臺灣臺中地方法院民事判決 95年度簡字第3號
原 告 乙○○
甲○○戊○○丙○○癸○○○壬○○○兼 共 同訴訟代理人 丁○○被 告 己○○訴訟代理人 辛○○
庚○○上列當事人間請求確認拍賣無效事件，本院於民國95年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：原告為台中縣大里市○○段○○○○號（重編前為番仔寮段210之155地號）土地之所有權人，前開土地上之建物即大里市○○段557建號、門牌號碼為台中縣大里市○○街○○○號房屋（整編前為仁慈街117號），原為原告丁○○所有。前開房屋經本院以76年度執字第3305號強制執行事件拍賣時，當時之前開土地所有權人為原告乙○○（應有部分3分之1）、訴外人何阿甘（應有部分3分之2），然執行法院並未通知依土地法第104條規定有優先購買權之原告乙○○與訴外人何阿甘，原告並於開標時當場表示優先承購，執行法院卻置之不理而由被告得標，爰請求確認該拍賣無效原告等語。並聲明：（一）確認本院76年度執字第3305號強制執行事件所為拍賣無效。（二）被告應將門牌號碼為台中縣大里市○○街○○○號房屋返還並移轉登記與原告。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：一、原告丁○○因積欠他人債務，故其所有前開房屋乃經本院76年度執字第3305號強制執行事件拍賣，而由被告拍定取得，強制執行價金分配與債權人後，剩餘價金亦歸原告丁○○取得。二、系爭房屋拍賣時，原告丁○○並非系爭土地之所有權人，其主張優先購買權，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
參、本院之判斷：
一、按土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用（最高法院49年度台上字第1546號判例參照）。次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891號判決參照）。查：
（一）系爭建物即房屋拍賣時，該建物所有權人為原告丁○○，前開土地所有權人為原告乙○○（應有部分3分之1）、何阿甘（應有部分3分之2），為兩造所不爭，自堪信為真實。然依前開說明，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，原告迄未舉證證明系爭房屋拍賣時，原告為系爭土地之出租人，則其主張依土地法第104條之規定，就系爭房屋有優先購買權，自屬無據。
（二）執行法院拍賣執行標的物時，必通知優先購買權人，且經優先購買權人符合法定要件而表示優先購買時，必由優先購買權人承購，係屬常態；至漏未通知優先購買權人，或優先購買權人符合法定要件而表示優先購買時，執行法院不令其優先購買，即屬變態。則依前開說明，本件原告自應就其所主張之變態事實，即執行法院漏未通知原告，或原告符合法定要件而表示優先購買時，執行法院不令其優先購買等事實，負舉證之責任。然原告迄未舉證證明此部分對其有利且屬變態之事實，則其前開主張，自屬無據。
（三）原告既未舉證證明其得行使系爭優先購買權，從而，其請求被告返還並移轉登記系爭房屋，亦屬無據。
二、綜上所述，原告依土地法第104條優先購買權規定，請求確認確認本院76年度執字第3305號強制執行事件所為拍賣無效，並請求被告返還並移轉登記系爭房屋，為無理由，應予駁回。
三、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。中 華 民 國 95 年 5 月 11 日
民事第三庭 法 官 陳卿和正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 5 月 11 日
書記官