臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第1572號原 告 丁○○訴訟代理人 尤雯雯律師被 告 己○○
戊○○共 同訴訟代理人 邱天一律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於96年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）緣原告與被告己○○（下僅稱姓名）於民國（下同）82年4月24日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），由原告向被告己○○購買坐落臺中縣○○鄉○○○段地號：46-5、7、8、37、38、51-111、112、113、122、123、124、
180、185號及同段地號52號等筆土地，總價款為新臺幣（下同）68,617,664元，已悉數付清。其中地號：46-5、7、8、37、38、51-111、112、113、122、123、124、180、185號等筆土地，己○○已將所有權移轉登記予原告，惟同段52地號土地，依據系爭契約第16、17條約定「‧‧‧因甲方受農業發展條例限制無法辦理過戶，將來可辦理時，乙方無條件提供辦理過戶予甲方，不得異議。」現依據修正後之農業發展條例規定，已可以移轉登記予原告，己○○竟拒不履行。
（二）依據系爭契約第16條約定：「如略圖所示位置綠色部分寬
4 米之土地面積0.0254公頃，甲方承購土地持分三分之二面積51.223坪（169.33平方公尺）無條件提供道路通行。
」、第17條約定：「略圖所示位置粉紅色部分面積0.0075公頃（22.6875坪）之土地因甲方受農業發展條例限制無法辦理過戶，將來可辦理時，乙方無條件提供辦理過戶予甲方，不得異議。」再依契約內買賣標示：○○○鄉○○○段○○○○號內面積粉紅色部分0.0075公頃，綠色部分面積51.223坪」（見契約略圖）面積共計244.33平方公尺。
據此，己○○應將其所有坐落臺中縣○○鄉○○○段52地號土地權利範圍244.33/1157登記予原告。
（三）依據系爭契約第18條約定，略圖所示位置黃色部分寬8米之土地及第51-114地號之土地無條件提供為道路通行之用。略圖所示位置即係指己○○所有坐落於臺中縣○○鄉○○○段地號52號土地，現己○○將該土地於95年2月間分割為同段地號52號及52-9號兩筆土地，並將同段地號52-9號土地贈與其子即被告邱士睿（下僅稱姓名），其目的係不願履行系爭契約，將上開土地提供原告作為8米道路通行使用，故原告請求確認就己○○、邱士睿所有之臺中縣○○鄉○○○段地號52號全部及地號52-9號土地面積522平方公尺如附圖所示黃色部分範圍內有通行權。
（四）查己○○因知悉原告欲向之請求供作通行之用，惡意將土地分割贈與其子戊○○，以損害原告之債權，爰依民法第244條規定撤銷其二人間之贈與行為。
（五）為此依兩造間契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：求為判決，㈠己○○應將其所有坐落臺中縣○○鄉○○○段地號52號土地，面積1,157平方公尺，應有部分244.33/1,157登記予原告，㈡己○○就坐落臺中縣○○鄉○○○段地號52-9號土地，面積8,782平方公尺，贈與予戊○○之行為應予撤銷，返還登記予被告己○○，㈢確認原告對己○○、戊○○就坐落於臺中縣○○鄉○○○段地號52號土地全部、同段地號52-9地號土地如附圖所示黃色部分，面積522平方公尺部分有通行權。
（六）對被告抗辯之補充陳述：系爭契約於簽訂之時，係由訴外人蔡烈與原告、代書丙○○、仲介人黃柱、張桂、乙○○、甲○○、庚○等人在場。當時蔡烈即表示，己○○為其小舅子，其係受己○○之委託出售土地。當時談論土地價格時，蔡烈亦表示價格須經其向己○○詢問後始能確定，且出售之土地除臺中縣○○鄉○○○段地號46-5、7、8、37、38、51-111、112、
113、122、123、124、180、185號等筆土地外，另購買同段地號52號內之244.33平方公尺部分作為路地使用，僅因當時農業發展條例規定，農地不得共有或分割因而無法辦理登記，故原告購買之時價格甚至高於市價許多，買賣價金前後經過一個多月始完成契約訂定，己○○豈有不知之理。且原告與蔡烈談論價格時，蔡烈亦不停詢問己○○是否願以此價格出售，並表示買賣價金須經己○○同意後始能確定。若非已經己○○同意，何以將同段地號52號土地之部分面積亦記載於買賣契約書內，顯見當時係屬有權代理。且代理權不以書面為必要，當時在場之中介人皆知悉蔡烈係有受己○○之口頭委託出售土地，原告之所以以此高於市價之價格購買13筆土地及52號部分農地，乃係因系爭農地可供作道路使用，才使13筆土地具有價值。當時蔡烈代理本件買賣時並未表示該地是其所有，而是表示共14筆土地皆為己○○所有，故應屬有權代理，否則蔡烈何敢出售他人土地。且契約上亦蓋有己○○之印鑑章，縱使當時係屬無權代理，事後己○○亦提供土地所有權狀、印鑑章、印鑑證明、戶籍謄本、戶口名簿等證件辦理移轉登記，該法律效果亦已經其本人同意提供上開證件後而補正。且己○○既已提供上開證明文件予蔡烈辦理過戶登記，顯見其定已知悉蔡烈已出售上開土地。其既知悉13筆土地並地號52號部分農地皆已出售，其並未為反對之意思表示，縱使蔡烈為無權代理，該法律行為亦已於其後默許。此14筆土地應皆係屬己○○所有，乃係因事後己○○後悔不願將地號52號部分農地移轉登記予原告，而空言出售蔡烈。
若真係如己○○所言，早已為蔡烈所有，以面積如此龐大土地，價值不斐，就吾人之經驗法則而言，定會辦理所有權移轉登記，己○○空言已出售予蔡烈，乃係搪塞之詞。觀之原告所購得之14筆土地，以已過戶之13筆土地而言，皆為建地，若未同時連同地號52號農地一併購買作為道路用地，該批土地係無法興建房屋出售，此土地即無價值，甚至形成袋地，原告又何須購買。又或者，若如己○○所言已出售予蔡烈，以此13筆土地須連同地號52號農地需合併出售始有價值而言，蔡烈購買時應係14筆一併購買，何以將地號52號農地切割開來，僅購買13筆土地，放棄可以用作出入道路之系爭農地不買，致令13筆土地價值降低，此顯然違反社會通常一般人之經驗法則。己○○一再指稱13筆土地早已出售予蔡烈，如此龐大土地何以沒有資金往來或買賣記錄，又何以不辦理過戶登記，而蔡烈又為何不懼此13筆土地遭己○○出售，又何以不怕若要出售時遭己○○刁難不願提供所有辦理過戶之相關文件。且退步言，縱使13筆土地如己○○所言已出售予蔡烈，如此大筆交易何以不辦理過戶，若只是為了節省土地增值稅，就蔡烈之立場言，依土地市場交易習慣，土地增值稅是由賣方負擔，亦即應是由己○○繳交稅金，與蔡烈無關。且依一般通常經驗，買了土地也付了錢，豈有土地所有權尚登記於他人名下之理，萬一如遭人盜賣，或賣方事後不承認交易存在，豈不是平白損失，任憑任何人皆不可能為此不利己之買賣。又於農地發展條例尚未修正前，非自耕農身份不得購買農地或農地不得逕為分割時，若購買農地常信託登記予有自耕農身份之人名下，通常為避免日後有爭議或成為遭人侵佔或盜賣或事後成為他人之繼承標的，皆會寫一信託契約以昭公信。然觀之本件13筆土地既非農地，又非有不能登記之情事，又無任何契約或證明文件得以證明或載明13筆土地已由己○○出售予蔡烈，如何能令外人信服己○○非土地所有權人。再者，依證人丙○○所證，契約書繕寫完畢後，依常態皆會與當事人確認，就契約內容有無繕打錯誤或須修改之處，豈會如此馬虎未知會地主，未經地主同意就擅自讓代理人代為簽名，更何況此係土地買賣，金額又如此龐大，土地買賣契約之簽訂又非兒戲，以丙○○身為資深代書，從事代書工作二十餘年之人豈會未與地主確認即完成簽約。此在律師行業內不可能發生，在代書此種行業亦不可能發生。因為皆係為他人處理委任之事務，稍有閃失，即有可能被人告背信罪或以違反委任事務而涉及侵權行為負損害賠償責任，因此不論是律師或代書在為他人擬定契約時，契約一旦繕寫完成後一定會經當事人確認，於當事人認可後才交付兩造簽名蓋章，己○○否認證人曾與之確認實為推託不願過戶予原告之藉口。本件不僅13筆土地過戶須地主提供文件以辦理登記，其中更牽涉第14筆農地因受限於當時法令限制無法辦理登記，若未經地主同意，以證人丙○○所從事之代書工作，豈會違法行事，任意將系爭農地之部分記載出售予原告，作為道路用地之條款記載於契約書之上。末查，己○○一再強調13筆土地皆出售予蔡烈，為何剩最後一筆農地反而未出售；又己○○予蔡烈間若有買賣，究竟買賣的標的係多少，係9筆或12筆或14筆，皆己○○自己所述，外人無從得知。
究其原因，己○○本即土地所有權人，僅係因事後反悔不願將系爭農地登記予原告，假借已出售予蔡烈推託之詞，其說詞顯不可信，為保護交易安全原告應受善意第三人之保護。己○○與蔡烈間究竟為何種關係，非外人所能知悉。又己○○主張除52地號外之其他文件是透過其母親邱完女士提供給蔡烈。然查，大甲地政事務所受理辦理移轉登記13筆土地所有權，所據之己○○戶籍謄本及印鑑證明，皆係己○○本人至臺北市大安區戶政事務所領取，並非邱完女士所代理，顯見己○○知悉並委託蔡烈代理系爭買賣。之所以發生本件訴訟糾紛，純屬當時地號52號係因屬農地無法辦理分割，致無法移轉登記所有權予原告所致。己○○辯稱相關文件是由邱完女士所提供，乃是不願履行契約內容之推託之詞。
二、被告答辯略以：
（一）系爭契約書上載有出賣人（即己○○）代理人蔡烈之親筆簽名，惟己○○對系爭契約書一無所悉，且亦未授權蔡烈簽訂系爭契約書，本件應屬蔡烈無權代理己○○之行為，己○○茲依民法第170條第1項規定，不承認蔡烈擅以伊名義所簽訂之系爭契約書。己○○從未交付系爭土地之土地所有權狀、印鑑、印鑑證明及身份證予蔡烈，且系爭契約書中出賣人欄位下所蓋印文非屬真正，故就系爭契約書簽約時（82年4月24日）之形式外觀而言，並無所謂表見代理之權利外觀存在。退萬步而言，縱使有系爭土地所有權狀與印鑑章交付之行為，依照最高法院70年臺上657號判例及78年臺上2473號判決見解，原告僅以所謂印章等文件主張有所謂表見代理行為，亦無可採。己○○從未授權蔡烈簽訂系爭契約書，更未授權蔡烈出售系爭不動產，己○○既從無表示授與代理權，自無由成立表見代理。本件兩造素眛平生，從未曾謀面，己○○對於系爭契約書毫無所悉，竟成為訴追之對象，遭致莫名之訟累，相較之下，原告簽訂系爭金額高達六千八百餘萬元契約書時，竟只憑蔡烈片面之詞與非屬己○○所有之印章即率爾締約，衡其情節，若非屬惡意知情，至少亦成立重大過失或一般過失，從而顯然不符合上揭「善意且無過失」之要件，故其表見代理之主張，自亦無理。
（二）系爭契約書形式上雖記載己○○為「賣方」，惟己○○並未簽署該契約、亦未授權蔡烈簽署，故己○○根本非契約之當事人，實際上契約之賣方應為蔡烈。因系爭契約書買賣標的物中，除系爭土地外，其餘13筆土地（即臺中縣○○鄉○○○段地號46-5、46-7、46-8、46-37、46-38、51-111、51- 112、51-113、51-122、51-123、51-124、51-180、51-185號土地），係己○○約在70年代間出售包含上開13筆土地之地給蔡烈，惟因當時按照蔡烈之建議，考量土地移轉可能產生的相關費用，而未辦理所有權移轉登記，是以13筆土地形式名義人雖為己○○，但實質所有人為蔡烈，從而蔡烈出售該13筆土地，係處分自己之土地，與被告無涉，己○○僅配合透過其母邱完轉交過戶相關文件，但蔡烈出售系爭標的物予原告，則屬出賣他人（即己○○）之物，自應由其對原告負契約上之責任，己○○從無所謂授予代理之意思。己○○並不認識介紹人張桂，亦從未與其有任何聯絡；己○○不認識證人即代書丙○○，從未收到其所謂之確認通知。退萬步而言，本件倘因權利外觀而存有所謂「表見代理」之疑義，亦僅止於上揭實質上已屬蔡烈所有之13筆土地，而該等土地業已移轉登記予原告，己○○對此並無意見，因本來即非屬己○○所有。然就本件訴訟標的而言，己○○從未提供土地所有權狀、印鑑證明等文件給原告，契約上之所蓋印文亦非己○○之印鑑，何來所謂有表見代理之外觀可言？準此，不論就無權代理之法理或實質經濟意義的解釋方法（大法官會議釋字第420號解釋參照），原告應請求或訴追之對象，係其曾親自會面、共同簽署契約、且將六千八百餘萬元鉅款親自交付之蔡烈，而非從未與原告見面、素昧平生、且從未自原告收受任何分文之己○○。再者，設若己○○為契約之真正當事人，而有意不履行系爭契約書，大可選擇不履行面積較大、總計2,863平方公尺之其他13筆土地，為何將近三千平方公尺之大筆土地移轉後，獨留區區數十平方公尺之系爭標的物而故意不移轉？顯有違常理。故己○○非系爭契約之當事人，至為炯然。
（三）查原告向蔡烈購買之13筆土地，絕非無出入道路之袋地，此觀96年1月30日現場履勘筆錄及所附照片自明，又地籍圖所示原告向蔡烈所購得之地號46-7號土地下緣亦有道路可通，從而該13筆土地有二條道路交錯，何來「袋地」之有？原告再三強調13筆土地為袋地，須與地號52號土地共同買賣始有價值，殊不足取。按地號52號土地本來即為己○○所有，上揭履勘筆錄所示「做道路使用」，實際上早在己○○於六、七十年左右售予地號52號右方之土地（當時地號為地號46-2與51-3號，嗣後再分割為數十筆地號，包含系爭13筆土地）時，即已開闢成為6米道路。其緣由為當年己○○應蔡烈之請求，為解決當年蔡烈向己○○購買上開地號52號右方土地，建築房屋完成後之通行問題，二人約定各自出3米，即蔡烈向己○○購買地號52號土地3米道路，己○○無償提供地號52號3米道路，合計6米道路，供地號52號土地右方、包含13筆土地在內之土地通行之用。該6米道路通行迄今已逾二十餘年，己○○從未對其他人通行地號52號土地之6米道路有任何異議，甚至當原告於94年9月間突然提出己○○毫不知情之系爭契約書而為無理之請求時，己○○曾表示對於地號52號土地6米道路仍願讓原告通行，前揭地號52號土地6米道路供當地住戶通行超過20年，怎可為原告一人之故特為其增開2米道路？本件有合理懷疑指向原告與蔡烈勾串，趁己○○不知而簽訂本件損及己○○權利（即地號52號土地）之系爭契約。又縱原告未與蔡烈勾串，引發本件爭議之始作俑者，乃為無權代理人蔡烈，原告應依民法第110條追究其無權代理人責任，方為正辦，但原告自始自終從未向蔡烈追究，卻向從未謀面、毫不知情之己○○訴追，實又不得不令人懷疑二者有串謀之嫌。
（四）原告以地號52號屬農地因當時法令限制無法移轉登記，現已可移轉登記為由而為請求，然查早在89年農業發展條例及土地法修正時，即開放農地自由買賣，依一般常理，原告應在89年法令修正開放農地自由時，即主張契約上之權利，然原告卻遲至94年9月時始提出此項主張，且又在邱完甫過世後不久提出，實啟人疑竇。因上開己○○六、七十年左右售予蔡烈地號52號右方之土地，當年係由己○○之母邱完統籌處理，對於交易細節知之最詳，原告在邱完在世時遲遲不提出系爭請求，卻在邱完過世後不久 (四個月)，向毫不知情之己○○請求，此極有可能係原告與蔡烈（邱完之女婿，知悉邱完過世）欲趁邱完過世，己○○又不知情、未及蒐集二、三十年前相關土地交易資料之情形下，將系爭契約書責任全部加諸在己○○，意圖從中漁利。查己○○於六、七十年間售予蔡烈包含契約書13筆土地在內之土地（即地號52號右方之土地），因屬家族內部間之財產交易，故知悉者本即不多，除了邱完以外，較為知悉當年己○○與蔡烈之交易者，尚有己○○之配偶陳杏如，且其於95年12月27日到庭證述確屬真實，其證詞自可採信。且前述證人陳杏如之證詞外，邱完往生後所遺留下來之下列親筆手札，亦可證明邱完確有代己○○將地號52號右方之土地 (包含系爭13筆土地)售與蔡烈。
（五）己○○對於自己所有之土地，本有自由處分之權利，所為土地分割或贈與行為，自屬適法，況己○○既與系爭契約無涉，原告執此而主張己○○故意不履行債務以及主張確認在己○○、戊○○土地上有通行權存在，自無理由。
（六）綜上所述，原告之主張實無理由，並聲明求為判決駁回原告之訴。
三、兩造經本院整理不爭執事項，並簡化爭點如下，本院並以不爭執之事實為本判決之基礎：
（一）兩造不爭執之事實：㈠原告提出之82年4月24日成立之不動產買賣契約書之形式真正不爭執。
㈡臺中縣大甲地政事務所95年8月7日以甲地籍字第
0950005957號函送之臺中縣○○鄉○○○段地號46-5、46-7、46-8、46-37、46-38、51-111、511-112、511-113、511-122、511-123、511-124、511-180、000-0000、52號等土地土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契約書及相關附件之文書形式真正不爭執。
（二）本件之爭點：㈠訴外人蔡烈就系爭不動產契約之簽訂有無代理權？己○○
是否曾明示或默示授與代理權？㈡訴外人蔡烈就系爭不動產契約之簽訂有無表見代理？㈢己○○是否曾簽訂臺中縣大甲地政事務所95年8月7日以甲
地籍字第0950005957號函送之上揭土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契約書，並提供相關附件之文書。
四、法院之判斷：
（一）原告主張己○○曾將系爭土地出售予伊之事實，固據其提出不動產買賣契約書，並舉證人乙○○、庚○、丙○○、甲○○證述之內容為證；惟查：
㈠己○○否認曾簽訂系爭契約，是依民事訴訟法第277條之規定，原告就有利於已之事實，即應負舉證之責任。
㈡證人乙○○、庚○、丙○○、甲○○就系爭契約簽訂過程於本院95年10月18日言詞辯論期日證述之內容分別為：
⒈證人乙○○：
（提示系爭不動產買賣契約書上所蓋的印文是否你所蓋的？）印章這樣我看不懂，而且我也沒有看過這樣的契約書，印文是我的。當初是因為張桂介紹買賣，是張桂找我們一起作仲介，都是張桂去從中協調，我都沒有去，張桂說買賣雙方都談好了叫我蓋章，蓋章的時後，買賣雙方有無在我的面前，我現在已經想不起來了。（買賣雙方是何人是否還記得？）張桂有跟我講是一個姓邱的地主要賣，張桂跟地主很熟。（在簽契約書的時後你有無在場？）有，當時我有在場，但是買賣雙方是何人在場我已經忘記了。（除了你以外，還有何人在場？）有黃柱、張桂及一個王先生在場，就是今天一起來的證人甲○○。（賣主是己○○還是蔡烈出面？）當時都是張桂出面協調與姓邱的地主協調，所以我不清楚。（契約是否在證人丙○○代書那裡辦理的？）在哪裡寫的我忘記了。但是應該是丙○○代書辦理的。（是否認識地主？）不認識地主。（剛剛你所言是否都是聽張桂所言？）是。
⒉證人庚○
（是否有名字叫黃柱？）是，是我的外號。（提示契約書上仲介人有蓋黃柱及捺指印是否你所為？）是。（為何會在上面捺指印？）當時乙○○與張桂邀我去當仲介。（是否邀你一起當介紹人？）買主與賣主我都不熟，是他們邀我一起去的。（有無印象這個契約書是在何處訂立的？）應該是在丙○○代書那裡。（簽立契約的當天買主與賣主有無到場？）太久了我忘記了。（過程中有無跟買主與賣主接觸過？）沒有，都是張桂在接觸的。（是否認識地主？）不認識。
⒊證人甲○○
（提示契約書上面有你的名字及印章，是否你親自所為？）是。（為何會在契約書上蓋章？）因為我擔任介紹人。（這份契約書是在何處簽立的？）時間太久了，我忘記了。（簽立契約買主與賣主有無在場？）不記得了，有何人在場我也不記得了。（買賣的仲介有無參與去談？）沒有，都是張桂用電話去談的，我也沒有接觸買主與賣主，我也不認識買主與賣主。（張桂在講電話的時候有無在場，是跟何人談的？）我有在場，張桂是跟賣主邱先生談價格，邱先生的全名我不清楚。（張桂在跟買主談的時後你有無在場？）太久了我記不起來。（為何只有記得賣主，而不記得買主？）因為當時在談價格，我只有記得用電話聯絡談價格。（有無接觸過蔡烈先生？）沒有。（簽立契約的時後蔡烈有無在場？）時間太久了，我不記得。（打電話時與簽約時是否同時？）因為時間太久了，我忘記了，我只有記得張桂有打過電話。（何時打電話？在何處打電話？）我忘記了。（如何知道打電話的對方是地主？）張桂在電話中有說到是邱先生，我確定他是跟邱先生聯絡的。
⒋證人丙○○
（提示不動產買賣契約書，是否你代撰的？）是。（這個契約書是在何處簽立的，哪些人在場？）契約是在我事務所簽的，有仲介人在場，還有一位代理人蔡先生在場，買主有到場，賣主我忘有無到場。（你剛剛所言蔡先生是否在這個契約書上面的蔡烈？）是。（為何會把蔡烈先生列為出賣人的代理人？）一般本人不到會出具委任書，但是因為時間已久，我忘記有無出具委託書，如果確定沒有，依照我當代書的習慣，我會就契約書的訂立內容跟地主做最後確認，可能是傳真或是用電話方式，詳細情形我忘記了，很多後續辦理的重要單據都需要地主提供。（提示移轉登記的相關資料，移轉登記是否你代辦理的？）是。（本案辦理移轉所需的印鑑證明、印鑑章、土地權狀等等重要文件，這些文件是何人交給你的？）我忘記了。（本件實際從事仲介的人是何人？）一位老先生是張桂，是代表賣方，張桂先生的狀況，目前我不清楚。（訂立買賣契約的過程中有無接觸過買賣雙方？）不記得了。（事務所還有無本案這些檔案的存在？）已經不在了。以前沒有電腦，所以沒有辦法存檔，書面檔我只有保管五年，所以也已經銷燬了。（買賣雙方原來是否認識？）不認識，是張桂介紹來的。
（是否所有寫在契約上的你都會跟地主確認過？）一定會依照契約內容作最後確認。（這個案子有無跟地主確認？）一定有確認，只是確認的方式忘記了。（金額很大時，一般你會用什麼方式確認？）一般會以傳真，也有可能是本人到我事務所。（當初簽約的時後有一位代理人蔡烈在場，文件是由本人提供還是代理人提供的？）如果有委任狀的話，就是代理人提出。（就契約書52地號的權狀，蔡烈有無交付給你？）忘記了。（契約標的很多的時候，有無要求賣方提出權狀？）有，不可能會沒有提出權狀。（是否記得地號52號的權狀？）一定有，因為是同一契約書，同一個買賣標的，所以我們要對照是否齊全。（你們一般會不會影印本留存？）也會，但是沒有保存這麼久。（蔡烈有無跟你提到是經過地主的授權來簽約的？）有，如果沒有委任狀，我一定會當場確認，因為還有仲介人，所以我一定會當場向仲介人確認有無問題。（有無在場聽到地主授權給代理人蔡烈？）不記得了。（一般買賣契約書，買賣雙方用印的時候是否一定會用印鑑章？）簽立買賣契約的時後不一定要印鑑章，但是向地政機關辦理產權移轉的時後，就要印鑑章及印鑑證明及土地權狀正本都要齊全，很多資料都要地主來提供的。（如果買賣契約不用印鑑章的話，如何確認他的身分？）如果沒有委任狀的話，事後我會跟當事人聯絡確認，如果是本人來的話，當事人有簽名的話就可以了，不一定要印章，如果是代理人拿印章來，因為還沒有辦理過戶，所以也不知道是否印鑑章，而且訂立買賣契約的時後也不需要印鑑章。
綜據上開證人所述，己○○於系爭契約簽立之時，並未到場，且契約上記載之相關見證人即證人乙○○、庚○、甲○○事前不認識己○○、見證契約簽訂之際，亦未見到己○○；本件實際居間介紹之人為訴外人張桂，而非契約書上所載之其餘見證人。另代為撰寫買賣契約之代書即證人丙○○，亦表明不認識買賣雙方當事人，其於本院證述時所言之相關確認賣主真意等程序，亦僅為一般代書作業流程，其對本案買賣契約簽訂當時賣方到場與否等確實情形，則表示已不復記憶，復查無留存檔案可供本院審酌。是依上開各證人所述內容，尚難遽認己○○確曾授權蔡烈代為簽訂系爭不動產買賣契約。
㈢查依系爭契約書上之記載，契約之簽訂係由代理人蔡烈代
理為之，然契約書內並未附有任何形式之己○○委任書狀，而己○○復否認曾授權蔡烈出售系爭土地，則蔡烈就系爭契約之簽訂是否確經合法授權，實堪置疑。且查系爭契約上己○○之印文，經與臺中縣大甲地政事務所95年8月7日甲地籍字第0950005957號函附臺中縣○○鄉○○○段地號46-5號等13筆土地之辦理土地登記申請書及附件各文件上之己○○印文以肉眼比對結果，明顯屬不同印章所蓋用，己○○復否認曾出具該印章交付予蔡烈供簽訂契約之用，則系爭契約上所蓋用之印章是否即為己○○所有，亦有可疑。再依上開臺中縣大甲地政事務所函附之土地登記申請書檔案中所附之己○○臺北市大安區戶政事務所印鑑證明，其出具日期為82年4月24日，核與系爭契約簽訂日期為同一日；則己○○如確曾授權與蔡烈簽訂系爭契約以出售土地，復已於同日申請得有印鑑證明文件，何以不以同一印鑑章加蓋於系爭契約中，以昭公信，實足令人置疑。從而，系爭契約之己○○印文是否確係以己○○所有印章蓋用於契約書上，確有疑義。
㈣按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人
承認，對於本人不生效力。由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第170條第1項、第169條前段分別定有明文。經查：
⒈己○○於訴訟中已明示不承認蔡烈之無權代理行為。是
系爭契約即無從適用前揭民法第170條第1項規定而對己○○生效。
⒉本件次應審酌者即為是否有表見代理之適用。就此原告
雖謂：當時蔡烈表示，己○○為其小舅子，其係受己○○之委託出售土地。且原告與蔡烈談論價格時，蔡烈亦不停詢問己○○是否願以此價格出售，並表示買賣價金須經己○○同意後始能確定。若非已經己○○同意，何以將同段地號52號土地之部分面積亦記載於買賣契約書內，再原告之所以以此高於市價之價格購買13筆土地及地號52號部分農地，乃係因系爭農地可供作道路使用，才使13筆土地具有價值。縱使當時係屬無權代理，事後己○○亦提供土地所有權狀、印鑑章、印鑑證明、戶籍謄本、戶口名簿等證件辦理移轉登記，該法律效果亦已經其本人同意提供上開證件後而補正。又己○○既已提供上開證明文件予蔡烈辦理過戶登記，顯見其定已知悉蔡烈已出售上開土地。其既知悉13筆土地並地號52號部分農地皆已出售，其並未為反對之意思表示，縱使蔡烈為無權代理，該法律行為亦已於其後默許等語。惟查：
①系爭契約上並未經己○○親自簽名，而契約書上之邱
光志印文無從證明為真實，已如前述；縱認系爭契約上之己○○印文確屬真實，然我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛（最高法院70年台上字第657號判例意旨參照）。是自亦不能僅以己○○之印章曾經蔡烈持以蓋用於系爭契約之書面上，即推認己○○應負表見代理之授權人責任。
②查系爭契約簽訂之日期（82年4月24日），雖先於本
件持以送請地政機關辦理土地所有權登記之土地登記申請書所附所有權移轉契約書之簽訂日期（82年5月10日）前；然因土地登記申請書上所附之所有權移轉契約書，並未記載系爭地號52號土地之買賣及同意容忍通行等內容，縱認己○○曾親自簽寫前揭送請地政機關辦理土地所有權登記之土地登記申請書所附之各項文件，亦不能以此推認己○○事前即曾同意或授權蔡烈代為簽訂系爭契約之全部內容。
③據上，本件並未見己○○有任何行為足堪表示已授權與蔡烈，顯亦無表見代理規定之適用。
（二）綜據上述，原告既不能證明系爭契約屬真正，且無從證明己○○確就系爭土地之出售等事宜曾授與代理權與蔡烈之情事，則原告主張兩造間就系爭契約業已成立生效，並依契約認己○○應辦理土地所有權移轉登記，及己○○將土地贈與戊○○之無償行為有害其債權實現，而請求撤銷其二人間上開贈與行為，返還土地與己○○，併同意其通行系爭土地等，即屬無據，核均無理由，自不應准許。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 21 日
民事第二庭 法 官 王鏗普正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 3 月 21 日
書記官