臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第3000號
原 告 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 黃仕勳 律師共 同複 代理人 丁○○被 告 丙○○訴訟代理人 張蓁騏 律師上當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國96年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告提起本訴原聲明請求：「⒈被告應將如台中縣大里地政事務所96年3月23日（原告誤載為96年1月10日，應予更正）土地複丈成果圖（如附圖，下稱系爭複丈成果圖）所示台中縣○○鄉○○○段○○○○號土地中，編號Ａ部分土地，面積約340平方公尺，變更地目為道路用地，再移轉登記予原告2人共有。⒉被告應塗銷第一項編號Ａ部分土地上之抵押權。」嗣於民國（下同）96年7月26日民事準備二狀、96年8月14日言詞辯論期日當庭追加備位聲明：「被告應將坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○號土地，面積1742平方公尺，所有權應有部分1742分之340，移轉登記予原告2人共有。」依前開說明，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：原告於80年11月23日向被告購買其所有坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○號內寬8公尺、長41.8公尺之土地，如系爭複丈成果圖所示編號Ａ部分（下稱系爭土地），面積340平方公尺（系爭契約上記載103.15坪），每坪新台幣（下同）6萬元，買賣總價6,189,000元，並訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。原告於80年9月10日交付定金300萬元予被告代理人林朝松，尾款於簽定系爭契約當日，由原告簽發共計2,078,400元之支票交付被告，其餘1,110,600元以被告向原告乙○○購買其所有坐落台中縣○○鄉○○○段213之1地號、212之3地號土地內約18.51坪應付價款1,110,600元予以抵銷。系爭溪南東段142地號土地於系爭複丈成果圖附註其使用編定為特定農業區、農牧用地，依據農業發展條例第16條規定，不得辦理分割，故於系爭契約備註欄約定，本土地係農地可分割時，被告無條件提出分割過戶書類，以辦理土地分割與所有權移轉登記事宜。系爭土地長
41.8公尺、寬8公尺、轉彎處切角約2.5公尺，經臺中縣烏日鄉公所92年5月12日烏鄉工字第0920007497號函目前確實為道路供公眾通行使用。依非都市土地使用管制規則第36條規定，得申請將系爭土地變更編定為交通用地，再依農業發展條例第16條第1項但書第2款規定，辦理土地分割。又被告於95年6月5日將系爭土地設定本金最高限額抵押權1625 萬元予臺中縣烏日鄉農會，存續期間不定期，債務人為被告、林朝松，依系爭契約第5條約定，被告負有塗銷抵押權之義務，惟被告遲不辦理，經原告於95年7月28日委由晟勳法律事務所以95年7月28日95晟律勳字第006號函，通知被告就系爭土地辦理分割並移轉登記予原告維持共有，並塗銷該土地上之抵押權，仍拒不辦理，爰先位聲明依買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地變更地目為道路用地再移轉登記予原告2人維持共有，並塗銷該土地上之抵押權。如被告有不能將系爭土地分割後移轉登記與原告之情事，爰備位聲明依最高法院75年台上字第404號判例之反面解釋，請求移轉系爭土地部分的應有部分1742分之340與原告共有等語。並聲明：
㈠先位聲明：
⒈被告應將如系爭複丈成果圖所示台中縣○○鄉○○○段
○○○○號土地中，編號Ａ部分土地，面積約340平方公尺，向台中縣政府申請變更地目為道路用地後，再移轉登記予原告2人共有。
⒉被告應塗銷第一項編號Ａ部分土地上之抵押權。
㈡備位聲明：
⒈被告應將坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○號土地，面積
1742平方公尺，所有權應有部分1742分之340，移轉登記予原告2人共有。
貳、被告則以：依臺中縣政府96年2月26日府地劃字第0960025227號函說明「系爭土地現雖供道路使用，惟烏日鄉公所前函復無從查證該土地於該區辦理農地重劃（73年重劃分配成果公告確定）前即為供道路使用，並大里地政事務所假分割檢測現況做道路使用之寬度約為8公尺，亦與95年10 月23日本案研商會議記錄所載路寬約5公尺之農路有異。準此。尚難有得為分割之事實」，系爭土地有不能辦理分割之情事，兩造約定契約所附之停止條件不能成就，原告先位請求無理由。原告備位請求依最高法院75年台上字第404號判例之反面解釋，似乎有理，惟系爭契約備註欄之約定，本土地係農地可分割時，被告無條件提出分割過戶書類，限制原告法律行為效力之發生，使其繫於將來客觀的不確定事實之成否，兩造已經預料將來可能有限制分割後移轉登記之法令變更，致條件終於成就，顯與最高法院75年度台上字第404 號判例謂「出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形」為確定事實之前提有間，難以一體適用，又該判例謂「原審未查明上訴人有無不能將該部分分割後移轉登記與被上訴人之情形，遽認被上訴人請求上訴人移轉登記按該部分計算之531之2地號土地應有部分660分之294為正當，尚嫌速斷」亦即有無不能將該部分分割後移轉登記與被上訴人之情形，應先確定是否為不能成就之事實，本件系爭土地能否分割，仍屬不確定，如能辦理分割，被告願意配合辦理移轉所有權，但無法分割移轉時，主張解除契約，並返還價金，利息部分與原告使用之利益互相抵銷等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告於80年11月23日向被告購買其所有坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○號內寬8公尺、長41.8公尺之土地，如台中縣大里地政事務所96年3月23日系爭複丈成果圖所示編號Ａ部分（下稱系爭土地），面積340平方公尺（系爭契約上記載103.15 坪），每坪6萬元，買賣總價6,189,000元，並訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。系爭契約第5條約定：「．．．。如抵押權、典權、押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押、假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵，應於本件手續登記期日前由被告負責全部撤銷排除障礙或解決清楚。絕不得有使原告蒙受任何虧損。如果致使原告蒙受損害時，被告應負全部賠償責任。」備註：本土地係農地可分割時，被告無條件提出分割過戶書類。
二、原告於80年9月10日交付定金300萬元予被告代理人林朝松，尾款於簽定系爭契約當日，由原告簽發共計2,078,400元之支票交付被告，其餘1,110,600元以被告向原告乙○○購買其所有坐落台中縣○○鄉○○○段213之1地號、212之3地號土地內約18.51坪應付價款1,110,600元予以抵銷。
三、溪南東段142地號土地於系爭複丈成果圖附註其使用編定為特定農業區、農牧用地，依據農業發展條例第16條規定，不得辦理分割。系爭土地長41.8公尺、寬8公尺、轉彎處切角約2.5公尺經臺中縣烏日鄉公所92年5月12日烏鄉工字第0920007497號函，目前確實為道路供公眾通行使用。
四、被告於95年6月5日將系爭土地設定本金最高限額抵押權1625萬元予臺中縣烏日鄉農會，存續期間不定期，債務人為被告、林朝松。
五、原告於95年7月28日委由晟勳法律事務所以95年7月28日95晟律勳字第006號函，通知被告就系爭土地辦理分割並移轉登記予原告維持共有，並塗銷該土地上之抵押權。
肆、得心證之理由：
一、原告主張之事實，固據其提出78年9月地籍圖謄本、土地登記第二類謄本、不動產買賣契約書、臺中縣烏日鄉公所92年5月12日烏鄉工字第0920007497號函、晟勳法律事務所95年7月28日95晟律勳字第006號函、非都市土地使用管制規則及台中縣大里地政事務所96年3月23日土地複丈成果圖等影本各一份為證，並據本院依原告聲請函請地政機關會同本院及兩造於96年1月10日勘驗測量現場明確，此有當日勘驗測量筆錄及台中縣大里地政事務所函覆本院之96年3月23日土地複丈成果圖附卷為憑。被告則以前揭情詞置辯，復據其提出最高法院85年度台抗字第459號判例要旨、內政部82年10月6日台內地字第8212565 號要旨、台中縣政府95年11月22日以府地劃字第0950324558 號函、內政部90年7月2日（90）台內地字第9009661號要旨、臺中縣政府96年2月26日府地劃字第096002 5227號函及最高法院83年度台上字1740號民事判決要旨等影本各一份附卷為憑。是本件兩造之爭點厥為：㈠原告先位聲明依買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地變更地目為道路用地再移轉登記予原告2人維持共有，並塗銷該土地上之抵押權，是否有理由？㈡原告備位聲明依最高法院75年台上字第404號判例之反面解釋，請求被告應將系爭土地，面積1742平方公尺，所有權應有部分1742分之340，移轉登記予原告2人共有，是否有理由？
二、首就爭點㈠即原告先位聲明依買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地變更地目為道路用地再移轉登記予原告2人維持共有，並塗銷該土地上之抵押權，是否有理由？以論：原告雖主張系爭土地因台中縣烏日鄉公所92年5 月12日發函證明系爭土地目前確實為道路供公眾通行使用，符合農業發展條例第16條第1項但書第2款規定「部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割」，今被告可依非都市土地使用管制規則第36條規定，將系爭土地A部份向台中縣政府申請變更編定為交通用地後，即可辦理土地分割云云，主張契約約定停止條件已成就，訴請被告辦理分割登記等語。然此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。按「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：..... 二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。..... 」，農業發展條例第16條第1項但書第2款定有明文。次按「特○○○區○○○○道路使用者，得申請變更編定為交通用地。」，為非都市土地使用管制規則第36條所明定。而依卷附兩造簽訂之不動產買賣契約書第4條約定：「雙方各應於民國80年11月30日過戶書類齊備，在林秀照代書事務所會齊辦理所有權移轉登記手續，同時乙方應備齊及出具所有移轉登記需要文件，並有關聲請書表上蓋章。」，第7條約定：「所有權移轉登記手續中如因格式變更或證件不全，應有乙方補蓋印章或補全有關文件及出面時，乙方應隨時供便。絕不得有任何刁難之事或藉故，向甲方要求補貼加價等情」，兩造復以備註約定「備註：本土地係農地可分割時，乙方無條件提出分割過戶書類。」，此固為被告依約應履行之義務。惟按法律行為附停止條件者，於條件成就時，發生效力，依此，兩造於系爭契約最末備註約定「本土地係農地可分割時，乙方無條件提出分割過戶書類」等語，即有限制債權人法律行為效力之發生，使其繫於將來客觀的不確定事實（農地可分割）之成否，故有關上開備註約定要屬停止條件無疑。經查，農業發展條例第16條第1項但書第2款規定「部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割」，依上開法文意旨，應係指經法定程序，核准同意辦理變更使用之土地，始得分割，此亦有卷附內政部90年7月2日 (90)台內地字第9009661號函可稽。核諸卷附系爭土地謄本所載可知，本件系爭土地迄今仍屬特定農業區用地，依前開條例規定，既尚未經法定程序，核准同意辦理變更使用，而為地目變更登記，自非屬該款規定得為分割之列，從而兩造間雙方契約所定之停止條件自難謂已成就，原告猶執前詞主張，應無可採。又本件原告雖主張依內政部82年10月6日台內地字第8212565號函示，認為系爭土地為農地重劃村莊範圍內之原私有既成水、道，重劃後仍繼續使用者，經徵得土地所有權人之同意，得依其水、道性質及使用現況辦理分割及地目變更登記，故持上開台中縣烏日鄉公所92年5月12日函經被告授權向地政機關申請分割登記。案經台中縣政府於95年10月23日進行實地勘查，並於95年11月22日以府地劃字第0950324558號函檢送係爭土地通行道路分割案查勘研商紀錄，指示烏日鄉公所查明系爭土地是否於農地重劃前（73 年間重劃分配成果確定）既存在5米農路作為公共通行，再研商解決等語，嗣台中縣政府再於96年2月26日以府地劃字第0960025227號函，略以「旨揭地號土地現雖供道路使用（附照片），惟烏日鄉公所前函復無從查證該土地於該區辦理農地重劃（73年重劃分配成果公告確定）前即為供道路使用，並大里地政事務所假分割檢測現況作道路使用之寬度約為8公尺，亦與95年10月23日本案研商會議記錄所載路寬約5公尺之農路有異。準此，尚難有得為分割之事由」等語，凡此均有上開函示文件附卷可稽，則依上開台中縣政府函示文件內容益證，現狀系爭土地尚難有得為分割之事由，又系爭土地既尚不能辦理分割，兩造間約定契約所附之停止條件不能成就，原告依契約所生請求權尚不生效力，則其猶先位聲明依買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地變更地目為道路用地再移轉登記予原告2人維持共有，並塗銷該土地上之抵押權，此部分即為無理由。
三、次就爭點㈡即原告備位聲明依最高法院75年台上字第404號判例之反面解釋，請求被告應將系爭土地，面積1742平方公尺，所有權應有部分1742分之340，移轉登記予原告2人共有，是否有理由？以論：原告就此部分爭點雖主張按「單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。」此為最高法院75年台上字第404號判例要旨所明載，依此判例之反面解釋，單獨所有土地特定部分之買賣，若出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人，買受人得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有土地。故本件買賣標的即系爭土地A部分若確定被告不能將之分割移轉登記予原告或鈞院認原告先位訴之聲明無理由，原告則憑以請求被告按A部分計算之土地應有部分，即1742分之340，移轉登記予原告2人共有等語。然此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。而觀諸卷附兩造簽訂之不動產買賣契約書內容可知，本件特定部分土地買賣契約之當事人於訂約時，於備註係約定「本土地係農地可分割時，乙方無條件提出分割過戶書類」等語，有限制債權人法律行為效力之發生，使其繫於將來客觀的不確定事實（農地可分割）之成否，故有關備註約定要屬停止條件無疑。亦即所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款，故事實之不確定性，為條件之特徵。條件之成就與否須決定於不確定事實是否發生，如現在條件不成就，尚非將來不成就。查本件出賣人有無不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形，當事人間已經預料將來可能有限制分割後移轉登記之法令變更，致條件終於成就，此一約定顯與上開原告援引之最高法院75年台上字第404號判例謂「出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形」為確定事實之前提有間，本院自難據以援引適用於本件之情形。從而，原告猶備位聲明依最高法院75年台上字第404號判例之反面解釋，請求被告應將系爭土地，面積1742平方公尺，所有權應有部分1742分之340，移轉登記予原告2人共有云云，亦屬無據。
四、綜上所述，原告前揭主張，並無可採，是本件仍應以被告之抗辯，較可採信為真實。從而，原告猶先位聲明請求被告應將如系爭複丈成果圖所示台中縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地中，編號Ａ部分土地，面積約340平方公尺，向台中縣政府申請變更地目為道路用地後，再移轉登記予原告2人共有。被告應塗銷第一項編號Ａ部分土地上之抵押權。備位聲明請求被告應將坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○號土地，面積1742平方公尺，所有權應有部分1742分之340，移轉登記予原告2人共有，均為無理由，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本案判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 96 年 11 月 6 日
民事第一庭 法 官 呂明坤正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 11 月 6 日
書記官 吳慕先