臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第657號原 告 丙○○訴訟代理人 何崇民律師複 代理人 黃綉鈴律師
甲○○律師被 告 己○○
號號訴訟代理人 黃嘉明律師複 代理人 劉有德律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國96年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾參萬參仟陸佰元，及自民國九十五年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾柒萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣捌拾參萬參仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求被告應給付新臺幣（下同）130萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於本件訴訟進行中，將上開請求金額變更為833,600元及其法定遲延利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於民國（下同）82年3月1日向原告訂購由原告所興建坐落臺中縣豐原市○○段441、442地號二筆土地上之「博愛大樓」編號A1、A2棟第5樓房屋2戶（下稱系爭房地），並簽定「土地預定買賣契約書」、「房屋委託代建契約書」，簽約價款分別為767萬元、433萬元，合計1200萬元，其中扣除原告曾應允給予100萬元之優惠折扣，以及扣除其中向金融機構貸款之款項650萬元，則被告應給付原告450萬元。詎被告竟僅分別於給付土地價款至第15期、房屋價款至第16期，合計給付320萬元，及嗣後另外給付原告466,400 元後，即不再為任何支付價款之行為，期間雖屢經原告催繳支付剩餘款項833,600元，惟均不獲置理，為此爰依買賣契約之法律關係提起本訴；另若認為原告並未完成交付系爭房地之手續，則系爭房地之所有權自應仍屬原告所有，而被告之子戊○○僅屬登記名義人，被告竟未經原告同意擅自將系爭房地之所有權移轉與訴外人乙○○之行為，依民法第118條規定，其移轉行為非經原告同意不生效力。若因而致原告喪失系爭不動產所有權，不僅原告不能依原定契約之給付義務而為給付，且已侵害原告之所有權，則原告依民法第226條第1項、第256條、第260條之規定及侵權行為損害賠償，解除契約並請求損害賠償等語。並聲明：⑴被告應返還原告833,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告向原告買受系爭房地，雖原告已將系爭房地所有權移轉與被告，但原告並未將系爭房地交付與被告，縱使被告已將系爭房地所有權出賣與訴外人乙○○，然乙○○進入系爭房屋乃係自己找鎖匠換鎖後始得進入，故被告否認原告有交付系爭房地之事實。另系爭買賣契約內容應包含停車位在內，雖契約中沒有明文約定，但雙方有口頭約定，且停車位是按照每一戶一車位來設計的，被告向原告買受之房屋既有二戶，則應有二個停車位，況兩造在簽署原告所提出之系爭契約之前，尚簽有另一份契約書，而該份契約即有註明包括二個停車位，惟因原告要對另外一位買受人請求損害賠償，以便增加賠償額，故請被告幫忙，將價金提高100萬元，而變成1200萬元，進而虛偽訂立第二份契約（即原告所提出之系爭買賣契約）。又原告已自認在地下室裝置停車設備，僅因未裝置完成，而無法使用停車位，此均足以證明系爭買賣契約包含停車位，而原告亦未交付停車位與被告。綜上所述，原告既未將系爭房地與公共設施之停車位交付被告，即屬未依債務本旨完成履行給付，故被告依民法第264條規定主張行使同時履行抗辯權。再者，因原告長期無法交付系爭房地及停車位，致無人願意購買無停車位之系爭房地，造成系爭房地跌價，被告迫不得已，遂以低於買受價510萬元之價額賣與第三人，被告因而損失510萬元。原告未依債務本旨履行交付系爭房地及停車位之義務，致被告受有損失，被告爰依民法第353條之規定，依不完全給付之債務不履行，請求損害賠償510萬元，並就原告得請求之金額主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件兩造不爭執之事項：㈠被告於82年3月1日向原告購買由原告所興建坐落於臺中縣豐
原市○○段441、442等二筆土地上之「博愛大樓」編號A1、A2棟第五樓房屋2戶，並簽訂「土地預定買賣契約書」、「房屋委託代建契約書」，簽訂價款分別為767萬元、433萬元，共計1200萬元，兩造當事人間之法律關係為買賣關係。
㈡系爭不動產之所有權，原告已依被告之指示於85年4月1日將
其登記於戊○○（即被告之子）名下。而被告業已將系爭不動產出售予訴外人乙○○，並已於93年1月13日完成所有權移轉登記。
㈢被告尚有系爭買賣價金餘款833,600元未給付。
四、本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭房屋與土地是否已交付予被告？㈡雙方買賣是否包括系爭停車位？若有包括，是否有交付系爭停車位？㈢被告是否有拒絕交付尾款的事由？（即被告主張系爭房屋、土地、停車位均未交付等事由）㈣被告有無主張抵銷事由？（即被告主張系爭房屋價格下跌）茲說明如下：
㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務。民法第348條第1項定有明文。故物之出賣人，負有物之交付及所有權之移轉義務，而買受人有物之交付及所有權之移轉請求權。出買人所出賣之物，無論其為動產或不動產，均須將該物交付於買受人。所謂交付，係指占有之移轉，即出賣人使買受人取得對於標的物之事實上管領力（民法第940條、第946條第1項參考）。至於交付之方法，不以現實交付為限。查本件被告購買系爭房地，並已由原告依民法第758條規定辦理系爭房地移轉登記於被告所指定之戊○○名下，且被告事後再將系爭房地出售第三人，現已由第三人占有使用中，則被告無論於法律上（已登記於被告所指定之戊○○之名下）、事實上（被告將系爭房屋出賣於第三人）皆取得對系爭房地之實際支配權，是被告抗辯原告並未交付系爭房地云云，實難採信。次查系爭房地已由被告出售予第三人丁○○，登記名義人為乙○○，此有系爭房地之土地登記簿謄本及建物謄本在卷可稽，並有證人丁○○、乙○○到庭結證屬實，復為兩造所不爭執，而堪信為真。又證人丁○○證稱：「我向己○○（要）鑰匙，己○○去向樓下補習班小姐要一樓公用大門的鑰匙，有一樓公用大門的鑰匙後，我才找鎖匠，將五樓換鑰匙」、「（當時，房子現況？）二戶中間本來有玄關，而己○○做成共用一個大門，裡面都有隔間，整體結構已經蓋好了。」（見本院95年9月27日言詞辯論筆錄第4頁）等語，足徵被告既能變更房子格局，復能允許證人丁○○進入房間，自屬對系爭房地有事實上之管領力而取得占有，是系爭房地即已交付應無疑義。被告辯稱係證人請鎖匠來開鎖的，故原告未交付系爭房屋云云，殊難採信。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條前段定有明文。又按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，即不得為其有利之認定。最高法院91年度台上字第1613號判決意旨可資參考。
查被告雖辯稱系爭買賣契約包括系爭停車位2個，且原告應設置停車位交付予被告云云。然綜觀兩造間系爭「土地預定買賣契約書」及「房屋委託代建契約書」之內容，皆未有原告應交付停車位予被告之義務之文字記載，且證人庚○○亦到庭證稱：並未親見兩造簽約過程，簽約內容亦沒看見等語（見本院95年8月23日言詞辯論筆錄第3頁）。至於被告所提出由原告簽章之切結書影本，其內容除其對象為臺中市政府工務局外，且僅謂「…其有關增設停車空間9輛編號B1-B9供公眾使用，除願依規定設置標示牌外，停車空間亦供公眾使用，絕不將停車空間移為他用…」等語，並未記載所設置之停車位須交付予被告個人所用，且被告所提出之停車位設計圖影本，亦未能證明原告有給付停車位予被告之義務。
㈢另兩造間系爭買賣契約內容並無隻字片語談及買賣標的包括
停車位，已如前述，且證人丁○○當庭所提出其與原告間之買賣契約書內容另以手寫方式載明「本件房屋買賣附帶停車位壹個位置如附圖」等語，則與系爭契約兩相比較下，更足見系爭契約並未包括停車位。復依證人庚○○到庭所言：「當時己○○也都是有在蓋房子、買土地，從事不動產相關工作。」、「我有看到己○○拿出買賣契約書。」等語（見本院95年8月23日言詞辯論筆錄第3頁），則被告既係從事不動產相關工作之人，以被告之專業能力，竟未能發現系爭契約無記載停車位為買賣標的？顯有違常理。再者，被告另辯稱：原告所提系爭房屋買賣契約係雙方所為虛偽行為，即尚有1份買賣契約比系爭契約價金少100萬元，且在該契約內有記載停車位之約定云云。惟此為原告所否認，而被告就此復未能舉證以實其說，自難採信。
㈣又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第345條第1項、第367條分別定有明文。若出賣人已交付該定物於買受人，並經買受人受領（即危險負擔移轉後），即無不履行其給付義務可言。至於民法第264條規定之同時履行抗辯權之行使，則以出賣人尚未為對待給付為前提，出賣人如已交付該特定物於買受人，並經買受人受領者，買受人自不得再行主張同時履行抗辯權而拒絕支付價金。且在特定物買賣，不論其危險負擔是否已移轉，在危險負擔移轉前，不問物之瑕疵是否可以除去，買受人均無行使同時履行抗辯權，以拒絕支付價金之餘地。查本件兩造間系爭房地之買賣，原告既已移轉系爭房地所有權，並已交付標的物，業如前述，被告即應依約支付價金尾款，被告抗辯就系爭價金尾款行使同時履行抗辯權，於法無據，自難憑採。
㈤被告另抗辯系爭房地價格下跌，致其受有損失，主張與原告
所主張之系爭價金尾款抵銷云云。然查，被告雖主張系爭房地其於82年間以1100萬元購買，而於92年間出售予乙○○僅獲得590萬元，其間差額510萬元即為其損失，惟此項損失究與被告所主張之系爭停車位，或與原告有何關連？被告皆未能舉證以實其說，遽為抵銷之主張，於法不合，自難准許。
五、綜上所述，原告依據兩造所簽訂之買賣契約之法律關係，請求被告應給付原告833,600元，及自起訴狀繕本送達翌日（即95年3月28日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。
六、本件兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生響影，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 16 日
民事第四庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 4 月 16 日
書記官 莊玉惠