臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第686號原 告 乙○○訟訟代理人 張豐守律師被 告 經度建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 李振祥律師當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國95年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰萬元及自民國九十五年一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰參拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告就坐落台中市○○區○○段第888-33地號（嗣已分割登記出同段888-42至888-45地號）、888-39地號、888-40地號、及888-41地號等4筆土地（以下簡稱系爭土地），出賣與被告，雙方於民國94年7月13日簽訂不動產買賣契約（以下簡稱94年7月13日契約），原約定買賣價金新台幣（下同）2,000萬元，被告於簽約日先給付定金100萬元，尾款1,900萬元俟被告向銀行辦理貸款撥款後，一次付清；被告並向原告表示於同年7月20日前可完成申貸手續。惟經原告向中興地政事務所查證，發現被告未委託合格代書辨理，原告唯恐權益受損，要求撤掉，另行選任有專業證照之代書辦理。經被告同意後，雙方乃於94年7月20日，在訴外人朱崇偉代書見證下重新簽訂第二份不動產買賣契約（以下簡稱94年7月20日契約），價金仍為2,000萬元，且當時雙方原約定將第一份合約撕毀作廢，所有權義事項均以新合約為準，但因被告藉詞未帶合約，故未當場撕毀。而於94年7月20日重新締約時，被告承諾於稅捐機關核發土地增值稅稅單時，完成貸款手續。詎同年8月4日台中市稅捐稽徵處已核定繳稅，被告仍未辦妥貸款，經原告同意展延至8月20日，依然無法達成，兩造乃於同年8月29日再到朱崇偉代書事務所協商，雙方於合約第13條「特約事項」增訂第1、2、3項，即展延貸款期限至9月8日。
而該次協商被告又推稱未帶合約，故僅由朱代書於原告所執之合約上修改、增訂，再由雙方簽名用印確認。嗣同年
9 月8日被告又無法完成貸款手續，經兩造協議後，將買賣價金提高為2,200萬元，並於第13條「特約事項」再增訂第4項約定，將貸款期限延至9月21日，被告並當場簽發付款人為台灣銀行台中分行，發票日為94年9月24日，票號AA0000000，帳號069274，面額2,100萬元之支票，以及簽發94年9月24日到期，票號TH000 0000，面額2,100萬元之本票各乙張交付原告，以擔保尾款之支付。被告復於94年9月26日匯款1, 700萬元至原告之台灣銀行帳戶。而就尾款400萬元之支付，兩造於同年9月26日增訂「特約條款」約定嗣建造執照核發完畢時支付。而被告欲在系爭土地上興建建物之建造執照已於同年11月26、27日左右核發，被告自有依約給付尾款400萬元之義務，惟被告仍拒不付款，爰依兩造間買賣契約之約定，請求被告給付尾款400萬元。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）依系爭契約特約條款約定：「本契約經買賣雙方協議，由買方暫保留4,000,000元，作為尾款，俟該筆標的建築執照核發完畢，再予支付。」其約定文義已載明於被告取得建築執照時，應支付尾款400萬元。再參酌該特約條款原記載「俟該筆標的建築使用執照核發完畢」，而後特別以三條直線刪去「使用」二字，再由兩造於刪改處用印等情觀之，足證雙方均合意排除以使用執照核發之時點，而約定以建造執照核發時，為被告支付尾款之履行期。
（二）關於標的物之點交，94年7月20日契約第6條第1項約定：「於買方（即被告）將交屋款給付賣方（即原告）時，以現場點交方式為之」。兩造均合意於後約簽訂生效之同時，前約歸於無效。被告執已失效之94年7月13 日之契約條款主張原告應於94年8月16日點交云云，自屬無據。而被告既有尾款400萬元未付，則原告點交義務之履行期未屆，自不生遲延問題。
（三）況原告早已點交，此由被告在系爭土地上架設鐵皮圍籬，施工興建，該圍籬上所懸掛告示記載「本基地將於11/28動工」即可知之。原告於94年9月22日前已完成點交，點交後被告要求到現場鑑定界址，而由被告為申請人，原告為代理人，於94年9月22日向台中市中興地政事務所提出申請。被告答辯狀後附現場照片所示之鐵皮屋、電信箱、及電線桿等地上物，均非坐落於系爭土地上，而係位於鄰地。況合約約定原告祇須「以現場點交」，並無要求原告應將地上物拆除騰空土地之義務。而被告自認已在土地上開工興建，顯見已占有、管業系爭土地。
（四）94年7月13日契約已失效，被告依該合約主張原告遲延交付888-15地號土地之使用權同意書，應賠償違約金云云，即無理由。又原告於94年7月20日簽約時，當場交付888-15地號地主所出具之使用權同意書予被告，嗣被告要求應補具有原告名義之使用權同意書，原告才於94年9月23日再交付同意書，並無遲延可言。且依目前有效之94年7月20日訂定之契約內容，並未約定交付使用權同意書之事，且94年7月20日契約第7條第4款之約定是關於遲延交地之情形與遲延交付使用權同意書無關。
三、並聲明：如主文第一項所示；並願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、按建築執照分四種：⒈建造執照、⒉雜項執照、⒊使用執照、⒋拆除執照，建築法第28條定有明文。查本件依原告所述：「尾款4,000,000元，俟建築執照核發完畢再予交付」等語觀之，該特約條款原記載俟該筆標的建築使用執照核發完畢……再予支付，而後以三條直線刪去「使用」二字，係因將「建築執照」誤寫為「建築使用執照」，故雙方同意予以刪除，足見尾款400萬元係被告於系爭土地上建造之建築物完成後，經台中市政府核發使用執照才付款，然被告現開工興建，建築物尚未完成，未取得使用執照，原告自不得請求尾款。
二、退一步言之，縱認被告應給付原告尾款。則被告有對原告有下列違約金債權可供抵銷：
（一）兩造於94年7月20日簽訂之契約書，其上並無記載雙方於94年7月13日所訂立之不動產買賣契約書予以作廢或解除等文字，足見94年7月13日所訂立之不動產買賣契約書仍然有效，而94年7月20日所訂立之不動產買賣契約係94年7月13日所訂立之不動產買賣契約書之補充及增訂之契約。
（二）依94年7月13日契約第6條：「雙方約定於民國玖拾肆年捌月拾陸日前應將本件買賣標的物踏明界址點交於甲管業，使用收益」之記載觀之，足見原告應於94年8月16日前將系爭土地點交予被告。然原告至95年1月1日尚未將系爭土地上之鐵皮屋、電氣箱及電線桿等地上物拆除，且迄95年4月7日仍未履行點交。被告固於系爭土地上之圍籬上懸掛告示記載：「本基地將於11/28動工」等字，但11/28動工係因兩造已於94年7月13日簽約，依該契約第6條之約定，原告應於94年8月16日前將系爭土地點交予被告管業，但原告迄94年11月間仍未履行點交，被告為減輕遲延開工之損失，不得不於11/28動工，然被告之動工與原告是否主張點交為兩回事，並不能以被告於11/28動工，即認原告已點交土地。
（三）依94年7月13日契約第13條：「本件買賣標的物旁之土地（即同段888-15地號）使用權同意書，乙方同意於點交時交甲方。」之記載觀之，足見888-15地號土地之使用權同意書，原告應於94年8月16日前（點交時間）交付予被告，然原告延至94年9月23日始交付，依約原告應負違約責任。
（四）依94年7月20日契約第7條違約責任第4款約定：賣方若有遲延交地（契約書誤寫為遲延交「屋」）之情形，應賠償買方每日按買賣總價款千分之0.3違約金，是本件原告應賠償被告之違約金有二：
１、原告應於94年8月16日前將系爭土地點交被告管業、使用收益，然原告迄95年4月7日，仍未履行點交系爭4筆土地之責任，被告自得請求原告應賠償被告自94年8 月17日起至95年4月7日止共233日，每日按買賣總價款2,200萬元千分之0.3計算之違約金，共1,537,800元（即22,000,000元x0.3/1000x233=1,537,800元）。
２、原告應於94年8月16日前交付使用權同意書，然原告延至94年9月23日交付，被告自得請求原告應賠償被告自94年8月17日起至94年9月22日止共36日，每日按買賣總價2200萬元千分之0.3計算之違約金共237,600元（即22,000,000元x0.3/1000x 36=237,600 元）。
三、並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利於之判決，請准供擔保，免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告於94年7月13日就坐落台中市○○區○○段888-33、888-39、888-40、888-41地號等4筆土地，出賣與被告，兩造簽訂不動產買賣契約書，該契約書第6條約定：「雙方約定於民國玖拾肆年捌月拾陸日前應將本件買賣標的物踏明界址點交於甲管業，使用收益……」；第13條約定：「本件買賣標的物旁之土地（即同段888-15地號）使用權同意書，乙方同意於點交時交甲方。」（見被證一）。
二、兩造就系爭土地之買賣事宜，於同年7月20日再簽訂不動產買賣契約，雙方原約定買賣價金新台幣20,000,000 元，嗣於8月29日有到朱崇偉代書事務所協商，雙方於合約第13條「特約事項」增訂第1、2、3項，9月8日約定價金提高為2,200萬元，並於第13條「特約事項」再增訂第4項約定，將貸款期限延至9月21日；被告並當場簽發付款人為台灣銀行台中分行，發票日為94年9月24日，票號AA0000000，帳號069274，面額2,100萬元之支票，以及簽發94年9月24日到期，票號TH0000000，面額2,100萬元之本票各乙張交付原告，以擔保尾款之支付。被告復於94年9月26日匯款1,700萬元至原告之台灣銀行帳戶。而就尾款400萬元之支付，兩造於9月26日增訂「特約條款」記載「俟該筆標的建築使用執照核發完畢」，而後特別以三條直線刪去「使用」二字，再由兩造於刪改處用印（見本院95年度促字第2106號支付命令卷宗原證1）。
肆、本件之爭點：
一、兩造約定被告何時應付尾款？
二、兩造約定何時原告應點交系爭土地？
三、原告已否點交系爭土地？被告抗辯之地上物是否在系爭土地上？
四、被告主張原告遲延點交土地及遲延交付使用同意書，原告應依94年7月20日契約書第7條4款約定給付違約金，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、兩造約定被告何時應付尾款？
（一）原告主張其出賣系爭土地與被告，被告尚欠買賣價金尾款400萬元尚未給付，且依兩造間所訂立之94年7月20日契約書上兩造於同年9月26日所加註之特約條款就買方應付之400萬元尾款，約定「俟該筆標的建築執照核發完畢再予支付」，在上開執照二字前本有「使用」二字，惟已合意刪除之事實，亦為被告所不爭執。
（二）茲有爭執者係上開特約條款所謂「俟該筆標的建築執照核發完畢再予支付」之「建築執照」是指建造執照或使用執照？被告雖抗辯：依建築法第28條規定，建築執照分四種：⒈建造執照、⒉雜項執照、⒊使用執照、⒋拆除執照，上開約定係指被告於系爭土地上建造之建築物完成後，經台中市政府核發使用執照才付款云云。惟查，兩造間上開約定所謂「建築執照」所指者既非雜項執照及拆除執照，且又將原記載為「建築使用執照」中之「使用」二字刪除，顯見已排除使用執照，是被告主張兩造係約定被告於系爭土地上建造之建築物完成後，經台中市政府核發使用執照才給付尾款云云，顯不可信。
（三）原告主張被告已於94年11月26、27日左右獲得台中市政府核發建造執照一節，為被告所自認（見本院95年6月20日言詞辯論筆錄第4頁），則被告之尾款400萬元之履行期於94年11月27日即已屆至。
二、兩造約定何時原告應點交系爭土地？
（一）被告抗辯依94年7月13日契約第6條約定原告應於94年8月16日前將系爭土地點交予被告管業、使用收益云云，原告則予否認，主張：依94年7月20日契約書第6條第1款約定：被告將交屋款給付原告後，以現場點交方式為之，94年7月13日契約書已因變更約定而作廢等語。
（二）經查，原告主張94年7月13日之契約已失效作廢，惟被告否認，兩造就94年7月13日之契約已否失效固各執一詞，惟查，被告自認兩造於94年7月20日已再簽訂另一份契約，且其後兩造陸續就價金、尾款付款日均變更前約之約定，另被告亦自承94年7月20日的契約是同年7月13日契約內容的補充及修改，則後約就同一事項如有變更前約之內容者，自應以後約之約定為準。而該94年7月13日契約第6條固約定原告應於94年8月16日前將系爭土地點交予被告管業、使用收益，惟兩造於同年7月20日簽訂之契約第6條第1款則約定「本買賣標的物之移轉佔有，買賣雙方約定於買方將交屋款給付賣方時，以現場點交方式為之，如賣方逾期不將房地點交時則以違約論。」，該約定中有關「交屋款」，固漏未更正為交地款，惟應不影響該約定之效力，是兩造已將點交土地之時點變更約定為交付尾款之際。是兩造所爭執94年7月13日之契約已否失效一節，並不影響本院前揭判斷，並無訊問證人朱崇偉之必要，併此敘明。
（三）況查，兩造於94年7月20日另行簽訂新約後，其後再多次洽商、變更原來之約定（其過程詳見兩造不爭執之事實二），且兩造尚再於同年9月26日增訂「特約條款」記載本件土地價金尾款之交付時為「俟該筆標的建築執照核發完畢」，而兩造於同年9月26日再為洽商之時，早已逾越同年7月20日契約所約定應點交土地之同年8月16日，惟兩造並未在契約中就原告是否違反點交土地之期限之事項為任何約定或註記，反而特約被告應在該筆標的建築執照核發完畢時交付尾款，益證兩造已變更前開點交土地時點之約定，應依後約約定即被告給付尾款之同時原告應點交土地，是原告主張為可採信，被告抗辯原告應於原告應於94年8月16日前點交土地，即不可採。
三、原告已否點交系爭土地？被告抗辯之地上物是否在系爭土地上？
（一）原告主張其已於94年11月22日將系爭土地點交予被告，被告已在土地上架設鐵皮圍籬，施工興建，由圍籬上所懸掛告示記載「本基地將於11/28動工」即可知之等語。被告除否認原告已點交土地外，並不否認原告主張之上開事實，查被告既自認於94年11月28日動工，而該工地於動工之前亦已在圍籬上懸掛告示記載「將於11/28動工」，顯見被告於同年11月28日以前即已將系爭土地以圍籬圍起，而本院至現場履勘時發現系爭土地即被告興建建築物之基地全部以圍籬包圍，此有本院勘驗筆錄在卷可稽，是被告既已在同年11月28日之前即已將系爭土地以圍籬圍起，而置於實力支配下，且於11月28日即開始動工興建建物，顯見原告已於11月28日之前交付土地與被告，被告猶否認原告已交付土地，顯無可採，其就原告並未點交土地之事實，即應自負舉證責任。
（二）被告雖又抗辯原告至95年1月1日尚未將系爭土地上之鐵皮屋、電氣箱及電線桿等地上物拆除，迄95年4月7日仍未履行點交云云，惟原告否認上開地上物係坐落於系爭土地上，且經本院至現場履勘結果，被告所指之鐵皮屋業遭拆除，且已無法看出該鐵皮屋原來所在之位置是否係在系爭土地界址範圍內，被告亦無法舉證證明該鐵皮屋係在系爭土地上；另被告所指之電線桿、電氣箱等物，經地政人員測量結果，均係坐落於鄰地之同段888－34地號土地上，此有前揭本院勘驗筆錄及台中市中興地政事務所土地複丈成果圖各一件附卷可稽，是被告所辯原告未拆除系爭土地上之地上物而為點交云云，亦未舉證以實其說。是被告所辯原告未點交土地一節，即無可採。
四、被告主張原告遲延點交土地及遲延交付使用同意書，原告應依94年7月20日契約書第7條4款約定給付違約金，有無理由？
（一）承前所述，兩造既約定被告應於建造執照核發時給付尾款，又原告應於被告給付尾款之同時點交土地，則被告既尚未給付尾款，原告又已於被告給付尾款之前即已於94年11月28日以前點交土地，原告自無遲延交地之情形，被告指原告遲延交地一節，均無可採。
（二）被告復主張依94年7月13日契約第13條約定：「本件買賣標的物旁之土地（即同段888-15地號）使用權同意書，乙方同意於點交時交甲方。」，並參照同契約第6條第1項之約定，足見888-15地號土地之使用權同意書，原告應於94年8月16日前（點交時間）交付予被告，然原告延至94年9月23日始交付，依94年7月20日契約第7條違約責任第4款前段：「賣方若有遲延交屋之情形，應賠償買方每日按買賣總價千分之零點三違約金」之約定，被告自得請求原告應賠償被告自94年8月17日起至94年9月22日止共36日，每日按買賣總價2200萬元千分之
0.3計算之違約金共237,600元云云，然原告予以否認，並否認94年7月20日契約第7條第4款前段約定係關於遲延交付使用權同意書之約定。經查，兩造間已合意變更點交土地時間為被告給付尾款之同時，已詳如前述，是兩造前揭94年7月13日契約第13條及第6條所定原告應於94年8月16日前交付使用權同意書之約定已不存在，是被告主張原告遲延交付使用權同意書，顯無理由。且該94年7月20日契約第7條第4款前段之約定為：「賣方若有遲延交屋之情形，應賠償買方每日按買賣總價千分之零點三違約金」，故該約定係關於原告倘有遲延交屋（應為遲延交地之誤）之約定，與原告是否遲延交付使用權同意書無涉，亦即該契約並未約定如原告遲延交付使用權同意書被告得依該約定請求違約金，是被告主張原告遲延交付使用權同意書，亦無可採。
（三）原告既無被告所指遲延交地及遲延交付使用權同意書之情事，則被告依94年7月20日契約第7條第4款前段約定請求原告給付違約金，並主張與原告請求被告給付之尾款為抵銷，為無理由。
五、綜上所述，被告依兩造間買賣契約應給付買賣價金尾款400萬元之履行期既已屆至，且被告所為抵銷之抗辯，並無理由，是原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付400萬元，為有理由。從而，原告請求被告給付400萬元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即95年1月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算的利息，為有理由，應予准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
陸、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條。
中 華 民 國 95 年 7 月 4 日
民事第三庭 法 官 張瑞蘭
一、以上正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 7 月 4 日
書記官 陳惠鈴