臺灣臺中地方法院民事判決 94年度重訴字第216號原 告 丙○○原名陳乃鈺
丁○○共 同訴訟代理人 張益隆律師複 代理人 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 陳世川律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於94年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：⑴被告甲○○於民國94年1月25日與原告簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），將其所有台中市○○區○○○段第1308之18地號土地（面積131平方公尺）、同段1308之19地號土地（面積186平方公尺），地上建物即同段2081建號鋼筋混凝土造三層樓房一棟（門牌號碼為台中市○○路○段○○○巷○○號，面積一層65.79平方公尺，二層66.74平方公尺，三層66.74平方公尺，地下層64.22平方公尺）、同段2082建號鋼筋混凝土造三層樓房一棟（門牌號碼為台中市○○路○段○○○巷○○號，面積一層55.66平方公尺，二層58.51平方公尺，三層58.51平方公尺，地下層54.82平方公尺），及增建第四層樓房與增建水泥車庫房屋（上列買賣標的物以下合稱系爭房地），以總價新台幣（下同）15,000,000元賣予原告。依系爭買賣契約第3條所約定之買賣價金分期給付方式為：①簽約時給付定金60,000元；②被告以系爭房地向台中商業銀行西屯分行抵押貸款12,000,000元，由原告以直接轉貸方式清償；③用印款340,000元；④契稅、增值稅核下給付1,600,000元；⑤尾款1,000,000元於點交買賣標的物時付清。原告依約給付簽約定金60,000元、用印款340,000元，並於94年2月17日給付600,000元，另1,000,000元經兩造於94年2月17日同意，由被告以其名義向銀行信用貸款1,500,000元，就其中1,000,000元借予原告充做買賣價金一部之給付，該1,000,000元之銀行貸款利息，自94年2月18日起迄至清償日止，由原告負擔，即兩造間就此1,000,000元係合意成立另一金錢借貸之法律關係。原告已依約給付2,000,000元之買賣價金予被告，則原告除須被告配合辦理移轉所有權予原告以向銀行直接轉貸給付12,000,000元外，僅餘尾款應於點交完畢時付清。⑵系爭買賣標的物之二筆土地係建地（下稱系爭二筆土地），惟被告竟故意不告知原告系爭二筆土地有部分為既成道路之瑕疵。原告簽立系爭買賣契約後，雖曾至系爭房地所在現場，但無從知悉所購土地含有既成道路。嗣原告向日盛銀行洽詢申辦抵押貸款，經銀行承辦人員鑑價後告知，系爭二筆土地上含有面積約25坪之土地，係供公眾往來使用之既成道路，此25坪土地，因不具有建地之價值，故不能辦理貸款，原告始知系爭二筆土地存有價值減少及不具有建地通常效用之瑕疵，依民法第354條第1項之規定，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359條規定，請求減少買賣價金2,500,000元，並以本件起訴狀繕本之送達，為減少價金意思表示之通知。⑶原告發現上開物之瑕疵後，乃催請被告配合辦理銀行貸款以直接轉貸給付12,000,000元價金及補正物之瑕疵，惟被告拒不配合辦理及補正瑕疵。因兩造就系爭買賣不動產所有權移轉登記之事務，曾口頭約定，委任被告辦理，而被告遲不辦理，原告乃於94年4月7日再以存證信函終止與被告間之委任辦理產權移轉登記事務之委任契約，並請求被告應依約先履行交付辦理不動產所有權移轉登記之相關資料文件予原告，俾辦理銀行直接轉貸，乃被告一再阻撓，原告復於於同年4月18日將辦理銀行直接轉貸所需被告提交之九項文件明細列表，催請被告交付，以便復華銀行能儘速核撥貸款，惟被告均置諸不理，並拒絕依約將系爭房地交付原告占有，甚而寄發信函表示解除系爭買賣契約，並沒收原告已繳交之價金。按物之瑕疵減價請求權為形成權，性質上為有相對人之單獨行為，價格之減少，因買受人行使而當然生效，無待出賣人置喙。故原告行使減價請求權，並不須被告同意，且原告從未言稱須減少價金，否則不願給付價金。原告並未違約，被告主張解除契約，於法無據。⑷縱認原告無價金減少請求權，亦難謂原告違約，蓋原告之價金減少請求權存在，兩造買賣價金之金額即為減價後之金額；如價金減少請求權不存在，兩造買賣價金之金額，即為原來契約所定金額，原告均會依約履行。又縱認原告違約，被告行使解除權之方法亦違背法律規定，不生解約效力。按非定期給付行為在給付遲延之情形，其解除契約應依民法第254條「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」之規定，被告既未定相當期限催告履行即逕行解除契約，違反前開規定，自不生解除契約之效力。⑸系爭買賣契約，除第三條關於價金分期給付之約定係由雙方磋商成立外，其餘條款皆係由被告單方預先擬訂，性質上為定型化契約。其中第11條約定原告不能按約付交價款時，不待催告，願將已付定金全部給被告沒收作為違約金。此等約定顯係加重原告一方之責任，對原告顯失公平，依民法第247條之1第2款規定，應屬無效。故被告不得依系爭買賣契約第11條約定主張解除契約。兩造所訂系爭買賣契約既仍有效存在，原告自得依契約關係訴請被告履行契約。並聲明：①被告應將系爭房地（除增建部分外）所有權移轉登記予原告；②被告應將系爭房地交付原告；③願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：⑴系爭二筆土地並無原告所稱瑕疵之情形存在，按原告丙○○曾任職於惠雙房屋，對於房地產買賣事宜，相當熟悉。本件買賣之初，被告即提供權狀、地籍圖、租約等資料供原告參閱，且本件係成屋買賣，相關資料均可查閱，關於買賣標的物之內容，系爭買賣契約亦載明「依土地登記簿記載為準」，且有載明增建部份，另系爭契約第16條復載明：「本契約所載各條確經兩造同意所作成，確無瑕疵情事。」，被告並無任何未盡告知義務之情事。本件實因原告本擬向銀行貸款18,000,000元，有利可圖，嗣因貸款條件等因素而無法順利申貸，乃想藉故毀約，而以系爭二筆土地存有25坪既成道路之瑕疵為由，要求減少買賣價金。⑵本件買賣雙方皆非企業經營者，另觀諸系爭買賣契約，第三條中之殘餘價金付款方式係於雙方協議後以原子筆書寫，關於不動產所有權買賣標示、租金、仲介費用等事項亦是兩造達成協議後始以原子筆書寫，並非由被告單方擬定。系爭買賣契約既係由兩造就買賣相關事宜逐一磋商而訂定，即非屬定型化契約。⑶本件原告雖辯稱從未主張須減少價金，否則不願給付買賣價款云云。惟實際上原告除一再以電話或口頭告知被告上開瑕疵及主張減價外，亦於94年3月25日以台中法院郵局第1162號存證信函通知被告請求減少價金1,500,000元，復於本件民事起訴狀第7頁中主張減少價金2,500,000元，是原告稱無須減少價金，顯為虛假。⑷系爭買賣契約第2條、第11條分別規定：「本件買賣價金經雙方議定買賣價款合計15,000,000元整。」；「甲（即原告）如違約不願承買，或不履行按約分期付交價款時，或因可歸責於甲之事由，致不能按約付交價款時，不待催告，願將已付定金全部給乙（即被告）沒收作為違約金，土地及房屋任由乙另售他人，而甲不得異議，並願放棄先訴抗辯權。」，又按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」，本件原告藉詞買賣標的有瑕疵而片面主張減價，顯然無意履行買賣契約，而違反應給付15,000,000元買賣價款之約定，此違約事由可歸責於原告，被告乃依前述約定，於94年4月21日發函通知原告解除系爭買賣契約，故原告自無權請求被告履行契約。並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利判決，願供擔保免為假執行。
參、本院之判斷：
一、查兩造所訂系爭買賣契約書中，就買賣標的物明確記載：「不動產所有權買賣標示：依土地登記簿記載為準。」隨後復就系爭二筆土地之面積（台中市○○區○○○段第1308之18地號土地面積131平方公尺，同段1308之19地號土地面積186平方公尺），二棟地上建物之各樓層面積（同段2081建號面積地下層64.22平方公尺、一層65.79平方公尺、二層66.74平方公尺、三層66.74平方公尺，同段2082建號面積地下層
55.66平方公尺、一層55.66平方公尺、二層58.51平方公尺、三層58.51平方公尺）詳為記載，其除2082建號地下層面積有所誤載而與登記面積（54.82平方公尺）稍有出入外，餘核均與土地登記謄本及建物登記謄本所載面積相符。按不動產價值高昂，買賣雙方對於不動產交易皆會慎重為之，而本件約定買賣價金高達15,000,000元，原告於簽約購買前，對於系爭房地現況，自有所悉。又系爭二筆土地面積合計為317平方公尺，而系爭二棟地上建物一層面積合計僅121.45平方公尺，則就其餘一百多平方公尺土地之使用現況，原告簽約前自會予以究明，今竟主張其中存有廣達25坪（即82.645平方公尺）之既成道路為其所不知，所辯顯悖常理，並無可採。從而，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任一節，洵屬無據。
二、又依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固為民法247條之1第2款所明定。惟88年4月21日民法債編增訂該條規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，乃明定「附合契約」之意義，並為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉四款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，其約定為無效。查系爭買賣契約之內容，就買賣標的物之內容、付款方式、付款日期、買賣標的物點交日期、納稅義務移轉日期、租賃關係移轉事宜及仲介費用之支付等各項重要交易條件，均係經雙方協商後依自由意志而訂立，符合契約自由原則，尚無所謂經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更餘地之情形，故本件並無附合契約規定之適用。原告主張系爭買賣契約為定型化契約，其中第11條之約定違反民法第247條之1第2款規定而無效云云，尚非可採。
三、按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，其性質屬形成權，其請求減少價金無須以訴為之，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例、72年度台上字第4694號判決、84年度台上字第1444號判決參照）。查原告於94年3月25日以台中法院郵局第1162號存證信函通知被告請求減少價金1,500,000元（有該份存證信函暨回執影本在卷可憑），揆諸前前說明，其主張減少價金係行使形成權，無須得被告承諾，即原告已向被告明示本件買賣價金已減少1,500,000元。嗣原告於本件起訴時，進而主張減少價金2,500,000 元（見起訴狀第7頁），益見原告拒絕依約給付15,000,000 元買賣價款。惟系爭房地並無瑕疵，業於前述，是原告拒絕履約給付足額價款之舉，已構成可責之違約事由。
四、按「契約當事人之一方遲延給付者，他方得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。」，民法第254條固定有明文，惟此等規定僅為法定解除權之一種，民法並未禁止契約當事人間，另為解除權行使事由及行使方式之特別約定。查系爭買賣契約第11條明定「甲（即原告）如違約不願承買，或不履行按約分期付交價款時，或因可歸責於甲之事由，致不能按約付交價款時，不待催告，願將已付定金全部給乙（即被告）沒收作為違約金，土地及房屋任由乙另售他人，而甲不得異議，並願放棄先訴抗辯權。」，堪認兩造已特別約定買受人未依約支付價金時，出賣人無庸另為催告，即得逕行解除契約。本件原告藉詞被告應負物之瑕疵擔保責任，無端主張減少價金，拒絕依約給付15,000,000元買賣價款，顯已符合前述兩造特別約定保留之解約事由，被告因而取得解除契約之權利。是原告未經催告，逕於94年4月21日發函通知原告解除系爭買賣契約，所為合法。系爭買賣契約既經被告合法解除，原告即無權請求被告履行契約。從而，原告依買賣契約之法律關係，訴請被告將系爭房地（除增建部分外）所有權移轉登記予原告，及將系爭房地交付原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 9 日
民事第二庭 審判長法 官 許冰芬
法 官 呂明坤法 官 蔡建興上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 12 月 9 日
書記官