臺灣臺中地方法院民事判決 94年度重訴字第345號原 告 復華商業銀行股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 張亞婷律師
林文鵬律師被 告 飛立空調企業股份有限公司法定代理人 丙○○○訴訟代理人 楊盤江律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國95年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間於民國91年7月19日所簽訂協議書，就被告所有門牌號碼台中市○○○路○段○○○號9樓之2建物（建號5564，權利範圍全部；共同使用部分建號5613，面積6973.90平方公尺，權利範圍10000之105），及其坐落基地台中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍100000分之1225），及停車位（標示：地下三層機械式停車位編號第34號、地下三層平面式停車位編號第98號）之買賣關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張：
(一)原告前將所有門牌號碼台中市○○○路○段○○○號9樓之2建物（建號5564，權利範圍全部；共同使用部分建號5613，面積6973.90平方公尺，權利範圍10000之105），及其坐落基地台中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍100000分之1225），及停車位（標示：地下三層機械式停車位編號第34號、地下三層平面式停車位編號第98號）（以下稱系爭不動產）出售並轉讓予被告，因雙方有所爭議，原告與被告遂於民國（下同）91年7月19日簽訂協議書（以下稱系爭協議書），由原告依原價新臺幣（下同）8,695,500元向被告買回系爭不動產，並貼補裝設房屋費用100,000元，及因本件買賣繳納房屋貸款利息原告應退還被告二分之一即892,384元，總計9,687,884元，應於91年10月31日前一次付清。有關被告交付及移轉系爭不動產之日期，雖未於協議書內明定，但依民法第三百六十九條規定，被告該交付及移轉系爭不動產之時點，應與原告給付前開買回價金予被告之時點相同，即均為91年10月31日，二者應同時為之。惟原告提出系爭不動產買賣契約後，被告多次修改契約，而後仍拒絕簽立，延誤後續辦理時間。原告未能於91年10月31日前給付價金，實屬不可歸責於原告。被告雖表示不同意不動產買賣契約書內總價金分成三期支付之約定，但對該等記載並無任何修改，顯見應無異議。被告以原告未能一次付清價金主張原告違約，遲誤91年10月31日之給付時點，實無理由。
(二)原告為支付價金，曾發函告知被告93年7月1日將派員前往給付買賣價金，請被告配合辦理系爭不動產之交付及移轉登記事宜。然而原告派員於該日到達被告處所，被告卻仍繼續將系爭不動產作為辦公室使用，毫無遷出意向及準備搬遷行為，在場人員更以實際負責人丁○○不在而拒絕配合辦理交付等事項。同年7月28日，原告再度派員攜帶價金支票前後被告處所，被告提出減免利息費用、提高買回價格等多項要求，仍舊無遷出意願，且不願配合辦理系爭不動產之移轉登記及交付事宜，以致履約不成。故93年7月1日及同年月28日原告處理交付買賣價金、移轉所有權登記及交付房屋等事宜，乃為繼續履行系爭協議書之性質，而未能履行應可歸責於被告。
(三)被告多次修改不動產買賣契約致延遲簽約時間，雖經原告催告仍置之不理，致原告未能於91年10月31日前給付買回價金。原告亦於93年7月1日及同年月28日提出價金，即為履約之行為，已屬依債之本旨提出給付，被告仍拒絕履約，則被告已陷於受領遲延。原告於93年11月26日向清償地臺灣臺中地方法院提存所將總價金以被告為受領權人辦理提存，原告依法所為之提存，自生清償即給付買賣價金之效力。
(四)原告將買回價金提存後，已於93年12月31日以台北南陽郵局存證信函第25334號通知被告業已為其辦理清償提存，並請其於文到二週辦妥系爭不動產之交付及移轉登記予原告，再於94年3月3日以第937號存證信函再行通知，於94年4月1日以第1393號存證信函，通知被告解除兩造於91年7月19日簽訂之系爭協議書。又系爭協議書既經解除而不存在，爰請求判決確認兩造間之買賣關係不存在。
(五)如先位聲明無理由，因系爭協議書並無解除，買賣關係仍存在於兩造間，因原告已於93年11月26日向臺灣臺中地方法院提存所為買賣價金之清償提存，則被告自有移轉系爭不動產所有權並交付停車位予原告之義務，爰依買賣契約關係，請求被告應交付及移轉登記系爭不動產予原告。
(六)並聲明：⒈先位部分：確認兩造間於91年7月19日簽訂協議書就系爭不動產之買賣關係不存在。
⒉備位部分：被告應將系爭不動產其中門牌號碼台中市
○○○路2段131號9樓之2建物 (建號5564，權利範圍全部；共同使用部分建號5613，面積6973.90平方公尺，權利範圍10000之105)，及其坐落基地台中市○○區○○段○○○○號土地 (權利範圍100000分之1225)之所有權移轉登記予原告，及交付前開建物及停車位（標示：地下三層機械式停車位編號第34號、地下三層平面式停車位編號第98號）予原告。
二、被告抗辯：
(一)被告前向亞太商業銀行股份有限公司（現已被原告銀行合併）購買系爭不動產，惟於交屋時發現已遭原告佔用一部分，嗣經協議，由原告以原價買回，並簽定系爭協議書。由於本件買回是因原告違約在先，且被告與原告管理部經理（即簽約代理人）乙○○稱協議書須經董事會追認，交付買回價金之日期不能立即確定，雙方仍約定以三個月之時間作為付款日期，協議書則給與較寬裕時間，而明訂91年10月31日付款。於簽訂協議書之同時，被告與乙○○另行口頭約定，該行將上開款項匯入被告設於該行台中分行之帳戶後，被告立即將辦理所有權移轉登記所需之證件資料交給該行指定之代書辦理相關手續，被告則於相同之三個月內將房屋交還該行，以利被告找房屋，惟該行迄未依約付款。
(二)亞太商業銀行股份有限公司嗣經原告合併，原告委託代書送來不動產買賣契約書，其上記載之內容如分期支付價金、於所有權移轉登記完成日即交付房屋…等，與系爭協議書及口頭協議不符，而遭被告退回。且該不動產買賣契約書，將產權移轉登記完成後支付之款項列為第二期，交屋款則列為第三期，且交屋之日期載為92年2月28日前（見第二條），顯見交屋之日期在所有權移轉登記完成之後。故原告稱交屋應與價金之支付同時為之，顯與事實不符。又兩造於91年7月19日簽訂協議書後，原告於91年8月份（8月2日及8月20日）仍從被告之帳戶扣除貸款利息11,046元及38,645元，於91年9月份（9月2日）扣除11,040元及38,611元，91年10月份（10月2日）原告已扣除11,046元及58,611元，但於10月8日即將扣除之11,046元及58,611元存入，此後未再扣款。顯見被告自91年10月起不必再支付購屋貸款利息，而原告應先付清價金，然後被告再過戶及交屋，否則豈有於被告逾未過戶予原告及交屋之前，原告即不再向被告收取購屋貸利息之理。
(三)另因原告同意買回系爭不動產，被告已無須支付房屋貸款，然原告仍列其為逾期未付款客戶，並由財團法人聯合徵信中心公告，嚴重損害原告名譽及信用，被告於93年2月12日通知原告於文到七日內支付價金並註銷列為逾期未付款客戶之資料，但原告直至93年6月16日才委由律師以存證信函通知擬於7月1日履約，其內容顯與雙方之約定不符。且該存證信函僅記載日期，並未載明確定時間，經被告公司人員黃秀娟於6月30日與原告台中分行聯絡員李育菁約定於7月1日下午3點到被告公司處。未料原告承辦人員竟提前於上午11點半左右到達，當時被告代理人亦為實際負責人丁○○不在，原告承辦人員吳弘城未等候連絡即離去，致該行仍未支付價金。原告未支付文分即要求被告移轉所有權及交屋，顯已違約，嗣違法逕行將價金提存。
(四)原告提存附有被告應辦妥所有權移轉登記及遷空交付之條件始得領款，與雙方之約定不符，自不發生提存之效力。且原告於91年10月31日前即應一次付清款項，依民法第二百二十九條第一項規定，自91年11月1日起即陷於給付遲延，應支付遲延利息及賠償因遲延而生之損害。故原告提存金額不足，自不生提存之效力。
(四)原告應先付款，才能請求被告移轉系爭不動產之所有權，並於三個月後請求交付。茲原告既未依約履行，且未依債務本旨提存，其違約在先，被告並未違約，原告解除契約於法有違，則其於先位聲明請求確認買賣關係不存在，自無理由。又原告雖辦理提存，但被告未受領遲延，且原告未依債務本旨提存，不生提存效力，則於備位聲明請求辦理所有權移轉登記及交付，亦無理由。並聲明：原告之訴駁回。
參、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
(一)兩造於91年7月19日簽訂協議書，約定「第一條：乙方（指被告）向甲方（指原告）購買台中市○○○路○段○○○號九樓之二辦公室（含公共設施）、車位及土地持分，甲方同意於九十一年十月三十一日前向乙方以原價新台幣（下同）捌佰陸拾玖萬伍仟伍佰元買回。甲方為完成買回手續須經報備，但不影響本協議書之內容及效力。第二條：乙方因裝設房屋之費用由甲方補貼拾萬元。第三條：乙方因本件買賣繳納甲方屋貸款利息，甲方應退還乙方二分之一。第四條：前三條款項，甲方應於九十一年十月三十一日前壹次付清。第五條：本件買回所須繳納之稅捐及規費，均由甲方負擔。…」。而所稱「台中市○○○路○段○○○號九樓之二辦公室（含公共設施）、車位及土地持分」，係指門牌號碼台中市○○○路2段131號9樓之2建物（建號5564，權利範圍全部；共同使用部分建號5613，面積6973.90平方公尺，權利範圍10000之105），及其坐落基地台中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍100000分之1225），及停車位（標示：地下三層機械式停車位編號第34號、地下三層平面式停車位編號第98號）。
(二)原告依協議書約定買回之總價額為9,687,884元，其中協議書第三條約定原告應退還之購屋貸款利息為832,384元，計算利息期間為88年2月2日至91年9月2日。
(三)原告未於91年10月31日前一次付清前開協議書第一至三條所示款項。
(四)原告於93年6月16日委託林文鵬律師寄發原證二所示存證信函予被告，表示：原告將於93年7月1日派員親自前往台中市○○○路○段○○○號9樓之2被告公司，給付依兩造於91年7月19日簽訂之協議書所約定之金額，並請被告於當日同時配合辦理台中市○○○路○段○○○號9樓之2房地及附屬車位之交付與移轉登記予原告等語。而兩造因此有約定於93年7月1日處理前開交付買賣價金及辦理所有權移轉登記及交付相關事宜，但當日雙方均未履行。兩造約定於93年7月28日再次處理交付買賣價金、辦理所有權移轉登記及不動產交付事宜，當日雙方未履行，但由兩造之代理人甲○○、丁○○簽訂一份書面契約（如證人甲○○於94年11月17日提出之文件）。
(五)原告於93年11月26日向本院提存所辦理清償提存（本院93年度存字第3839號），提存金額為9,687,884元。
(六)原告於93年12月31日寄發原證四所示之存證信函、94年3月3日寄發原證五所示之存證信函、94年4月1日寄發原證六所示之存證信函，被告均有收受。
(七)被告於94年1月25日寄發被證七所示之存證信函。
二、爭執之事項：
(一)原告未於91年10月31日前一次付清前開協議書第一至三條所示款項，是否違約而陷於給付遲延？
(二)兩造約定於93年7月1日、93年7月28日處理交付買賣價金及辦理所有權移轉登記及交付相關事宜之性質為何？當日雙方均未履行，應歸責於原告或被告？
(三)原告於93年11月26日向本院提存所辦理清償提存，是否生給付買賣價金之效力？
(四)原告於94年4月1日寄發原證六所示存證信函，向被告表示解除本件買賣契約，是否生解除契約之效力？
肆、得心證之理由：
一、原告未於91年10月31日前一次付清前開協議書第一至三條所示款項，是否違約而陷於給付遲延？說明如下：
(一)兩造於91年7月19日簽訂協議書，約定「第一條：乙方（指被告）向甲方（指原告）購買台中市○○○路○段○○○號九樓之二辦公室（含公共設施）、車位及土地持分，甲方同意於九十一年十月三十一日前向乙方以原價新台幣（下同）捌佰陸拾玖萬伍仟伍佰元買回。甲方為完成買回手續須經報備，但不影響本協議書之內容及效力。第二條：乙方因裝設房屋之費用由甲方補貼拾萬元。第三條：乙方因本件買賣繳納甲方屋貸款利息，甲方應退還乙方二分之一。。第五條：本件買回所須繳納之稅捐及規費，均由甲方負擔。…」已如前述。而按當事人就標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條第二項定有明文。準此規定，兩造就系爭不動產已成立買賣契約，誠無疑義。
(二)次按民法第三百六十九條規定：「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。」亦即，價金與標的物同時交付，是為原則。不同時交付，是為例外，而其例外情形為：⑴契約另有訂定；⑵法律另有規定；⑶另有（交易）習慣。蓋此乃因買賣為雙務契約，當事人雙方有同時履行抗辯權，規定價金與標的物之交付以同時為之為原則，旨在彰顯雙務契約之本質。茲查：兩造簽訂之協議書，僅於第四條約定原告應於91年10月31日前一次付清買賣價金，而對被告應於何時交付系爭不動產（包含完成所有權移轉登記），則未於協議書上載明。被告雖抗辯於簽訂協議書同時，有與原告之代理人乙○○另行口頭約定，由原告先將買賣價金匯入被告之帳戶後，被告立即將辦理所有權移轉登記所需證件資料交給原告指定之代書辦理相關手續，並於三個月內將系爭不動產交付原告等語，但所稱與原告之代理人乙○○另有口頭約定乙節，業經原告否認；且證人乙○○亦到庭證述：「（法官問：你跟丁○○約定要辦理移轉所有權登記，及被告公司要搬離這棟房子的時間到底是在何時？）91年10月31日前要完成所有買賣的手續，包括登記及交屋等都要完成。」等語，故被告所辯與原告之代理人乙○○另有口頭約定，尚非可採。至於原告自91年10月起未再向被告收取購屋貸款利息，此諒係因系爭協議書約定之履約日期為91年10月31日，原告信賴並預期兩造將於該期日履行系爭買賣契約，因而乃自91年10月起未再向被告收取購屋貸款利息，核與常情尚無不合，故尚難憑此事由，認為原告負有先支付買賣價金之義務。被告既然未能舉證證明兩造間有原告應先為給付之約定，又無法律規定或交易習慣課以原告應先為給付之情形，則兩造關於系爭不動產買賣契約其價金與標的物之交付，自應同時為之。亦即，原告享有同時履行抗辯權。
(三)而按同時履行抗辯權，並不因該權利存在，當然發生抗辯效果。換言之，須經抗辯之權利人主張，始生拒絕給付之效果。基此，他方當事人仍得於自己為給付之前，訴請債務人給付，如債務人不發動同時履行抗辯權，債權人即可取得勝訴判決。因此，遲延責任之成立，宜認為尚不因同時履行抗辯之存在而當然消滅；反之，債務人如發動同時履行抗辯權，即得拒絕給付，遲延責任為之解消，其情形與解除條件之成就差相類似。至於決定發動同時履行抗辯權之時點，依訴訟理論，須於事實審言詞辯論終結前為之，故學理上或稱之「以於事實審言詞辯論終結前發動同時履行抗辯權為解除條件之給付遲延說」。而最高法院50年台上字第1550號判例：「債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任問題，必須行使以後始能免責。」亦採此論點（參邱聰智，新訂民法債編通則（下），2003年3月版，43、44頁）。準此以論，原告雖未於91年10月31日前一次付清前開協議書第一至三條所示款項，但因原告享有同時履行抗辯權，而被告並未於該履行期日前交付系爭不動產（包含完成所有權移轉登記），原告又已主張於被告未交付系爭不動產（包含完成所有權移轉登記）前，其得拒絕支付價金，故原告不負給付遲延責任。
二、兩造約定於93年7月1日、93年7月28日處理交付買賣價金及辦理所有權移轉登記及交付相關事宜之性質為何？當日雙方均未履行，應歸責於原告或被告？說明如下：
(一)兩造於簽訂系爭協議書後，均未於91年10月31日履行各自之給付義務，而兩造又均行使同時履行抗辯權，故對對造均不負遲延責任。
(二)兩造間之系爭買賣契約，於91年10月31日至93年7月1日期間，因雙方均行使同時履行抗辯權，且又未達成新之履約協議，可謂處於睡眠狀態。而此期間，被告雖未享有及時受領買賣價金所生之利益（如利息），但卻保有因未依時交付系爭不動產而能繼續使用收益（作為其辦公室）之利益；反之，原告之情形亦然。故系爭買賣契約於此期間，雖處於睡眠狀態，但對兩造之權益，尚難謂有何影響。
(三)兩造嗣後約定於93年7月1日、93年7月28日處理交付買賣價金及辦理所有權移轉登記及交付相關事宜，其中93年7月1日，原告之職員甲○○於該日上午約11時至被告公司處所，因雙方對約定時間未有共識，該日甲○○於未會晤被告之代理人丁○○後即行離開，兩造顯然並未談及雙方如何履約之事宜，且原告於當日亦無對被告提出價金給付。惟兩造之代理人甲○○、丁○○於93年7月28日已依約定會面，當日雙方雖亦未能履行契約，但由兩造之代理人甲○○、丁○○簽訂一份書面，其內容為「甲項－飛立空調公司向復華銀行要求：⒈貴行應自91年7月19日簽訂協議書起按貴行之房貸利率加計應返還買回金額之利息。⒉返還代繳之地價稅及房屋稅，以及向他人承租營業處所之租金。⒊三個月內交屋（原約定）⒋依雙方原約訂協議書辦理。乙項：本行於93年7月28日帶買回價款支票及代書赴飛立空調公司辦理買回不動產事宜，因該公司尚未搬遷，故本行將支票帶回，未交付傅恩先生。」由該書面內容，可知被告之代理人丁○○要求履約之條件已經變更；而原告之代理人則因被告尚未搬遷為由，將價金支票帶回。被告於該日提出之前述⒈⒉⒊所示履約條件，為原協議書所未約定，原告自得加以拒絕。而原告於該日已提出價金支票，則應認為其已提出給付。茲因被告拒絕受領，故已構成受領遲延。
三、原告於93年11月26日向本院提存所辦理清償提存，是否生給付買賣價金之效力？說明如下：
按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第三百二十六條定有明文。被告就原告提出之價金給付，既已受領遲延，而原告提存金額為9,687,884元，即為其買回系爭不動產之總價金，應認為係依債之本旨為提存，故生給付買賣價金之效力。
四、原告於94年4月1日寄發原證六所示存證信函，向被告表示解除本件買賣契約，是否生解除契約之效力？說明如下：
(一)原告既已依法以清償提存方式給付其買賣價金，被告就交付系爭不動產（包含完成所有權移轉登記）之給付義務，即無從再主張同時履行抗辯權，且自原告為清償提存時起，負給付遲延責任。
(二)而按民法第二百五十四條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。」原告於被告遲延給付後，分別於93年12月31日及94年3月3日寄發存證信函，催告被告交付系爭不動產（包含完成所有權移轉登記），但被告於期限內不履行，原告乃於94年4月1日寄發存證信函，向被告表示解除本件買賣契約，核與前開規定尚無不合，故已生解除契約之效力。
五、綜上所述，本件買賣契約既經原告合法解除，原告請求確認兩造間於91年7月19日簽訂協議書就系爭不動產之買賣關係不存在，即有理由，應予准許。而原告先位聲明部分，既有理由，則備位聲明部分，即無庸再為審究。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 95 年 2 月 8 日
民事第一庭 法 官 游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 2 月 8 日
書記官