計258萬元。
（二）依系爭買賣契約第18條第2項規定：管理委員會得於管理委員會合法成立及公共設施檢視完成時，請求被告移交前項約定基金扣除被告管理期間就該社區共同使用部分水電、管理及清潔費用後之管理基金。
（三）前開約定所謂之公共設施檢視完成不等同於公共設施瑕疵修補完成。
（四）原告社區係於94年7月31日召開區分所有權人會議，成立管理委員會。
（五）原告管理委員會已經合法召開會議選出委員成立，但尚未經臺中市政府備查。
（六）被告曾於94年8月3日通知原告訂於94年8月7日點交，惟原告於94年8月5日發函表示被告尚有多項設施未修繕完成云云，而拒絕於94年8月7日檢視。
（七）被告曾於94年9月2日發佳字第00940902001號函與原告。
（八）嗣兩造會同於94年9月11日會同檢視，兩造並在原告提出之當日公設點交紀錄上簽名。
（九）兩造於94年11月22日，由臺中市政府派員監交，惟尚未監交完成，立有原告提出之見證紀錄及附件之「寶佳麗社區公設點交紀錄」共90項意見一件。
（十）原告提出之被告⑴94年9月2日佳字第00940902001號函⑵94年8月3日佳字第00940803002號函⑶94年9月6日佳字第0940906001號函（均影本）等函件形式上均真正。
（十一）對於被告所委託之代銷公司仍繼續使用本社區大樓之電費，兩造同意以13萬元計算，並由被告負擔。
（十二）被告依據系爭買賣契約第18條第2項之約定，得扣取之款項為580,167元，被告願意僅扣除330,167元，是以被告應移交之管理基金258萬元，扣除330,167元，再加上原告前代墊之被告委託之房屋代銷公司電費13萬元，共計2,379,833元（0000000-000000+130000=0000000）。
二、兩造爭執之事實：
（一）本件管理委員會已否合法成立？
（二）公共設施已否檢視完成？所謂檢視完成是否指點交完成？
肆、本院之判斷：
一、按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣 (市)主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市)主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。公寓大廈管理條例第18條第1、2、3項定有明文。是僅起造人依該規定第1項第1款應按工程造價一定比例或金額提列之公共基金部分應先由公庫代收，再於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市)主管機關報備後，由公庫代為撥付。至於其他各款來源之公共基金並不受上開限制。
二、查原告主張被告興建系爭社區公寓大樓，並與買受系爭社區房屋之買受人簽訂房屋買賣契約，該契約第15條第1項第3款約定：「…買方應預繳管理基金每戶新臺幣壹萬元整…」，及同契約書第18第2項約定：「…賣方應於住戶管理委員會合法成立及公共設施檢視完成之日，將系爭管理基金無息移交管理委員會（即原告）依法管理及運用之…。」。此為被告所不爭執，則上開約定來源之管理基金，應屬前開公寓大廈管理條例第18條第1項第1款以外之公共基金，屬約定之公共基金，即不受同法條第2項規定前揭內容之限制，先予敘明。次按民法第269條第1項規定：
以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，原告主張依系爭契約上開約定系爭社區管理委員會合法成立及公共設施檢視完成之日，原告即得向被告請求移交管理基金等語，此為被告所不爭執，僅抗辯：本件管理委員會尚未合法成立，且尚未開立管理委員會之金融帳戶，及公共設施尚未檢視完成，故約定管理基金之移交條件尚未成就云云。是本件主要爭執即為上開二項爭點，茲就該爭點分述之：
（一）查原告主張該社區業於94年7月31日合法召開區分所有權人會議，選任管理委員，成立管理委員會，業經原告提出區分所有權人會議記錄一件為證，此為被告所自認（見本院94年12月7日言詞辯論筆錄）。又因兩造間遲未能依公寓大廈管理條例第57條規定辦理點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向台中市政府報備，故原告之管理組織迄未經台中市政府准予備查，且因而尚未能設立金融帳戶，此亦為兩造所不爭執，然系爭買賣契約第18條第2項所約定被告移交管理委員會管理基金之要件，既未約定須原告經台中市政府備查及設立金融專戶之條件，則原告管理組織已否經台中市政府備查及設立金融帳戶，自不影響原告依上開契約約定請求被告移交管理基金之權利，被告據此理由拒絕給付，尚屬無據。
（二）其次，原告主張被告於94年8月3日發文予原告訂於同年8月7日進行點交公共設施，惟原告自行檢視被告已交付之社區公共設施，檢視完成後發現被告施作之公共設施含有消防設備、污水排放系統、安全門及車道不銹鋼門、機房通風設備等多項缺失，未予改善。依系爭契約書第18條第1項之規定：「…管理委員會成立當天（或賣方通知日期）由賣方會同管理人共同檢視公共設備數量、公共使用部份（公共休閒設施及中庭園藝）及機具設備之操作指導（以下稱公共設施）、共同使用部份依現況移交管理人…。如管理人逾期或不為檢視，視為檢視完成…。」，故本件應以被告通知點交公共設施之日視為檢視完成之日等語，並提出被告94年8月3日佳字第00940803002號函一件為據。被告對曾於94年8月3日發文予原告訂於同年8月7日進行點交公設一節並不爭執，僅抗辯原告於同年月5日發文表示不同意同年月7日進行點交，並提出原告94年8月5日麗管字第094001號函為證，原告對上開函文亦不爭執。經查，依上開契約約定已明定如賣方即如被告通知原告檢視之日，原告逾期或不為檢視，視為檢視完成，則本件即應以94年8月7日為視為檢視完成之日，再依同條第2項之約定，被告自應於當日移交管理基金。是被告抗辯公共設施尚未檢視完成，亦屬無據。
三、綜前所述，原告既已合法成立，且公共設施已於94年8月7日視為檢視完成，則原告自得於當日請求被告將被告依系爭契約第15條第1項第3款約定所收之管理基金258萬元，扣除被告管理期間支出之所有管理維護費用後，將餘額無息移交予原告管理運用，被告遲未給付，原告亦得自94年8月8日起請求被告給付法定遲延利息。末查，被告抗辯其依前揭約定所得扣除之管理期間支出之所有管理維護費用為580,167元，已據其提出統一發票、折讓證明單、台灣國際公寓大廈理維護有限公司報價單、請款單存摺、轉帳傳票等件為證，且為原告所不爭執，被告並表明願意就上開金額僅主張扣款330,167元，則被告就已收取之管理基金258萬元主張扣除330,167元，自屬有據。另被告委託之房屋代銷公司使用系爭社區之水電費用，已由原告代墊，被告同意負擔130,000元，此為原告所不爭執，故被告應移交之金額為2,379,833元（2,580,000-330,167+130,000=2,379,833)。
四、從而，原告依系爭買賣契約第18條第2項約定，請求被告給付2,379,833元及自94年8月7日應移交日之翌日即94年8月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；並依職權酌定相當之擔保宣告被告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、訴訟費用及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 95 年 3 月 7 日
民事第三庭 法 官 張瑞蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 3 月 7 日
書記官 陳惠鈴