臺灣臺中地方法院民事判決 95年度簡上字第320號上 訴 人 弘門文化印刷製版有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 阮春龍律師被 上訴人 丙○○○訴訟代理人 乙○○上當事人間請求交還房屋等事件，上訴人對於中華民國95年11月8日本院台中簡易庭95年度中簡字第5191號第一審判決提起上訴，本院於民國96年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟壹佰捌拾肆元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於94年5月4日，將門牌號碼台中市○區○○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人經營印刷、製版工廠使用（下稱系爭租約），租期至95年4月30日止，每月租金為新台幣（下同）23,000元，依系爭租約第6條約定：乙方（即上訴人）如違約不於租賃期滿時交還房屋，甲方（即被上訴人）得請求乙方給付違約金20萬元；第4條第5款並約定：乙方交還房屋時，應負責回復原狀，或甲方同意之狀況。詎系爭房屋租賃期限於95年4月30日屆滿後，上訴人遲未搬離，經被上訴人於95年5月2日寄發存證信函催告，始於95年6月15日大部分搬離，但房屋內部及配電等設施均未回復原狀，被上訴人又於95年7月31日寄發存證信函催告，上訴人亦拒不回復原狀，為此爰依系爭租約第6條之約定提起本訴等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人20萬元。
二、上訴人則以：上訴人早於95年2月間已委請訴外人甲○○前來查估回復原狀之工程範圍及費用，被上訴人之子即乙○○就系爭房屋之樓上防水及處理壁癌防治等工程，亦委由甲○○施作，然乙○○就系爭房屋是否出售猶豫不決，致拖延修繕工程之進行，而乙○○決定要修繕後，就施工程序，又與甲○○之意見不合，所以遲未施工，故上訴人未於租賃期滿前將系爭房屋回復原狀，乃不可歸責於上訴人；系爭房屋鐵門有遙控器2副，上訴人於4月底已託訴外人丁○○交付被上訴人1副遙控器，第2副遙控器亦於95年6月26日，由乙○○取走，則被上訴人至遲於95年6月26日已完全占有管業系爭房屋，故縱認上訴人遲延交還系爭房屋，依前述，被上訴人就此亦與有過失，而系爭房屋每月租金為23,000元，被上訴人僅遲延1個月餘收回系爭房屋，原審判決認定上訴人應賠償違約金20萬元顯然過高；退步言之，若認上訴人應賠償被上訴人違約金，惟依系爭租約第3條第3項，上訴人於租賃期間屆滿可請求被上訴人返還保證金13萬元，上訴人就此債權主張抵銷前開違約金債務等語資為抗辯。並聲明: 原判決廢棄，駁回被上訴人第一審之訴。
三、原審判命上訴人給付被上訴人20萬元。上訴人就其敗訴部分提起上訴並聲明：原判決廢棄，駁回被上訴人第一審之訴。被上訴人對於上訴人之上訴，則答辯聲明：駁回上訴人之上訴。
四、本件被上訴人主張其於94年5月4日，將系爭房屋出租予上訴人經營印刷、製版工廠使用，租期至95年4月30日止，每月租金為23,000元，依租約第6條約定：如上訴人違約不於租賃期滿時交還房屋，被上訴人得請求被告給付違約金20萬元，上訴人交還房屋時，應負責回復原狀，或被上訴人同意之狀況。系爭租約並經公證，而被上訴人於租期屆滿後曾先後2次寄發存證信函催告回復原狀之事實，為上訴人不爭執，且據被上訴人於原審提出房屋租賃契約書原本1件、本院所屬民間公證人黃章旗事務所公證書正本1件、存證信函原本2件及照片10幀，在卷為憑，核屬相符，被上訴人此部分之主張自堪信為真正。
五、本件被上訴人主張上訴人於租期屆滿未依約返還系爭房屋，其得請求上訴人給付違約金20萬元，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究之爭點為：㈠上訴人未於租賃期滿前將系爭房屋回復原狀，是否可歸責於上訴人？㈡被上訴人是否至遲於95年6月26日已占有系爭房屋，被上訴人要求之違約金是否過高? ㈢上訴人依系爭租約第3條可請求返還之保證金債權得否與違約金債務抵銷？茲分述如下：
㈠本件上訴人辯稱：其未於租賃期滿前將系爭房屋回復原狀，
不可歸責於上訴人云云，並提出現場照片3張、上訴人與訴外人廖德洲房屋租賃契約書1份、並舉證人甲○○、丁○○為證，惟查：
⒈依卷附兩造租約第4條第5款約定，上訴人交還房屋時，並「
應負責回復原狀，或甲方（即被上訴人）同意之狀況」，即上訴人應將房屋回復原狀，或回復至被上訴人同意之狀況，乃上訴人交還房屋之附隨義務，若上訴人僅交還房屋而未回復原狀，尚難認為已遷讓交還房屋完畢甚明。
⒉依上訴人所提之現場照片3紙觀之，系爭房屋固有遭人以鐵
鍊圈圍，以阻他人擅進，惟其房屋內之現況，並無從由照片觀知，是難僅依上述照片即遽認上訴人業已將房屋回復原狀。
⒊又依卷附上訴人所提出其與訴外人廖德洲房屋租賃契約書，
該契約書縱屬真實，然該契約書是上訴人另行向廖德洲租賃房屋之證明，該書證僅足證明上訴人與廖德洲間另訂有租賃契約存在，惟該契約之存在，與上訴人是否已依約回復系爭房屋原狀，並將之交付予被上訴人無涉，自難以該租賃契約書之存在，即認上訴人已依約履行回原原狀之義務。
⒋證人丁○○雖到庭陳證：其於95年5月10日至15日間，有將
遙控器交還予被上訴人之子郭先生（詳本院96年3月29日準備程序筆錄）等語，固為被上訴人所不爭執，然遙控器僅是開啟系爭房屋大門之鑰匙，上訴人交還與否與上訴人已依約將房屋內容回復原狀，實屬二事，上訴人縱有交還遙控器之事實，亦難遽認其已依約將房屋內部回復原狀。況依證人甲○○到庭結證：「我有去系爭房屋修繕估價，去估系爭房屋要恢復原狀所需修繕費用，工程是二樓隔間、切磚、後面側門出入口要以砌磚封起來、一、二樓粉刷，二樓輕鋼架要拆除，二樓塑膠地板要清除。上訴人的法代劉先生去年二月時有請我去預估，當時跟他說總工程八萬元左右，去年五月時劉先生就會同被上訴人去現場重新評估，那次我評估七萬元。這個工程都是劉先生找我去評估的，當時我表示要將屋內東西清除完，而且上訴人與被上訴人談好，我才能施工。五月份看時，還有部分東西未清除。五月份再一個禮拜後，被上訴人之子郭先生又約我去看系爭房屋樓上漏水，請我去估漏水部分修好要多少錢，漏水及樓上雜物清除約八萬元，漏水及雜物清除是郭先生要請我去做的，後來郭先生表示他是可能要賣，他要考慮是否要修。後來郭先生決定要請我施作上訴人須恢復原狀的部分，但郭先生表示要向上訴人取得大門的遙控器才能施作，約好拿遙控器給我的那一天，我看郭先生頭部有受傷，他才說他與劉先生起衝突，我還有去醫院看劉先生。因為發生這種事情，我覺得雙方沒有談好，那我是作工程的，不希望惹到紛爭，所以我向郭先生說不做了。當初要做工程的時候，劉先生與郭先生有表示工程款項要由上訴人在被上訴人那裡的押金來支付。這個工程是我自己表示不要做的。當天晚上把遙控器還給郭先生。」等語（詳本院96年3月29日準備程序筆錄），依兩造契約約定，上訴人必須於95年4月30日前，將系爭房屋回復原狀，並返還被上訴人，惟依甲○○上述證詞觀之，其僅為上訴人至現場估價而已，實際上並未有任何施工，最後亦因其個人恐惹紛爭而表明不為上訴人施工，上訴人抗辯甲○○未為施工係因被上訴人阻撓所致，自無可採。且甲○○係於95年5月間，方前往系爭房屋就回復原狀之工作估價，更明上訴人實未依約於95年4月30日前，將系爭房屋回復原狀，並返還被上訴人，上訴人有違約之情事甚明；至於被上訴人之子是否欲另行僱用甲○○為防水等工程，本與上訴人回復原狀之義務無涉，上訴人徒以被上訴人欲請甲○○施作其他工程即謂其未依約履行義務，為可歸責被上訴人之事由，實無可採。
⒌另依被上訴人提出於95年5月2日、同年月11日、同年6月27
日及同年7月2日拍攝之系爭房屋現場照片，仍可發現內部尚堆放許多生財器具等物 (95年5月2日照片)、雜物未清理及配電設施等未復原 (95年6月27日及同年7月2日照片)，而上訴人就上開照片所示情形復不爭執，足見系爭房屋在被上訴人於上揭時間拍照時尚未達於騰空及回復原狀之狀態。況被上訴人復提出於95年10月23日向台中市政府申請之營利事業登記抄本，其上記載上訴人之公司營利事業登記尚登記在系爭房屋，迄未遷離之事實，亦為上訴人所不爭執，則上訴人所為之上開抗辯，顯與事實不符，不足採信。故上訴人既於95年4月30日系爭房屋租期屆滿時未將房屋騰空交還被上訴人，租約第6條約定上訴人應給付被上訴人違約金之條件，顯然已經成就，是被上訴人請求上訴人給付違約金20萬元，即無不合，應予准許。
㈡又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。本件上訴人固稱被上訴人於95年6月26日已占有系爭房屋，參諸兩造所約定每月租金僅23,000元，兩造所約定之違約金過高，應予酌減云云，惟查：系爭租賃契約約明上訴人必須於契約終止日前即95年4月30日前，將系爭房屋回復原狀，並返還系爭房屋，若有違約應給付被上訴人20萬元作為違約賠償，茲上訴人既未依約回復原狀，復未依期遷讓房屋，經被上訴人催告回復原狀，上訴人亦未置理，迄被上訴人96年2月出售房屋前，上訴人仍未依約履行，且連上訴人在系爭房屋設址為公司設立登記，亦未撤銷，觀諸系爭房屋因上訴人未回復原狀，致被上訴人未為正常使用，自上訴人違約至96年2月被上訴人出售房屋觀之，被上訴人因上訴人未回復原狀致被上訴人未能正常使用之時期約10個月，而系爭房屋若被上訴人正常出租予上訴人使用每月租金為23,000元，則被上訴人對系爭房屋無法正常使用之10個月期間，損害實不低於20萬元，是被上訴人請求上訴人依約給付違約金20萬元，客觀上難認有過高之情事，上訴人復就違約金過高之情事，未能舉證以實其說，是上訴人抗辯兩造約定之違約金過高，實無可採，其請求酌減，自無理由。
㈢另上訴人復辯稱：其於承租系爭房屋之初有交付被上訴人保
證金13萬元，依系爭租約第3條約定，其得向被上訴人請求返還，爰以該保證金債權與被上訴人前述主張之違約金債務抵銷云云，惟查：
⒈上訴人辯稱其於承租系爭房屋之初有交付被上訴人保證金13
萬元之事實，固為被上訴人不爭執，且依系爭租約第3條亦約定，該保證金於租賃期滿，上訴人交還房屋時，由被上訴人無息返還，惟系爭租賃契約第7條第6款兩造復約明：「乙方（即上訴人）於租賃標的物內設立公司登記、營利事業登記、戶籍登記，須於租賃期滿或終止租約時遷出或註銷，如未履行，不得請求退還保證金」。是系爭保證金所擔保之債務，不僅為上訴人交還房屋之義務，亦擔保上訴人於系爭房屋內設立公司登記、營利事業登記、戶籍登記時，於租約終止交還房屋時，應回復原狀，將該等登記遷出或註銷之義務，如上訴人未為履行，則不得請求返還保證金。今上訴人於承租期間確在系爭房屋內，為自己為公司設立登記，經營廣告印刷業務外，且為擴大營業乃於系爭房屋另新設意奇整合行銷有限公司，從事創意行銷，而上開兩家公司之設立登記，迄今並無遷出或註銷之事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人所提出之台中市稅捐稽徵所大智分處函文1份（參原審卷第6頁）、上訴人之營利事業登記抄本1份（參原審卷第40頁）、及本院所函調之意奇整合行銷有限公司變更登記事項表1份在卷可稽，是依前述兩造租賃契約第7條第6款約定，上訴人在履行該遷出或註銷回復原狀之義務前，自不得請求被上訴人返還保證金，上訴人對被上訴人尚無保證金返還請求權，上訴人自無從以該保證金返還請求權對被上訴人行使抵銷，是上訴人抗辯：其得對被上訴人請求返還保證金13萬元，並以該請求權對被上訴人所主張之違約金給付請求權為抵銷，亦無理由。
六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人對其負有給付違約金20萬元之義務，實屬可採，上訴人所辯均無可取。是依兩造租賃契約違約金條款約定，被上訴人對上訴人有20萬元違約金給付請求權存在，從而，被上訴人本於違約金給付請求權之法律關係，請求上訴人給付20萬元，為有理由，應予准許。
又依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第3款定有明文。是則原審判命上訴人給付被上訴人20萬元，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 7 日
民事第二庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 陳秋月法 官 涂秀玲上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 96 年 12 月 7 日
書記官