臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第2764號原 告 寅○○
亥○○○甲○○辰○○兼上列三人訴訟代理人 未○○ 住臺中縣被 告 丑○○ 住高雄市兼上列一人訴訟代理人 申○○ 住臺中縣被 告 酉○○○ 住臺中市
天○○ 住臺南市乙○○ 住臺南縣巳○○ 住臺南市午○○ 住同上地○○○ 住臺中市丁○○ 住彰化縣壬○○ 住高雄市子○○ 住南投縣癸○○ 住桃園縣庚○○ 住南投縣兼上列五人訴訟代理人 辛○○ 住臺中縣
丙○○ 住臺中縣己○○ 住臺中縣戊○○ 住臺中縣上列當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於民國96年3月
19 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）坐落臺中縣太平市○○路段144之5地號、地目田、面積0.0256公頃之土地；同段143之10地號、面積0.0158公頃之土地；同段143之12地號、地目田、面積0.0090公頃之土地及同段143之14地號、地目田、面積0.0090公頃之土地（以下簡稱系爭144-5、143-10、143-12、143-14等4筆土地）各公同共有部分1/2，係原告寅○○、亥○○○、甲○○、辰○○、未○○五人與被告申○○、丑○○、酉○○○之父何東海及母何張春所留之遺產，何東海及何張春亦為被告天○○之翁姑，亦為被告乙○○、巳○○、午○○、辛○○、地○○○、丁○○、壬○○、子○○、癸○○、丙○○、己○○、戊○○、庚○○之祖父母，惟兩造辦理繼承登記為公同共有，未曾為協議分割，因此對於系爭土地之持分1/2仍登記為兩造公同共有。
（二）被告將系爭144-5地號土地公同共有部分2分之1，與訴外人戌○○、李水源就該地號土地之應有部分各4分之1，以每坪新台幣（下同）5萬元，即買賣價款0000000元，於民國94年11月10日共同出賣予訴外人卯○○及李施叔卿；被告復於同日另訂約將系爭143-10地號、143-12地、143-14地號土地之公同共有部分2分之1，連同同段143-6、143-8、143-9、143-44號土地（以下稱另四筆土地）之公同共有部分，及被告申○○應有部分各120分之10、被告天○○應有部分各120分之25，訴外人李施淑卿之應有部分各120分之25，以每坪5萬元、買賣總價金約定為00000000元一併出賣予卯○○及戌○○。上開買賣均由被告申○○於94年11月10日代表被告全體訂立不動產買賣契約書，亦由被告申○○代表於94年10月25日，分別以臺中市○○路郵局第5364、5365號郵局存證信函，通知原告至代書事務所辦理買賣契約，一併出售公同共有權利或以書面聲明行使優先承買權。嗣原告未○○、寅○○分別於94年11月1日以太平宜欣郵局第530號郵局存證信函及同年月2日以臺中旱溪郵局第187號存證信函，通知被告申○○關於系爭土地原告不同意出賣，及表示願以同一價格優先承買等情，另以臺中二十四支局第210號郵局存證信函通知徐國榮代書事務所同意優先承買，惟被告等迄今仍未將上開土地應有部分1/2之公同共有權利讓售給原告，為此，原告依土地法第34條之1第4項、第5項之規定，對被告等主張就系爭土地4筆應有部分1/2公同共有權利有優先承買權存在，並願依被告出售之價格每坪5萬元承買，且依被告所有公同共有權利而應有之坪數，於原告依被告出售系爭土地之買賣價金之同一條件（即每坪5萬元）付款同時，被告應將系爭4筆土地應有部分1/2公同共有權利移轉登記與原告，爰提起本件訴訟。
（三）系爭4筆土地之南側及東側，即同段143-52、143-53、143-54、143-55、143-57、143-131、143-130地號等土地，雖已規劃為預定道路，但迄未開闢；況且被告所稱同段143-6地號、143-8地號、143-9地號、143-44地號等一併出賣之另4筆土地，其東側及北側臨同段143-46、143-45、1
4 3-43、143- 38地號等土地均已規劃為預定道路，是該
143 -8、143-9、143-44地號土地均臨已規劃之預定道路，顯非無法對外通行；至於該143-6地號土地與原告所主張優先承買權之系爭4筆土地亦相距30公尺以上，並非相鄰，故不可能通行該些土地，況且該筆土地亦可經由其前面之同段175-57地號土地抵達計劃道路，由於系爭土地4筆其上有祖厝，且原告因受限於經濟能力，故僅就系爭4筆土地向被告主張優先承買權等語。至被告提及為被告乙○○、巳○○清償銀行借款乙事，與本件系爭土地之訴訟無涉等語。並聲明：⑴確認原告對於系爭144之5地號、面積0.0256公頃土地，公同共有2分之1於94年11月10日被告申○○與訴外人卯○○所訂之買賣契約，以總價0000000元同一條件之優先承買權存在。⑵確認原告對於系爭143之10地號、面積0.0158公頃土地；同段143之12地號、地目田、面積0.0090公頃之土地；同段143之14地號、地目田、面積0.0090公頃之土地，公同共有2分之1於94年11月10日被告申○○與訴外人卯○○所訂之買賣契約，以總價00000000元同一條件之優先承買權存在。⑶被告就144-5地號田地、公同共有部分各2分之1，應與原告以總價新臺幣0000000元（即每平方公尺15125元）之同一條件訂立買賣契約，並於原告給付價金之同時，被告就上開土地公同共有部分辦理所有權移轉登記與原告。⑷被告就143-10、143-12、143-14地號田地、公同共有部分各2分之1，應與原告以總價新臺幣0000000元（即每平方公尺15125元，7筆土地買賣總價新台幣14,278,000元）之同一條件訂立買賣契約，並於原告給付價金0000000.5元之同時，被告就上開土地公同共有部分辦理所有權移轉登記與原告。訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：
（一）兩造共有之系爭4筆土地及同段143-6、143-44、143-8、143-9地號等另4筆土地，係兩造繼承之祖產。系爭4筆土地係商業用地，且面臨計劃道路（道路用地屬公同共有人所有），隨時可供開闢建築房屋使用，然同時通知一併出售之土地即同段另4筆土地係住宅用地，該另4筆土地並未面臨道路，需購買路權（同段143之43地號），否則無法通行，又同段143之6地土地係畸零地需整合向鄰地同段143之7、145之57地號地主購買，方可建築。是原告僅就其中面臨道路之系爭4筆土地主張優先承買權，其餘另4筆土地未一併主張，顯非有據，若原告就上開8筆土地均主張優先承買權，被告即無反對意見。又被告於93年7月18日出售坐落臺中縣太平市○○路段143之46、143之48、143之50、143之52、143之55、143之57、43之130、143之131地號等土地（以下稱同段143-46號土地）之公同共有部分予訴外人卯○○，並收受買賣價款50萬元。惟於辦理所有權移轉登記時，發現公同共有人即被告乙○○、巳○○等2人尚積欠訴外人台新國際商業銀行股份有限公司（以下稱台新銀行）債務達數百萬元，致該些土地遭查封登記而無法辦理移轉登記手續，嗣經被告與另共有人李施叔卿之配偶戌○○集資80萬元，代為清償債務及撤銷查封登記；被告與戌○○於94年3月6日協商，由被告負擔30萬元（該款項業經承買人卯○○於94年3月17日匯款於李施叔卿聯信商業銀行十甲分行活期儲蓄存款帳號000-000-00000000號，並由買賣價款扣除），餘款50萬元由戌○○自行負擔（該款項亦陸續於94年3月7日及同年月18日經由戌○○以臺灣新光銀行匯款至台新銀行苓雅分行償還債務），嗣台新銀行亦已向鈞院聲請塗銷查封登記等語。
（二）被告酉○○○、壬○○、子○○、辛○○另陳稱：被告將系爭土地及同段143之6、143之44、143之8、143之9地號另4筆土地一併出售予訴外人卯○○、戌○○及李施叔卿。惟買受另4筆土地者，若未向其他鄰地所有權人購買相鄰土地，根本無法通行，是原告僅就面臨道路之系爭4筆土地主張優先承買權，對於買賣契約所含括之另4筆土地未一併主張，顯非合理。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經兩造協議並整理不爭執事項如后，且據原告提出存證信函影本5份、土地登記謄本8份附卷為憑，堪信屬實，並採為判決之依據。
（一）坐落臺中縣太平市○○路段144之5地號、143之10地號、143之12地號、143之14地號、143之6地號、143之8地號、143之9地號、143之44地號等8筆土地（即系爭土地及另4筆土地）係兩造所公同共有，權利範圍均為2分之1。
（二）被告就兩造公同共有前開144之5地號土地之應有部分2分之1，與訴外人戌○○、李水源之應有部分各4分之1，全部出賣給訴外人卯○○及李施叔卿，並約定買賣價金為0000000元；又被告就兩造共有前開143之10地號、143之12地號、143之14地號、143之6地號、143之8地號、143之9地號、143之44地號等土地公同共有部分2分之1，與被告申○○應有部分各120分之10、被告天○○應有部分各120分之25，訴外人李施淑卿之應有部分各120分之25 ，全部以每坪5萬元、約定買賣總價金為00000000元，併出賣予訴外人卯○○及戌○○。上開二筆買賣均由被告申○○於94年11月10日分別訂立不動產買賣契約書，載明買賣價款每坪5萬元，並由被告申○○代表被告，於94 年10月25日分別以臺中市○○路郵局第5364、5365號郵局存證信函，通知原告至代書事務所辦理買賣契約，一併出售公同共有權利或以書面聲明行使優先承買權。
（三）原告未○○於94年11月1日以太平宜欣郵局第530號郵局存證信函，代表所有原告向被告申○○表示不同意被告出賣公同共有之系爭8筆土地，並表示願意同一價格承買143之10地號、143之12地號、143之14地號等3筆土地。
（四）原告寅○○於94年11月2日以臺中旱溪郵局第187號存證信函，代表所有原告向被告申○○表示不同意被告出賣公同共有之系爭8筆土地。
（五）原告寅○○於94年12月2日以臺中二十四支局第210號郵局存證信函，代表所有原告向訴外人徐國榮代書事務所蕭漢平先生表示行使優先承買權，願意以同一價格承買系爭143之10地號、143之12地號、143之14地號及144之5地號等4筆土地。
四、本院之判斷：
（一）按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247 條定有明文。本件原告固以存證信函通知被告行使先買權，已如其述，惟原告僅就其中面臨道路之系爭4筆土地主張優先承買權，其餘另4筆土地未一併主張，被告於審理中陳稱若原告非就上開8筆土地一併主張優先承買權，即否認原告有何優先承買權存在，是原告其私法上之地位有受侵害之危險，而該危險得以法院之判決除去，自有即受確認判決之法律上利益，其起訴合於民事訴訟法上開規定，應予准許，合先敘明
（二）原告就系爭144-5地號土地未向被告依土地法第34條之1規定，主張優先承買權。
⑴按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第1至5項定有明文。惟土地法第34條之1第4項規定他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。最高法院著有65年台上字第
853 號判例足資參照。又土地法第104條規定之優先購買權，因具物權追及效力，為使法律關係早日安定，避免日後產生糾紛而損及出賣人、買受人及優先購買權人之權利，第2項乃規定通知程序及其法律效果。同法第34條之1規定之他共有人優先承購權，因僅具債權效力而無追及性，故未就通知之程序及法律效果為規定，僅於第4項規定他共有人有優先承購權。惟因亦將涉及共有人及買受人之權利保障，執行法院除應於第一次拍賣時，以書面通知他共有人外，並應於拍定後限期通知他共有人優先承購，以杜爭議。倘執行法院未予通知，因第34條之1並未規定他共有人行使優先承購權之程式及期間，參酌最高法院65年台上字第853號、66年台上字第1530號判例意旨，他共有人於法院核發權利移轉證明書與拍定人，即發生物權變動效力前，自得隨時行使其優先承購權，但如執行法院準用同法第104條第2項前段規定，限期通知他共有人願否優先承購，並諭知逾期則視為放棄優先權時，因對他共有人之權利已予充分保障，自難認係法所不許；至內政部訂頒之「土地法第34條之1執行要點」，僅供參考，並無法規效力。臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事執行類提案第21號之審查意見亦足資參酌。
⑵經查，本件被告就兩造公同共有系爭土地8筆以每坪5萬元
，出賣予訴外人卯○○、李施叔卿及戌○○，且均由被告申○○於94年11月10日代表所有被告分別訂立不動產買賣契約書，並於94年10月25日分別以臺中市○○路郵局第5364、5365號郵局存證信函，通知原告於94年11月10日下午2時許至徐國隆代書事務所、主辦人蕭漢平先生簽訂上開土地買賣契約，一併出售公同共有權利或以書面聲明行使優先承買權等情。原告未○○固曾於94年11月1日以太平宜欣郵局第530號郵局存證信函，代表所有原告向被告申○○表示不同意被告出賣公同共有之系爭8筆土地，但僅表示願以同一價格（每坪5萬元）承購143之10地號、
143 之12地號、143之14地號等3筆土地，並未就系爭144-5地號土地表示願意行使優先承買權，有該530號郵局存證信函附卷為憑。又查，原告寅○○於94年11月2日以臺中旱溪郵局第187號存證信函，代表所有原告向被告申○○表示不同意被告出賣公同共有之系爭8筆土地等，被告無權就系爭土地代為作任何處分，若有損害本人及其他持有人之權益行為，將依法追訴等情，亦未就系爭144-5地號土地表示願意行使優先承買權，有該187號郵局存證信函附卷為憑。復查，原告寅○○雖於94年12月2日以臺中二十四支局第210號郵局存證信函，行使優先承買權願以同一價格承買系爭144-5地號土地等情，但已逾被告所通知於94年11月10日行使優先承買權之期限，揆諸前開說明，土地法第34條之1雖未規定他共有人行使優先承購權之程式及期間，惟被告既已於適到期限內通知共有人之原告表示願否行使優先承購，並諭知逾期則視為放棄優先權時，而原告未就系爭144-5地號土地合法行使優先承買權，其訴請確認就系爭144-5地號土地有優先承買權存在乙節，即屬無據，應予駁回。
⑶綜上所述，原告就系爭144-5地號土地未依土地法第34條
之1行使優先承買權，其進而就與被告公同共有部分各2分之1，願依與被告簽訂買賣總價新臺幣0000000元，即每坪5萬元之同一條件訂立買賣契約，並於原告給付價金之同時，被告就上開土地公同共有部分辦理所有權移轉登記與原告之請求，為無理由，亦應駁回。
（三）被告就兩造共有之143-10地號、143-12地號、143-14地號、143-6地號、143-8地號、143-9地號、143-44地號等7筆土地公同共有部分2分之1，與被告申○○應有部分各120分之10、被告天○○應有部分各120分之25，訴外人李施淑卿之應有部分各120分之25，全部以每坪5萬元、約定買賣總價金為00000000元，出賣予訴外人卯○○及戌○○。
原告不得僅就其中之系爭143-10地號、143-12地號、143-14地號等3筆土地，依土地法第34條之1第4項規定，行使優先購買權，其訴請確認就系爭3筆土地之優先承買權存在，併請依同一條件承購，為無理由。
⑴按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同
或單獨優先承購；前開規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第4項、第5項定有明文。又土地法第34條之1第4項雖僅規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以"同一價格"共同或單獨優先承購」，惟揆諸前開土地法第34條之1規定之立法意旨係在「兼顧共有人權益」之範圍內，為簡化共有關係，便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益而設（大法官會議解釋釋字第562號參照），從而，土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，應係指他共有人對於出賣共有土地之該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言，倘共有人係將共有土地及建物合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，而不得任選土地或建物主張優先承購，否則即非按共有人出售之同樣條件合法行使優先承購權，如此始能於簡化共有關係之同時，兼顧其他共有人之權益，而不悖於前開立法目的。最高法院著有88年台上字第2126號民事判決足參。
⑵又查買賣契約成立最重要之要件為買賣雙方就「買賣標的
物」及「價金」之意思表示合致，故前述他共有人得依土地法第34條之1第4項請求以「同樣條件」訂立買賣契約，自限於共有人聲明以「同樣價金」承買「相同買賣標的物」的情形，始得謂「同樣條件」。本件被告於94年11月10日就兩造共有之143-10地號、143-12地號、143-14地號、143-6地號、143-8地號、143-9地號、143-44地號等7筆土地公同共有部分2分之1，與被告申○○應有部分各120 分之10、被告天○○應有部分各120分之25，訴外人李施淑卿之應有部分各120分之25，全部以每坪5萬元、約定買賣總價金為00000000元，出賣予訴外人卯○○及戌○○乙節，已如前述，並有原告提出之買賣契約書附卷為憑；惟原告所提出之承買條件，僅要求以每坪5萬元優先購買系爭143-10、143-12、143-14等3筆土地，其餘土地則不願購買，明顯非與上開訂立之土地買賣契約為「同樣條件」，揆諸前開說明，原告自不得主張其就系爭3筆土地有優先承買權，蓋惟本件被告與卯○○及戌○○間就上開7筆土地僅成立「1個買賣契約」，非7個不同的買賣契約，而該買賣契約之總價金，亦是買賣雙方斟酌該「全部7筆土地之總價值」後經雙方合意所定之價格，實則該7筆土地依其坐落之地點、面積、地形等不同條件，自有不同之價值，今原告主張以前開買賣契約其中之系爭3筆土地總面積所計算出之「平均單價」，僅單獨優先承購其所中意之系爭3筆土地，顯然並不符合前開土地法第34條之1第4項、第5項之規定，原告此部分之主張自無足採。被告所辯原告對於上述買賣契約所含括之另4筆土地未一併主張優先承買權顯非合法等節，尚非無據，原告不得僅就系爭3筆土地主張優先購買權存在，其併主張願以每坪5萬元之買賣價金與被告訂立系爭3筆土地之買賣契約，並請求被告應於原告以每坪5萬元給付買賣價款之同時，將系爭3筆土地之所有權移轉登記予原告，均屬無據，應予駁回。
（四）又土地法第34條之1第4項規定之優先承買權屬法定形成權之性質，一經不同意出賣之共有人行使優先承買權，其與出賣之共有人即成立出賣人與第三人所訂同樣條件之買賣契約，則出賣之共有人或買受之第三人，事後再行使約定解除權，其解除之標的應為出賣之共有人與買受之第三人間買賣契約，而非先買權人與出賣之共有人間所成立之買賣契約。本件被告既未於原告行使系爭土地優先承買權前，通知原告系爭土地該次買賣契約業已解除，自不得謂原告之優先承買權因系爭買賣契約解除而不存在，縱認被告於原告行使優先承買權後解除其與訴外人卯○○之買賣契約屬實，兩造間因原告行使優先承買權而成立同樣條件之買賣契約，並非因此而同時解除，原告之優先承買權亦不因此受影響。最高法院亦著有94年度上字第854號判決要旨足參。
（五）綜上，原告請求確認系爭144-5、143-10、143-12、143-14地號之土地有優先購買權存在，並於原告依買賣契約之同一條件給付買賣價金之同時，被告應將前項土地之公同共有3分之1所有權移轉登記予原告，為無理由，均予駁回。
五、本件事證已明，其餘爭點及兩造其餘主張攻防方法，和未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
六、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 22 日
民事第一庭 法 官 張惠立以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 3 月 22 日
書記官