臺灣臺中地方法院民事判決 95年度重訴字第378號原 告 乙○○訴訟代理人 陳鴻謀 律師複 代 理人 盧志科 律師被 告 丁○○訴訟代理人 黃坤鍵 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國95年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：兩造系爭不動產買賣合約書第13條後段約定：「如有爭議致涉訟時，甲、乙雙方合意以賣賣標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院。」，查系爭之買賣標的物坐落台中市○○區○○段○○○○○ ○號，故本院有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣兩造於民國 (下同)95 年4 月16日簽訂不動產買賣合約書
（下稱系爭合約），並已成立、生效，約定原告將其所有坐落台中市○○區○○段○○○○○ ○號土地（權利範圍10380/00
0 0000），及其上建物門牌號碼為台中市○○區○○路○○○巷○ 號、台中市○○區○○路○○○ 號之房屋（下稱系爭房屋）出售予被告，買賣總價金新台幣（下同）87,430,000元，並經被告於簽約時，給付第1 次買賣價金8,8 00,000元予原告，而存於履約保證銀行安信建築經理股份有限公司。且依系爭合約第4 條〔第三次款: 完稅〕約定：「㈠第3 次款於土地增值稅單、契稅單核發領回後3 個工作日內須壹次付清」等語。詎被告於土地增值稅單、契稅單核發領回後3 個工作日即95年5 月10日經原告通知，拒不依約履行給付該次價金8,630,000 元。經原告於95年5 月11日以郵局存證信函限期催告，仍拒不履約。95年5 月22日原告乃委由律師發函為解除契約之意思表示。被告不依約履行給付買賣價金之義務，依系爭合約第9 條第2 項：「甲方（即被告）不依合約履行各項義務或支付價金時，…；經乙方（即原告）書面通知限期催告仍不履行時，乙方得解除買賣合約並沒收甲方已繳價款做為違約之賠償，甲方不得異議。」之約定，原告自得請求被告按已繳價款做為違約之賠償；為此，基於依系爭合約第9 條第2 項約定，求為命被告應給付原告8,800,000 元及法定遲延利息之判決。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告係經訴外人信義房屋居間，向原告購買系爭房屋及其
上基地，係基於其自由意志下簽訂，且本件係被告執意要求購買原告系爭房地，不惜於95年4 月16日淩晨1 點15分至原告住處，拜託原告一定要賣給他而為要約，原告始於同日淩晨2 點20分予以承諾，此參系爭合約書第6 頁即明，原告於簽約過程從未向被告保證系爭房屋之租金平均每月達28萬元或其他數額，是原告鄭重否認有對被告為任何詐欺情事。
⒉依被告所提出信義房屋所寄發予兩造之存證信函記載：「
賣方言明上揭房地現分租於2 人，其中1 承租人應付月租金34,000元 (稅金由該承租人負擔)； 另1 承租人則因其租賃條件特殊，月租金係以其營業額比例計算，經被告詢問平均月租金數額時，原告口頭告知『約』25萬元，亦告知每月營業額有大小月之分。被告得悉上開金額經審慎考慮後，兩造以總價87,430,000元成交」等語，均足以證明無論信義房屋或原告對於被告均無施用詐欺之行為。再者，本件兩造簽訂系爭合約書時，業將2 份租賃契約書附於合約書而成為契約內容之1 部分，此有合約書可憑，且其中依合約書順序第1 份租賃書之租金計算即為「租金支付方式以營業額比例抽成為之」，第2 份租賃契約書租金每個月為34,000元，均經被告審閱後而簽約，故被告對該租金計算均明瞭，且第1 份租賃書之租金計算既然以「營業額比例抽成為之」，則每月租金收入即因營業大小月之分至榮業額有差異而有不同，被告對此亦均知之甚詳，而難諉為不知，足見被告辯稱受原告詐欺或其意思表示之內容有錯誤之詞，均不足採信。另本件系爭房地於95年4 月16日簽約前之94年6 月至95年3 月平均月租金高達253,931元，且有高達280,000 、290,000 元、甚至300,000 ，足見縱認原告曾向被告表示系爭房屋租金「約」250,000 元，亦為真實而無任何虛偽，益證本件原告並無被告所稱詐欺情事。又被告辯稱租金數額係其購買該房地之重要事項云云。惟原告嗣後雖有傳真租金明細給被告，然此為事後被告要將房地辦理貸款時才要原告傳真，並非事後被告要原告確認租金數額，且如以該傳真95年2 月7 日之租金217, 169元加上34,000元，亦已為251,169 元而超過250,00
0 元，且簽約前之平均月租金已達250,000 元之多，已如上述；甚者，被告倘實將租金數額視為購買該房地之優先考量，其竟不於合約書明確予以約定該事項；又或者不先要求原告提供第1 份租賃契約租金之詳細明細後再評估是否購買，焉有急於淩晨到原告住處要求賣伊該房地，事後再要求原告傳真租金明細？此顯與常情不符，亦足以證明上開傳真僅係事後被告因貸款要求原告傳真，並不足以證明原告有何詐欺。
㈢並聲明：⑴被告應給付原告8,800,000 元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於95年2 、3 月間透過由原告所委託之信義房屋仲介介
紹下，得知原告所有系爭房地有意出售，又因買賣商用店面除該店面本身位置、坪數、新舊等一般不動產買賣基礎事項當屬交易上重要項外，關於店面本身之租金數額更係店面買賣之重大事項，故被告於有意出價購買系爭店面前，當就詳予斟酌並詢問本件買賣之仲介公司信義房屋，並於被告之詢問下由信義房屋告知被告該房屋之月租金約為280,000 元，是被告即以其所告知之租金數額加以核算投資報酬率之水準，其間即以該租金金額為基礎數度透過信義房屋向原告出價，被告並於95年4 月16日並於簽訂系爭合約前，再次向原告確認該店面之月租金數額，原告告知租予台灣百勝肯德基股份有限公司（下稱肯德基）之月租金平均約250,000 元，當日被告即與原告達成以87,430,000元之價格，簽約成交，且交付第1 次買買價金8,800,00 0元予原告。
㈡但被告於95年4 月19日向原告要求提供該房屋每月的租金明
細確定數額，經原告傳真予被告相關文件後，被告始發覺實際租金收益竟僅有150,000 元左右，至此被告始發覺系爭合約之訂定，係陷於錯誤所立。且按系爭房屋之承租人肯德基於今年2 月間提交與原告之租金應付金額文書可知，原告明知系爭房屋租予肯德基之月租金為160,000 餘元左右，而由原告簽約後始提供與被告有關租金之傳真文中亦可知，原告收取肯德基之平均月租金亦僅介於150,000 元至170,000 元之間。而原告竟為求順利將系爭房地脫手出售，明知虛罔而向被告謊稱租予肯德基之平均月租金約250, 000元，而此由負責本案仲介之信義房屋事後得知此一糾紛情事，於95年5月24日所寄發與兩造之存證信函，亦可知之甚詳。
㈢原告係告以不實之事實，使被告陷於錯誤，而簽訂系爭合約
，縱原告無詐欺行為，被告亦意思表示錯誤，而被告已於95年5 月2 日委託律師寄發律師函與原告表明撤銷之意。系爭合約既已因被告撤銷購買系爭房地之意思表示，兩造間已無契約關係存在，被告即無給付第3 次買賣價金之義務，原告之訴即顯無理由等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，請淮供擔保暫免假執行。
三、查兩造於94年4 月16日簽訂系爭合約書，被告以總價87,430,000 元 買受原告所有系爭房屋及其上基地，並約定分4 次給付價款。除簽約時被告支付第1 次款8,800,000 元外，依系爭合約第4 條約定，第3 次款應於土地增值稅單、契稅單核發領回後3 個工作日內1 次付清。系爭房屋於兩造訂約時，分別由訴外人楊裕德、肯德基承租中，楊裕德承租部分經營麵攤，每月租金為34,000元；肯德基之租金支付方式，依租賃契約約定，以營業額比例抽成為之，租賃期限至99年間。嗣被告於95年5 月2 日委請律師發函給原告，主張系爭買賣之意思表示受詐欺，而撤銷訂立系爭合約之意思表示，原告承認於同年月5 日收受該信函。而原告於土地增值稅單、契稅單核發領回後3 個工作日，通知被告給付第3 次買賣價金，並於95年5 月11日發函被告限期催告給付該次價金，被告拒絕付款，原告即於同年月22日以存證信函向被告表示解除系爭合約等事實，為兩造所不爭執，且有系爭合約書、原告之92年5 月11日郵局存證信函及回執、同年月22日郵局存證信函及回執、不動產租賃契約書、房 (店)屋 租賃契約書、被告之95年5 月2 日律師函各1 件在卷可稽，應堪信為真實。
四、按「因被詐欺或脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」、「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」民法第92條、第114 條分別定有明文。次按解除契約，以契約有效存在為前提，若契約已不存在，即無從主張解除。本件原告主張被告經原告以書面通知限期催告，仍不履行給付第3次買賣價金之義務，原告依系爭合約第9 條第2 項之約定，已向被告為解除系爭合約之意思表示，故請求沒收被告已支付價金做為違約之賠償等情；被告固不否認經原告通知而拒不給付第3 次買賣價金，惟抗辯：其於95年4 月19日收到原告傳真肯德基之月租金明細，發現竟未達原告所告知之平均每月租金收益25 0,000元，故其以被詐欺為由，於95年5 月
2 日為撤銷訂立系爭合約之意思表示，且原告承認於95年5月5 日收受該撤銷之意思表示，兩造間已無契約關係存在等語。是倘系爭合約因被告行使撤銷之意思表示已無效，揆諸前揭說明，原告即無從於95年5 月22日再就系爭合約行使解除權，進而請求沒收被告已繳價款作為違約賠償。故被告是否得主張撤銷訂立系爭合約之意思表示，為本件首應審究。
經查：
㈠原告於95年4 月19日，傳真肯德基承租系爭房屋之94年10月
至95年4 月份之租金明細予被告，依其上所載實際月租金收益為150,000 元至170,000 元左右，有被告提出之傳真影本
1 紙附卷為憑，原告對此亦不爭執，僅否認其就肯德基之平均實際月租金收益未達250,000 元，及有於訂約前，告知被告此部分之平均月租金收益為約250,000 元云云。然查：
１、原告雖否認其就肯德基之平均實際月租金收益未達250,000元云云，惟其於95年4 月19日，傳真肯德基承租系爭房屋之94年10月至95年4 月份之租金明細予被告，依其上所載實際月租金收益為150,000 元至170,000 元左右，已如前述，再依原告提出肯德基自94年6 月起至95年3 月止之應付租金明細，計算出10個月之平均應付租金，為183,972 元（計算方式：〈143,539 ＋206,962 ＋238,038 ＋15 8,759＋192,63
7 ＋168,199 ＋185,202 ＋225,694 ＋15 2,007〉÷10＝183,972 ，元以下四捨五入），亦有該應付租金明細10紙在卷可憑。足見原告就肯德基之平均實際月租金收益確實未達250,000 元，被告主張原告就肯德基之平均實際月租金收益未達250,000 元乙節，洵屬有據。
２、被告主張其在締約過程一再向原告詢問系爭房屋就肯德基之平均實際月租金收益若干，原告有告知約250,000 元一情，業據證人即信義房屋仲介人員丙○○到庭證稱：「我是與原告簽訂委託銷售契約，是被告對系爭標的物有興趣，請我去談談看有沒有要賣及賣多少錢，我就找原告詢問有沒有要賣，賣多少錢，原告請被告出價雙方再談，而肯德基金部分，我有向原告作確認，因為這是商用不動產，標的物的租金條件買方會在意，原告口頭說接近300,000 元，我再確認，原告說是280,000 元（含麵攤），所以才以此條件與買方接洽，後來買方有出價，所以原告就將委託書簽給我，委託我與被告協商，我有告訴被告租金的部分（含麵攤的部分），現在的收租大概是280,000 元，所以我本來有要求看租金明細，因為本件較特別，屋主說他沒有去刷存褶，要等到確定的時候再給租金資料。而95年4 月15日雙方約在逢甲店開始談，當天我有請屋主帶租金的存褶來，屋主說他沒有帶出來，還沒有去刷。這件案子有附上兩件租賃契約，只是肯德基的租賃契約看不出租金多少，我有跟買方講說沒有看到租金明細，95年4 月15日晚上10點多，被告有向原告確認租金平均多少錢，我聽到原告有告訴被告說有大月小月之分，所以租金不明確，被告有再向原告確認平均是否有250,000 元，原告回答有，但是有大月小月。」、「（問：在到信義房屋談簽約之時，被告有問原告月租金是否為250, 000元，是2 份租賃契約或只是肯德基的部分？）因為麵攤沒有爭議，當時有麵攤租賃契約，當時他們是從肯德基的租金開始談，被告就問原告說你給我一個平均的租金數額有沒有到250,000 元，原告就說有，但是有大月小月之分。」等語；證人即被告友人甲○○亦到庭證陳：「當場被告問原告一個月租金是多少錢，原告說有大有小，是用平均數值來計算，無法算出每月是多少，大約一個月是250,000 元左右，這是講肯德基的部分，因為其他都沒有問題。當時被告是認為肯德基加上麵店大概接近300,00 0元，總價款當時接近87,000,000元，這樣子租金不是很理想，但是還可以接受。」等語屬實。並參諸肯德基之租金支付方式，係以其營業額比例抽成為之，而麵攤部分的租金固定，故僅肯德基的部分才有所謂「大月、小月」之分，況原告事後亦應被告之要求於95年4 月19日，傳真肯德基之租金明細予被告等情以觀，亦可徵兩造在簽約議價之過程中，原告係向被告詢問、確認肯德基部分之租金，此乃原告所明知，否則，原告豈有答稱「有大小月之分」之理。準此，足見原告確有告知被告就肯德基之平均月租金約為25 0,000元，原告空言否認，自非可取。
㈡原告雖陳稱：縱系爭房屋每月可收取租金280,000 、290,00
0 元，亦與當地的行情租金400, 000元，相差110,000 、120,000 元，且被告不要求原告提供租金明細再購買，足證當初租金並非被告考量交易上之重要事項云云，惟查：依系爭合約書第16條、其他約定事項四、之記載：「本物件目前有承租戶承租中，甲方同意不換約僅承受租約，租金分算以交屋日為基準日，交屋日 (含)前 由乙方收取，交屋日後由甲方收取」等字樣，且該合約所附租賃契約書，亦載明租予他人及肯德基之租賃期限，均未到期，且租予肯德基之租期尚有4 年，可見在4 年內，依買賣不破租賃原則，被告對系爭房屋之使用收益即為其租金收益，而依上述應付租金明細計算出就肯德基之平均每月租金收益約為180,000 多元，與原告所告知平均每月租金收益約為250,000 元，其間每月差距近70,000元，則4 年可收取之租金總額相差約3,360,000 元，並非少數，顯然，肯德基之租金收益足以改變被告購買系爭房屋之價格或意願，至為灼然。何況，證人丙○○為房屋仲介人員，其亦證稱：被告有一直在問系爭房屋之平均月租金，被告向原告購買者，乃商業使用之房屋，租金為一般交易習慣上之重要事項等語，益徵系爭房屋可收取之租金若干，就一般之交易價值之評價具有相當重要性，原告自有將實情告知被告之義務，是原告上開所陳，委無足取。
㈢原告就肯德基之平均實際月租金收益既未達250,000 元，而
向被告告知為約250,000 元，溢報足約70,000元，使被告陷於錯誤而訂立系爭合約，則被告依民法第92條規定，主張被詐欺而撤銷系爭合約，洵屬有據。被告於95年5 月2 日委請律師發函撤銷訂立系爭合約之意思表示，原告亦承認於同年月5 日收受該律師函，有該律師函1 份附卷可稽，則系爭合約既因被告行使撤銷之意思表示，自始無效，揆諸前揭說明，原告即無從於95年5 月22日再就系爭合約行使解除權，進而請求沒收被告已繳價款作為違約賠償。
五、從而，原告於95年5 月22日解除系爭合約，自非有據，所為解除系爭合約之意思表示，不生解除效力，故其進而請求沒收被告已支付價金，於法尚有未合。故原告依系爭合約之法律關係，請求被告給付8,800,000 元及自起訴繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即無理由，應予駁回。又原告之訴既應駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 28 日
民事第四庭 法 官 郭佳瑛以上正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 11 月 日
書記官