臺灣臺中地方法院民事判決 95年度簡上字第173號上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國95年5月11日本院臺中簡易庭95年度中簡字第1999號第一審簡易判決提起上訴，經於中華民國95年11月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決主文第二項命上訴人給付被上訴人逾新臺幣伍萬參仟參佰參拾元本息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人承租其所有建號為台中縣太平市○○段○○○號即門牌號碼為臺中縣太平市○○路○段○○號房屋之第1層及地下室部分（下稱系爭房屋），約定每月租金新台幣（下同）1萬5千元，未約定租賃期間。詎上訴人自94年6月份起，即未再給付租金，至95年2月28日止，共積欠租金13萬5千元，扣除被上訴人向其叫用瓦斯費1,670元，尚有13萬3330元未付，經催討未果，以起訴狀繕本之送達（於95年3月14日到達)，為終止租約之意思表示，兩造之租約既已終止，上訴人應遷讓系爭房屋予被上訴人，又上訴人自95年3月15日起，即無權占用系爭房屋，受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人返還相當於每月租金1萬5千元之損害，為此爰分別本於上揭法律關係，聲明請求上訴人①. 遷讓返還系爭房屋，②. 並應給付被上訴人13萬3330元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年3月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，併③. 自95年3月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬5千元之損害金等語。
二、上訴人則以：伊確實有向被上訴人承租系爭房屋，惟被上訴人自88年10月10日至91年1月1日止起每月均向上訴人之母親超收租金4千元，合計達10萬8千元，又同意自88年10月10日起至95年5月份止平均分擔水費每期1千5百元，合計40期，然被上訴人僅給付4期，尚欠6萬元之水費未付，又921地震後，系爭房屋毀損經估價應修繕費用為3萬2千元及被上訴人同意支付之訂做窗簾費2萬6千元，連同被上訴人積欠之瓦斯費1670元，總計被上訴人尚欠上訴人22萬1670元，且上訴人亦曾委由店內員工或友人代為支付租金，自無積欠任何租金等語置辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權為假執行之宣告。上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並判決駁回被上訴人第一審簡易之訴。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、查本件被上訴人主張上訴人向被上訴人承租系爭房屋，約定每月租金新台幣（下同）1萬5千元，未約定租賃期間，且自95年3月起均未給付租金等情，為上訴人所不爭執，並有被上訴人在原審所提出之94年房屋稅繳款書一份、建築改良物所有權狀一份、收取租金明細表一份、建物登記謄本一份，在卷可參，自堪信為真。按承租人應依約定日期，支付租金。承租人於支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。民法第439條前段及第400條分別定有明文。被上訴人以上訴人積欠租金達二個月之租額為由，終止本件租約，並請求返還租賃物及給付租當租金之不當得利，上訴人既以前揭情詞置辯，故本院首應審酌者為：(一)被上訴人有無超收租金、積欠水費、修繕費、窗簾費等費用，上訴人並得以此為抵銷之抗辯？(二)上訴人自94年6月起至95年2月28日止，有無交付任何租金？經查：
(一) 被上訴人有無超收租金、積欠修繕費、窗簾費及水費等費
用？
1、上訴人主張於86年7月10日起以每月租金3萬元向被上訴人承租之房屋係包含一樓、夾層及地下層等部分，嗣於88年10月10日起上訴人因案入獄執行，遂將承租房屋之夾層部分返還被上訴人，被上訴人並同意至91年1月1日止酌減租金等語，核與被上訴人提出之租金明細表所載，兩造租金原為每月3萬元，自88年10月起至90年12月底止則低於3萬元之內容相符，然上訴人主張將租賃房屋之夾層部分返還後，被上訴人同意將租金降為每月1萬8千元，既為被上訴人所否認，且上訴人亦不否認上開期間，按月給付之租金均為2萬2千元，則上訴人主張被上訴人同意兩造租金酌減為1萬8千元及被上訴人上開期間每月溢收租金4千元，合計溢收租金達10萬8千元云云，既未舉證以實其說，所述顯無可採信為真正。
2、上訴人另主張系爭房屋承租之初被上訴人曾同意支付窗簾費2萬6千元，及系爭房屋支出修繕費用3萬2千元云云，並未提出任何證據以實其說，且為被上訴人所否認，又租賃關係存續中租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人應即通知出租人，民法第437條亦定明文。本件上訴人對於前開修繕費用，既未證明曾通知被上訴人修繕而不為，是以，上訴人主張業已支付修繕費用及被上訴人曾同意支付窗簾費等情，均無可採信為真正，則上訴人主張就上開修繕及窗簾費用與本件租金債務相抵銷，實屬無據。
3、上訴人復主張被上訴人仍積欠已同意分擔之系爭房屋水電費合計6萬元等語，雖不為被上訴人所承認，且未提出任何證據加以證明，然被上訴人既不否認在系爭房屋之夾層部分飼養三隻小型犬，且於訴訟中表明同意負擔其中2萬元部分之水電費，則上訴人主張被上訴人應負擔之水電費，在2萬元數額之範圍內，應予准許；逾該數額之請求，即無理由。
(二)上訴人自94年6月起至95年2月28日止，有無交付任何租金？
1、上訴人主張曾於94年7月間委由訴外人林正茂代為繳納3萬元及95年1月間由員工交付1萬5千元租金一事，既為被上訴人所是認，並有被上訴人提出之租金明細表在卷可按，核與證人即上訴人之員工陳連福提出之收據1紙相符，自堪採信為真正。又上訴人於94年6月起至12月間，曾委由員工揭曉魁交付租金1萬5千元予被上訴人之先生等情，業據證人揭曉魁於本院準備程序時到庭結證甚詳，雖為被上訴人所否認，並質疑證人證詞之可信，惟查證人揭曉魁雖曾受僱於上訴人，然離職迄今已近一年，目前與兩造均無親屬、受僱人、同居人之密切關係，實無於本件中虛偽證詞，偏頗上訴人而自陷偽證罪責之必要，是被上訴人主張證人所述不實云云，即無理由，上訴人主張於94年月起至95年2月28日止，曾委由友人及員工交付租金合計6萬元（3萬元+1.5萬元+1.5萬元)等情，應係屬實。
2、至於上訴人復辯稱自94年6月起至95年2月止，除上述已繳納之租金外，其餘各月租金亦均如數清償完畢云云，雖有證人林青松之證詞為證，然依證人林青松所述於94年前半年曾在上訴人公司工作之任職期間，與本件被上訴人起訴請求上訴人給付自94年6月至95年2月止之租金範圍既非相同，則證人林青松是否曾代為繳納租金一事，實與本件被上訴人請求繳納欠租期間之租金無涉，證人林青松所述，非可執為有利於上訴人之認定。又證人陳連福雖另證稱於自94年起在上訴人處工作逾一年期間，曾受老闆娘之託交付租金3、4次不等予被上訴人之先生，僅其中1次（即95年1月25日)有開立收據等語，對於曾收受證人陳連福所給付如收據所載之租金一事，為被上訴人所不爭，已詳述如前，然否認尚有收受證人陳連福所給付之其他租金，查本件證人陳連福目前仍為受僱於上訴人，業經證人陳連福證述在卷，是其所為證難免有偏頗之虞，且依證人陳連福證述：「每次的租金都是老闆娘交給我的，每次1萬5千元，前幾次都是老闆娘在店裡，拜託將租金拿去隔壁的房東家」等語，核與上訴人所述：「94年我太太住院期間的租金，有時候我們不在家，都是由我的工人幫交給被上訴人，如果我們在家就是我們自己付」等情，互有矛盾，且關於上訴人夫妻均不家，而房東前來收取房租時如何因應時，證人陳連福證稱：「我們沒有付，因為沒有錢，會請他們第二天再來，如果上訴人帶老闆娘去醫院，則要求轉知房東第二天再來。」等語，亦與上訴人前開所述將租金交由工人代為給付，或請工人先將抽屜內既有現金取出交付房東等情，均相互廻異，是以，本件證人陳連福證述代為交付租金均係老闆娘在店內時所為，與上訴人所述不符，證人陳連福亦否認上訴人夫妻均不在店內時，曾代為繳納租金，亦與上訴人供述不同，且證人陳連福對於實際繳納租金之月份亦無法確認，所證述內容已不明確，是實難僅憑證人陳連福所為上開與上訴人之供述互有矛盾之證述，遽為有利於上訴人之判斷。
(三)綜上，本件被上訴人請求上訴人給付自94年6月份起至95 年2月28日止之租金，其中上訴人抗辯已繳納租金6萬元 ( 包含由友人代繳3萬元、員工陳連福及揭曉魁各繳納1萬5千元)之事實，及被上訴人同意負擔之2萬元水電費等情，已詳述如前，是被上訴人請求上訴人給付上開期間積欠之租金計13萬5千元 (1萬5千元×9個月)，扣除被上訴人叫用瓦斯之費用1670元，及上訴人前開主張已給付及被上訴人同意負擔之費用計8萬元後，尚有5萬3330元未付，被上訴人請求上訴人給付積欠租金5萬3330元，於法有據。本件上訴人自95年2月28日起即未繳納租金，且94年6月起至95年2月28日止尚積欠租金達5萬3330元，已逾二個月以上，經催討未果，是被上訴人以起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示之到達，並於上訴人95年3月14日收受該起訴狀繕本後，即生終止之效力。從而，被上訴人依租賃物返還請求權之法律關係，請求上訴人返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
五、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例）。
本件兩造間之租賃關係於95年3月14日上訴人收受終止租約之起訴狀繕本後即已終止，然上訴人仍占用系爭房屋，則被上訴人主張上訴人無權占有其所有之房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有無法使用收益該房屋之損害等情，應係屬實。本件被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自95年3月15日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付1萬5千元之損害金，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人基於租賃法律關係，訴請上訴人給付租金5萬3330元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即95年3月15日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，即屬正當，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。原審就被上訴人請求租金部分，逕以被上訴人主張之13萬3330元為判斷基礎，未及審酌上訴人在本院所提出之抵銷及抗辯事由和證據，判命上訴人應給付之租金，就逾越5萬3330元部分，尚有未洽，上訴人就此部分予以指摘，為有理由，爰予廢棄改判，並駁回被上訴人此部分在原審之請求。原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人及自95年3月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬5千元之損害金，並為假執行之宣告，並無不當，上訴論旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應駁回其上訴。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如
主文。中 華 民 國 95 年 12 月 1 日
民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 卓進仕法 官 林靜芬上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 95 年 12 月 1 日
書記官