臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第1751號原 告 巳○○訴訟代理人 丑○○
辛○○王俊凱律師複 代理人 林玲珠律師被 告 癸○○
子○○丙○○
3上三人共同訴訟代理人 賴書貞律師複 代理人 劉憲璋律師被 告 壬○○被 告 乙○○被 告 甲○○被 告 己○○被 告 戊○○被 告 庚○○被 告 丁○○被 告 辰○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國96年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告己○○、戊○○、庚○○、丁○○、癸○○、子○○、辰○○與原告就坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積一二
四五．二四平方公尺之土地，有耕地三七五租賃關係存在。確認被告癸○○、乙○○、丙○○與原告就坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積一七一○．二一平方公尺之土地，有耕地三七五租賃關係存在。
確認被告壬○○、子○○、甲○○與原告就坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積一○二一．四平方公尺之土地，有耕地三七五租賃關係存在。
被告己○○、戊○○、庚○○、丁○○、癸○○、辰○○、子○○應協同原告就原告所承租之分割前為臺中縣○○鄉○○○段九○之八地號、面積一二三五平方公尺，重測後為臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積一二四五．二四平方公尺之耕地租約辦理承租人名義及面積變更登記。
被告癸○○、乙○○、丙○○應協同原告就原告所承租之分割前為臺中縣○○鄉○○○段九○之四地號、面積一七○○平方公尺，重測後為臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積一七一○．二一平方公尺之耕地租約辦理承租人名義及面積變更登記。
被告壬○○、子○○、甲○○應協同原告就原告所承租之分割前為臺中縣○○鄉○○○段九○之七地號、面積一○一二平方公尺，重測後為臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積一○二一．四平方公尺之耕地租約辦理承租人名義及面積變更登記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，最高法院42年台上字第1031號判例闡述甚明。查本件原告因其被繼承人林樹木於民國（下同）93年5月11日死亡，由原告繼承，而原書面耕地租賃契約之期限為92年1月1日至97年12月31日止，被告等竟以原坐落臺中縣○○鄉○○○段90之4地號，面積為0.3874公頃，嗣經土地分割及重測後之面積為0.3976公頃，遂不同意再訂立租約而否認仍有租賃關係存在，堪認其法律上地位有不確定之不利益，而有以訴訟加以確定，並除去其法律上不安之即受確認判決法律上利益，是其此起訴，應認合於首揭規定，先予敘明。
二、次按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條定有明文。又耕地三七五減租條例第26條第1 項規定租佃爭議事件須經調解、調處始得起訴，無非在於保持業主與佃農雙方情感，減少訟累。如出租人或承租人有數人，其中一人或部分人出席調解、調處程序，已為不同意之表示，縱令全體出席，調解、調處自亦無從成立，則為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序，此有最高法院89年度臺上字第670號著有判決要旨可參。查兩造間因系爭租佃關係發生爭議，經原告向臺中縣霧峰鄉公所耕地租佃委員會申請調解，於94年12月28日調解不成立，原告即向臺中縣政府耕地租佃委員會申請調處，該會分別於95年3月9日、95年6月28日行調處程序，並於95年6月29日作出：承租人有繼續耕作之事實，准予辦理租約登記，且承租人應向出租人繳納積欠之租金之調處決議後，被告不服該調處結果，經臺中縣政府移送本院審理，有臺中縣政府95年7月3日府地籍字第0950181678號函暨臺中縣政府耕地租佃調處程序筆錄附卷可稽。又調處程序雖未經通知被告全體共有人，然被告癸○○既已於調處程序為不同意調處決議之意思表示，依前開判決意旨，應認已踐行調解、調處程序，是本件起訴核無違誤，併予敘明。
三、被告壬○○、乙○○、甲○○、己○○、戊○○、李楨祥、丁○○、辰○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：㈠緣原告之被繼承人林樹木與被告之被繼承人林玉於62年4月
18日間就當時林玉所有坐落臺中縣○○鄉○○○段90之4地號土地訂立「臺灣省臺中縣私有耕地租約書」（以下簡稱「系爭租約」），嗣因前開地號之土地，歷經2次土地分割及1次地籍圖重測，而變更地號及增加面積為臺中縣○○鄉○○段686、687、688地號土地（下簡稱「系爭土地」）。至於系爭租約亦迭經雙方辦理續約並未間斷，最末次租約期間係自92年1月1日起至97年12月31日止。嗣因被繼承人林樹木於93年5月11日死亡，遂由原告單獨繼承系爭土地耕作權，而申請租約變更登記，惟經被告癸○○異議，致調解、調處均不成立，原告因而認有確認耕地租賃關係存在之必要而提起本訴。
㈡系爭土地其中686地號土地，因繼承及買賣等因素，現由被
告己○○、戊○○、庚○○、丁○○、癸○○、子○○、辰○○所共有。因原共有人林香蘭已歿，故其所有權人及出租人之地位即由被告己○○、戊○○、庚○○、丁○○四人繼承；前開687地號土地，亦因贈與、買賣等因素，現登記為被告癸○○、乙○○、丙○○三人共有；前開688地號土地，譯音贈與、繼承、買賣等因素，現登記為被告壬○○、子○○、甲○○所有。至於系爭租約之承租人地位及耕作權，原告係自被繼承人林樹木繼承取得，已如前述，原告在系爭土地上持續耕作至今，應享有耕地租賃權無疑，被告無端否認耕地租賃關係存在，顯已損及原告之法律上利益，爰依法提起本訴等語。並聲明：⑴確認被告己○○、戊○○、庚○○、丁○○、癸○○、子○○、辰○○與原告就坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積1245. 24平方公尺之土地，有耕地三七五租賃關係存在。⑵確認被告癸○○、乙○○、丙○○與原告就坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積1710.21平方公尺之土地，有耕地三七五租賃關係存在。⑶確認被告壬○○、子○○、甲○○與原告就坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積1021.4平方公尺之土地，有耕地三七五租賃關係存在。⑷被告己○○、戊○○、庚○○、丁○○、癸○○、辰○○、子○○應協同原告就原告所承租之分割前為臺中縣○○鄉○○○段○○○○○號、面積1235平方公尺，重測後為臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積1245.24平方公尺之耕地租約辦理承租人名義及面積變更登記。⑸被告癸○○、乙○○、丙○○應協同原告就原告所承租之分割前為臺中縣○○鄉○○○段○○○○○號、面積1700平方公尺，重測後為臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積1710.21平方公尺之耕地租約辦理承租人名義及面積變更登記。⑹被告壬○○、癸○○、子○○、甲○○應協同原告就原告所承租之分割前為臺中縣○○鄉○○○段○○○○○號、面積1012平方公尺，重測後為臺中縣○○鄉○○段○○○○號、面積1021.4平方公尺之耕地租約辦理承租人名義及面積變更登記。
二、被告癸○○、子○○、丙○○則以：系爭土地中687地號及688地號土地，於被告買受該土地時，土地登記簿謄本上並無耕地三七五租約之登記，依土地法第43條規定之意旨，土地登記應有絕對效力，則被告取得系爭土地時，系爭土地既無耕地租約登記，為保護第三人之利益，該耕地租約自對被告為不存在。又耕地租賃須以土地適於耕作，並足以栽培農作物為必要，而系爭土地於十餘年前即因土地流失，致687地號及688地號之土地地目由「田」變更為「原」，足見系爭土地已不適於耕作，則系爭耕地租賃關係亦當隨同消滅。再者，原告耕地租賃之登記僅限於前開686地號土地，且原告所繳納之租金僅至88年，前開687地號及688地號土地，則未曾繳納租金，自應認兩造間系爭耕地租賃關係無從存續等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、至於被告壬○○、乙○○、甲○○、己○○、戊○○、庚○○、丁○○、辰○○則未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
四、本件兩造間所不爭執之事項：㈠臺中縣○○鄉○○○段○○○○○號土地之原土地所有人林玉與
原告之被繼承人林樹木曾於62年4月18日訂有臺灣省臺中縣私有耕地租約書，租賃期間係自民國62年1月1日起至67年12月31日止，承租之土地面積為0.3874公頃。
㈡前項土地嗣因2次分割而增○○○鄉○○○段90-4、90-7、
90-8地號土地，並經1次地籍圖重測後則分別為北柳段687、
688、686地號土地。㈢依土地登記簿謄本記載，北柳段687地號土地有耕地三七五
租約之登記，而同段686及688地號土地則無此記載。㈣系爭土地686地號土地，因繼承及買賣等原因，目前所有權
人為己○○、戊○○、庚○○、丁○○、癸○○、子○○、辰○○。系爭土地687地號土地，因買賣、贈與等原因，目前所有權人為癸○○、乙○○、丙○○。系爭土地688地號土地，因繼承、買賣、贈與等原因，目前所有權人為壬○○、子○○、甲○○。
㈤承租人林樹木僅繳納系爭土地686地號之租金，且僅繳納至
88年止，即未再繳租。惟依臺灣省臺中縣私有耕地租約書第4條甲項約定，繳納租金地點為臺中縣霧峰鄉南柳村佃戶，故本件租金債務係屬往取債務。
㈥系爭土地687地號部分及688地號土地（詳如臺中縣大甲地政
事務所96年1月11日土地複丈成果圖所示）於該處堤防興建完成前，經常發生流失情形。
㈦依土地登記簿謄本記載，目前系爭687、688地號土地，地目登記為「原」。
㈧兩造對於證人卯○○於95年12月6日到庭所為之證述內容均不爭執。
五、本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭三筆土地中僅687地號有三七五租約登記，被告得否主張取得所有權時因無租約登記，而有土地法第43條之適用？㈡原告之被繼承人林樹木因未繳納租金是否構成系爭租約終止事由？㈢系爭687、688地號土地之地目變更為「原」，且有流失情形，是否已達不適於耕作，且已不能作為租賃標的？㈣系爭687、688地號土地究係未繳租金抑或有無減租？茲說明如下：
㈠查系爭臺中縣○○鄉○○○段90之4地號土地之原土地所有
人林玉與原告之被繼承人林樹木曾於62年4月18日訂有臺灣省臺中縣私有耕地租約書，租賃期間係自62年1月1日起至67年12月31日止，租賃面積為0.3874公頃，嗣因系爭柳樹湳段90之4地號土地分割為柳樹湳段90之4、90之7、90之8地號土地，且再經地籍圖重測而變更地號後分別為北柳段687、688、686地號土地等情，此為兩造所不爭執，並有系爭調解程序筆錄後附流程圖、系爭土地地籍圖謄本、臺中縣大里地政事務所95年7月25日里地登字第0950009416號函附柳樹湳段90之4地號土地登記簿謄本、臺中縣霧峰鄉公所95年7月25日霧鄉民字第0950014159號函附耕地租約書、耕地租約登記卡、系爭土地登記簿謄本影本等件在卷可稽，堪認為真實。
㈡按耕地三七五減租條例第6條第1項載：「本條例施行後耕地
租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院51年臺上字第2629號著有判例要旨可資參照。查本件原告之被繼承人林樹木與被告之被繼承人林玉間就系爭土地訂立有耕地三七五租約，有原告提出之臺灣省臺中縣私有耕地租約書影本一紙及前開臺中縣霧峰鄉公所函暨附件在卷可憑，雖系爭土地登記簿謄本上僅北柳段687地號土地有耕地三七五租約之登記，此為兩造所不爭執，惟揆諸上開判例意旨，登記之目的僅為保障承租人之舉證上便利而設，是耕地三七五租約縱然未經登記於該土地登記簿謄本上，仍無礙其租約發生效力，是被告以土地法第43條規定而認系爭租約對其不生效力云云，顯有誤會，自難採信。況且，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，該租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，亦有民法第425條規定甚明，且又該條立法理由亦明示：「謹按出租人於租賃物交付後，得為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益，故設本條，以明示其旨。」；另耕地三七五減租條例第25條亦明定：「在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效…。」等語，凡此，足徵出租人於租賃物交付後，其原租約對於日後取得所有權之第三人仍繼續存在。查被告間雖有數人因買賣、繼承、贈與等因素而輾轉自被繼承人林玉取得系爭土地之所有權，惟依前開買賣不破租賃之規定，系爭土地上之所存在之耕地三七五租約自應仍存續於原告與被告間。
㈢次按民法第440條第1項載，承租人租金支付有遲延者，出租
人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第3款終止契約時亦適用之，此有最高法院45年台上字第205號判例要旨可為參照。查系爭686地號土地之租金原告雖僅繳納至88年止，及系爭687、688地號土地，原告均未繳租金等情，此為兩造所不爭執，然被告未依上開民法第440條第1項規定定期催告原告交付所積欠之租金，則依前開判例意旨，被告自無從依耕地三七五減租條例第17條第3款規定終止系爭租賃契約，是系爭耕地三七五租約既未經被告依法終止，即仍有效存在於兩造間。
㈣再按，耕地三七五減租條例所謂耕地，係指現供耕作或漁牧
之土地而言，與土地之地目無關，地目縱非耕作或漁牧用地，苟現供耕作或漁牧之用，如有租賃關係存在，即應適用減租條例，最高法院78年度臺再字第53號判決要旨足供參考，是以，系爭687、688地號土地縱然其地目由「田」變更為「原」，惟參酌上開判決要旨，若該土地現供耕作之用，並有租賃關係存在，自應有該減租條例之適用。是此部分爭執之關鍵，在於系爭687、688地號土地流失之情況是否已達不適於耕作，而非僅因地目變更即認該土地已不適耕作。查系爭687地號（原90之4地號）土地，係在66年11月23日地目變更為「原」，其原因為依臺中縣霧峰地政事務所66年4月21日第658字第1239號收件之地目變更申請書記載：「被水流失大部分」等語，且依臺中縣霧峰地政事務所66年7月8日66霧地二字第658號函記載：僅部分流失，應辦理分割等語，此有臺中縣大里地政事務所96年11月13日里地登字第0960015686號函暨附件在卷可查；系爭688地號（原90之7地號）土地，係於62年9月21日地目變更為「原」，此有臺中縣大里市地政事務所96年11月13日里地登字第0960015686號函附北柳段687、688地號土地人工登記簿謄本在卷足參，故系爭687地號土地固有部分土地被水流失而變更地目為原，惟當時土地所有權人並未就流失土地部分申請辦理分割，且系爭688地號（原90之7地號）土地係於62年2月20日由90之4地號土地分割出來，當時地目仍為田，顯非基於被水流失之原因而分割，至於其為何於62年9月21日地目變更為原，則並無資料可考。又證人寅○○亦到庭結證稱：系爭土地曾被溪水淹沒，有時一年會有數次，然僅需一、二十日，補土填平後即可耕作，且洪水衝擊土地時，僅因水淹沒，造成土地高低不平方需補土，並未將該土地之地基掏空，且系爭土地原先即由原告先生耕作，原告先生於十幾年前死亡後，現由原告及其子共同耕作等語（見本院96年5月29日言詞辯論筆錄），並有證人南柳村村長寅○○出具之證明書1紙附卷可憑。足徵系爭687地號土地部分及688地號土地，雖曾於62年或66年間將地目變更為「原」，然原告迄今仍在其上耕作，業經本院會同兩造及臺中縣大里地政事務所派員至現場履勘，並測繪複丈成果圖（詳附圖）在卷可查，是被告以地目既變更為「原」，即推認系爭687、688地號土地已不適耕作云云，自無足採。況且，證人卯○○亦到庭結證稱：系爭土地自48年八七水災後，每年均有洪水而造成土地流失，但每年均填補土壤，伊收租時依土地流失程度減租，伊收租金直到88年止等語（見本院95年12月6日言詞辯論筆錄），益證系爭土地於洪水過後固有造成部分土地流失，然僅需填補土壤即可繼續耕作，否則系爭土地若已不適耕作，證人卯○○又何需繼續收取租金直至88年其不願繼續收租時止，是被告辯稱系爭土地已因部分流失致租賃標的物滅失，則系爭租賃契約亦隨同消滅云云，即不足取。
㈤被告另辯稱：系爭687、688地號土地，原告均未繳租，其自
不得再繼續享有耕作權利云云，惟查，原告固就未繳租金之事實不爭執，然此僅係被告有無依據耕地三七五減租條例第17條規定終止租約之權利，且被告始終未就被告未繳租金乙節為催告之意思表示，依民法第440條第1項規定及前開最高法院45年臺上字第405號判例意旨，被告尚無從依該規定終止系爭耕地租賃契約；再者，證人卯○○亦已到庭結證稱：系爭687、688地號土地之租金未繳係因出租人減租等語，惟此不影響兩造間系爭土地耕地租賃關係之存在。
㈥末按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂
立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。又耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記：一、出租人將耕地之一部或全部轉讓或出典與第三人者。二、出租人死亡，由繼承人繼承其出租耕地者。三、承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者…耕地經分割合併或其他標示變更者。耕地三七五減租條例第6條第1項、臺灣省耕地租約登記辦法第4條分別定有明文。查兩造間確有系爭租約存續，且系爭租約之承租人及出租人亦迭經變更，皆如前述，本件原告所承租之系爭北柳段686、687、688地號土地，原耕地租約書所記載之地號及面積既已因分割及地籍圖重劃而有所變更，亦如前述，則原告依前開規定請求被告應協同辦理變更登記，洵屬有據。
六、綜上所述，被告癸○○、子○○、丙○○等人辯稱系爭686、688地號土地登記簿謄本未有三七五租約登記，而對其等不生效力云云，尚乏憑據，殊難採信；又辯稱原告未繳租金構成終止租約事由云云，於法非有理由；至於辯稱土地流失致系爭租賃物已滅失云云，亦難採信。從而，原告主張系爭土地之耕地租約仍存續于兩造間，並請求確認系爭耕地租賃關係存在，及請求被告分別協同辦理系爭686、687、688地號土地耕地租約之承租人名義及面積變更登記，為有理由，應予准許。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
書記官 莊玉惠