臺灣臺中地方法院民事判決 94年度重訴字第392號原 告 張樹德即祭祀公業張楊飄管理人訴訟代理人 沈朝江律師被 告 甲○○兼訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求增加租金事件，本院於中華民國95年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告共同承租原告所有坐落臺中縣豐原市○○段○○○○號如附圖所示八二四Ｂ部分面積一百零六平方公尺及八二四Ｃ部分面積八十六平方公尺、合計面積一百九十二平方公尺土地之租金，自民國九十四年一月一日起，調整為每年新臺幣壹拾參萬壹仟捌佰貳拾陸元。
被告乙○○承租原告所有坐落臺中縣豐原市○○段○○○○號如附圖所示八二四部分面積七十六平方公尺土地之租金，自民國九十四年一月一日起，調整為每年新臺幣貳萬玖仟參佰伍拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之九、被告乙○○負擔百分之十三；餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但被告同意者，或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第2項分別定有明文。經查原告提起本件訴訟，其起訴狀原聲明：被告承租原告所有坐落臺中縣豐原市○○段○○○○號土地，面積406平方公尺之租金，自民國94年1月1日起，調整為每年新臺幣（下同）108萬8,145元。嗣本院於95年1月26日至現場履勘，並委請臺中縣豐原地政事務所於同日就原告主張被告租用之土地範圍實施測量，原告事後依該地政事務所所為之土地複丈成果圖所示，區分被告2人共同承租及被告乙○○單獨承租部分，分別要求調整租金，所聲明調整之租金較原先聲明金額減縮，而被告對於原告變更後之聲明未表示異議即逕為本案之言詞辯論，揆諸首揭法條規定，原告所為訴之變更，合於法律規定，應予准許，先予敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：坐落臺中縣豐原市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為祭祀公業張楊飄所有，被告2人共同向原告不定期承租系爭土地如附圖所示824Ｂ部分（下稱系爭824Ｂ土地）面積106平方公尺及如附圖所示824Ｃ部分（下稱系爭824Ｃ土地）面積86平方公尺、合計共192平方公尺土地供建築房屋使用，並於75年間辦理不定期地上權登記在案，系爭824Ｂ土地上所建築之門牌號碼為臺中縣豐原市○○街○○號房屋，為鋼筋混凝土造4樓房屋，供被告甲○○開設宏暐美語補習班；系爭824Ｃ土地上所建築之門牌號碼為臺中縣豐原市○○街○○號房屋，為鋼筋混凝土造4樓房屋，供被告乙○○開設三安堂藥局；被告乙○○另又單獨向原告承租系爭土地如圖所示824部分（下稱系爭824土地）面積76平方公尺土地建築房屋，其上建有門牌號碼為臺中縣豐原市○○街○○巷○號房屋，為磚造蓋石綿瓦屋頂之1層樓房屋，被告乙○○將其出租他人居住使用。被告繳納上開土地93年度之租金後，原告曾要求調整租金未獲同意，因系爭土地並未申報地價，應以公告現值為法定地價，且系爭土地為住宅區，四周工商繁榮，經濟價值甚高，被告用以經營店鋪及出租他人，所受利益相對較高，然而目前的租金明顯過低，故應以公告現值年息8％計算租金，爰依民法第442條規定，請求調整系爭土地之租金。並聲明：㈠被告共同承租原告所有系爭土地如附圖所示824Ｂ部分面積106平方公尺及824Ｃ部分面積86平方公尺、合計面積192平方公尺之租金，自94年1月1日起，調整為每年53萬427元。㈡被告乙○○承租原告所有系爭土地如附圖所示824部分面積76平方公尺之租金，自94年1月1日起，調整為每年20萬9,961元。㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：本件被告共同承租之系爭824Ｂ土地、系爭824Ｃ土地原約定之租金，已經本院以66年度訴字第2913號判決自66年7月1日起調整為按申報地價年息4％計算確定在案，嗣兩造又合意自76年下半年起，調整系爭824Ｂ土地及系爭824Ｃ土地之租金為每年59,468元；將系爭824土地之租金調整為每年23,074元，原告事後不應再要求調整租金；況且，土地法所規定之法定地價係指申報地價而言，無申報地價時應按公告地價乘以百分之80作為申報地價，原告請求按公告現值計算租金，於法不符；又系爭土地非屬熱鬧區域，生意難做，而被告乙○○獨自承租之系爭824土地部分，位於僅2公尺寬之小巷道旁，出租與訴外人江勉，每月租金亦僅3,000元而已，並無利可圖等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告共同向原告承租系爭824Ｂ土地面積106平方公尺及系爭
824Ｃ土地面積86平方公尺、合計共192平方公尺土地供建築房屋使用，並於75年間辦理不定期地上權登記在案，系爭824Ｂ土地上所建築之門牌號碼為臺中縣豐原市○○街○○號房屋，為鋼筋混凝土造4樓房屋，供被告甲○○開設宏暐美語補習班；系爭824Ｃ土地上所建築之門牌號碼為臺中縣豐原市○○街○○號房屋，為鋼筋混凝土造4樓房屋，供被告乙○○開設三安堂藥局。
㈡被告乙○○另又單獨向原告承租系爭824面積76平方公尺土
地建築房屋，其上所建門牌號碼為臺中縣豐原市○○街○○巷○號房屋，為磚造蓋石綿瓦屋頂之1層樓房屋，被告乙○○將其出租他人居住使用，每月租金3,000元。
㈢被告向原告承租上述㈠、㈡所示之土地後，僅繳納至93年度為止之租金。
㈣兩造於本院以66年度訴字第2913號判決，將被告共同承租之
系爭824Ｂ土地、系爭824Ｃ土地部分之租金，自66年7月1日起調整為按申報地價年息4％計算確定在案後，兩造又76年間合意自76年下半年起，調整系爭824Ｂ土地及系爭824Ｃ土地之租金為每年59,468元；另約定將系爭824土地之租金調整為每年23,074元。
四、本件經本院於95年3月28日與兩造整理並協議簡化之爭點為本件租金如何為適當？亦即系爭土地之租金是否有調高之必要？如應調高，則應調高為多少？茲逐一說明如下：
㈠原告得否請求調整租金？
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條本文定有規定。且確定判決之內容如尚未實現，而因言詞辯論終結後之情事變更，依其情形顯失公平者，當事人得更行起訴，請求變更原判決之給付或其他原有效果，亦為民事訴訟法第397條第1項本文所明定。
本院以66年度訴字第2913號判決，將被告共同承租之系爭824Ｂ土地、系爭824Ｃ土地部分之租金，自66年7月1日起調整為按申報地價年息4％計算確定在案後，兩造又76年間合意自76年下半年起，調整系爭824Ｂ土地及系爭824Ｃ土地之租金為每年59,468元；另約定將系爭824土地之租金調整為每年23,074元等情，已詳如前述。而兩造於76年間合意自76年7月起調整為現在之租金後，距本件請求調整租金亦已隔約17年，系爭土地76年度之申報地價則僅每平方公尺7,000 元，於93年度之申報地價則為每平方公尺8,582.4元，亦有土地登記謄本影本、臺中縣豐原地政事務所95年4月11日豐地價字第0950003972號函附卷可稽，足見在兩造於76年間合意調整租金後，目前土地之申報地價已有明顯之上漲，原告請求調整系爭土地之租金，符合上述法律規定，應准予調整本件租金之金額。
㈡租金應調高為多少？⑴次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院
於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，出租人依法得為增租之請求，是否增租及所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度、鄰地租金、該租戶於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨該地一般經濟狀況斷定之（最高法院20年上字283號、19年上字第132號判例意旨可資參照）。復按基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，如土地所有權人未於公告期間申報地價，則以公告地價百分之八十為申報地價，平均地權條例第16條定有明文，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照），是本件原告雖主張系爭土地無申報地價、應依公告現值年息8％計算租金，容有誤會。
⑵查系爭土地雖未申報地價，而應以公告地價之80%為申報地
價，詳如前述，依此換算系爭土地之申報地價為每平方公尺8,582.4元等情，有上開臺中縣豐原地政事務所函附卷可稽。又被告二人所共同承租之系爭824Ｂ土地及824Ｃ土地，其中系爭824Ｂ土地上蓋有臺中縣豐原市○○街○○號房屋，其一樓開設宏暐美語補習班，系爭824Ｃ土地上蓋有臺中縣豐原市○○街○○號房屋，其一樓開設三安堂藥局，均臨臺中縣豐原市○○街○街上有許多小型商店，尚稱繁榮；而被告乙○○獨自承租系爭824土地，蓋有臺中縣豐原市○○街○○ 巷○號房屋，供居住使用，臨小巷，經本院現場履勘屬實，有勘驗程序筆錄附卷可稽。被告乙○○將系爭824土地上所建之房屋出租給訴外人江勉，每月租金為3,000元等情，亦為兩造所不爭執，詳如前述。本院固曾以66年度訴字第2913號民事判決，將被告共同承租之系爭824Ｂ土地、系爭824Ｃ土地之租金，調整為按申報地價年息4％計算，然而該民事判決迄今時隔近30年，當地之社會經濟生活已有進步，參酌76年間系爭土地之申報地價略有下降，兩造仍合意調漲租金，益見系爭土地附近之社會經濟生活確實已有進步。本院審酌系爭土地申報地價上漲情形、被告利用系爭土地之經濟價值、所受利益及其他綜合情節，因認為被告共同承租系爭824Ｂ土地及系爭824Ｃ土地部分之租金，以調整為申報地價年息8％為合理，至於被告乙○○承租系爭824土地之租金，以調整為申報地價年息4.5％為合理。
⑶經查被告二人共同承租系爭824Ｂ土地及系爭824Ｃ土地面積
合計共192平方公尺，其申報地價8,582.4元，依此計算結果，此部分租金應調整為每年13萬1,826元（8,582.4×192X8%=131,826元，元以下四捨五入）。而被告乙○○單獨承租系爭824土地面積76平方公尺，申報地價8,582.4元，依此計算結果，此部分租金應調整為每年2萬9,352元（8,582.4×76×4.5％＝29,352元，元以下四捨五入）。
五、從而，原告請求自94年1月1日起，調整系爭824Ｂ土地及824Ｃ土地部分之租金為每年13萬1,826元、調整系爭824土地租金為每年2萬9,352元，為有理由，應予准許；至於原告請求調整租金之金額逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第2項。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日
民事第1庭 法 官 王永春以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 5 月 16 日
書記官附圖：
臺中縣豐原地政事務所土地複丈成果圖（本件為學習司法官蕭如娟所擬作）