臺灣臺中地方法院民事判決 95年度簡上字第333號上 訴 人 太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 丙○○
（指定送達處所：台中市○○區○○○
路○段80之1號17樓之2）當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國95年11月5日本院台中簡易庭95年度中簡字第6217號第一審判決提起上訴，本院於民國96年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣參仟壹佰伍拾元由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國95年4月18日將其所有坐落台中市○○區○
○○段（上城Up Town）E3棟20樓預售房地（下稱系爭房地）委託伊公司仲介銷售，雙方並訂立專任委託契約書，委託期限自95年4月18日起至同年7月18日止，委託銷售價格為新台幣（下同）580萬元，其後被上訴人又將之降為555萬元。
嗣於95年7月1日，上訴人覓得一買受人即訴外人陳世賢表示願以550萬元買受系爭房地，乃將此要約向被上訴人傳達，被上訴人並於95年7月3日表示同意以550萬元出售。上訴人既已覓得符合委託條件之買受人，被上訴人即負有依上訴人指定之時日出面與買受人訂立不動產買賣契約之義務。惟經上訴人以台中法院郵局第9350號存證信函通知被上訴人於95年7月13日上午10時出面訂立不動產買賣契約，被上訴人卻違約未出面簽約，則依專任委託契約書第11條第4款之約定，被上訴人仍應給付按成交價4％計算之服務報酬20萬元，爰請求被上訴人給付報酬等語。
㈡另於上訴審補稱：
⑴上訴人縱未依「太平洋房屋電腦出價辦法」辦理買受人向出
賣人為要約之事宜，仍不妨由買受人以簽訂不動產購買要約書之方式為要約，並由上訴人依其業務許可範圍內之合理方式，轉知被上訴人。要約之法律效力當不致因上訴人未按上開電腦出價辦法所訂辦理而受何等影響。又上訴人所覓得之買受人是否存在，既非以是否已依上開電腦出價辦法將出價之買受人輸入電腦為唯一準據，則法院如對此有疑問，應曉諭上訴人提出證據，不應對上訴人所提出之買受人陳世賢簽立之不動產購買要約書置若罔聞，原審認事用法，實與法有違。
⑵兩造間所訂立之專任委託契約書，核其性質屬民法居間契約
，此為原審所肯認。又上訴人居間報酬之取得係以「居間人於委託期限內，覓得符合委託條件之買受人並使其與出賣人成立買賣契約」為停止條件。為免上訴人就此而生之期待利益受損，被上訴人於委託期限內，當不得任意單方增減委託價格，倘容認被上訴人有任意單方增減委託價格之權利，則應肯認被上訴人負有於相當時期內先期通知之義務，於一定期限經過後，價格變更始生效力，俾利上訴人依新委託價格重新修正行銷計畫（如已刊出廣告價格之修改等），以符誠實信用原則。本件上訴人於95年7月1日覓得買受人並通知被上訴人後，被上訴人於同年月3日與上訴人合意將委託價格變更為550萬元，俾符合買受人願買受之價格。詎被上訴人於二日後即於同年月5日將委託價格於未經上訴人之同意下遽為提高為580萬元，被上訴人此舉，核前說明，即難謂與誠實信用原則無違。
⑶綜上所述，上訴人於95年7月1日依被上訴人之委託，覓得買
受人陳世賢表示願以550萬元買受系爭房地，就此要約，上訴人即依情況以便宜之方法通知被上訴人。被上訴人於考慮後旋於同年月3日將委託價格自555萬元降為550萬元，被上訴人此舉除有表示承諾出售之意，另外尚有使委託價格與買受價格達成一致以免滋爭議之目的。詎被上訴人就願以550萬元出售一事嗣後表示反悔，於同年月5日以書面表示將委託價格調高為580萬元。上訴人認被上訴人此舉並不合法或未符誠實信用原則，遂於同年月11日，於委託期限屆滿前（即同年月18日前）寄發存證信函，再次通知被上訴人，請渠於所定期日出面與買受人訂立買賣契約，然被上訴人仍相應未理。核被上訴人所為，在客觀上，於經上訴人以多種方法通知後，有拒絕出面與上訴人所媒就之買受人訂立買賣契約之事實；在主觀上，就此反悔不賣之事實復有可歸責於被上訴人之事由。則上訴人依專任委託契約書第11條第3項第4款之約定，請求被上訴人給付按委託價格4%計算之服務報酬即有理由。
二、被上訴人方面：㈠被上訴人於原審以：上訴人若於95年7月1日確覓得一買受人
陳世賢，則依「太平洋房屋電腦出價辦法說明」第3條規定，應於出價期受理買方意願（要約）書後，一小時內輸入電腦，並於完成建檔後，方可享有送達賣方處簽認斡旋之權利〔即意願（要約）書於完成輸入電腦建檔後始生效力〕。被上訴人雖曾於95年7月3日調整委託銷售價格為550萬元，然均未曾收到上訴人依上開電腦出價辦法說明所列印之出價簽認表。嗣其於95年7月5日覺委託價550萬元過低，即以快捷郵件通知上訴人調整委託價格為580萬元，然直至95年7月12日收到上訴人所寄之上開存證信函後，始知有一買受人陳世賢出價，故其並未違反專任委託契約書之約定，自無須給付上訴人本件服務報酬20萬元等語資為抗辯。
㈡被上訴人於本院言詞辯論期日未到庭，其於準備程序到庭時
以：上訴人曾告知被上訴人有買方，但是並未告知買方之出價，直到被上訴人收受存證信函，才知道有買方出價等語補充抗辯。
三、本件原審對於上訴人之請求，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡並聲明：被上訴人應給付上訴人20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人則聲明：如主文第1項所示。
四、兩造經本院試行整理並簡化爭點，其結果如下：㈠兩造不爭之事項：
⑴被上訴人於95年4月18日將其所有系爭房地委託上訴人仲介
銷售，雙方並訂立專任委託契約書，委託期限自95年4月18日起至同年7月18日止，委託銷售價格為580萬元，其後降為555萬元。被上訴人又於同年7月3日表示同意變更委售底價為550萬元，因覺該委售底價過低，即於95年7月5日以快捷郵件通知上訴人調高委售底價為580萬元，上訴人於95年7月5日收受上開信函。
⑵上訴人曾於95年7月11日以台中法院郵局第9350號存證信函
通知被上訴人於95年7月13日上午10時出面訂立不動產買賣契約，惟被上訴人並未出面簽約。
㈡兩造爭執之事項
上訴人是否於被上訴人於95年7月3日調整底價為550萬元後而於同年月5日更正底價為580萬元前，告知被上訴人有買受人出價550萬元之事實？
五、本院得心證之理由：㈠上訴人主張：被上訴人於95年4月18日將其所有系爭房地委
託上訴人仲介銷售，雙方訂立「專任委託契約書」，委託期限自95年4月18日起至同年7月18日止，委託銷售價格為580萬元，其後降為555萬元。被上訴人又於同年7月3日表示同意變更委售底價為550萬元，因覺該委售底價過低，旋於95年7月5日以快捷郵件通知上訴人調高委售底價為580萬元，上訴人於同日收受上開信函等情，業為兩造所不爭，故上訴人主張兩造間有居間法律關係存在及被上訴人前揭調整售價之過程，即堪採信。又依兩造所訂定之「專任委託契約書」第11條約定，上訴人於買賣契約成立時，可向被上訴人請求買賣成交價4%之服務報酬，於委託期限內，如被上訴人拒絕以委託條件與上訴人所仲介之買方訂立不動產買賣契約書時，被上訴人除應給付前揭服務報酬，尚應賠償買方給付上訴人出價金等額之違約金或買方應給付上訴人3%之服務報酬等情，亦有前揭契約書在卷足憑，且為兩造所不爭，故亦堪認定。
㈡上訴人雖主張被上訴人於95年7月3日調低底價為550萬元，
2日內旋即調高底價為580萬元有違誠信原則，不生效力等情，惟查：依兩造所訂定之「專任委託契約書」，賣方即被上訴人應同意遵循電腦出價制度之規則，但並無限制被上訴人調高底價之約定。又本件契約訂定之初，被上訴人委託之售價即為580萬元，嗣才調低為555萬元，復又調低550萬元，則被上訴人於委託期間再度將售價調回580萬元，並未超出兩造訂約之初所約定之售價，自無礙於上訴人就系爭房地所為之行銷計畫。又揆之房屋仲介服務契約之性質，應係房屋仲介業者提供媒介房屋買賣服務，促成賣方與買方交易，並收取服務報酬，其報酬收取之合理基礎，應在於提供符合買、賣方目的之仲介服務，自無為保障仲介業者報酬收取而不當限制買方或賣方契約自由之理。況在買賣契約未成立之委託期間內，賣方在最初委託價格範圍內，如果僅能調低價格，不能調高價格，將大量限縮消費者委託仲介服務之意願，對仲介業者未必有利，故上訴人主張被上訴人上開調價行為不合法或違反誠信原則云云，顯屬無據，不足採信。
㈢本件系爭房地買賣契約並未成立：
⑴被上訴人於95年7月3日前委託出售系爭房地之價格為555萬
元，並無買方符合被上訴人之售價而承諾買受等情，此為兩造所不爭，故於95年7月3日之前上訴人並無媒介成立任何買賣契約應堪認定。
⑵上訴人雖主張訴外人陳世賢曾於95年7月1日出價550萬元，
上訴人曾將此「要約」告知被上訴人，被上訴人於95年7 月3日將售價調低為550萬元後雙方買賣契約即已成立，被上訴人拒絕簽約，上訴人仍得請求服務報酬等情，然被上訴人抗辯稱在其95年7月5日調價前，上訴人並未通知有人出價550萬元之事實等語。經查：
①依上訴人所制定之「太平洋房屋電腦出價辦法說明」第3
條第1款所示：「於出價期受理買方意願（要約）書後，須於1小時內輸入電腦，並於完成建檔後方可享有送達賣方處簽認斡旋之權利〔即意願（要約）書於完成輸入電腦建檔後始生效力〕。」，由上開規定可知，上訴人於委任期間內若尋得買主，並經買方所出具之購買要約書後，應迅於1小時內輸入電腦，完成建檔，本件上訴人自承並未依上開規定將訴外人陳世賢之出價完成電腦建檔，則上訴人事後提出之訴外人陳世賢名義之不動產購買要約書是否真實，即有可疑。
②又依兩造於專任委託契約書第10條第5項約定：「如買方
簽立「要約書」（或意願書），太平洋（按指上訴人）應於24小時內通知賣方，不得隱瞞或扣留．．．」，而上訴人於本院亦主張曾對被上訴人為前揭出價通知等情，本院認若上訴人所主張依規定曾對被上訴人為前揭「出價通知」等情為真，則因當時被上訴人之售價為555萬元，前揭買受人之出價顯然與售價不符，亦即被上訴人之出售要約與訴外人之買受承諾內容不符，自無法成立買賣契約。③按房屋買賣實務中，買方常有對房屋售價表示太高，而進
行出價磋商，然並不當然表示買方對於其出價磋商之行為，有成立新要約之意思，此由本件兩造所簽定之「專任委託契約書」第七條約定：「買方出價後於賣方簽認同意售出前，得隨時取消該出價意願，賣方不得異議」，亦可得知，故買方之出價行為與成立買賣新要約之行為，乃屬二事。本件訴外人陳世賢之出價因與被上訴人售價不符而無法成立買賣契約，已如前述，設若訴外人陳世賢果真於95年7月1日簽立前揭不動產購買要約書，而將出價轉為成立新要約之意思表示，且上訴人亦曾告知被上訴人此要約之內容，則被上訴人知此要約存在下，於同意調降底價為550萬元時，買賣契約應已成立，此時上訴人應可立即請求被上訴人與買方直接簽訂買賣契約或簽認同意出售書面，衡情當無要求被上訴人另行簽立調降底價為550萬元之「契約內容變更合意書」之可能，足見被上訴人於95年7月3日簽立售價550萬元之「契約內容變更合意書」時，並不知有確定買方即訴外人陳世賢之要約存在，其上開調降售價為550萬元之意思表示，顯非對特定人之承諾出賣意思表示，而係對不特定人之出賣新要約，上訴人於本院主張訴外人陳世賢於95年7月1日即已簽立「不動產購買要約書」，並於95年7月3日被上訴人調價前，已明確告知被上訴人此要約云云，顯不足採信。
⑶退步言之，被上訴人於調低售價為550萬元後至調整售價為
580萬元前，亦即於95年7月3日至95年7月5日期間，被上訴人之出售要約為550萬元，然上訴人於本院均無法舉證證明曾告知被上訴人已有特定人願以550萬元承諾買受，致媒介成立買賣契約，故被上訴人抗辯於其調整售價為580萬元之前，並無任何買賣契約成立，應堪採信。
㈣綜上所述，本院認被上訴人於95年7月5日調整售價為580 萬
元之行為並無違反誠信原則之情事，且：⑴於95年7月3日前，系爭房地因買賣雙方價格不一致，並無買賣契約成立；⑵上訴人無法證明「於被上訴人95年7月3日調低售價前，曾告知被上訴人有訴外人陳世賢願以550萬元買受之要約」，從而被上訴人既不知有上開要約存在，其調低售價為550萬元之行為，亦無法認定為以550萬元出賣之承諾意思表示；⑶上訴人無法舉證證明於95年7月3日至同年月5日間，曾向被上訴人表示有特定人願以550萬元購買系爭房地之意思表示，故系爭房地於95年7月5日被上訴人調整售價為580萬元之前，並無買賣契約成立，從而本件上訴人請求被上訴人給付服務報酬，於法不合，自無理由，原審判決駁回上訴人原審之訴，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件上訴人於本院聲請傳喚證人陳世賢作證，欲證明證人陳世賢確實曾於95年7月1日簽立不動產購買要約書，惟本院認縱使證人陳世賢確實曾經簽立前揭要約書，然上訴人未能證明曾將此要約內容告知被上訴人，業經本院詳予論述如前，故本院認已無傳喚之必要，上訴人就此證據調查之聲請，應予駁回；另兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙於本院上開審認，本院自毋庸逐一論駁，均附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 陳文爵法 官 陳毓秀本正本與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 5 月 25 日
書記官 楊賀傑