臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第2613號原 告 乙○○訴訟代理人 林軍男 律師被 告 甲○○上列當事人間請求塗銷登記等事件，本院於民國95年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張，緣坐落台中縣太平市○○段○○○○○號土地，屬於耕地以外之農地（登記地目為林地、使用分區為山坡地保育區）（下稱系爭土地），原為原告所有，於民國（下同）84年6月7日原告將之出售予被告，並辦理免徵土地徵值稅，同年6月19 日完成所有權移轉登記在案。惟嗣經台中縣稅捐稽徵處大屯分處查得買受人即被告買賣系爭土地時，其職業欄為「家管」，並不具有自耕能力，認為無免徵土地徵值稅之適用，原告始知上情。然被告嗣即下落不明，致原告無從處理，現遭稅捐機關委由法務部行政執行署台中行政執行處追討高額之土地徵值稅。按訂定買賣契約及移轉系爭土地所有權時（即84年間），該時之土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受時，具有自耕能力為限。是倘買受人未具有自耕能力者，該買賣契約自屬無效。而此無效為自始、確定、當然無效，不因事後法令之變更，及承受人已取得自耕能力，而使之有效。本件兩造訂立系爭土地買賣契約及移轉該土地之所有權登記時，被告既因未具有自耕能力，而致買賣契約（債權行為）及所有權移轉行為（物權行為）均屬無效。爰依民法第113條、第179條、第76
7 條提起本件訴訟。訴之聲明：⑴確認兩造就系爭土地於84年6月7日所為之買賣行為無效。⑵被告就系爭土地，經台中縣太平地政事務所登記次序2，以買賣為原因，於84年6月19日所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
二、查原告主張之上開買賣、移轉系爭土地所有權予被告之事實，業據被告所不爭執，並有卷附之原告所提系爭土地之土地登記簿謄本可稽，自堪可信為真實。
三、按土地法於19年6月30日制定公布後，土地法第30 條之規定，曾於64年7月2日修正（就自耕能力時點修正），嗣89 年1月26日刪除。依64年7月2日修正後至89年1月26 日刪除前，該時土地法第30條規定之內容為：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉行為無效。」。上開條文所規範者，為物權行為，此由「私有農地所有權之移轉」即知。此即，舊土地法第30條第1 項前段係就直接造成私有農地所有權變動之物權行為而作之強制規定。買賣契約則為債權行為，基於該契約僅生出賣人負擔移轉標的物所有權於買受人債務之效力，但該標的物所有權之歸屬，並不因買賣契約而有任何之變動。而關於約定負擔移轉私有農地所有權之債務之債權行為（如買賣、互易、贈與等契約），並不在舊土地法第30條限制之列。然而因上開土地法之規定，如買受人於承受（即債權契約訂立）時，無自耕能力，則買賣契約當事人間之買賣契約，即係以不能（自始客觀不能）之給付為標的，依民法第246條第1項前段規定，應屬無效（最高法院64年台上字第1352號判例、65 年第9次民事庭總會決議）。另私有農地之承受人有無自耕能力，以承受（即訂約）時為準，縱買受人於訂約後取得自耕能力，仍不得本於買賣契約請求移轉農地之所有權，亦為最高法院70年度台上字第757 號判決要旨所示。綜上說明，私有農地之承受人，如於承受（即債權契約訂立）時未具有自耕能力者，則契約當事人間之債權契約，是以民法第246條第1項前段規定而無效，移轉所有權之物權行為，則為違反舊土地法第30條第1項前段之強制規定（民法第71 條）而為無效。
而且該無效，係自始、確定、當然無效。是契約標的物之所有權，尚未為移轉者，買受人自不得請求。所有權已移轉者，出賣人自可請求買受人塗銷所有權移轉登記（民法第 767條中段、第179 條）。而此，即為舊土法第30條於刪除前，私有農地之移轉行為於實務上所被形成之交易秩序。本件原告如於舊土法第30條未刪除前為本件訴訟，則兩造間就系爭土地交易之法律關係，依上開所被形成之交易秩序而為處理，當無異論。
四、查上開舊土地法第30條之規定，業於89年1月26 日刪除，其意即指自舊土地法第30條刪除之後，私有農地之承受人非以具有自耕能力為必要（此與農地是否農用，為不同之問題），上開舊土地法第30條因具有高度政策性所形成之強制規定，已因政策之變更而修正。此與民法第72條規定公序良俗所欲維護法律行效力之內涵（亦因空間、時間之不同，內涵自有變遷），自有差別。按諸，買賣契約為雙務、有償契約，契約當事人各因支付對價而取得對待給付，若雙方當事人均有受契約拘束之意思，於履行給付義務之後，應儘可能讓其維持契約之效力，而非輕易推翻契約之效力，致使雙方當事人間之法律關係趨於複雜（按契約無效，若當事人已履行契約給付內容，勢必進行清算程序）。故而，上開（三）所述交易秩序之形成，於89年1月26日刪除舊土地法第30 條之規定後，於因有償契約而已履行移轉所有權登記，即有償契約之交易目的已達成之狀態，應受修正（如尚未履行契約內容，尚可依上開所述之交易秩序處理），而非以所謂「無效」係指「自始、確定、當然無效」之概念，無限制的適用於所有之法律事實，以陷於概念法學之譏。此由增訂民法第 166之1第2項之規定（依民法債編施行法第36條之2 規定，尚未施行），亦可輔助上述之說明。本件系爭土地之買賣，出賣人即原告已完成移轉土地所有權之給付義務，買受人即被告亦已完成支付價金之給付義務之事實，已為兩造所不爭執，是兩造契約交易之目的已完成。依上說明，自無以買賣契約訂立時，被告未具有自耕能力，而援用上開（三）所述之交易秩序處理，而認本件系爭土地之買賣契約及移轉所有權之行為均為無效。依上說明，應認本件系爭土地之買賣契約及移轉所有權之行為，原來之無效性，已因法令之修正及契約主給付義務之履行完畢而滌除。是以，本件系爭土地兩造間之買賣契約（債權行為）及移轉所有權登記之行為（物權行為），既均屬有效。則原告以上開法律行為無效為據，依民法第113條、第179條、第767 條，而為本件如訴之聲明所示之主張，於法即有未合，自無理由，應予駁回。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 8 日
民事第四庭 法 官 陳添喜上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 11 月 8 日
書記官