臺灣臺中地方法院民事判決 95年度重訴字第191號原 告 經濟部加工出口區管理處中港分處法定代理人 戊○○訴訟代理人 己○○律師複代理人 尤雯雯律師被 告 穩維特科技股份有限公司法定代理人 庚○○
參 加 人 台灣土地銀行股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○
甲○○丙○○當事人間返還土地等事件，本院於96年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣玖拾玖萬陸仟柒佰陸拾貳元及自民國九十五年九月二十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息及另應給付原告懲罰性違約金新台幣壹拾肆萬玖仟伍佰壹拾壹元。
被告應給付原告新台幣玖仟參佰玖拾玖元及自民國九十五年九月二十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告自民國九十五年十月一日起返還第一項土地之日止，按月於每月五日給付原告新台幣參萬壹仟參佰貳拾玖元及自各該月六日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣捌萬玖仟捌佰貳拾玖元，由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、訴之變更部分：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
㈡本件原告起訴請求：⑴被告應將坐落台中縣○○鎮○○段
○○號，登記面積4,171.62平方公尺（即經濟部加工出口區管理處中港分處園區編號A16－6號）土地之台中縣○○鎮○○段建號一號，登記總面積4,396.02平方公尺（即建物門牌台中縣○○鎮○○路○○號）建物及地上物拆除回復原狀，將土地返還原告。⑵被告應給付原告新台幣五十一萬一千零七十七元，並自訴狀送達時起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶被告應給付原告，以每月63,488元計算，自95年01月份起至租約終止日止之租金，並自訴狀送達時起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑷被告應給付原告自95年01月份起至租約終止日止期間租金逾期繳納之違約金，以月租金63,488元，每月五日為當月租金給付日，逐月計算至清償日止，逾期給付租金一個月未滿二個月者按當月租金5%計算；逾期二個月未滿三個月者按當月租金10%計算；逾期三個月未滿四個月者按當月租金15%計算之違約金。⑸被告應給付原告，自租約終止日起至土地返還原告日止，以每月31,329元計算之損害賠償，並自訴狀送達時起至清償日止按年息百分之五計算之利息。嗣原告上開請求之訴狀於公示送達被告後，原告將聲明變更為本件訴之聲明所示，本院核之應屬訴之聲明之擴張或減縮，依前揭法律規定，自應准許。
二、訴訟參加部分：㈠按訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第
一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人；又就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第67條之1第1項、第58條第1項分別定有明文。
㈡本件原告對被告起訴請求將如訴之聲明所示之建物及地上物
轉讓予原告核准之第三人，並將土地返還原告；逾期（自租約終止日起二年屆滿），被告應將上開建物及地上物拆除回復原狀，將土地返還原告，而參加人為系爭建物之抵押權人並向本院聲請執行拍賣抵押物，並經本院94年執九字第487781號受理在案，並於95年10月12日第三次定期拍賣等情，業有建物登記簿謄本1份及本院執行處拍賣公告影本1份在卷足憑，則原告於本件訴訟請求拆除前揭建物之請求部分，參加人顯有法律上之利害關係，本院依前揭法律規定依職權通知參加人參加訴訟，參加人依民事訴訟法第58條聲明參加訴訟，自應准許。至於原告請求被告給付租金及損害賠償部分，參加人並無參加利益，且參加人就此部分亦未聲明參加訴訟，附此敘明。
㈢原告雖主張：參加人為抵押權人不應本件訴訟判決結果而影
響其法律上地位，參加人擔保物因本件訴訟判決拆除而滅失乃屬事實行為，對參加人與被告間之借款法律關係不生影響，請求駁回參加聲明云云。惟查：本件原告訴請被告拆除之前揭建物即為參加人抵押權設定之標的物，如經本件判決確定命被告拆除前揭抵押物，參加人之抵押權自將無所附麗而消滅，故本件訴訟對參加人不僅只有事實上法律關係，亦有法律上之利害關係甚明，原告前揭主張自不足採信。
三、被告及參加人未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告於民國（下同）92年5月30日向經濟部加工出口區管理
處申請進入中港園區設廠獲准，原告作為中港園區管理之管理機關，旋於民國92年8月11日依法將園區內受託管理之公有土地編號A16－6號，土地登記為坐落台中縣○○鎮○○段○○號土地出租與原告，雙方立有土地租賃契約（下稱系爭租約）。
㈡原告係依加工出口區設置管理條例，設置之管理機關，依該
條例第11第4項規定，加工出口區內土地租用及費用計收標準，由經濟部定之。準此經濟部訂有「加工出口區內土地租用及費用計收標準」，其中第17條第1項第4款規定「區內土地租金及費用應約定於每月五日前繳納，如有逾期，按下列約定辦理：‧‧‧四、逾期四個月仍不清繳租金、費用及違約金者，除追收外，得終止租約。」原告亦本此規定於系爭租約第5條第㈣款約定：「逾期四個月仍不清繳租金、費用及違約金者，除追收外，得即終止租約，並得勒令遷出加工出口區，承租人不得異議。」同約第10條第㈢款亦同此意旨，兩造係依特別法之規定成立之租賃關係，應排除土地法第103條第1項第4款及民法第440條第3項，關於基地出租承租人積欠租金須達2年以上始得終止租約規定之適用，而優先適用特別法。
㈢被告自94年6月5日起即已欠繳租金，經原告逐月通知催繳並
開罰違約金被告仍置若罔聞，為此原告曾以經加港三字第09501000160號函主張於95年12月31日起依上開租約及特別法之規定與被告終止租約，因該公函未獲被告親收，如因送達有疑議則以訴狀送達為意思表示，並依民法第455條請求被告返還租賃物予原告。
㈣另原告請求被告給付積欠之租金及違約金，並請求相當於租金之損害賠償如下：
⑴每月租金新台幣（下同）63,488元（包括：土地租金31,329
元，公共設施建設費32,159元，系爭租約書第1條所載土地租金31,328元，公共設施建設費32,158元係暫定，嗣經土地面積實測後，計算而得上開土地租金31,329元，公共設施建設費32,159元）。
⑵依系爭租約第5條規定，承租人須於每月5日前自動向國庫繳
納租金，逾期一個月未滿二個月者按租金及費用總額加收5%之違約金；逾期二個月未滿三個月者按租金及費用總額加收10%之違約金；逾期三個月未滿四個月者按租金及費用總額加收15%之違約金。被告自94年6月5日起即已欠繳租金，至95年9月21日租約終止日止之租金，合計15又21/30個月，皆已逾三個月，應加計租金63,488元之15%違約金63,488 ×15%＝9,523，共計每月應繳交租金加違約金共計63,488 ＋9,523元＝73,011元，合計15又21/30個月金額為1,146,27 2元，爰依系爭租約書第5條、民法第439條、第233條、第250條之規定請求如訴之聲明⑵所載。
⑶依系爭租約第11條規定，「依前條規定終止租約，應即交還
土地‧‧‧並依本租約第五條規定繳付此期間內之土地租金。」，故被告自租約終止日起至土地返還原告日止，應以每月31,329元計算相當於租金之損害賠償，賠償原告之損害，爰依系爭租約書第11條、民法第250條請求如訴之聲明⑶所示。
㈤聲明：
⑴被告應將坐落台中縣○○鎮○○段○○號，登記面積4,171.62
平方公尺（即經濟部加工出口區管理處中港分處園區編號A16－6號）土地之台中縣○○鎮○○段建號一號，登記總面積4,396.02平方公尺（即建物門牌台中縣○○鎮○○路○○號）建物及地上物，轉讓予原告核准之第三人，將土地返還原告。
⑵被告應給付原告1,146,272元，並自訴狀送達時起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⑶被告應給付原告自租約終止日即95年9月21日起至返還前揭
土地日止，以每月31,329元計算之損害賠償，並自訴狀送達時起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⑷願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、參加人方面：參加人未於最後言詞辯論期日到庭，據其先前到庭及具狀之聲明及陳述如下：
㈠被告雖自94年6月起未給付租金，已逾四個月，而遭原告於
95年4月間起訴終止租約，惟依系爭租約第11條規定：「依前條規定終止租約，應即交還土地，屬於承租人之地上建物承租人應於二年內轉售給經管理處或分處核准之其他區內事業，…」，至今尚未滿2年之轉售期間，現原告將原訴之聲明「交還土地」更正為「拆屋還地」，「拆屋」部分之聲明，顯屬無據，應予駁回。
㈡次查，被告於本案敗訴，相較於原告訴訟利益50餘萬元，而
為拆除底價高達近億元之廠房，及參加人債權金額高達近億元，除顯有對價不相當外，且將影響應買人參與投標之意願，進而使參加人之抵押物即有價值減少之重大損害，從而參加人法律上之地位，因被告敗訴將致直接不利益。
㈢聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由：㈠被告於92年8月11日與原告訂定土地租賃契約，向原告承租
台中縣○○鎮○○段○○○號即公有土地編號A16－6號土地，被告自94年6月5日起即已欠繳租金，經原告逐月通知催繳並開罰違約金被告仍置若罔聞等情，業有原告提出之土地租賃契約書影本1份、原告催繳公函及繳款聯單影本為證，且被告未於言詞辯論期日到庭，亦未以書狀作何聲明或陳述，故原告主張之前揭事實，應堪採信。
㈡按被告向原告承租之系爭土地屬於經濟部加工出口區，自應
適用「加工出口區設置管理條例」。而依該條例第11第4項規定，加工出口區內土地租用及費用計收標準，由經濟部定之，因此經濟部基於前揭法律授權訂有「加工出口區內土地租用及費用計收標準」，其中第17條第1項第4款規定「區內土地租金及費用應約定於每月五日前繳納，如有逾期，按下列約定辦理：‧‧‧四、逾期四個月仍不清繳租金、費用及違約金者，除追收外，得終止租約。」；又兩造系爭租約第5條第㈣款亦約定：「逾期四個月仍不繳清租金、費用及違約金者，除追收外，得即終止租約，並得勒令遷出加工出口區，承租人不得異議。」。本件被告自94年6月5日起即未依約繳納租金已如前述，則原告主張：以被告逾期4個月不繳清租金、費用及違約金為由，以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，自屬有據。又原告之起訴狀繕本經本院對被告公示送達，已於00年0月00日生效，故原告主張兩造之土地租賃關係已於95年9月21日終止等情，即堪採信。
㈢原告於系爭租約終止屆滿2年之前，尚不得請求被告拆除建物並返還土地或完成讓售手續：
⑴按兩造系爭租約第11條規定：「依前條規定終止租約，應即
交還土地，屬於承租人之地上建物承租人應於2年內轉售給經管理處或分處核准之其他區內事業，並依本租約第5條規定繼付此期限內之土地租金。承租人不為本條之處理或逾期仍未完成處理手續者，視為放棄地上建物及所有動產所有權，由出租人處理，承租人不得異議」，此有前揭租約在卷足憑，本院審之前揭租約內容，承租人於終止租約後兩年內，仍有權處理轉售系爭建物之相關事宜，但必須依系爭契約第5條約定繼續支付土地租金，則於前揭2年期間屆滿前，承租人即無拆除承租土地上建物之義務，從而自無返還承租土地之可能。本件原告於95年9月21日終止兩造間之土地租賃關係已如前述，於系爭租約終止後屆滿2年之前，依前述說明，被告並無拆除系爭建物之義務，亦無返還系爭土地之可能。
⑵原告雖請求被告應於系約租約終止後2年內，將系爭建物及
地上物，轉讓予原告核准之第三人，將土地返還原告云云，惟查：依系爭租約第11條約定內容，被告於2年內有權處理承租土地上系爭建物之轉售事宜，逾期未完成處理程序，將視為放棄系爭建物及所有動產之所有權，任由出租人即原告處理，足證被告僅有處理系爭建物之「權限」，並無處理之「義務」，原告自不生請求被告完成讓售系爭建物手續之請求權，故原告請求被告於前揭租約終止2年內轉讓系爭建物予原告核准之第三人顯乏請求之權利依據。
⑶另原告請求被告於前揭2年期限屆滿後拆除系爭建物及地上
物並返還土地部分，因不符民事訴訟法第246條將來給付之要件，經本院以起訴不合法另為裁定駁回，附此敘明。
㈣本件被告應給付之終止租約前所積欠之租金及遲延利息暨違約金：
⑴本件租賃關係應適用「加工出口區設置管理條例」，依該條
例第11第4項規定，加工出口區內土地租用及費用計收標準，由經濟部定之，而經濟部基於上開法律授權訂有「加工出口區內土地租用及費用計收標準」已如前述，依上開計收標準第13條規定，本件被告應按月給付長期土地租金及公共設施建設費用。
⑵又按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之
性質者，如為懲罰之性質，於一方履行遲延時，他方除請求違約金外，自仍得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他損害。本件兩造租約第5條所約定之違約金，已明確約定記載為「懲罰性違約金」，故本件原告就兩造租金債務之遲延給付，自得另依民法第233條規定請求遲延利息。惟兩造懲罰性違約金之約定乃屬強制債務之履行為目的，確保債權效力所訂之強制罰，應非兩造間另成立違約金債務，故就該懲罰性違約金部分，應不得依民法第233條再行請求遲延利息。
⑶原告主張：本件依兩造土地租賃契約被告每月應給付租金包
含土地租金31,329元，公共設施建設費32,159元，共計63,488元，被告自94年6月5日起即已欠繳租金，至95年9月21日租約終止日止，合計積欠租金15又21/30個月，皆已逾三個月，應加計租金63,488元之15%違約金9,523元【63,488×15%＝9,523】等情，業有原告提出之繳款聯單影本及原告催繳公函影本在卷足憑，且被告既未到庭亦未以書狀作何聲明或陳述，故原告主張之前揭事實即堪採信。從而原告請求被告給付終止系爭租約前所積欠租金996,762元【63,488×（15＋21/30）≒996,762】及自起訴狀繕本送達之翌日即95 年9月22日起至清償日止，按年利率5%計算之利息及懲罰性違約金149,511元【9,523×（15＋21/30）≒149,511】，即有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示；原告就違約金請求遲延利息部分，為無理由，應予駁回。
㈤原告於終止系爭租約之翌日起至返還土地之日止，得請求被告繼續給付前揭土地租金、損害金及遲延利息內容如下：
⑴按依系爭租約揭第5條規定，被告須於每月5日前自動向國庫
繳納當月之租金，且依系爭租約第11條約定依前條規定終止租約，應即交還土地，屬於承租人之地上建物承租人應於二年內轉售給經管理處或分處核准之其他區內事業，並依本租約第5條規定繼付此期限內之土地租金。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條定有明文。本件兩造依系爭租約第5條規定應於每月5日給付當月之租約，則被告無權占有系爭土地後所應給付之損害金，自應認亦應於每月5日給付，故被告若未依期限給付，應於前揭給付期限屆滿時即每月6日起負遲延責任。
⑵依前揭說明，本件原告於終止租約後2年內，得請求之土地租金及遲延利息如下：
①原告主張：被告應於95年9月5日給付95年9月22日起至95
年9 月30日止之租金9,399元【31,329×9/30≒9,399】，及減自起訴狀繕本送達之翌日即95年9月22日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為有理由爰判決如主文第2項所示。
②原告主張：被告自95年10月1日起97年9月21日止，按月於
每月5日給付土地租金31,329元；自97年9月22日起至返還土地日止，按月於每月5日請求被告給付相當於租金之損害金31,329元及均自該月6日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，即有理由，爰判決如主文第3項所示。
⑶原告逾前揭部分之請求為無理由，應予駁回。
五、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分其假執行之聲請亦失所附麗，自應併予駁回。
丙、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 1 日
民事第三庭 法 官 陳毓秀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 2 月 1 日
書記官 楊賀傑