臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第2998號原 告 乙○○訴訟代理人 周仲鼎律師複代理人 陳姿君律師被 告 甲○○
宏翊國際事業有限公司上 一 人法定代理人 許宏翊上二人共同訴訟代理人 吳瑞堯律師複 代理 人 吳淑芬律師
周思傑律師上當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國96年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應將臺中市○○區○○○段11635建號，門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號房屋全部，遷讓交還予原告。
被告宏翊國際事業有限公司應將臺中市○○區○○○段11379建號，門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號房屋全部，遷讓交還予原告。
訴訟費用新臺幣貳萬叁仟零柒拾柒元，由被告甲○○負擔新臺幣柒仟陸佰元，餘由宏翊國際事業有限公司負擔。
本判決於原告各以新臺幣貳拾叁萬叁仟元、新臺幣柒拾壹萬捌仟元為被告甲○○、宏翊國際事業有限公司供擔保後，各得假執行。但被告甲○○、宏翊國際事業有限公司如各以新臺幣陸拾玖萬陸仟陸佰元、新臺幣貳佰壹拾伍萬貳仟叁佰元為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：原告起訴聲明請求被告甲○○應將如主文第1項所示房屋遷讓交還予原告，於訴狀送達後追加請求原非當事人之被告宏翊國際事業有限公司（下稱宏翊公司）將如主文第2項所示房屋遷讓交還予原告，因被告對於訴之追加無異議而為本案言詞辯論，依民事訴訟法第255條第2項、第1項第1款規定，本件訴之追加應予准許，合先敘明。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：如主文第1、2項所示房屋均係原告所有，並由被告甲○○、宏翊公司分別占有使用，被告甲○○係向自居為所有人之訴外人許宏翊承租、被告宏翊公司之法定代理人為自居所有人許宏翊，均無自原告取得合法使用權限，又許宏翊以其與訴外人林冠儀間就系爭建物有買賣糾紛而不願交還房屋，原告已訴請許宏翊遷讓交還，經本院以95年度訴字第1383號及臺灣高等法院臺中分院以95年度上字第298號判決原告勝訴，被告甲○○、宏翊公司自均係無權占用，為此依民法第767條規定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1、2項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告甲○○抗辯略以：原告與許宏翊間返還房屋之另案尚未確定，應待該案件審理結果始得向被告請求，以查明有無通謀虛偽意思表示等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、被告宏翊公司抗辯略以：原告雖為系爭房屋登記名義人，惟原告與林松明間、林松明與林冠儀間之買賣契約及移轉所有權之物權行為應為通謀虛偽意思表示之法律行為而無效。緣系爭房屋乃許宏翊基於與原所有人林冠儀間買賣關係由林冠儀交付，許宏翊已訴請林冠儀履行契約義務（本院94年度重訴字第431號），詎林冠儀與林松明通謀虛偽意思表示，形式上訂立買賣契約，由林冠儀獨自一人幕後策劃，以林松明名義向銀行貸款，目的僅在清償對林松明債務，而林松明亦僅欲取回借款。林冠儀係95年4月7日移轉所有權予林松明，林松明緊接著於同年5月5日移轉所有權予原告，系爭房地價格不斐竟能如此迅速成交，顯係規避虛偽買賣無效之法律效果，更創造信賴保護之適用。林松明經許宏翊詢問事實經過，已自認其根本不要系爭房地，林冠儀係藉由房屋讓售向銀行貸款以解決債務。林松明與原告間買賣亦屬虛偽，因第一期簽約款30萬元、第二期用印款80萬元分別以三信商業銀行進化分行發票日95年4月17日、95年4月l9日之支票支付，林松明則於95年4月17日自中國國際商銀帳戶領現金30萬元，於同年5月ll日由中國國際商銀帳戶匯款轉出80萬元，其合理懷疑均用以退還原告，原告根本未付買賣價金，僅建構不實資金流程。又系爭房地既已交付並移轉所有權，而買賣契約最末頁手寫附註條款又約定「對買賣標的物現佔有人不當得利之主張，於本買賣契約成立同時併移轉予買方，該買賣標的若有第三人無權佔有之情事，由買方自行負責。」，即風險均由原告負擔，何以房屋貸款仍由林松明繳納，縱使買賣標的物有權利瑕疵，通常僅反應在買賣價格中，未見所有權已移轉登記而仍由出賣人繳納房屋貸款之理等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。
叁、兩造不爭執事項及主要爭點如下：
一、不爭執事項：㈠系爭房屋登記所有人為原告。
㈡被告甲○○向訴外人許宏翊承租系爭房屋，且許宏翊為被告
宏翊公司法定代理人，被告現分別占有使用如主文第1項、第2項房屋。
㈢系爭房屋所有權移轉登記情形為：原告之前手為林松明，林松明之前手為林冠儀。
㈣訴外人許宏翊在臺灣高等法院臺中分院95年度上字第298號
（下稱另案）主張其已向林冠儀買受系爭房屋，已交付占有，但未辦理所有權移轉登記。
㈤另案主要爭點為：林冠儀與林松明、林松明與原告之間，關
於系爭房屋之買賣及所有權移轉登記，是否為通謀虛偽意思表示而屬無效？
二、主要爭點：原告是否為系爭房屋所有人？或因就系爭房屋之買賣及所有權移轉登記為通謀虛偽意思表示而未取得所有權？
肆、得心證之理由：
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查原告主張其為系爭房屋所有人之事實，業據其提出建物所有權狀、臺中市稅捐稽徵處95年契稅繳款書為證，且兩造對於原告為登記名義人之事實亦不爭執。而被告辯稱系爭房屋原所有人林冠儀與原告前手林松明間、林松明與原告間關於系爭房屋買賣及所有權移轉登記為通謀虛偽意思表示，並據此主張原告並未取得所有權，應就其主張通謀虛偽意思表示此一有利於己事實負舉證責任（民事訴訟法第277條、最高法院48年度臺上字第29 號判例參照）。再者，不動產買賣之債權契約與所有權移轉之物權行為係各自獨立，縱債權行為有無效原因存在，仍得基於物權移轉登記取得所有權，亦即債權行為之無效不影響物權行為之效力，登記名義人仍得本於所有人地位行使其權利。因此，被告若否認原告之所有人地位，主要應就物權行為（所有權移轉登記）之通謀虛偽意思表示證明之。
二、被告就前開其應舉證事實所憑舉證，係以訴外人林松明曾向許宏翊自承其無意向林冠儀購買系爭房屋，且原告與前手林松明間關於系爭房地資金流程、貸款繳納有違常情，並援引訴外人許宏翊在另案（臺灣高等法院臺中分院95年度上字第298號）提出之證據方法為憑，本院核：
㈠林冠儀與林松明部分：
按民法第87條所謂表意人與相對人通謀虛偽意思表示無效者，係指表意人與相對人雙方均無欲為其意思表示拘束，而相互故意為不符真意之表示而言，若雙方仍有受其意思表示拘束之意思，即難指為通謀虛偽意思表示。被告答辯理由以：林冠儀、林松明間形式上訂立買賣契約，目的僅在清償對林松明之債務，林松明亦僅意欲取回借款等語，而依被告提出之錄音譯文記載，訴外人林松明係稱：「…去年11月我開始推辭不再借他（林冠儀）錢，我還叫他趕快把欠我的錢還給我，…3月底林冠儀退票，他跟我說『你要過戶就過戶，你不過也沒關係，反正我也繳不起了。』我本來想說好好的過完戶要跟你（指許宏翊）講。…貸款1300萬元，1200萬元是還銀行貸款，剩100萬元還給我，林冠儀還欠我100多萬。…很抱歉，我要說一句自私自利的話，我也是很無奈，給他欠到錢，我才會這樣子做，一屋二賣三賣他有問題，跟我沒有問題」等語（見本院卷第26頁、27頁），另林松明於另案證述內容略以：其向林冠儀買受系爭房屋及29個車位共1400萬元向銀行貸款1300萬元，匯給林冠儀1千1百多萬元，林冠儀原欠伊款項扣45萬元、付現金30萬元，其他價款因房屋遭許宏翊占有作為將來要解決遷讓問題之花費，嗣轉賣原告1430萬元成交，以支票30萬元付第一期簽約款，再以80萬元支票付用印款，另20萬元支票放在周仲鼎律師處，其他價金由原告向銀行代償貸款，前開20萬元支票等全部辦畢才給付等語。由上開事證綜合以觀，訴外人林冠儀與林松明就系爭房屋訂立買賣契約及移轉所有權，應係由於雙方間原有債權債務關係，嗣林冠儀無力清償，遂互為同意以移轉房屋所有權及銀行貸款（轉貸）方式解決債務，而此種交易方式，因雙方就房屋所有權移轉登記並非無互受意思表示拘束之意思，又所有權移轉登記並非無對價，僅其房屋價款同意以抵債、轉貸之方式支付，自非不能認為其性質為買賣契約，此時，因雙方當事人間就系爭房屋所有權並無不欲受意思表示拘束之意思，尚難指為通謀虛偽意思表示。
㈡林松明與原告部分：
查被告以買賣資金「可能」退還原告為由，臆測該部分屬通謀虛偽意思表示，並未提出相符之證據以供審酌，又訴外人林松明已於另案就轉賣系爭房屋予原告情形證述如前，另被告質疑貸款為何仍由林松明繳納乙節，亦已據證人詹吳博於另案證述：因為簽約由我草擬，他們發生糾紛，許宏翊到原告處主張權利，原告告訴我關於銀行貸款是否先清償，我告訴原告暫時不要清償比較好等語。則依現有之事證，即不能為有利於被告之認定。況被告質疑林松明與原告間為通謀虛偽意思表示，無非以其原得基於買賣契約對抗原所有人林冠儀，因認本件係為「規避虛偽買賣無效之法律效果、創造信賴保護之適用」而為通謀虛偽意思表示，然查買賣契約係債權關係，基於債之相對性，尚不能執以對抗契約以外第三人，而林冠儀與林松明所有權移轉登記不能指為通謀虛偽意思表示已如前述，則林松明取得所有權後，訴外人許宏翊尚無從憑僅有債權效力之買賣契約對抗林松明，本件當無被告所指為「規避虛偽買賣無效之法律效果、創造信賴保護之適用」而為通謀虛偽意思表示情形，至於林松明嗣後基於任何原因欲脫手轉賣或移轉所有權於他人，並順利覓得原告買受，不能遽指為有何違反常理。是以，被告此部分抗辯，因其舉證責任尚有未盡，亦屬無據。
三、綜上所述，被告提出之證據方法，均不能證明有被告所主張之通謀虛偽意思表示情事，應認原告主張其為所有權人之事實為真實。從而，原告基於所有物返還請求權之法律關係，請求被告甲○○應將臺中市○○區○○○段11635建號，門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號房屋全部遷讓交還原告，暨被告宏翊公司應將臺中市○○區○○○段11379建號，門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號房屋全部遷讓交還原告，均為有理由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
伍、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條。
中 華 民 國 96 年 6 月 28 日
民事第二庭 法 官 林慧貞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 6 月 28 日
書記官