臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第3254號原 告 乙○○
號訴訟代理人 劉佳田律師複 代理 人 庚○○被 告 丙○○訴訟代理人 張國隆律師
李清輝律師上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國96年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：原告於民國95年1月5日為被告（賣方）仲介下列土地成立買賣，買方均訴外人戊○○，包括：⑴坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地、價金新臺幣（下同）3500萬元；⑵同段256地號土地、價金7478萬元；⑶同段207、20
8、210、210-1、218、218-1、206地號土地、價金1億5990萬元。而訂約當日係由買賣雙方及原告、葉豐松、與代書石明秀等人在代書事務所談到凌晨1時許，再至凌晨3時多訂約完成，當時大家已勞累，買賣契約介紹人欄可能漏簽，且居間契約為諾成契約及不要式契約，仲介人未必要在所有契約上簽字。且本件買賣係透過原告周旋而完成簽約，屬媒介居間，經雙方口頭約定被告應按買賣價金（2億6968萬元）1%給付仲介費，依習慣也至少應給付1%，況媒介居間若僅為報告即有效果，亦應許居間人請求報酬（最高法院52年臺上字第2675號判例），又縱僅由當事人一方委託，其結果仍為雙方當事人利益而活動，可認為與相對人有默示居間契約，契約當事人雙方應平均負擔居間人報酬。為此依民法第565條、第566規定，基於（媒介）居間之法律關係，請求被告給付原告仲介費等語。並聲明：被告應給付原告269萬6800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：兩造素不相識，亦無往來，僅95年1月5日有一面之緣，原告主張有居間仲介之事實，應就雙方之要約、承諾之居間契約成立要件負舉證責任，而原告提出之買賣契約，其中第一份買賣契約，原告僅是在場見證，並非仲介人，至於第二、第三份買賣契約之介紹人欄，原告並無簽名，仲介契約係債之契約，基於債之關係相對性，僅存在於契約雙方當事人間，不及於第三人，且學者林誠二指出「居間人僅向委託人報告訂約機會，並不與相對人發生法律關係，故委託人須給付報酬，相對人則不與焉。」，又民法第566條第1項規定應僅限於以居間為營業之情形始可適用，又原告起訴狀主張兩造有約定仲介費1%，但原告本人則陳述並未約定，前後矛盾，至於原告稱土地仲介有給付1%仲介費之習慣云云，但仍應先證明有仲介之事實，並說明有允與報酬之適用，且習慣應以多年慣行之事實及普遍一般人之確信為基礎等語。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請宣告准予免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。」民法第565條、第566條第1項定有明文。故居間契約之成立，除當事人已約定居間人為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介外，尚須當事人有給付居間報酬之約定，或有上開「非受報酬即不為報告訂約機會或媒介，視為允與報酬」之情形，否則縱有一方為他方報告訂約機會或媒介之情事，亦無成立居間契約之可言。且當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張兩造間成立媒介居間之居間契約，依前開說明，仍應就兩造間有以原告為訂約之媒介及被告應給付報酬或依其情形非受報酬即不為訂約媒介之居間契約成立要件負舉證責任。本件綜核原告關於兩造居間契約存在、被告應給付報酬等情，所憑主張及提出之證據，無非以：①原告已在被告與訴外人戊○○於95年1月5日訂立之三件買賣契約書上本於仲介人身分簽名。②原告有為買賣雙方周旋而完成買賣之事實。③土地仲介有買一賣一之給付仲介費習慣等情（原告起訴狀曾主張兩造有口頭約定被告應給付仲介費1%，然原告本人於96年3月8日言詞辯論期日當庭陳明無此約定，本件即無庸再審酌兩造有無此約定）。爰審酌於下。
㈡原告主張被告與訴外人戊○○於95年1月5日訂立以下三件買
賣契約：⑴買賣標的物：臺中市○○區○○段○○○○號土地、買賣價金3500萬元；⑵買賣標的物：同段256地號土地、買賣價金7478萬元；⑶買賣標的物：同段207、20 8、210、210-1、218、218-1、206地號土地、價金1億5990萬元等事實，固據提出買賣契約3紙為憑，且為被告所不爭執。惟原告主張其為「仲介人」云云，已與其提出之上開第一份買賣契約書僅記載原告與訴外人石明秀同為「見證人」，未見表明原告為仲介人或介紹人之文字（見原證一，本院卷第5頁）等情不符。又原告所提出之第二、三份買賣契約書，雖其「仲介人」欄有原告簽名（見原證二、三，本院卷第23頁、34頁），然與被告所提出者之「仲介人」欄未見有任何人簽名（見被證一、二，本院卷第59頁、66頁），其記載不符。
而原告聲請傳訊之證人戊○○證述略以：「當天是當場成交，我的注意力都在和被告討論買賣條件、付款條件，時間弄到很晚，大概凌晨兩點多，我拜託原告幫我開支票付給被告定金，被告拿了支票就走了，我記得契約書好幾份，契約書簽名時大家都沒有注意，我今日有帶契約書正本。當場我和被告都有在契約上簽名，我們都只注意買方賣方的事情，當場我並沒有注意原告有無簽名。我確定章是事後補蓋，因為這個買賣我另外有合夥，沒有蓋章不行，簽名應該是當場簽的」等語（見本院96年3月8日言詞辯論筆錄，本院卷第88頁、89頁），然證人戊○○原證述當場沒有注意原告有無簽名，嗣又證稱原告簽名應該是當場簽的，前後已有不符，況其又證稱契約沒有蓋章不行所以須事後補蓋，則證人戊○○事後既已知悉系爭買賣契約仲介人欄未經原告蓋章，而認為有由原告補蓋章俾便原告向買方（含戊○○之合夥人）請款之必要性，則對於其所持系爭買賣契約同一欄位，究竟有無由原告於訂約時當場簽名、暨原告究係何時簽名，當甚為明瞭，當不可能僅泛稱「未注意原告有無簽名」、「簽名應該是當場簽的」云云，足見證人戊○○關於本件契約有無經原告簽名之證詞，為無可採。而上開買賣契約訂約當時係由買賣雙方及相關人等親自在場磋商，各當事人若有於契約書上簽名之必要，當無任何困難，此觀原告亦親於系爭第一份買賣契約書之「見證人」欄簽名即足明瞭，且書面契約之簽章係契約文件是否完備之最關鍵部分，當事人訂立書面契約時對於簽章欄各欄位之記載通常均極度慎重，倘特定欄位不予填載通常應係刻意為之，當非有所遺漏，故原告主張本件買賣契約訂立時，其在被告所持有之第二、三份買賣契約上純屬漏簽名云云，因與卷證不符，且亦違反一般經驗，已難採信。至於原告與證人戊○○間，係由證人戊○○同意原告於其所持之土地買賣契約書上記載原告為介紹人，應係原告與系爭土地買受人戊○○間為確認其等之居間關係存在所為，並非兩造間本於確認居間關係存在之意思所記載。是以土地預定買賣契約書上縱有原告為介紹人之記載，尚難資為兩造間有居間關係存在之佐證，原告以之主張其與被告間有居間關係存在云云，自非可採。
㈢原告就其促成本件買賣成立之陳述略以：被告的土地拜託丁
○○出售，因我金融業人面廣，丁○○問我是否一起促成交易，僅在95年1月5日買賣契約完成當日見面被告1次、之前未見過、未聯絡過，本件買賣契約其處理事項包括帶戊○○去現場看地形，訂契約時負責看契約書內容等語（見本院卷第86頁、第87頁）。足見原告主張本件買賣係經其從中周旋而成立，無非以其曾帶同買方即訴外人戊○○勘查現場，暨簽約時一同在場為其依據，然原告已自承其就本件買賣事宜未曾與被告聯繫、見面，而證人己○○則證稱：其與被告算是合夥共同出賣土地，是其找丁○○，被告未找丁○○，且亦非丁○○表示有覓得買主，是經石代書告經戊○○要購買等語（見本院卷第89頁、90頁）。則原告所述倘係屬實，則其既經訴外人丁○○情商代覓買主，非不得另與丁○○言明應付報酬，或於尋覓買主之過程，即與買主言明買方應付於原告之報酬，則能否僅憑原告經丁○○告知此一買賣機會，即認定系爭土地出賣人有以原告為訂約媒介之事實，已非無疑。且原告亦確實向買方即證人戊○○收取按土地成交價格1%計算之仲介費，此經證人戊○○證稱：「原告拿土地地籍圖給我，告訴我說這塊地金額不算高，但面積很大，我去看過現場之後覺得還可以，我就告訴他說要買，並且要他通知賣方，我有給仲介費給原告，就是標的金額1%，就是兩百多萬元」等情甚詳。故本件縱原告有介紹訴外人戊○○買受系爭土地之事實，仍不能遽爾認定兩造間有以原告為訂約媒介之意思合致。
㈣原告雖另主張土地仲介有「買一賣一」（買方與賣方各付1%
）之給付仲介費習慣云云，並聲請本院向臺中市不動產仲介經紀商業同業公會函查此習慣之存否，而該公會以96年3月27日中市房仲商（96）字第017號就給付仲介報酬之相關規定函覆本院以：「有關不動產經紀業報酬計收標準規定如下㈠不動產經紀業或經紀人仲介業者，其向買賣租賃之一方或雙方收取報酬之總額不得超過該不動產實際成交價金百分之6（賣方百分之4、買方百分之2）㈡前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為㈢前項規定自89年7月1日實施…備註：不動產經紀業條例實施前，民間習慣亦有賣方支付1%，買方亦支付1%之習慣」等語（見本院卷第98頁）。核其內容，主要係就主管機關關於不動產經紀業（指依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號）或經紀人員（含執行仲介或代銷業務之經紀人或協助經紀人執行仲介或代銷業務之經紀營業員）收取報酬上限，暨不動產經紀業條例實施前民間常見給付仲介報酬比例為說明，與民事法所謂「習慣」，係指普通一般人均確信有法效力之多年慣行事實仍有差異，故原告此部分之主張亦無可採。
㈤再者，當事人於一方報告訂約機會或為訂約媒介時，他方究
應否給付報酬，暨應否據此成立居間契約，既經民法第566條明定民法第566條第1項明定須「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介」，始視為允與報酬。所謂依其情形非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，當應參酌勞務之性質、交易上之習慣、居間人職業及身分、及雙方之親疏關係等綜合判斷。本件原告雖有為訴外人戊○○介紹買受系爭土地之事實，惟不能遽爾認定兩造間有以原告為訂約媒介之意思合致，已如前述，又原告因本件買賣已自買受人方面取得總價金1%仲介費等情，業經證人戊○○證述在卷，則原告縱於買賣契約訂立時偕同到場，亦可能係為順利取得買受人戊○○給付居間報酬之必要作為，就買賣契約之另一方即被告而言，尚難認有民法第566條第1項所稱「非受報酬即不為報告訂約機會」之情形。再以原告原為銀行經理，曾從事仲介土地買賣，94年12月退休後更進而以此營生，被告則從事不動產買賣約6、7年，另買賣契約訂立當時在場之訴外人己○○亦從事不動產買賣或介紹超過6、7年，買方即戊○○則從事不動產買賣20餘年等情，已據兩造及證人戊○○當庭陳明（見本院卷第202頁），足見兩造及當時在場之己○○、戊○○均係具有相當專業知識及商業經驗之成年人，更專以從事不動產買賣及介紹為業，且均有相當之交易經驗，本件不動產買賣可能涉及仲介人之報酬，以本件買賣標的物價值高達2億餘元，縱僅按買賣標的物1%計算，其可能涉及之仲介費數額亦動輒以百萬元計，關於其給付方法或數額，無論買賣契約當事人或到場之人如何約定，當不至於未形諸文字。而原告本人於96年3月8日言詞辯論期日已陳明本件並未由兩造約定仲介費數額或比例，已如前述，況系爭土地事先印製之制式買賣契約「仲介人」簽章欄亦未經原告當場簽名確認，已如前述。再以證人戊○○就給付仲介費予原告之過程證稱：「因為原告來找我，所以我付仲介費給原告，至於他與丁○○要如何分，那是他和丁○○之間的事情，我於訂約後
2、3個月之後，原告來跟我說，我就給付仲介費用給原告，訂約時沒有付給原告，是後來他來跟我說，我才付給他」等語（見本院卷第203頁），益徵原告與買賣雙方於買賣契約訂立時並未提及仲介人究竟為何人，況本件再依被告陳稱及證人戊○○、己○○證述之締約過程，其等在95年1月5日當日原非欲就系爭全部土地均訂立買賣契約，而僅就其中部分土地訂立買賣契約，嗣經買方戊○○勸說後，始當場同意與訴外人甲○○解約，而改就全部土地訂立買賣契約，則斯時既由買賣雙方直接洽商是否由賣方與訴外人甲○○解決，就該部分亦無由原告為任何媒介之必要。則原告雖於買賣契約訂立當時到場，然其身分究為買賣雙方之「仲介人」，或僅為受買賣之一方單獨委託處理買賣事務之人，既未經在場之人達成共識，則本件亦難認有民法第566條第1項所定「非受報酬即不為報告訂約機會或媒介，視為允與報酬」之情形。㈥綜上所述，本件依原告之主張及提出之證據，不能認定兩造
間有居間契約之法律關係成立，則原告主張被告應依習慣給付系爭土地買賣總價金1%給付居間報酬269萬6800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
㈦原告於最後言詞辯論期日提出訴外人己○○出具之承諾書乙
紙以證明被告應給付仲介費，然上開承諾書內容與證人己○○於本院96年3月8日言詞辯論期日證述意旨不符，其真實性已非無疑，又其縱屬真實，然該承諾書既僅為己○○片面出據，亦無法拘束被告，至於原告另聲請傳訊證人丁○○、甲○○、己○○，被告另聲請傳訊證人蔡武雄，然均已於最後言詞辯論期日捨棄，另兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決之結果不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 8 月 3 日
民事第二庭 法 官 林慧貞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 8 月 3 日
書記官