臺灣臺中地方法院民事判決 95年度簡上字第280號上 訴 人 乙○○
戊○○共 同訴訟代理人 林堡欽律師被 上訴人 丙○○
丁○○○共 同訴訟代理人 洪塗生律師複 代理人 賴俊宏律師
甲○○上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國95年9月19日本院豐原簡易庭95年度豐簡字第291號第一審判決提起上訴，本院於民國96年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按在簡易第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第436條之2第2項、446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審訴之聲明為：被上訴人丙○○、丁○○○應連帶給付上訴人乙○○、戊○○新臺幣（下同）372,77
7元，及自支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於本院第二審程序中就該聲明變更為：被上訴人丙○○應給付上訴人乙○○、戊○○335,513元，及法定遲延利息；又被上訴人丁○○○應給付上訴人乙○○、戊○○37,264元，及法定遲延利息。其前後變更聲明之差異僅在於被上訴人丙○○及丁○○○有無負擔連帶賠償責任，而該請求均源於兩造間不動產買賣契約，是否具有物之瑕疵擔保責任或不完全給付之損害賠償等情事，係本於同一之訴訟標的及同一之原因事實，顯具有基礎事實之同一性，參諸前揭說明，是上訴人此所為訴之變更應屬合法，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）94年5月間向被上訴人購買坐落於臺中縣神岡鄉下溪洲后寮小段249之52地號、面積89平方公尺及同段253之146地號、面積12平方公尺等土地二筆（下稱系爭二筆土地），合計總面積為101平方公尺，雙方並於同年5月3日簽訂不動產買賣契約，從而，被上訴人應依該買賣契約書之記載，將系爭二筆總計面積101平方公尺之土地交付予上訴人，惟系爭二筆土地經實施鑑界測量，其實際面積分別僅為64.51平方公尺及9.28平方公尺，即總計僅為73.79平方公尺，較兩造約定之面積短少27.21平方公尺，足以影響系爭二筆土地之效用及價值，且欠缺被上訴人所保證之面積，為此，上訴人爰依系爭買賣契約之法律關係，並依民法第354條、第359條及第179條規定提起本件訴訟，並請求被上訴人丙○○、丁○○○應連帶給付上訴人乙○○、戊○○372,777元，及自支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠兩造間並無就系爭二筆土地於依買賣當時地政機關登記簿所
載暨現狀過戶及點交後，因重測而面積不符（增加或減少）時，為如何多退少補或找補之特別約定，故上訴人尚無法逕依該不動產買賣契約書之約定，請求被上訴人等返還因面積短少部分之差價，上訴人所請並無理由。
㈡兩造就系爭二筆土地所成立者係屬特定物買賣，兩造並合意
以之為買賣標的，於清償期以現狀交付之，且衡以常理，關於當事人自行申請該管地政機關重新測量後因土地面積發生增減係為不可避免之事實，蓋因測量前後界址或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然地形改變、人為界址移動、或由於測量儀器精密度之提高等原因，均為不可避免之技術或自然因素，非政府或測量人員所能克服，依此足知，系爭二筆土地於依權狀所載暨現狀過戶並點交後，經當事人自行申請該管地政機關重新測量後發生面積減少，應係非可歸責於被上訴人等之事由。基此，兩造就系爭土地為買賣及辦理所有權移轉登記時，土地登記簿記載之系爭土地面積亦為系爭買賣契約上所載之面積，即符合兩造契約之規定，被上訴人應無不完全給付之債務不履行之情事，上訴人自不得依民法第227條第1項之規定，請求損害賠償。
㈢系爭買賣契約之買賣標的物除系爭二筆土地外，尚包括同地
段249之65地地號、同地段253之164地號（權利範圍各為18分之1）土地二筆及同地段1681建號之建物乙筆。由系爭買賣契約書第2條所示，本件買賣僅有約定買賣總價款為450萬元整，而無各筆不動產之單價，亦無每坪（或平方公尺）單價之記載，足見本件買賣確非屬「按面積計算其價金」之買賣契約，其情至明。且依上訴人提起本訴所據以請求金額之計算方式係逕依系爭土地之公告土地現值計價，更可確知本件兩造於締約當時並無以各筆不動產之面積多寡為基礎而計算買賣總價款之情事。基此，本件系爭土地之買賣應屬「整筆論價」之買賣，而非「按面積計算其價金」之買賣，出賣人所受領之價金即非無法律上之原因而受利益，應未構成不當得利。
㈣被上訴人就系爭二筆土地買賣，並未保證於依權狀所載暨現
狀過戶並點交後因當事人自行申請該管地政機關重新測量後之實際面積與簽訂系爭買賣契約書當時地政機關之登記簿所記載之面積定為相符之情事，是被上訴人應亦無品質擔保瑕疵責任。復查系爭買賣契約之買賣標的物除系爭二筆土地外，尚包括同段249之65地號、同段253之164地號（權利範圍各為18分之1）土地二筆及同段1681建號之建物乙筆，而各該標的物向來即為供住家使用，被上訴人依兩造系爭契約所約定之各該不動產現狀過戶並點交系爭二筆土地予上訴人，自難認為系爭二筆土地具有減少通常或契約預定效用之瑕疵。系爭二筆土地曾於民國82、83年間因分割而經測量，其面積各為89平方公尺、12平方公尺，皆與兩造就系爭二筆土地簽訂買賣契約時相同，被上訴人亦依買賣當時地政機關登記簿所載暨現狀之相同面積辦理不動產所有權移轉登記並點交於上訴人（目前系爭土地之面積於地政機關所登記之面積亦同為89平方公尺、12平方公尺而未變更），是被上訴人既已依兩造訂約時地政機關所登記之面積如數整筆辦理不動產所有權移轉登記並點交於上訴人，系爭二筆土地應無交換價值上之瑕疵。上訴人應就系爭二筆土地面積短少而必然有所減損系爭土地之交換價值上之瑕疵之事實，負舉證責任。
㈤退步言之，縱認被上訴人對上訴人負有物之瑕疵擔保責任，
惟依上訴人提起本訴逕依系爭土地之公告土地現值計價所據為請求金額之計算方式亦屬不當。系爭買賣既屬整筆論價之買賣，業如前述，雙方並未以買賣標的物之面積為基礎而計價，是於上訴人主張減少價金之請求時，即應依系爭二筆土地存有面積減少之價值瑕疵與若無此瑕疵時之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，尚不得逕依系爭二筆土地之公告土地現值作為計價。
㈥被上訴人2人僅係就各自所有之土地（臺中縣○○鄉○○○
段后寮小段249之52地號之原所有權人為丙○○；同段253之146地號之原所有權人為丁○○○）同時與上訴人訂立買賣契約，並無就買賣契約之義務負連帶責任之明示，且就此法律亦無任何規定，是上訴人主張被上訴人等應負連帶責任云云，實不合法等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決駁回上訴人之前開起訴。上訴人聲明不服，提起本件上訴，另於本院補稱：系爭二筆土地分別為被上訴人丙○○、丁○○○所有，又系爭二筆土地實際面積各為64.51平方公尺及9.28平方公尺，相較於兩造所認知並約定之買賣面積即89平方公尺及12平方公尺，分別短少24.49平方公尺及2.72平方公尺，其不足部分之比例已逾原應交付坪數之4分之1，且為被上訴人所無法補足，故該面積短少部分應屬於給付不能，上訴人自得依民法第226條第1項之規定，請求損害賠償。又因面積之不足，嚴重影響上訴人將來空間上之規劃使用，而確有減少系爭土地通常之效用及減低經濟上之交換價值，從而上訴人亦得依民法關於物之瑕疵擔保規定請求減少價金，而減少價金之計算方式，則以立約日當期即94年度之系爭土地公告現值每平方公尺13,700元計算之，則上訴人自得對被上訴人丙○○及丁○○○分別請求返還減少335,513元、37,264元之價金等語，並為訴之變更。且聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人丙○○應給付上訴人乙○○、戊○○335,513元，及自民事支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被上訴人丁○○○應給付上訴人乙○○、戊○○37,264元，及自民事支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、本件兩造不爭執之事項：㈠兩造間就系爭二筆土地於94年5月間成立買賣契約，並於同年5月3日簽訂買賣契約書。
㈡系爭二筆土地現所有權人均為上訴人乙○○。
㈢對於系爭二筆土地經實施鑑界測量後，較兩造契約所約定之坪數短少約27.21平方公尺。
五、本件兩造爭執所在厥為：㈠兩造間買賣係按「面積計算其價金」抑或以「整筆論價」？㈡系爭二筆土地面積短少，是否構成民法第354條、第359條物之瑕疵擔保責任及第227條第1項及第226條第1項不完全給付？茲說明如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。又依私法自治、契約自由之原則，買賣標的物是否有瑕疵，應優先適用契約之約定，即買賣之雙方當事人，得約定買賣之標的物，以及該標的物應具有何種品質，並依此作為判斷有無瑕疵之基礎。換言之，物之瑕疵應依當事人之意思及契約目的認定之。又所謂物之瑕疵，係指出賣人交付之買賣標的物之現實狀態，與標的物依契約所約定或通常應具有之狀態相比較，存在不利於買受人且非屬無關重要之差異，以致標的物之價值或效用有所滅失或減少之情形。且出賣之特定物所含數量減少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，屬物之瑕疵，最高法院73年台上字第1173號判例要旨可資參照。是出賣之特定物數量減少得否構成物之瑕疵，首先應依當事人之意思及契約目的認定之。至於「整筆論價」抑或「按面積計價」乃價金之計算方式，非當然可逕作為判斷物之瑕疵之標準。故物之瑕疵應依當事人意思及契約目的認定之，至於「整筆論價」抑或「按面積計價」本身僅係探求買賣當事人意思及契約目的之一項要素，應就個案參酌相關情事判斷前開「量之不足」是否構成物之瑕疵。查兩造間系爭買賣契約之買賣標的物除前揭系爭二筆土地外，尚包括同段249之65地號、同段253之164地號（權利範圍各為18分之1）土地二筆及同段1681建號之建物乙筆。且依系爭買賣契約書第2條所示，本件買賣僅約定買賣總價款為450萬元整，並無各筆不動產之單價，亦無每坪（或平方公尺）單價之記載，又系爭買賣契約第1條約定，買賣標示以地政機關之登記簿謄本記載之面積為準，並將登記簿謄本記載之各該面積抄錄於系爭買賣契約之土地標示面積欄；其次，上訴人所購買之標的物之一，即前揭同段1681建號建物，而該建物之基地正係系爭二筆土地，一般基地之通常效用，自係供作建物之基礎；再者，上訴人購買系爭不動產前已多次前往現場察看，足徵兩造間系爭買賣契約，就買受人而言其主要之使用目的，或效用及物之價值，應在該建物面積之使用。又由上訴人提起本訴所據以請求金額之計算方式，係逕依系爭二筆土地之公告現值計價，更可確知本件兩造於締約當時並無以各筆不動產之面積多寡作為計算買賣總價款之基礎。基此，本件系爭二筆土地面積之減少，尚難認為構成物之瑕疵；雖上訴人主張系爭二筆土地不足之部分合計為27.21平方公尺，上訴人無從為空間上之規劃使用，且衡情金融機構會降低貸款成數，又面積不足，亦將嚴重影響建物之遮蔽率及容積率大為減少，致空間無法充分利用，足認該等面積坪數之不足，確有減少通常之效用及減低經濟上之交換價值云云，然按諸兩造間系爭買賣契約之約定，並未將系爭二筆土地之面積列為契約重要內容，況且系爭二筆土地之主要功能，係作為上開1681建號建物之基地使用，且上訴人簽訂系爭不動產買賣契約前，已至系爭買賣之不動產現場察看並已有上開建物存在，被上訴人日後業已依現況交付予上訴人等情，復為上訴人所不爭執，至於上訴人所主張之空間規劃使用、交換價值減低云云，復未於系爭買賣契約中載明，自難認系爭二筆土地之面積減少有足以滅失或減少物之價值、效用。是上訴人主張依民法第354條、第359條關於物之瑕疵擔保之規定為本件請求，殊難採信。
㈡次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227條第1項定有明文。即不完全給付之要件為⑴須債務人為給付⑵須給付為不完全⑶須可歸責於債務人。其中給付係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之。即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。又債務人對於不完全給付，以可歸責於債務人之事由所致者為限，始負責任。倘若不可歸責於債務人之事由，致為不完全給付，債務人即不負補正之義務。此與瑕疵擔保責任不以債務人之故意過失為要件者，迥不相同。查本件系爭二筆土地縱有面積短少之情事，惟該瑕疵係發生在系爭買賣契約成立前，且地籍圖重測後土地面積發生增減係為不可避免之事實，因測量前後界址或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然地形改變、人為界址移動、或由於測量儀器精密度之提高等原因，均屬不可避免之技術或自然因素，既非政府或測量人員所能克服，當非可歸責於被上訴人之事由，又被上訴人相信國家登記制度，且對系爭二筆土地實際面積比登記面積短少並不知情，至於上訴人另提出最高法院87年度台上字第874號判決要旨，認為面積短少，而主張不完全給付訴請出賣人賠償，即屬有據等語，然查，該判決所載面積不符之原因，係標售前地政機關辦理第一次登記測量時計算面積錯誤所致，且該判決並未說明出賣人有何歸責事由，核與上開不完全給付之要件不符，自難採為有利於上訴人認定之憑據。且上訴人復未就其主張被上訴人有可歸責事由及故意不告知瑕疵之事實，舉證以實其說，況且，系爭二筆土地之面積減少，並非物之瑕疵，已如前述，是上訴人主張被上訴人就系爭二筆土地之買賣有不完全給付云云，自難採信。
㈢又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。不當得利之成立要件有四：①須一方當事人受有利益。②須他方當事人受有損害。③損益變動須有基於同一原因事實之直接因果關係（通說）。④須損益變動無法律上之原因。至於財產上之變動是否具有法律上之原因，實務上採非統一說，故基於給付而生之損益變動，是否具有法律上之原因，端視其給付目的是否實現而定。給付目的若已實現，則他方之受領給付，即有法律上之原因。惟出賣之標的物坪數不足，出賣人溢領之價金，是否構成不當得利，即在於買受人得否將其給付之價金，割裂為二，認為超過其物價值之部分（所謂溢領之價金），因為「給付原因初固有效存在，但因其他障礙不能達其目的」，而構成不當得利，實則買受人所給付之價金之全部，係為清償基於有效成立買賣契約而生之債務，給付原因自始存在，其後亦未消滅，應無不能達成其目的之可言，即買受人支付價金，旨在清償債務，此項給付原因不因交付土地（或房屋）坪數短少，而受影響，出賣人受領價金具有法律上原因，自不成立不當得利。查上訴人主張被上訴人所交付之系爭二筆土地面積短少，爰依最高法院69年度台上字第677號判決要旨，並依民法第179條請求被上訴人將溢領之價金返還云云，揆諸上開說明，上訴人此部分主張核與民法第179條之規定不符，洵難採信。
六、綜上所述，上訴人依兩造間系爭買賣契約之法律關係，及民法第354條、第359條及第227條第1項及第226條第1項，以及第179條之規定，請求⑴被上訴人丙○○應給付上訴人335,513元，及自民事支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵被上訴人丁○○○應給付上訴人37,264元，及自民事支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬無據，已如前述，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不盡相同，但結論並無二致，仍應予以維持。上訴人仍執前詞求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再逐一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 曹宗鼎法 官 夏一峯上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 5 月 4 日
書記官 莊玉惠