臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第41號原 告 甲○○訴訟代理人 蔡志忠 律師被 告 乙○○訴訟代理人 黃淑真律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於94年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國89年3月間向原告承租台中市○○區○○路○○○號房屋 (1至4層樓及地下室)供作承接亞細亞護膚商店業務使用，雙方約定租賃期間自89年3月25日起至93年3月25日止，每月租金新台幣 (下同)50,000 元，並由被告交付押租金120,000元 (詳如原證一之房屋租賃契約書所示)，嗣兩造於租賃期間屆滿後，仍由被告繼續使用該房屋並繳納租金，上開房屋租賃已成為不定期租賃契約，不料，被告竟自93年8月起即未按約繳納租金，並有土地法第100條所規定各款事由，經原告以台中大隆路郵局第944號、第976號存證信函催告改正未果後，原告乃於93年12月14日以台中大全街郵局第3754號存證信函向被告表示終止上述租賃契約，被告事後已於94年10月18日交還上述房屋，為此請求被告清償所積欠之93年8月25日至94年1月24日止之租金計250,000元，以及自起訴狀繕本送達翌日即94年1月26日起至94年10月17日止之不當得利及侵權行為損害賠償計525,000元 (原告請求返還房屋部分已於94年11月1日當庭撤回)等語。並聲明：
㈠被告應給付原告250,000元及自起訴狀繕本送達翌日即94年1月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，㈡被告應給付原告525,000元，㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：被告係向原告及訴外人林文煌 (原名林建佑)承租上述房屋，且承租該房屋係作為承接該址原經營之亞細亞護膚商店業務使用，不料上開房屋無法作為經營護膚行業使用 (依都市計劃法台灣省施行細則第16條規定，其1樓僅能供作一般零售業、地下室僅能供作避難空間使用、2、3、4樓則為住房)，是兩造訂立之上述房屋租賃契約違反禁止規定，應屬無效，原告自不得請求給付租金。況且，上述房屋於93年7月15日經台中市政府以擅自變更使用用途而勒令停止使用並予斷水、斷電，致被告無法繼續使用上開房屋，在上開房屋繼續供水、供電而得以正常使用之前，被告亦得拒絕給付租金。又系爭租賃契約之出租人除原告外，尚有訴外人林文煌，原告單獨表示終止契約，於法不合，且本件並無終止不定期租賃契約之事由，原告縱為終止契約之意思表示，亦不發生終止之效果，是被告占用系爭房屋，並非無法律上之原因。又本件縱認為原告之請求有理由，則被告願以押租金債權120,000元及有益費用償還債權1,400,000元行使抵銷等語。並聲明：㈠原告之訴駁回，㈡如受不利之判決，被告願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於89年3月間向原告及林文煌承租台中市○○區○○路○
○○號房屋 (1至4層樓及地下室)供作承接亞細亞護膚商店業務使用，雙方約定租賃期間自89年3月25日起至93年3月25日止，每月租金新台幣 (下同)50,000 元，並由被告交付押租金120,000元 (詳如原證一之房屋租賃契約書所示)。嗣兩造於租賃期間屆滿後，仍由被告繼續使用該房屋並繳納租金，上開房屋租賃已成為不定期租賃契約。
㈡嗣台中市政府工務局於93年4月27日以系爭房屋擅自變更用
途 (店房、住房)供作 (B1類美容、護膚）場所使用為由，裁處罰鍰及命令立即停止使用並回復原狀（詳如被證一），台中市政府並進而於93年7月15日就上述房屋執行斷水斷電。
㈢被告自93年8月25日起即未再繳納租金。
㈣原告曾於93年11月2日以台中大隆路郵局第944號存證信函催
告被告給付租金 (原證三參照)；另於93年12月14日以台中大全街郵局第3754號存證信函向被告表示終止租賃契約。被告已收受上開存證信函，其中大全街郵局第3754號存證信函於93年12月15日收受。
㈤被告於94年3月3日言詞辯論時所庭呈之93年2月1日至96年1
月31日房屋租賃契約書，係為供訴外人林建佑辦理貸款所通謀虛偽訂立；起訴狀所附原證一號之租賃契約 (與被告94年3月3日言詞辯論時所庭呈之89年3月25日起至92年3月25日之房屋租賃契約書相同)始為真正。
四、法院之判斷：㈠兩造訂立之房屋租賃契約有效：
被告向原告承租台中市○○區○○路○○○號房屋 (1至4層樓及地下室)供作承接亞細亞護膚商店業務使用，原告早已將上述房屋交付被告經營護膚商店使用，被告亦已使用上開房屋經營護膚商店超過三年，足見，系爭房屋租賃契約訂立之初，並無給付不能之情形。至於系爭房屋雖依其使用執照記載，其中1樓僅能供作一般零售業、地下室只能供作避難空間使用、而2、3、4樓則為住房，其不能供作經營護膚商店之用，而兩造訂立系爭房屋租賃契約，將該房屋供被告經營護膚商店之用，雖有違反其使用執行記載之用途，而與建築法第73條、第91條及都市計劃法台灣省施行細則第16條等相關禁止規定，但探究該禁止規定之目的，在於對違反者加以制裁以遏止違規行為，並未否認違反該規定之私法上行為，核其性質要屬取締規定而非效力規定，故縱有違反該禁止規定，仍非無效，被告抗辯系爭租賃契約無效乙節，尚不可採。
㈡原告未於租賃契約存續中保持合於約定使用收益之狀態，被告得援引同時履行抗辯而拒絕給付：
兩造訂立系爭房屋租賃契約，係由原告將系爭房屋1至4層樓及地下室交予被告作為承接該址原經營亞細亞護膚商店之業務使用，且原告係按亞細亞護膚商店營業現狀將系爭房屋交予被告使用等情，為兩造所不爭執 (94年3月31日及94年10月4日言詞辯論筆錄參照)，足見，兩造對於系爭房屋可供作護膚商店使用，已有合意。又系爭房屋依其使用執照之記載，其中2、3、4樓為住房、1樓僅能供作一般零售業、地下室只能供作避難空間使用，兩造訂立租賃契約將系爭房屋交予被告經營護膚商店使用，已違反其使用執照記載之用途，台中市政府先勒令停止使用並回復原狀，繼於93年7月15日對系爭房屋執行停止供水供電等情，已據證人即台中市政府都發局使用管理課約僱人員汪永興證述在卷，並有證人汪永興提供之系爭房屋使用執照、台中市政府工務局行政處分函、台中市政府都市發展局函文、台中市政府執行院頒「維護公共安全方案」評定違規商號停止供水供電拆除工作簽到表等文件影本附卷可稽。據此，系爭房屋依其使用執照及建築相關法規，本已取締其作為護膚商店使用，其事後經行政機關執行停止供水供電後，實際上已無從再經營護膚商店，解釋上應認為原告未依民法第423條之規定，於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用之狀態，被告自得援引同時履行抗辯而拒絕給付租金，原告再請求被告給付93年8月25日至94年1 月24日止之租金250,000元，即無理由。
㈢原告請求不當得利為無理由：
按契約當事人之一方有數人者，前項終止契約之意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第263條準用同法第258條第2項定有明文。本件兩造訂立之租賃契約書，其開宗明義載明「立房店屋租賃契約出租人甲○○、林文煌」等語，另於契約書末尾「立契約人 (甲方)」欄內則簽有甲○○及林文煌二人之署押、印文，有該契約書影本在卷可稽，再參酌林文煌於簽訂系爭契約時在場等情，亦據原告以94年5月19日辯論意旨㈡狀陳稱在卷，益見系爭租賃契約之出租人應為原告與林文煌二人，事理甚明，原告主張出租人僅原告一人而已，應不可採。是參酌上述民法規定，出租人如欲終止租賃契約，自應由出租人全體共同為之，乃本件原告主張向被告終止系爭租賃契約之存證信函，係由原告單獨以自己之名義所為，有原告提出之台中大全街郵局第3754號存證信函一件在卷可稽，原告所寄送予被告之上開台中大全街郵局第3754號存證信函，尚無發生終止系爭租賃契約之效力，被告依據系爭租賃契約占用上開房屋，尚不發生侵權行為或不當得利問題，原告遽而依侵權行為及不當得利之法律關係，請被告自94年1月26日起至94年10月17日止占用系爭房屋之不當得利及損害賠償計525,000元，尚嫌無據，不應准許。
㈣承上所述，本件原告請求被告給付租金及返還不當得利、賠
償損害，均無理由而應予駁回，則原告假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 11 月 11 日
民事第一庭 法 官 王永春正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 11 月 11 日
書記官