臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第1363號原 告 丙○○訴訟代理人 方文獻 律師被 告 丁○○訴訟代理人 柯開運 律師
陳慶祥 律師上列一人複 代理人 甲○○ 住臺中市○上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國96年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○區○村段二九三之七四地號土地上同段一０九九建號建物即門牌號碼臺中市○區○○路三段二八０號房屋全部遷讓返還原告，及應自民國九十五年五月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬叁仟柒佰元，及自民國九十五年五月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰柒拾叁萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰壹拾玖萬肆仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告與原告之祖母陳寶於民國76年4月22日訂立房屋租賃契約書，由陳寶將坐落臺中市○區○村段293之74地號土地上同段1099建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○路3段280號房屋（下稱系爭房屋）之第一、三樓出租於被告，第二樓由陳寶自為使用，並約定租賃期限自76年4月22日起至80年4月21日止計4年，每月租金新臺幣（下同）3,000元，被告應於每月22日支付後1月份租金。嗣陳寶分別於80年11月14日、81年2月1日以買賣為原因，將系爭土地及房屋所有權移轉登記於原告，原告即繼受系爭租約成為出租人，亦即於受讓當時，系爭租約存在於兩造之間，並無繼承問題。且由陳寶於82年3月28日死亡後，被告仍續繳「丙○○」為所有人名義之系爭房屋房屋稅及地價稅繳款書之情形觀之，被告實難諉為不知系爭房屋所有人已為原告。
二、被告主張曾於81年5月9日繳付租金50,000元、83年4月30日繳付租金137,013元存入陳寶所委任乙○○設於臺中第九信用合作社5360-9帳戶，供繳納租金云云。惟該帳戶係陳寶向乙○○所借而供其使用，原告誤認該帳戶存摺係被告保管使用，經本院傳喚證人乙○○及調閱資料後已查確係陳寶使用，爰更正存摺係被告保管使用之陳述。另依本院向銀行函查傳票資料僅見83年4月30日確有款項137,013元入該帳戶，惟卻無任何可認定該款係被告所存入之依據。至81年5月9日匯款50,000元之事，銀行函覆已無保留資料。是該帳戶既係陳寶所使用，亦非被告保管使用中，且上開2筆款項又與每月租金3,000元之數目不符，原告否認「81年5月9日及83年4月30日存入2筆金額共187,013元係被告所存入」，並更正原告96年3月30日所陳述之「81年5月9日及83年4月30日存入2 筆金額共187,013元係被告所存入」、「無意見」之陳述。
三、陳寶於82年3月28日死亡，而被告自82年4月1日起即未繳納租金，至95年3月31日止計13年，共計積欠租金468,000元（計算式：3000×12×13＝468000）。被告雖抗辯以代繳稅金抵付租金，惟依租約第7條其他特約事項第1項之約定，房屋之稅捐由被告負擔，水電費及營業上必需繳納各項之稅捐仍由被告負擔，房屋之稅捐解釋上包括地價稅，因房屋不能脫離土地而為使用，且地價稅係在陳寶生前（76、78、79、81年）即由被告據以繳納，陳寶死亡後仍由被告續繳之情形以觀，益明房屋之稅捐當然包括房屋稅及地價稅甚明。況以系爭房屋係三樓建築，約60坪左右，位於三民路店面，被告在一樓經營自助餐（東海速食店），而每月租金僅3, 000元，當地店面之租金每月應有20,000元，亦足明房屋之稅捐當然包括房屋稅及地價稅。另依租約第3條所載，租金議定每月3,000 元計算，非以代繳稅金抵付租金之方式，且陳寶未曾默示同意以被告所繳付之房屋稅及地價稅金繳付租金，則被告所辯，並不足採。
四、被告抗辯為陳寶支出國際電話費33,424元應抵扣云云。惟查，由被告所提電話費單據，雖可見為打往日本之長途國際電話，惟無法顯示係何人所撥打，亦無法知悉撥打之人是否已付費，原告否認之。況陳寶生前之經濟情況甚佳，若有使用必已付費完畢，不待由被告主張未付。被告另提出修繕估價單據，其中日期為78年11月21日之單據，所載業主為被告並非陳寶，其餘單據多在陳寶死亡後所為，且未依民法第430條、第431條規定定相當期限催告原告檢視修繕，則被告不得請求原告償還其自行修繕支出之費用或於租金中扣除。
五、本件被告未依約給付租金達2期以上，原告於95年3月10日委任方文獻律師就本件請求遷讓房屋事件，為有民事訴訟法第70條之特別代理權，此有經臺北駐大阪文化辦事處95年3月10日文書驗證之民事委任狀可憑。方文獻律師接獲上開委任狀後，始於95年3月31日發函，通知被告於函到後1個月內繳納租金，並表明逾期原告即依法終止租約、請求遷讓房屋之意旨，被告於95年4月3日收受後至催告期限屆滿，仍未繳納所欠租金，方文獻律師乃又於95年5月4日再發函終止租約，並請求遷讓房屋，被告於95年5月9日收受。為免爭執，爰再以96年2月1日民事辯論意旨㈡狀之送達為重申催告終止之意旨。
六、本件租約既經原告合法終止，自終止後被告已屬無權占有使用系爭房屋之第一、三樓。又系爭房屋之第一、二、三樓共用一樓後方樓梯，第二樓並無其他獨立出入之通道，使用上第一、二、三樓應視為一體，被告於陳寶死亡後即無權占有使用系爭房屋第二樓，此由本院95年8月15日現場勘驗筆錄記載「飲水機旁有丁○○藥袋」及電器均有在使用等具體情形足觀。爰依民法第455條、第767條及第179條規定請求被告遷讓返還系爭房地，及自95年5月10日（被告收受律師函之日期為95年5月9日，以翌日計）起至返還之日止，按月給付所受相當於租金3,000元之不當得利，併依租約第6條約定，請求自95年5月10日起至返還之日止，按月給付違約金6,000元，及上開積欠之租金468,000元暨其利息等語。
七、聲明：
（一）被告應將坐落臺中市○區○村段293之74地號土地上同段1099建號建物即門牌號碼臺中市○區○○路3段280號房屋全部遷讓返還原告，及自95年5月10日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告相當於租金損害3,000元。
（二）被告應自95年5月10日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告違約金6,000元。
（三）被告應給付原告468,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、陳寶之夫與被告之公公為親兄弟，陳寶與被告為姻親關係。被告不爭執曾於76年4月22日與陳寶訂立房屋租賃契約，承租系爭房屋第一、三樓，約定租賃期限自76年4月22日起至80年4月21日止計4年，每月租金3,000元。租期屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，陳寶未即為反對之意思，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續租賃契約，被告並非無權占有系爭房屋第一、三樓。租賃契約形式上雖將系爭房屋第二樓排除在租賃範圍之外，保留供陳寶回臺居住使用，惟於陳寶返回日本期間，仍待被告予以打理，故實質上，並不完全禁止被告使用該第二樓之設備，探求陳寶之真意，顯有同意被告占有使用系爭房屋第二樓，被告亦非無權占有。陳寶嗣將系爭房屋及所坐落之基地，分別於80年11月14日、81年2月1日，以買賣為原因，移轉所有權於原告，惟未依民法第297條第1項規定通知被告，不當然對被告發生讓與之效力。
二、被告曾於81年5月9日及83年4月30日以現金或轉帳之方式，將租金50,000元、137,013元存入陳寶所委任之代書乙○○設於臺中市第九信用合作社之活期儲蓄存款帳號5360-9帳戶內，此經原告對於被告主張乙○○名義之存摺內之款項81年5月9日及83年4月30日存入2筆金額共計187,013元係被告存入乙節亦於96年3月30日辯論期日表示無意見，並對上開2筆金額為系爭房屋租金亦陳稱無意見。原告雖辯稱：「後來錢都被被告領走，等於是沒有繳」、「被告既有陳寶交付的存摺，應該也有印鑑章」云云，惟查乙○○於原第9信用合作社時期無補發存摺、申請金融卡，並於85年6月3日前來更換印鑑並提領1,800,000元，該帳戶亦於96年1月17日由乙○○本人持原留印鑑理結清事宜，且上開存款均由乙○○提領，且存摺及原留印鑑由乙○○交給陳寶保管等情，均經乙○○結供證在卷，足證原告訴訟代理人上開所述不實。
三、由於陳寶、原告及其家人長期居住日本，其等在臺灣數筆不動產，包括系爭房屋之房屋稅及其基地之地價稅，皆由被告為其繳納，自76年起至95年止，共計代繳556.328元，其中地價稅為454,638元，因租約第7條第1項約定由被告負擔之範圍，並未包括地價稅，此部分依民法第427條規定應由原告負擔，且陳寶生前曾默示同意以被告所繳付之房屋稅及地價稅金代繳付租金，則被告以該稅金代繳付租金。陳寶生前回臺居住時，使用被告電話打回日本，被告為其支付國際電話費33,424元，原告之父親陳錦雄先於77年2月3日死亡，原告為陳寶之繼承人，依繼承及不當得利之法律關係，原告應償還被告。另因系爭房屋已年久失修，被告為保持其使用狀態，自行雇工修繕，計支出費用575,300元，而陳寶、原告對該陸續整修部分，從未有反對之表示，依民法第423、429、430、431條第1項規定應由原告負擔，以此抵充被告應給付之租金。
四、被告既未積欠租金，原告即無從以此為由終止租約，且陳寶係於82年3月28日死亡，陳寶之繼承人為長子陳錦雄、次子陳煇忠、肆子陳晏凰、伍子陳晏壽，原告係陳寶之孫，並非陳寶之第1順位繼承人，有關系爭房屋之租金債權，當然應由陳寶之全體繼承人依法繼承，並由陳寶之全體繼承人公同共有。原告雖於81年2月1日以買賣為原因登記為系爭房屋之所有權人，惟陳寶並未以遺囑或於系爭房屋買賣契約明示將系爭房屋之租金債權全部讓與原告，則原告自無權向被告催告給付其取得系爭房屋所有權之前已發生之租金。原告既非陳寶之第1順位繼承人，則原告之訴訟代理人方文獻律師自行發函催告被告給付租金468,000元及終止租約，於法不生催告及終止之效力。添
五、原告之訴訟理人方文獻律師於95年3月31日以95獻律字第0331號函催被告於函到1個月內向方文獻律師繳付系爭房屋82年4月1日起之租金468,000元，並未經原告之合法委任，此由該函說明第1點雖自稱：「本件係依當事人丙○○先生之委任意旨辦理」等語，惟未檢附原告之合法授權書，可見方文獻律師關於此部分之催告，並未受原之合法委任。又系爭租約之出租人為陳寶，而陳寶係原告之祖母，並非原告之母，惟方文獻律師於該函明第2點卻謂：「本人（指原告）之母陳寶於82年3月28日死亡」，更證明該催告函根本未經原告合法授權，倘有經原告合法授權，原告顯不致於將自己之祖母陳寶誤稱為「母」，且應由方文獻律師於發函之前，先將該函傳真至日本給原告詳加過目無誤後，始得發函，惟方文獻律師在如此重大錯誤之情形下，仍對被告發函，充分證明其未受原告之合法委任。另系爭租約載明陳寶之住所為「臺中縣○里鄉○○路○段○○○號」，嗣於77年12月21日遷入「臺中市○區○○路3段280號」，因系爭租約並未約定租金之清償地，依民法第314條規定，應以債權人即原出租人陳寶之住所地「臺中市○區○○路3段280號」為清償地，而方文獻律師於該函說明第2點竟謂：「請繳付方文獻律師代收所址：臺中市○○路○○號3樓之3」，顯與原契約之本旨不符，方文獻律師擅自變更原租賃契約之本旨，且未遵守上開民法有關法定清償地規定所為之催告，被告並無遵守之義務。原告之訴訟代理人所提出之民事委任狀委任之意旨係「為請求遷讓房屋案件委任人茲委任受任人為訴訟代理人就本件有為一切行為之權」等語，並未包括授權方文獻律師對於被告寄發律師函催告給付租金及收取租金，足證方文獻律師就此部分租金之催告未受原告之合法委任，自不生催告之效力。
六、又原告之訴訟代理人經台北駐大阪文化辦事處95年3月10日文書驗證之民事委任狀，其內容並不包括委律師發函催告給付租金及終止租約等事項，則原告訴訟代理人於95年3月31日、95年5月4日發函催告被告給付租金及終止租約，並請求遷讓房屋，不在原告委任之範圍，應認不生催告及終止租約之效力。且原告訴訟代理人於95年12月28日準備程序自承，因原告居住在日本不太會講中文，所以被告答辯狀所提一些問題，還沒有辦法與原告確認等語，則原告訴訟代理人所擬之律師函、起訴狀內容，顯然未經原告過目，應認非屬原告本人授權之範圍，對原告不生效力。原告訴訟代理人再以96年2月1日民事辯論意旨㈡狀之送達為重申催告終止之意旨，既不在原告委任之範圍，應認仍不生催告及終止租約之效力。
七、縱認被告有積欠租金，惟被告係於95年3月31日收受上開催告函，原告僅能請求被告給付自95年3月31日起回溯5年即90年4月1日起至95年3月31日按月3,000元計算，共計180,000元之租金，其餘之各期租金請求權已罹於民法第126條規定之5年時效期間，被告主張時效抗辯權，就此部分之租金，無給付之義務等語，資為抗辯。
八、聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、不爭執之事項（本院採為判決之基礎）：
（一）被告於76年4月22日向原告之前手陳寶承租系爭房屋一、三樓，每月租金為3,000元，被告應於每月22日將該向後一個月3,000元租金支付予陳寶。
（二）系爭房屋所坐落之基地及系爭房屋分別於80年11月14日、81年2月1日以買賣為原因由陳寶移轉登記予原告。
（三）於95年3月31日由律師發函向原告催繳租金，被告於95 年4月3日收受該函。
（四）於95年5月4日由律師發函終止租約，並請求遷讓房屋，被告於95年5月9日收受該函。
（五）被告承租系爭房屋起迄今止，系爭房屋之地價稅及房屋稅均由其繳納，至95年底止，金額合計為556,328元。
二、爭執之事項：
（一）系爭房屋所坐落之基地及系爭房屋分別於80年11月14日、81年2月1日以買賣為原因由陳寶移轉登記予原告後，系爭房屋之租賃契約是否存在於兩造之間？
（二）原告依終止租賃契約後之法律關係及所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，以及請求被告給付自82年4月1日起至95年3月31日止計13年積欠之租金468,000元，有無理由？⑴被告自82年4月1日起迄今止，有無依約繳納租金？
①租賃契約第7條第1項所約定之「房屋之稅捐」，是否包
括房屋基地之地價稅？②被告抗辯陳寶曾默示同意以被告所繳付之地價稅、房屋
稅金代繳付租金或主張抵銷，是否有理？③被告抗辯曾於81年5月9日匯款5萬元、83年4月30日匯款
137,013元入乙○○臺中市第九信用合作社帳戶，係用以繳納何時之租金？有無理由？④被告抗辯其支出國際電話費33,424元部分，是否係陳寶
生前所撥打？陳寶生前有無積欠被告該部分費用？得否於應給付予原告之租金中扣除或主張抵銷？⑤被告有無修繕系爭房屋？如有，其主張支出之修繕費57
5, 300元得否於應給付予原告之租金中扣除或主張抵銷？⑵原告以被告未依約繳納租金為由，催告終止租約，是否合
法？⑶被告抗辯如有積欠租金，90年3月30日前之租金已罹於時
效，有無理由？⑷被告有無占用系爭房屋第2樓？⑸被告占用系爭房屋有無正當之法律權源？⑹原告本人有無委由原告訴訟代理人發函催告被告繳交租金
及終止租約？
（三）原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？
（四）原告依租賃契約第6條之約定，請求被告給付違約金，有無理由？
肆、本院之判斷
一、按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另有規定者，不在此限，民法第297條定有明文。所謂法律另有規定者，如民法第425條規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。依此規定，出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。本件被告於76年4月22日向原告之前手陳寶承租系爭房屋一、三樓，約定租賃期限自76年4月22日起至80年4月21日止計4年，此有租賃契約一份附卷可稽（見本院卷第10至15頁），並為兩造所不爭執。前揭租賃契約租期屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，陳寶未即為反對之意思，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續租賃契約。又系爭房屋所坐落之基地及系爭房屋分別於80年11月14日、81年2月1日以買賣為原因由陳寶移轉登記予原告，原出租人陳寶嗣於82年3月28日死亡，此有原告所提出之土地、建物登記謄本及陳寶之戶籍謄本在卷可憑（見本院卷第16至18頁），復為兩造所不爭執。則依民法第425條之規定，原告於受讓系爭房屋之所有權時，當然與承租人即被告發生租賃關係，換言之，系爭房屋之租賃契約無須陳寶或原告通知被告，即自斯時起存在於兩造之間。被告辯稱：被告與原出租人陳寶所存在之不定期租賃關係，並非全部當然由原告單獨一人繼受，而係由陳寶之全體繼承人共同繼承，陳寶及原告並未將有關租賃契約之租金債權與租賃物返還請求權讓與之事由通知被告，則其讓與對於被告不生效力云云，自非可採。
二、依被告與陳寶就系爭房屋所訂立之租賃契約書第7條其他特約事項第1項約定：房屋之稅捐由被告負擔，水電費及營業上必需繳納各項之稅捐仍由被告負擔等語觀之，係約定「房屋之稅捐」由被告負擔，非逕約定「房屋稅」由被告負擔，因房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，且被告自認其自其承租系爭房屋起迄今止，系爭房屋之地價稅及房屋稅均由其繳納，至95年底止，金額合計為556,328元，其中被告抗辯由其繳納之地價稅部分高達454,638元（見本院卷第355頁），此復有被告所提出之房屋稅及地價稅繳納證明在卷可稽（見本院卷第32至第51頁、第105至第124頁）。如系爭房屋所坐落之基地地價稅依約非由被告繳納，被告豈有自76年向陳寶承租系爭房屋之時起至95年止每年默默繳納，而從未向陳寶或原告請求返還或請求抵付租金之理？況被告承租系爭房屋第一、三樓層，其面積分別為47.16平方公尺、66.16平方公尺，合計為11
3.32平方公尺，約34坪左右，此有建物登記謄本在卷可證（見本院卷第17頁）。系爭房屋位於臺中市○○路，可供營業使用，被告自承其在一樓經營東海速食店，此有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第66頁）。依租賃契約書之約定，被告承租系租房屋每月租金僅3,00 0元，若加上76年至95年之地價稅及房屋稅556,328元，被告使用收益系爭房屋第一、三樓之對價約為每月5,318元（000000÷20年÷12月＝2318＋3000＝5318），其租金應為相當。準此，原告主張租賃契約書約定「房屋之稅捐」包括房屋稅及地價稅等語，應可採信。房屋稅及地價稅依約既均應由被告負責繳納，被告主張與所積欠之租金抵銷，自無理由。另被告抗辯：陳寶曾默示同意以被告所繳付之地價稅、房屋稅金代繳付租金云云，惟為原告所否認。查依租賃契約書第3條之約定，租金議定每月3,000元計算，被告應於每月22日將該向後一個月3,000元租金支付予陳寶，並非如被告所抗辯，以其代繳稅金以抵付租金。況如被告所辯以代繳稅金之方式抵付租金屬實，被告豈有再於81年5月9日匯款5萬元、83年4月30日匯款137,013元入證人乙○○臺中市第九信用合作社帳戶，用以繳納租金（詳如後述）之理？是被告此部分抗辯無法採信。
三、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。
被告抗辯曾於81年5月9日存入50,000元、83年4月30日存入137,013元至陳寶所委任之代書乙○○設於臺中市第九信用合作社之活期儲蓄存款帳號5360帳戶內，用以繳納系爭房屋之租金，業據其提出該帳戶之存摺原本為證，並有卷附本院調取之該帳戶交易明細表可憑（見本院卷第244、245頁）。
證人乙○○於本院審理時結證稱：伊有提供伊臺中市第九信用合作社的帳戶給陳寶使用，有借給陳寶該帳戶存摺及印章，因為陳寶住在日本，回來的時候要用錢，且伊存摺借她也不是什麼困難的事情，所以伊就借她，印章、存摺是一起交給陳寶，她說要用臺幣比較方便等語（見本院卷第194、196頁），證述陳寶曾向其借用前揭臺中市第九信用合作社（現為合作金庫商業銀行北臺中分行）使用。參酌被告確當庭提出證人乙○○前揭帳戶存摺，經本院當庭核對與其提出之影本相符，有該帳戶存摺影本及本院筆錄在卷可憑（見本院卷第161、198頁），足見被告抗辯陳寶將前揭證人乙○○存摺交付予被告，要求被告將系爭房屋之租金存入證人乙○○前揭帳戶（見本院卷第198頁），應可採信。茲原告曾自認被告所抗辯前揭帳戶之二筆款項為被告所存入，用以繳交系爭房屋之租金之事實（見本院卷第252頁），其嗣後翻異前詞，否認為被告所存入用以給付租金，未能證明與事實不符，被告復表明不同意，自不得為之。是被告於前揭時間先後二次存入該帳戶之二筆款項，係用以繳納系爭房屋之租金，堪以認定。雖被告於前揭時間先後二次存入該帳戶之二筆款項，足堪認定係用以繳納系爭房屋之租金，惟係用以繳納何時之租金，仍為兩造爭執事項之一。查被告於81年5月9日存入50,000元、83年4月30日存入137,013元至陳寶指定之前揭帳戶，經本院予以闡明係繳納何時之租金（見本院卷第197頁），被告始終未表明係繳交何時之租金。以每月租金3,000元計算，被告於81年5月9日存入之50,000元，足夠繳交約16.5 月之租金，參酌被告存入該筆款項之日期係在81年5月9日，在原告所主張被告欠租之前。且被告於該日所存入之款項如係用以繳交該日以後之租金，衡情不可能遲至83年4月30日始再存入款項，是原告主張該筆款項係用以繳交之前之欠租，應可採信。至於被告於83年4月30日所存入之137,013元，以每月租金3,000元計算，得繳納約45.67個月之租金，衡情不可能繳納81年5月9日至83年4月30日之間不到24個月之租金，故該筆款項應係繳納至存入日起之租金，則依此計算，堪認被告就系爭房屋之租金約係繳至87年底。
四、被告抗辯：陳寶生前回臺居住時，使用被告電話打回日本，被告為其支付國際電話費33,424元，原告之父親陳錦雄於77年2月3日先於陳寶死亡，原告為陳寶之繼承人，依繼承及不當得利之法律關係，原告應償還被告云云，固據其出國際長途電話費清單、戶籍謄本、繼承系統表為證（見本院卷第153至第157、第165至第171頁）。惟原告否認該電話費為陳寶所撥打，縱為陳寶所撥打，原告亦否認陳寶有積欠被告該部分之電話費。查被告所提出之電話費清單無法證明該部分電話為陳寶所撥打，且陳寶於82年3月28日死亡，已如前述，被告所提出之電話費清單其列帳年份始自77年3月間，迄至80年5月間，距陳寶死亡時間已近二年，如該電話為陳寶所撥打，由被告代為給付費用，被告豈有迄未向陳寶請求返還或主張抵付租金之理？是該電話費縱為陳寶所撥打，亦無法證明陳寶仍積欠該部分之費用，被告主張就此部分支出得於應給付予原告之租金中扣除或主張抵銷，並非可採。
五、被告復抗辯：系爭房屋已年久失修，被告為保持其使用狀態，自行雇工修繕，計支出費用575,300元，而陳寶、原告對該陸續整修部分，從未有反對之表示，依民法第423、429、
430、431條第1項規定應由原告負擔云云，並提出免用統一發票收據、估價單、請款單等修繕費用單據為證（見本院卷第125至第128頁）。惟被告所提出之前揭修繕單據均為私文書，原告否認之（見本院卷第189頁），被告未舉證證明之，已無法憑該無證據能力之單據認定被告有支出該等費用之情事。況租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項固定有明文。惟租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條亦定有明文。查被告所提出之修繕單據，其中一張日期係78年間，當時之出租人為陳寶，其餘單據日期為82年、94年、95年，當時之出租人為原告，被告自承陳寶之夫與被告之公公為親兄弟，其與陳寶為姻親關係，且依被告所提出之81年度地價稅繳款書、82年度房屋稅繳款書（見本院卷第107、第110頁），當時之納稅義務人已均為原告，是陳寶去世前將系爭房屋所有權移轉予原告及陳寶去世等情事，被告應不能諉為不知。茲被告未能提出於為前揭修繕前有催告陳寶、原告修繕之證明，則其事後抗辯自為修繕，而請求陳寶、原告償還所支出之費用，並主張於應給付予原告之租金中扣除或抵銷，均難認有據，無法准許。
六、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。本件被告向原告之前手陳寶承租系爭房屋，除約定系爭房屋之房屋稅及系爭房屋所坐落之基地地價稅由被告負擔繳納外，另約定被告需將每月租金3,000元存入證人乙○○前揭帳戶，被告就系爭房屋之租金僅繳納至87年底，被告抗辯其支出之電話費、系爭房屋修繕費，得於應給付予原告之租金中扣除或主張抵銷，均非可採，已如前述。原告自81年2月1日受讓系爭房屋之所有權而承受出租人之地位，在未與被告另行約定租金之給付方法前，被告抗辯應受原定租賃契約之約定，果爾，被告自應依其與原告之前手陳寶之約定，將每月租金存入證人乙○○前揭帳戶，而非由原告至陳寶生前設籍處即被告現住處收取，被告抗辯：陳寶與被告就租金未約定清償地云云，並非可採。惟被告自87年底起即未依約繳納租金，至95年間原告提起本件訴訟止，遲付租金之總額已達2個月以上之租額，依前開規定，原告自得依法為催告、終止租約。查原告於95年3月10日就本件請求遷讓房屋事件，委任方文獻律師為訴訟代理人，就本事件有為一切訴訟行為之代理權，並有民事訴訟法第70條第1項但書及第2項所列行為之特別代理權，此有原告所提出之委任狀附卷可憑（見本院卷第9頁），該委任狀並經臺北駐大阪文化辦事處於95年3月10日驗證在案（見本院卷第9頁反面）。方文獻律師受原告委任後於95年5月19日提起本件訴訟，亦有本院收文章所蓋之日期在卷可憑。被告抗辯：原告訴訟代理人所擬之起訴狀內容，未經原告過目，應認非屬原告本人授權之範圍云云，並非可採。另方文獻律師受任後，於95年3月31日寄發存證信函予被告，催告被告於函到後1個月內繳納租金，並表明逾期原告即依法終止租約、請求遷讓房屋之意旨，被告於95年4月3日收受，惟催告期限屆滿，被告仍未繳納所欠租金，方文獻律師復於95年5月4日再寄發存證信函予被告，表明終止租約，並請求遷讓房屋之旨，被告於95年5月9日收受，有原告所提出之存證信函、掛號郵件收件回執在卷可稽（見本院卷第19頁正面至22頁反面），其代為催告、終止之效力及於原告本人。縱方文獻律師寄發前揭存證信函予被告時，未受原告合法委任，惟原告於起訴狀已表明以前開存證信函催告被告繳交租金並終止租約，已承認曾委任方文獻律師以前揭存證信函催告被告繳交租金、終止租約，依民法第17 0條第1項之規定，自仍對原告本人發生效力。至該催告函內曾誤陳寶為原告之母等，有部分用語稍有出入之情形，然該函主要在催告被告繳交租金，稱謂等部分並非重點，該函縱有被告所指之錯誤，不影響催告之效力。準此，兩造就系爭房屋之不定期限租賃契約，業經原告於95年5月9日行使終止權而消滅，要無可疑。
被告辯稱：原告無權催告被告給付租金，原告訴訟代理人於95年3月31日、95年5月4日發函催告被告給付租金及終止租約，不在原告委任之範圍，應認不生催告及終止租約之效力，原告訴訟代理人所擬之律師函、起訴狀內容，顯然未經原告過目，應認非屬原告本人授權之範圍，對原告不生效力云云，諉無可採。
七、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第第455條前段定有明文。本件兩造間就系爭房屋第一、三樓之租賃契約既因原告合法終止而消滅，被告自負有返還租賃物之義務，原告依此請求被告返還爭房屋第一、三樓，核屬有據。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段亦定有明文。查本院於95年8月15日至現場勘驗系爭房屋二樓結果，系爭房屋二樓樓有客廳、神明廳、廚房、房間；客廳有擺設電視、視聽音響組、沙發各一組，有冷氣，勘驗時冷氣、電風扇、音響組合都插上電源，飲水機旁有被告之藥袋，電風扇運轉中，沙發上有女性衣物、皮包各一只，房間臥室堆置衣物、音響及玩具米飛兔；神明廳，現仍供人禮拜使用，擺設有蠟燭燈、冰箱、錄音機、電鍋、烘碗機、飲水機，所有電器都插著電源，牆壁上有日曆8月14日，廚房有一餐具櫃、熱水瓶、瓦斯爐、洗手檯都有電源插著（有一套衛浴設備）等情，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第66頁）。參酌系爭房屋二樓飲水機旁有被告之藥袋，電風扇運轉中，其餘電器用品亦插上電源，日曆並撕到勘驗前一日，顯見系爭房屋二樓確為被告占有使用中。茲被告亦不爭執占有使用系爭房屋二樓，僅辯稱：探求原出租人陳寶之真意，顯有同意被告占有使用之意等語（見本院卷第360頁）。惟使用借貸並無買賣不破租賃原則之適用（最高法院59年臺上字第2490號判例參照），是被告此部分抗辯縱屬實，亦不能主張對系爭房屋二樓現在所有權人即原告有合法占有使用之權利，對原告而言，被告占有使用系爭房屋二樓，仍屬無權占有，原告請求返還，亦屬有據。
八、再按承租人應依約定日期，支付租金；租金債權之各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第439條前段、第126條分別定有明文。是被告固有給付欠租之義務，但被告抗辯自原告催告其給付租金之日起算回溯五年之租金，已罹於時效，則屬有據。惟依同法第129條第1項第1款及第130條之規定，於請求給付後六個月內內起訴者，有中斷時效之效力。本件原告於95年3月31日委由方文獻律師寄發存證信函向原告催繳租金，被告於95年4月3日收受該函，旋即於六個月內之95年5 月19日提起本件訴訟，已如前述，則自被告受請求給付租金之95年4月3日起發生中斷時效之效力，原告僅能向被告請求自該日起回溯五年即自90年4月3日起之租金計180,000元。另自95年4月3日起至租約終止之日即95年5月9日止之租金1月又7日3,700元｛3000＋700（3000÷30＝100；100×7＝700）＝3700｝，未罹於時效，亦應由被告如數給付原告，從而原告得請求被告給付之租金數額為183,700元。
九、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告自95年5月10日占有使用系爭房屋已失其正當之權源，其因此致原告無法使用收益，依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得本於不當得利之法律關係請求被告自該日起返還相當於租金每月3,000元之不當得利。又系爭房屋租賃契約書第六條後段約定，乙方（即被告，下同）於被終止租約或租賃期滿不交還房屋時，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還日止，乙方應支付按房租兩倍計算之違約金支付與甲方（即原告），但未達一個月時以一個月計算（見本院卷第12頁）。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高之情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求債務人給付後始得核減之限制，法院得於訴訟中依職權核減，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判例參照）。又按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院49年度台上字第807號判例參照）。查兩造間就系爭房屋之租賃契約業經原告依法於95年5月9日終止消滅，被告拒不交還房屋，原告依前開約定得請求被告給付違約金，係屬有據。惟被告於租約終止後拒不返還系爭房屋係受有相當於租金之利益，原告則受有相當於租金之損害，原告已得依不當得利之規定請求被告給付相當於租金之不當得利，已足夠填平其損害，其再依約請求被告給付按房租兩倍計算之違約金即每月6,000元，確屬過高。本院認被告如依約返還系爭房屋，原告再將系爭房屋出租，亦不過能獲得相當於租金之收入，是原告所受之損害，請求被告償還相當於租金之利益，本已屬相當，且該違約金之約定縱含有懲罰之性質及督促被告速返還房屋之用意，按房租計算即每月3,000元應已足夠，本院審酌上開情況，認兩造所約定之違約金每月3,000元為相當。準此，原告得請求被告自95年5月10日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告之違約金數額為3,000元。
十、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及依不當得利之法律關係，請求被告自95年5月10日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告相當於租金之利得3,000元，核屬有據，應予准許。原告另依租賃契約之約定，請求被告應自95年5月10日起至遷讓房屋之日止，按月給付違約金6,000元，於3,000元之範圍內有理由，應予准許。至原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金468,000元，於自90年4月3日起至95年5月9日止之欠租即183,700元及自起訴狀繕本送達之翌日即95年5月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。原告請求超過前開範圍之租金及違約金部分，則於法無據，應予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
十二、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
伍、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 96 年 9 月 7 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 卓進仕法 官 黃渙文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 9 月 7 日
書記官