臺灣臺中地方法院民事判決 95年度簡上字第162號上 訴 人 甲○○○○○法定代理人 丁○○訴訟代理人 洪永叡 律師複 代理人 陳慧芬 律師被 上訴人 戊○○
庚○○丙○○上三人共同訴訟代理人 林士傑 律師被 上訴人 壬○○
己○○上二人共同訴訟代理人 戊○○被 上訴人 乙○○
辛○○子○○癸○○丑○○上五人共同訴訟代理人 庚○○上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國95年5月4日本院台中簡易庭94年度中簡字第2380號第一審判決提起上訴，本院於民國96年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四項之訴部分，及命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人戊○○、壬○○、己○○所承租如原審判決附圖所示台中市○○區○○○段○○○○○號（標示符號A，294 平方公尺之1/4即73.5平方公尺）、2269之2地號（標示符號C，470 平方公尺）、2269之3地號（標示符號E，33平方公尺）及2269之4 地號（標示符號G，23平方公尺之1/4即5.75平方公尺）部分，土地使用面積合計582.25平方公尺之土地租金，自民國九十四年七月十二日起，調整租金為每年新台幣壹拾參萬零肆佰貳拾肆元。
被上訴人庚○○、辛○○、乙○○、子○○、癸○○、丑○○所承租如原審判決附圖所示坐落台中市○○區○○○段○○○○○號（標示符號A，294平方公尺之1/4即73.5平方公尺、標示符號B，22平方公尺）、2269之3地號（標示符號D，415 平方公尺）及2269之4地號（標示符號G，23平方公尺之1/4即5.75 平方公尺）部分，土地使用面積合計516.25平方公尺之土地租金，自民國九十四年七月十二日起，調整租金為每年新台幣壹拾壹萬伍仟陸佰肆拾元。
被上訴人丙○○所承租如原審判決附圖所示坐落台中市○○區○○○段○○○○○號（標示符號A，294平方公尺之1/4即73.5 平方公尺）、2269之4地號（標示符號G，23平方公尺之1/4即5.75 平方公尺）及2269之5地號（標示符號H，471 平方公尺）部分，土地使用面積合計550.25平方公尺之土地租金，自民國九十四年七月十二日起，調整租金為每年新台幣壹拾貳萬參仟貳佰伍拾陸元。
其餘上訴駁回。
第一審（關於廢棄部分）及第二審訴訟費用，由被上訴人戊○○、壬○○、己○○負擔十五分之四、被上訴人庚○○、辛○○、乙○○、子○○、癸○○、丑○○負擔十五分之四、被上訴人丙○○負擔十五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按經他造同意，或有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形者，於第二審得為訴之變更或追加。又請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，訴狀送達後，原告得將原訴變更或追加。民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第2、3 款，分別定有明文。本件上訴人（即原審原告）於原審起訴時主張被上訴人等應自民國（下同）94 年7月12 日起，就個別所承租系爭土地部分之租金（含管理費），按當期公告地價年息4%計算給付上訴人。嗣於本件準備程序進行中，上訴人變更聲明為租金按申報地價每平方公尺新台幣（下同）2,800元之年息10%計算給付上訴人。查上訴人係主張依同一原因關係（即基礎事實相同）而變更租金之數額，且核該變更聲明之性質亦屬減縮應受判決事項之聲明。是上訴人為前開變更，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、本件上訴人起訴及上訴主張：１、緣訴外人劉文所捐贈坐落於台中市○○區○○○段2269、2269之2、2269之3、2269之4，2269之5地號之土地（下稱系爭土地），於67年11月17日登記予上訴人所有後，上訴人即與當時在系爭土地上建屋使用之各占有人依其實際使用位置及面積現況，以口頭方式成立不定期租賃契約，其中⑴訴外人何通明承租如原審判決附圖所示台中市○○區○○○段○○○○○號（標示符號A，294平方公尺之1/4即73.5平方公尺）、2269之2 地號（標示符號C，470平方公尺）、2269之3地號（標示符號E，33 平方公尺）及2269之4地號（標示符號G，23平方公尺之1/4即5.75 平方公尺）部分，土地使用面積合計582.25平方公尺。⑵訴外人何通常承租如原審判決附圖所示坐落台中市○○區○○○段○○○○○號（標示符號A，294 平方公尺之1/4即73.5平方公尺、標示符號B，22平方公尺）、2269之3 地號（標示符號D，415平方公尺）及2269之4地號（標示符號G，23 平方公尺之1/4即5.75平方公尺）部分，土地使用面積合計516.25 平方公尺。⑶訴外人何通漳承租如原審判決附圖所示坐落台中市○○區○○○段○○○○○號（標示符號A，294平方公尺之1/4即73.5平方公尺）、2269之4地號（標示符號G，23 平方公尺之1/4即5.75平方公尺）及2269之5地號（標示符號H，471平方公尺）部分，土地使用面積合計550.25平方公尺。２、嗣⑴訴外人何通明表示伊在系爭土地上之建物已移轉予被上訴人戊○○、壬○○、己○○3 人，上訴人乃與何通明、戊○○、壬○○、己○○等人口頭協議，改由上訴人出租予被上訴人戊○○、壬○○、己○○3 人，出租之位置及面積不變而租賃至今（下稱租賃契約一）。⑵另訴外人何通常表示伊在系爭土地上之建物已移轉予被上訴人庚○○、辛○○、訴外人何世成3 人，上訴人乃與何通常、庚○○、辛○○、何世成等人口頭協議，改由上訴人出租予被上訴人庚○○、辛○○、訴外人何世成（其死亡後，權利義務即由繼承人即被上訴人乙○○、癸○○、子○○、丑○○繼承），出租之位置及面積不變亦租賃至今（下稱租賃契約二）。⑶另訴外人何通漳表示伊在系爭土地上之建物已移轉予被上訴人丙○○，上訴人乃與何通漳、丙○○口頭協議，改由上訴人出租予被上訴人丙○○，出租之位置及面積不變而一直租賃至今（下稱租賃契約三）。而被上訴人等人承租系爭土地，年租金係以其在所租用之土地面積（原審審理之前，兩造承租占有之面積未經實測，之前僅就戊○○、壬○○、己○○3 人以549 平方公尺計算；庚○○、辛○○、乙○○、子○○、癸○○、丑○○等人部分以527 平方公尺計算；丙○○部分以573 平方公尺計算），占其租用土地之面積比例，乘以該地號土地之當年度地價稅額，所得之金額，加上當年度上訴人信徒大會決議通過每平方公尺收取21.5元之管理費，作為承租人使用租地應給付之對價。３、按系爭土地係坐落於原水湳機場附近之住宅區，屬交通便利、居家良好，且具有發展潛力之土地。惟被上訴人戊○○、壬○○、己○○在其承租之系爭土地上，除建屋居住外，並設立利百世工業有限公司經營木器工廠；被上訴人庚○○、辛○○、乙○○、癸○○、子○○、丑○○則在其承租之系爭土地上，除建屋居住外，並設立大河工業社經營機械修理工廠。經查，被上訴人繳納之每年租金皆僅相當於土地公告現值之0.33 %，公告地價之1.36 %，至為偏低，與土地之使用對價，顯不相當。又經與附近劉常吉、劉傳等所有同地段2096之3、2096之5地號土地出租之租金，按申報地價50.27%計算，兩者相比較，顯不符公平合理。況92年水湳機場已進行搬遷，系爭土地客觀環境改變，已無飛行噪音、空氣污染等，生活品質相對提高，土地發展指日可待，因而地價逐日昇漲，93年1 月公告現值亦調高至每平方公尺14,000元，95年1 月則再調高至每平方公尺18,000元，93年至95年申報地價亦均調高至每平方公尺2,800 元。為符合地價、物價之昇漲，並參酌鄰近劉常吉、劉傳所有土地之租金，及被上訴人承租用途非僅居住，尚設立廠房營業獲利等情形，本於公平合理對價之關係，爰依民法第442條或第227條之2 規定請求調增租金。其調增之數額，則依土地法第105條準用第97 條基地租賃之規定為據。
原審以兩造間租金約定非屬固定，已就地價變動有所預期而約定給付，而駁回上訴人在第一審之請求，尚非有據。上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵①被上訴人戊○○、壬○○、己○○3人所承租上訴人所有坐落台中市○○區○○○段2269 地號（如原審判決附圖（下同）標示符號A）、2269 之地號（標示符號C）、2269之3地號（標示符號E）及2269之4地號（標示符號G），面積合計582.25平方公尺土地之租金自94年7月12日起，調整為每年163,030 元（即申報地價每平方公尺2,800元，年息10%）。②被上訴人庚○○、辛○○、乙○○、子○○、癸○○、丑○○所承租上訴人所有坐落台中市○○區○○○段○○○○○號（標示符號A、B）、2269之3地號（標示符號D）及2269之4 地號（標示符號G），面積合計516.25平方公尺土地之租金自94年7月12日起，調整為每年144,550元（即申報地價每平方公尺2,800元，年息10%）。③被上訴人丙○○所承租上訴人所有坐落台中市○○區○○○段○○○○○號（標示符號A）、2269之4 地號（標示符號G）及2269之5地號（標示符號H）部分，面積合計550.25平方公尺土地之租金自94年7月12日起，調整為每年154,070元（即申報地價每平方公尺2,800元，年息10%）。
三、被上訴人則以：出租系爭土地有其歷史背景及目的，雙方約定租金之標準，即在使土地公廟未因此有額外之支出，另一方面則由被上訴人另支付一定額之管理費以維持土地公廟之香火延續。故管理費乃係維持上訴人香火延續之費用，而非管理系爭土地出租相關之費用，經查上訴人目前所收取之管理費，已足夠支付一年之支出而有剩餘，顯見依原約定之租金數額收取費用，並無不公平之情事。況被上訴人依租用土地面積之比例，乘以該地號土地之當年度地價稅額所得金額，加上管理費所繳納之租金，與系爭土地相鄰近地號承租人之租金條件相同，並無低於鄰近土地之情事，是原租金數額之約定並無顯不公平之情形。且當初考量為免因地價調整，而使出租人所收取之租金尚不夠支付地價稅，且為公平起見，亦同時保障承租人於地價調降時，亦可少支付租金，兩造乃約定以「地價稅之數額加上管理費」總額之計算方式來做為租金之數額，而未約定一固定之數額。故本件雙方就租金之約定，並非一固定之數額，即非如上訴人所稱是依公告地價年息0.33% 計算，上訴人所稱顯有違事實。準此，本件雙方就租金之約定，本即依土地價值之比例加以計算而機動調整，則本件當事人間之租金，亦即會隨不動產價值之昇降而機動調整。本件租約之租賃物為土地，租期為不定期，固符合民法第442 條規定之一部分要件，然依兩造租金給付之計算約定，租金數額乃隨地價稅之高低，及依上訴人信徒大會會議內容決定之，兩造就租金數額之給付並非均屬固定不變，是依最高法院80年度台上字第10號等民事判決之見解，上訴人自無依民法第442 條規定請求調整租金之權利。再者，依民法第227條之2情事變更原則之要件客觀分析，如於法律行為成立時，即已預見情事將有變更，對於應如何調整給付已有約定者，自無情事變更原則之適用。故在不定期之不動產租賃，如契約當事人約定租金非屬固定金額給付，就地價變動已有所預期而約定給付，且依原來租金約定並無不公平之情事，即無情事變更原則之適用。本件既於承租土地當時即預見土地可能之漲跌，而對此有特別約定租金給付及變動方式，則已不該當該條之要件。且民法第227條之2乃規定於債編通則中，而同法第442 條則規定於債編各論之租賃中，且係針對不動產之不定期租賃調整租金而設，是民法第 442條既特別設有規定，則相對於債編總論中第227條之2之通則規定，即應屬特別規定，依特別法優於普通法之原則，則應優先適用民法第442條之規定，且若依民法第442條規定不得請求調整租金，即不得再主張適用總則之規定，否則，該條之規定即成為具文。準此，本件關於不動產之不定期租賃租金之調整，即應優先適用民法第442 條之規定，而不得再依同法第227條之2規定主張調整租金。被上訴人租用系爭土地乃延續先人之權利而來，而被上訴人先人居於此地有其歷史背景。一方面因先人原來之土地遭國家徵收為機場用地使用，而另一方面，則係當時捐助成立福德祠之人，希望有人可以繼續供養神明並加管理，且防止該土地遭他人竊佔，故當時便約定承租人以地價稅之數額，加計管理費來做為租金，以繼續供奉神明並加以管理。上訴人為一土地公廟，屬公益性質之非法人團體，而非營利單位，自不能與一般從事商業性質之出租等同視之，縱兩造約定之租金數額略低於市價，然既為雙方當事人所合意，自屬契約自由原則，依法即應予以尊重及保障。本件兩造間之租賃本為不定期租賃，不以訂立書面契約為必要，上訴人為迫使被上訴人與之訂立定期之書面契約，而以聲請調高租金之方式作為手段以遂行其目的，然此攸關被上訴人權益，被上訴人自有權決定同意與否，不得由上訴人片面決定之。又本件上訴人並非因欠缺經費等情方要求調整租金，而係欲將兩造不定期之租賃改為定期租賃，片面迫使被上訴人接受較原約定不利之契約方為主張，是被上訴人提起本件訴訟乃以侵害被上訴人之權利為目的，已明顯違反誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
四、查上訴人分別與被上訴人戊○○、壬○○、己○○間存有如上開（二）所述之位置、面積之租賃契約一；與被上訴人庚○○、辛○○、乙○○、子○○、癸○○、丑○○間存有如上開（二）所述之位置、面積之租賃契約二；與被上訴人丙○○間存有如上開（二）所述之位置、面積之租賃契約三之不定期土地租賃契約，自77年以後本件訴訟繫屬前，上開租金之計算方式均為依承租土地面積每平方公尺21.5元加上相當於地價稅之數額等情，已據兩造所不爭執（原審卷第 242、243頁、本院95年8月28日準備程序筆錄），並經原審到場履勘，製有勘驗筆錄，亦經台中市中興地政事務所測量製有複丈成果圖附於原審卷可稽（原審卷第84至90頁）。是上訴人與被上訴人等就系爭土地分別存有不定期之租賃關係，自堪可信為真實。茲應先予審究者，厥為上開兩造間租金約定之方式，是否排斥民法第442 條規定之適用？如未排除，則本件是否合於民法第442 條之要件？如合於該條之要件，則其調增之金額為何？
五、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第 442條，定有明文。又民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例要旨參照）。本件系爭土地於77 年以後83年7月時之公現值為每平方公尺為6,500元，然於93 年1月間之公告現值每平方公尺即調高為14,000元，95年1 月時每平方公尺更達18,000元乙情，此有卷附之系爭土地之土地登記簿謄本及地價謄本可稽（原審卷第5至14頁及上證1號）。是以，至遲自77年以後至本件訴訟繫屬之94年7月12 日之期間內，系爭土地之價值顯有增加甚明，此由近年來台中市都市之發展情形觀之，亦合乎一般經驗法則，而為自明之理。故而，本件系爭租賃契約一、二、三既均為不定期租賃，且系爭土地自契約成立後價值已顯有增加，已合於上開民法第442條之要件，先予敘明。
六、次按，依最高法院90年度台上字第482號判決要旨所示：「未定期限之不動產租賃，如契約當事人就租金之給付，已明確約定按不動產價值之固定比例計算，則該不動產之價值倘有昇降之空間之情事發生，當事人即得直接依事項約定增減租金，自無依民法第442 條規定訴請法院調整之必要。」等語（最高法院80年度台上字第10號判決要旨同此）。換言之，當事人以特約約定在一定的情形下，得按一定之標準為租金之調整，該特約即排除了民法第442 條情事變更原則之適用。此即，民法第442 條與民法第227條之2、民事訴訟法第397條均為情事變更原則之適用，僅民法第442條係不動產不定期租賃契約，具體情事變更原則之適用，其餘則為一般之規定（註：至於二者之關係，實務及學說有認為可競合適用者），其要件自有不同，惟其立法之目的，均在於就法律行為（一般適用於繼續性或長期性契約）（於本件則指租賃契約）成立後，因當事人無從預料之因素，致無從預為危險之分配，然依契約內容其給付結果則失其公平，而為危險分配之規定。而稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約（民法第421條第1項參照）。
亦即，物之使用之對價為租金，兩者立於對待給付之關係，出租人係以取得租金，為其提供租賃物承租人使用之代價，屬於交易契約之乙環，民法有關租賃乙節任意法規之規定，對待給付客觀性之維持亦為其規範目的之一，此由民法第435條、第436條、第432條、第423條等規定，亦足推之。是以，上開判決要旨所指「契約當事人就租金之給付，已明確約定按不動產價值之固定比例計算。」，應指租金之調整已有固定之比例計算，而增加或減少，以維持一定客觀對待給付之維持之謂。本件系爭租賃契約一、二、三之租金計算方式，均係依承租土地面積每平方公尺21.5元加上相當於地價稅之數額等情，已如前述，而地價稅係依政府之調整而調整，政府未調整時，出租人亦無片面調高租金之權利，另每平方公尺21.5元之計算方式，則為固定，是實際上出租人所取得之租金，係為每平方公尺21.5元固定之數額，無一定固定之比例調漲之空間。換言之，本件系爭租賃契約一、二、三就租金給付之契約內容，尚難認當事人間已有內在調整機制。是本件難謂已因租金內容含因地價稅之調整而調整，而排斥民法第442條之適用，次予敘明。
七、再按，城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。第97條、第99條及101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項、第105條，分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。
而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148 條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條定有明文。是土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。參諸，最高法院20年台上字第283號判例要旨、81年度台上字第3062民事判決、49年度台上字第1596號、
51 年度台上字第260號、69年度台上字第2461號等判決要旨所示，上開規定及說明於當事人依民法第442 條規定，聲請法院增減其租金時，亦適用之。本院審酌系爭土地係位於台中市大河一巷一弄或大河一巷（8 米寬）旁，鄰近文心路與櫻花路，交通頗為便利，生活機能亦佳（見原審卷第85頁至
87 頁，本院95年10月19 日勘驗筆錄），目前系爭契約一、
二、三之租金每年約僅為2萬餘元（即地價稅1萬餘元，依每平方公尺21.5元計算之管理費亦為1 萬餘元）（見原審卷第112至140頁），依被上訴人承租使用之面積，顯然過低，及綜合其餘承租人已與上訴人訂立書面定期租賃契約（租金相當於申報地價之2.9%）等一切情狀，認為以上訴人所請求土地申報總價年息8%為計算調漲後租金之數額，是為適當。參酌，上訴人所提出卷附之系爭土地之登記簿謄本，於93 年1月時系爭土地之申報地價每平方公尺均為2,800 元。則上訴人聲請被上訴人戊○○、壬○○、己○○所承租賃契約一所述之位置、面積之系爭土地應調漲為每年130,424 元（計算式為：2,800元×582.25（承租面積）×0.08＝130,424元）；聲請被上訴人庚○○、辛○○、乙○○、子○○、癸○○、丑○○所承租賃契約二所述之位置、面積之系爭土地應調漲為每年115,640元（計算式為：2,800元×516.25（承租面積）×0.08＝115,640 元）；聲請被上訴人丙○○所承租賃契約三所述之位置、面積之系爭土地應調漲為每年 123,256元（計算式為：2,800元×550.25（承租面積）×0.08＝123,256元）。從而，上訴人聲請調整系爭契約一、二、三之租金自94年7月12 日起（註：即原審訴訟繫屬之日，即起訴日）（最高法院73年度第9 次民事庭總會決議參照），分別為每年130,424元、115,640元、123,256 元，於法尚屬有據，為有理由，應予准許，至逾此範圍外之請求，於法即有未合，自應予駁回。
八、綜上所述，本件系爭租賃契約一、二、三既合於民法第 442條規定之要件，且無排除該條情事變更之適用，聲請調整之金額亦如上開（七）所述。原審就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2、3、4 項所示。至上訴人之聲請不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，爰為判如主文第5項所示。
九、本件上訴人依民法第442 條規定為本件之主張，既經獲准，則本件有無民法第227條之2或民事訴訟法第397 條之適用，即無論述之必要。又本件調整後之租金給付仍為金錢，無約定租金種類之變更，自無違反最高法院57年台上字2126號判例意旨所示，末予敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條1項、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 4 日
民事第四庭審判長 法 官 許秀芬
法 官 王 銘法 官 陳添喜右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 5 月 4 日
書記官