臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第566號原 告 丙○○訴訟代理人 林邦賢 律師被 告 乙○○訴訟代理人 洪明儒律師
羅豐胤律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於94年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國93年12月31日與原告訂立不動產買賣契約，由被告將所有台中縣○○鄉○○○段○○○○號土地出售予原告，雙方約定買賣價金為新台幣 (下同) 23,880,000元，第一期簽約款3,000,000元應於93年12月31 日給付，被告並應同時將上述土地權狀交付受委任之甲○○地政士保管，原告當場已交付面額3,000,000元、發票日為94年1月6日之支票一紙予被告，不料被告非但未同時交付土地權狀予甲○○地政士保管，事後更藉故不履行該條件而表示解除契約，顯已違約，已經原告解除系爭土地買賣契約，被告應依上述不動產買賣契約第8條第2款約定，除退還所收取之價金3,000,000元，並應賠償原告已繳納之價款3,000,000 元作違約金 (其請求返還作為簽約款之支票部分已經撤回) 。並聲明：㈠被告應給付原告3,000,000元及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告將上述土地出售予原告之前，已將該筆土地以21,228,240元出售予訴外人廖淑文、林素玲，故兩造於簽立系爭土地買賣契約之際，約定：訴外人廖淑文、林素玲同意與被告解除該筆土地之買賣契約時，兩造間之土地買賣契約始繼續履行；倘如廖淑文、林素玲不願意解除契約，則被告有權解除兩造間之系爭土地買賣契約等語，並書立同意書交付所委任之地政士甲○○保管 (被告當時不知甲○○與原告為四等姻親)，事後因廖淑文、林素玲不同意解除契約，被告已另於94年1月10日依同意書之約定，以電話向原告表示解除系爭土地買賣契約，被告並無違約，自無須賠償違約金等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於93年12月31日簽立不動產買賣契約書，由被告將所有
台中縣○○鄉○○○段○○○○號土地出售予原告，雙方約定買賣總價金為23,880,000元，第一期簽約款3,000,000元應於93年12月31日給付，被告並應同時將上述土地權狀交付受委任之甲○○地政士保管㈡原告已於93年12月31日簽約時交付面額3,000,000元、發票日為94年1月6日之支票一紙予被告。
㈢被告事後並未將系爭土地權狀交付甲○○地政士保管。
㈣訴外人廖淑文、林素玲不同意解除與被告就上述土地之買賣
契約，被告已於94年1月10日以電話向原告表示解除系爭土地買賣契約 (本院94年6月14日言詞辯論筆錄第2頁、94年7月12日言詞辯論筆錄第1頁參照)。
㈤兩造於94年1月10日電話通話譯文詳如附件所示 (94年7月12日言詞辯論筆錄第1、2頁參照)。
四、法院之判斷：本件爭執要點在於兩造於訂立系爭土地買賣契約書時，是否另簽署同意書：約定如訴外人廖淑文、林素玲同意與被告解除系爭土地之買賣契約時，兩造間之同一筆土地買賣契約始繼續履行；倘如廖淑文、林素玲不願意解除契約，則被告有權解除兩造間之系爭土地買賣契約等語？經查：
㈠系爭土地買賣契約書第3條「付款方法」既已明文約定：於
簽定本契約被告應將權狀交付受任地政士保管，同時由原告支付簽約款3,000,000元等語。則倘非原告知悉被告訂立系爭土地買賣契約前，已將同一筆土地出售予廖淑文、林素玲二人，並同意在廖淑文、林素玲不願解除契約時，被告有權解除與原告訂立之系爭土地買賣契約，否則，在被告尚未依約將系爭土地之權狀交付受委任之地政士保管時，原告如何願意逕行交付簽約款，被告前揭所辯，尚非無稽。
㈡另再參酌如附件所示兩造不爭執之94年1月10日電話通話內容
，被告一再向原告提及其依據兩造於93年12月31日所簽署之同意書(交由甲○○地政士保管)約定，在訴外人廖淑文、林素玲不願意解除與被告就系爭土地之買賣契約情況下，解除與原告所訂立之系爭土地買賣契約並無違反契約約定等情，原告並無任何表示不了解同意書之內容或否認簽署同意書交由甲○○地政士保管等情事，反而質問已經延期甚久、被告仍將系爭土地交由仲介商出售以及被告與廖淑文、林素玲等訂立買賣契約書之內容如何等事項，足見被告辯稱兩造另簽署同意書，同意被告於訴外人廖淑文、林素玲不願解除與被告間之買賣契約時，被告有權解除兩造間之系爭土地買賣契約乙節屬實。
㈢至於證人即受委任之地政士甲○○證述：兩造於訂立系爭土
地買賣契約時，如另有約定者，均於契約第12條「其他約定」欄內逐一載明，並未另外簽署同意書等語。因被告於93年12月31日訂約時並未交付系爭土地權狀予受委任之甲○○地政士保管等情，為兩造所不爭執，其與系爭土地買賣契約書第3條付款方法之約定內容已有不符，顯然兩造對於被告應於補交付土地權狀之重要事項，應另有約定，但觀看系爭土地買賣契約書第12條「其他約定」欄內，並無任何關於被告應補交權狀、何時交付等記載，證人甲○○證述：兩造如另有約定者，均於契約第12條「其他約定」欄內逐一載明等語，已與實情不符，顯見證人甲○○上開證述內容，應係基於與原告為四親等姻親情誼所為迴護之詞，尚不足採。
㈣承上所述，兩造既另簽署同意書，約定被告於訴外人廖淑文
、林素玲不願解除契約時，有權解除與原告訂立之系爭土地買賣契約等語，則被告事後因訴外人廖淑文、林素玲不願解除契約時，而於94年1月10日以電話向原告表示解除契約，兩造間就系爭土地之買賣契約已溯及消滅，被告自無再交付系爭土地權狀予受委任之地政士保管之義務，難認為有何違約情形，原告遽以被告拒不交付土地權狀予受委任之地政士違反契約，要求被告賠償違約金3,000,000元，尚嫌無據，應予駁回。又原告之訴既無理由而應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 7 月 22 日
民事第一庭 法 官 王永春正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 7 月 22 日
書記官臺灣臺中地方法院94年度訴字第566號判決附件 (錄音光碟譯文)：
原告：丙○○（以下簡稱原告）被告：乙○○（以下簡稱被告）某男：喂，吉豐？被告：喂，請問丙○○先生在家嗎？某男：好，你等一下。
被告：謝謝。
原告：喂。
被告：喂，丙○○先生，你好。
原告：你好你好。
被告：我乙○○。我先跟你報告一下，就是本來跟你約三點，因
為我們在開會，所以走不開。這樣我先叫我這邊的人先把那張三百萬元票退給你，看後續如何，好嗎？原告：你那個票不用拿過來了，彭先生你現在意思是怎樣？被告：因為現在我們股東確定要處理，就是要賣給那邊了，希望我跟你解除契約。
原告：我跟你講一下，你那塊地現在還在賣，仲介還在賣，你聽
得懂嗎？被告：現在我們是想說把票先退給你，先把你的事情解決完，後續再看如何走這樣子。
原告：你退給我，我怎麼可能給你收。
被告：沒有，我現在是說該還給你也是要還給你。
原告：你怎麼可以還我，你契約與我寫好了，怎能說還我就還我。
被告：沒有，黃先生你那天有同意書，說我這邊如果沒有處理好
，我這個票就...原告：你這個已經過期了，已經過這麼久了，你知道嗎？被告：沒有，這個時間都是你答應說要延長時間來處理這些事情，我們都有口頭說過了。
原告：對啊，你說初五又兩天，那是延長到什麼時候？被告：是啊，現在就是時間到了，我要把這件事情作一個解決。
原告：對啊，初五、初六、初七，已經過了。
被告：對啊，我初五有跟你說要延長到初七這天，你有跟我說
好，初七那天我要與你處理這件事情，你又說要延長到初十這天。
原告：我哪有跟你說。
被告：有啦，你星期五在那裡有說要延長到今天來處理。
原告：沒有，我哪有跟你說。
被告：有啦，那時候有那麼多人在那邊。
原告：彭先生，我跟你說，如果像這種情形，當初就不要跟我寫。
被告：沒有，我們那時寫也是本著誠信原則，說要寫一個但書。
原告：你這個東西，現在還在賣，你聽懂嗎？你知道嗎？被告：現在我們股東就是說這件事要...原告：你不賣就對了。
被告：就是說這邊要作一個結束，現在跟另外一邊已經說好了，
就是簽約了這樣，這邊就是要明確跟你講，沒有辦法再繼續跟你講。
原告：這樣喔，就是說這個契約算無效就是了。
被告：當初我們有寫一個但書，就是如果我們那邊無法處理，你這邊就是同意無條件解約，我把三百萬支票還你這樣。
原告：你契約是怎麼跟對方寫？被告：這個我們股東在處理，所以現在明確狀況是這樣跟你報告
，就是說契約依照先前契約精神說同意書如果我這邊協調不成，契約就解除這樣。
原告：你怎麼突然就說這樣子。
被告：這也是我們先前說好的，不是現在才跟你說這樣。
原告：沒有，你們這個仲介永春還在賣。
被告：我不知道他們要如何處理啦，所以我們這邊很有誠意，我
們這邊結束他後續如何跟你們接觸，由你們跟他們接觸比較單純。
原告：這樣你就要違約不賣就對了。
被告：沒有，我們沒有違約啦，我們先前同意書就說好了，如果
我們這邊協調不成，你這邊契約就解除，這也是本著契約精神來作的，哪有違約對不對？江小姐那邊我們也互留同意書在她那邊，我們當初都有寫合約的。
原告：江小姐那是....，我再去問我們股東看看，看他是還要不要，我再打電話給你。
被告：那這樣就麻煩你，我會叫人先拿票過去，麻煩你一下。
原告：拿票這個你不用，你先留在那邊，我看如何再打電話給你。
被告：我一定要把這件該還你的先還給你，因為我們....原告：不是，彭先生，你就算先還給我，我契約書沒有還給你
，也是沒用，這樣你聽懂嗎？你知道我的意思嗎？被告：你的錢放在我們這邊，我們就有一個壓力，錢也是要還給你，萬一把你弄丟了還是怎麼樣，我們壓力也是很大。
就是我要把錢先還給你，看後續你跟你們股東怎麼溝通，那個以後再講這樣子。我票先還給你，我這邊比較沒有壓力，不然拿這張三百萬元的票，我壓力很大。
原告：這樣喔，那你那邊是怎麼跟你談，說成這樣？被告：那邊其實就是我們股東已經跟他明確簽契約了，我們想說
不要把事情弄複雜，既然那邊我們無法解除的話，變成無法處理了，只好你這邊就要照原先跟你說的這樣，要跟你解除。
原告：這樣喔。我是說我跟你寫的，那都過期了。
被告：沒有啦，那個時候我們都有口頭跟你報告說，問你說是否
要讓我們延期，你有答應我們說....原告：我那有跟你們說那麼多天，我只有跟你們兩天而已。
被告：沒有，兩天就是一月五號延到一月七號禮拜五，我們不是
有先去找你，就有先跟你說了，禮拜五一月七日那天你說要延到禮拜一、二再說，所以我一定要先給你回消息，才不會說....。
原告：哪有，你胡亂說，都一直延，都是你在說。
被告：沒有，你有答應，我們有跟仲介，還有我們股東黃先生也
坐在那邊，大家都坐在那邊，不可能是我一個人在說。原告：彭先生，你們可能是，我問的結果，你們可能是....
（電話斷訊）