臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第195號原 告 乙○○訴訟代理人 許智捷律師被 告 甲○○訴訟代理人 林殷世律師複代理人 張啟富律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國95年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：其與被告於民國（下同）89年6月9日簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定原告以新台幣（下同）520萬元購買被告所有坐落台中市○○區○○段439之3地號土地（下稱系爭土地）；原告並另向訴外人洸輝建設開發有限公司（下稱洸輝公司）購買坐落其上之「重慶翡翠」編號A3之預售屋1戶（下稱A3屋）。系爭買賣契約書第4條第1項並約定，依契約附件之付款明細表規定分3期給付，即簽約日交付價金52萬元，辦理產權移轉時，預定以貸款560萬元以代交價金442萬元，交屋時再行交付26萬元；被告則應依系爭買賣契約第6條第1項約定於前揭預售屋使用執照核發後3個月內辦理所有權移轉登記完畢。系爭買賣契約第9條第1項並約定，「賣方除因不可抗力或可歸責於買方之事由外，未如期完工時，經買方催告後，逾陸個月仍未交付房地時，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。嗣原告於簽約日依約交付價金52萬，洸輝公司於90年2月5日取得使用執照，被告未依約於使用執照核發後3個月內辦理土地所有權移轉登記予原告，竟於91年5月13日將系爭土地出賣移轉登記予訴外人陳永清。系爭土地因可歸責於被告之事由致不能給付，原告爰依系約爭契約第9條第1項約定及民法第256條規定，以本件起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求被告退還原告已繳價款52萬元及賠償違約金52萬元。並聲明㈠被告應給付原告新台幣104萬元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以: 系爭買賣契約業經被告解除，並經本院91年度訴字第2212號、台灣高等法院台中分院 (下稱台中高分院)92年度上易字第22號確定判決中認定，於前案訴訟時，原告已主張被告曾以口頭及發函催告原告履約及解除契約之意思表示、曾收受被告之解除系爭買賣契約之意思表示，兩造曾就被告發函解除系爭買賣契約部分不爭執，均可知兩造就系爭買賣契約是否解除，已行攻防辯論，經前案審酌兩造提出之訴訟資料及主張，依法判決，並無違背法令，則本件應受前案爭點效之拘束；系爭買賣契約因原告違約拒絕繳納分期價金，經被告多次催促履約，仍不履行，原告遲延給付長達1年多之久，被告始未移轉系爭土地所有權予原告，此係屬可歸責原告之事由等語資為抗辯。並聲明: ⑴駁回原告之訴及假執行之聲請；⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本件兩造不爭執之事實：㈠兩造於89年6月9日簽訂系爭買賣契約，約定原告以520萬元購買系爭土地；原告並另向洸輝公司購買A3屋。
㈡系爭買賣契約第4條第1項約定，依契約附件之付款明細表規定
分3期給付，即簽約日交付價金52萬元，辦理產權移轉登記時，預定以貸款560萬元方式以代交價金442萬元，交屋時再交付26萬元；被告則應依系爭買賣契約第6條第1項約定於A3屋使用執照核發後3個內辦理所有權移轉登記完畢。
㈢原告於簽約日已交付52萬元。
㈣洸輝公司於90年2月5日取得使用執照。
㈤洸輝公司於91年4月12日以存證信函通知解除買賣契約。
㈥被告於91年5月13日將系爭土地出賣並移轉登記予陳永清。㈦本件與本院91年度訴字第2214號、台中高分院92年度上易字第22號返還定金事件之訴訟標的並不相同。
㈧證據:(形式上均不爭執)⒈原告提出: 土地預定買賣契約書影本、使用執照影本、土地登記謄本、91年4月12日洸輝公司之存證信函。
⒉法院依職權調閱之本院91年度訴字第2214號、台中高分院92年度上易字第22號民事卷。
四、得心證之理由：本件原告起訴主張：其與被告於89年6月9日簽訂系爭買賣契約，約定原告以520萬元購買被告所有之系爭土地；原告並另向訴外人洸輝公司購買坐落其上之「重慶翡翠」A3屋。嗣原告於簽約日依約交付價金52萬，洸輝公司於90年2月5日取得使用執照，被告未依約於使用執照核發後3個月內辦理土地所有權移轉登記予原告，竟於91年5月13日將系爭土地出賣移轉登記予訴外人陳永清。系爭土地因可歸責於被告之事由致不能給付，原告爰依系約爭契約第9條第1項約定及民法第256條規定，以本件起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求被告退還原告已繳價款52萬元及賠償違約金52萬元云云，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：1.系爭買賣契約是否業經被告合法解除？2.系爭買賣契約未能履行，是否非可歸責於原告？經查：
（一）本件原告固否認系爭土地買賣契約業經被告合法解除之事實，惟查：
１、兩造於89年6月9日簽訂系爭買賣契約，約定原告以520萬元購買系爭土地；同一時、地，原告並另向洸輝公司購買坐落前開土地上之A3屋。而系爭買賣契約第4條第1項約定，依契約附件之付款明細表規定分3期給付，即簽約日交付價金52萬元，辦理產權移轉登記時，預定以貸款560 萬元方式以代交價金442萬元，交屋時再交付26萬元；被告則應依系爭買賣契約第6條第1項約定於A3屋使用執照核發後3個內辦理所有權移轉登記完畢。原告於簽約日已交付52萬元。洸輝公司於90年2月5日取得使用執照。經洸輝公司以90年八月30日台中市法院郵局第4143號存證信函催告原告繳納第4至第7期款，原告未為繳納，嗣洸輝公司於91年4月12日以台中英才郵局第18676號存證信函催告原告應於文到5日內履約，逾期未履約即以該函為解除契之意思表示，後因原告仍未繳納價金，洸輝公司復於91年5月1日，再以台中英才郵局第19205號存證信函，通知原告兩造間之土地買賣契約及房屋買賣契約，因原告未履約而解除等事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之土地預定買賣契約書1份、房屋預定買賣契約書1份、台中英才郵局18676號存證信函一份，在卷可參。
２、又經本院調閱前述本院91年度訴字第2214號、台中高分院92年度上易字第22號民事卷宗，於該返還定金等事件，原告於91年6月14日起訴主張：就系爭土地、房屋買賣契約，因「被告之受僱人陳勝昱詐於簽約時有告知不滿意或不想買時可以隨時解約，因此原告與被告之簽約行為，乃受詐欺而為意思表示，原告已撤銷該意思表示，且未逾除斥期間，故系爭買賣契約應溯及既往失其效力」、又「兩造的土地預定買賣契約書第9條、及其與訴外人洸輝公司之房屋預定買賣契約書第16條之約定，有違反消費者文教基金會預售屋契約書範本的記載，也違反一般交易常情，而屬於違反民法第72條公序良俗而無效」、及「被告未將前開房地買賣契約書交付給原告攜回家審閱5日，而在簽約當天提供契約書給原告，違反消費者保護法第12條第1項及同法施行細則第11條規定而無效」、且買賣契約之「違約金之約定過高」等事由，而依不當利返還請求權之法律關係，及依解除契約回復原狀請求權，分別請求被告及第三人洸輝公司各給付原告52萬元及28萬元之事實，有上開
91 年度訴字第2214號、台中高分院92年度上易字第22號民事判決各一份，在卷可參；又於該事件中，被告及洸輝公司抗辯，其二人與原告所簽訂之土地、房屋買賣契，因原告遲延給付價金，於催告給付後，原告仍未給付而為被告解除之事實，亦於該事件經台中高分院認定：「按上訴人（即原告）於系爭契約簽訂後，並未依約繳納價金，經被上訴人即（被告與洸輝公司）發函催告後，猶未於期限內繳納，業如前述，則參酌民法第229條之規定，上訴人（即原告）應負給付遲延之責任，而依兩造所訂土地預定約契約書第9條、房屋預定契書16條約定，上訴人（即原告）違反付款之約定時，上訴人（即被告及洸輝公司）得解除契約，則嗣後被上訴人（被告及洸輝公司）為解除契約之意思表示，於法自屬有據。從而，兩造間之不動產買賣契約，自因原告（為被告之誤）之解除而消滅」。是被告抗辯：兩造間之土地預定買賣契約，業經被告在另案抗辯業遭被告解除，並經法院審認確定之事實，應非無據。按「為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者，就該法律關係即有既判力，當事人雖僅於新訴訟用作攻擊防禦方法，法院亦不得為反於確定意旨之裁判。」又「法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外之當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，同一當事人就該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷」，最高法院30年上字第8號、最高法院84年台上字第2530號、最高法院88年台上字第2230號分別著有判例及判決可稽。此即為一般學說上所謂之「爭點效」。基上所陳，兩造簽訂之系爭「房地」買賣契約書，因原告違約遲延給付，經被告解除，業經本院及台中高分院於判決理由中，就訴訟標的以外，兩造所主張之重要爭點，本於辯論之結果已為判斷，就此重要爭點所為之判斷，亦無違背法令情事，基於訴訟上誠實信用之原則，經法院判斷之重要爭點之法律關係，兩造應不得作相反之主張或判斷。是以，系爭「房地」買賣契約書，既經法院判斷業已解除。原告復行起訴主張系爭「土地」買賣契約未經解除，顯與前揭法院之判斷為相反之主張，依實務上「爭點效」「禁反言」理論，應不允許。
３、雖原告主張：於前開民事事件，向其解除契約之人僅洸輝公司一人，被告未為主張兩造間之土地預定買賣契約，未為解除云云。按查：參諸被告與原告所訂立之土地買賣契約及房屋預定買賣契約書，其等均開宗明義：茲為「重慶翡翠（房屋買賣）」預定買賣事項雙方同意預定本買賣契約；而系爭土地為原告向訴外人洸輝公司所價購重慶翡翠A3房屋基地在；再參諸卷附買賣契約之付款分配表明細表，土地及之價款，其繳納之時期完成一致，且土地、房屋產權之移轉亦均約定為「應於使用執照核發後三個月內辦理所有權移轉登記完畢」，顯見兩造所訂立之土地買賣契約，及原告與訴外人洸輝公司訂立之系爭房屋買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，是原告主張兩造所訂立之土地買賣契約為一獨立契約，與洸輝公司與原告所訂之房屋賣契約無涉，自無可採。是基於前述聯立契約之特質，本件固僅由洸輝公司具名解除與原告間之房屋買賣契約，惟系爭土地買賣契約應與房屋買賣契約同其命運，則其解除契約之效力，亦應及於聯立之土地買賣契約，是被告就土地買賣契約援引上述催告函而與房屋契約同步予以解除，於法並無不合。是被告抗辯：系爭土地買賣契約業因原告遲延給付價金而解除，應屬可採。原告主張兩造間之土地買賣契約，未於91年間解除，仍屬存續，其得以因被告給付不能，而以起訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，自無可採。
（二）又系爭土地預定買賣契約，係因原告給付遲延價金，而遭被告解除，而非因被告給付不能而遭原告解除之事實，已如前述，是兩造土地買賣契約之解除，顯非可歸責於被告，應可認定。再者，依兩造所訂土地預定買賣契約書第9條、房屋預定買賣契約書第16條均約定．．買方違反第4條、第7條規定者，賣方得沒收依房地總價款20%計算之金額，但該沒收之金超過己繳價金者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約等語，上開約定係屬約定違約金之性質，則被告依約自得沒收原告所繳之價金作為違約金，被告辯稱原告所繳之價金，業經被告以違約金沒收，應屬可採。原告主張系爭土地預定買賣契約係因被告給付不能而遭原告解除，被告應系爭契約第9條第1項約定及民法第259條規定，退還原告已繳價款52萬元及賠償違約金52萬元，於法無據。
五、綜上所述，兩造間系爭土地預定買賣契約，既係因可歸責於原告給付遲延之事由而遭被告解除，且原告所繳納之52萬元業遭被告以違約金沒入，原告已無解除契約之可能，原告既未能舉證證明其對被告有解除契約回復原狀請求權（即價金返還請求權）及違約金給付請求權存在，原告請求被告返還價金52萬元及給付違約金52萬元與遲延利息，於法無據，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事實已臻明，兩造其餘攻擊、防禦方法及主張經審酌後，核與結綸無涉，爰不一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 10 月 27 日
民事第二庭 法 官 涂秀玲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 10 月 27 日
書記官