臺灣臺中地方法院民事判決 95年度重訴字第406號原 告 甲○○訴訟代理人 宙○○
號訴訟代理人 施瑞章律師被 告 俊國萬里日座大廈社區管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 廖健智律師複代理人 洪明立律師被 告 丙○○被 告 戊○○被 告 天○○被 告 酉○○被 告 巳○○
巷11弄被 告 庚○○被 告 辰○○被 告 己 ○被 告 午 ○被 告 卯○○被 告 乙○○被 告 申○○被 告 戌○○被 告 宇○○被 告 未○○被 告 癸○○被 告 壬○○被 告 辛○○被 告 丑○○被 告 子○○前列六人共同訴訟代理人 許嘉昇律師當事人間返還房屋等事件，本院於97年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告酉○○、午○、丙○○、戊○○、庚○○、辰○○、己○、卯○○、申○○、天○○、乙○○、戌○○、宇○○、巳○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、本件原告起訴時，原僅對被告俊國萬里日座大廈社區管理委員會（以下簡稱：俊國萬里日座管委會）提出告訴，並聲明：⒈被告俊國萬里日座管委會應將原告所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上同段第1038建號（即門牌號碼台中市○○區○○路○○號地下一層，以下簡稱：系爭建物）商業用建物如起訴狀附圖所示橘色範圍之建物（以下簡稱：系爭建物共用部分），返還原告。⒉被告俊國萬里日座管委會應自民國95年1月27日起至返還系爭建物共用部分之日止，按月給付原告新台幣（下同）1萬3,333元。⒊被告俊國萬里日座管委會應給付原告12萬4,271元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於本院審理中，原告以請求之基礎事實同一為由，追加起訴並變更聲明為：⒈禁止被告俊國萬里日座管委會、酉○○、午○、丑○○、丙○○、未○○、辛○○、戊○○、庚○○、辰○○、己○、卯○○、申○○、子○○、癸○○、天○○、乙○○、壬○○、戌○○、宇○○、巳○○通行使用原告所有系爭建物共用部分。⒉被告俊國萬里日座管委會、酉○○、午○、丑○○、丙○○、未○○、辛○○、戊○○、庚○○、辰○○、己○、卯○○、申○○、子○○、癸○○、天○○、乙○○、壬○○、戌○○、宇○○、巳○○自95年1月27日起至停止通行使用系爭建物共用部分之日止，應各按月給付原告如附表所示金額。⒊被告俊國萬里日座管委會、酉○○、午○、丑○○、丙○○、未○○、辛○○、戊○○、庚○○、辰○○、己○、卯○○、申○○、子○○、癸○○、天○○、乙○○、壬○○、戌○○、宇○○、巳○○應連帶給付原告12萬4,270元暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，原告之追加起訴及變更聲明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：㈠訴之聲明：
⒈禁止被告俊國萬里日座社區管理委員會、酉○○、午○
、丑○○、丙○○、未○○、辛○○、戊○○、庚○○、辰○○、己○、卯○○、申○○、子○○、癸○○、天○○、乙○○、壬○○、戌○○、宇○○、巳○○通行使用原告所有系爭建物共用部分。
⒉被告俊國萬里日座社區管理委員會、酉○○、午○、丑
○○、丙○○、未○○、辛○○、戊○○、庚○○、辰○○、己○、卯○○、申○○、子○○、癸○○、天○○、乙○○、壬○○、戌○○、宇○○、巳○○自民國95年1月27日起至停止通行使用系爭建物共用部分之日止，應各按月給付原告如附表所示金額。
⒊被告俊國萬里日座社區管理委員會、酉○○、午○、丑
○○、丙○○、未○○、辛○○、戊○○、庚○○、辰○○、己○、卯○○、申○○、子○○、癸○○、天○○、乙○○、壬○○、戌○○、宇○○、巳○○應連帶給付原告12萬4,270元暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒋訴訟費用由被告共同負擔。
㈡原告與配偶宙○○共同於95年1月26日以1,168萬6,660元
投標買受鈞院94年度執字第32858號強制執行事件拍賣之系爭建物，經鈞院發給95年1月27日中院慶民執94執丑字第32858號不動產權利移轉證書。其後，訴外人宙○○又於95年3月9日將其應有部分百分之一移轉為原告所有。而原告投標買受的系爭建物，依鈞院所核發之不動產權利移轉證書已載明為「商業用」。再依台中市政府工務局82年8月17日 (82)中工建使字第1441號使用執照存根「樓層附表存根」載明地下室一層：「用途辦公室」。顯見系爭建物於申請建築時，原始使用用途即作為辦公室使用，與防空避難室或停車位空間無關。另82年9月1日辦理建物所有權第一次登記時的建物第一次測量成果圖記載，1038 建號地下室一層建物用途為辦公室、面積1804.80平方公尺，1221建號公共設施建物用途為共同使用部分，面積3000.7平方公尺（包括地下室一層範圍150.25平方公尺）；1037建號地下室二層建物則有296.40平方公尺專作停車空間使用。所以，本件區分所有建物地下室一層建物，只有150.25平方公尺是屬於共同使用部分（即起訴狀附圖綠色範圍），其餘範圍（即起訴狀附圖紅色線圍繞範圍）依公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款規定，則屬原告所有的專有部分，原告得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
㈢又系爭建物係於82年8月17日核發使用執照，82年9月1日
測繪建物測量成果圖，82年9月24日辦理建物所有權第一次登記。是關於系爭建物之登記事務，應適用當時之法律規定。證人亥○○、地○○、寅○○等三人於96年1月30日到庭陳述，毫無可採，理由為：內政部80年5月22日台
(80) 內地字第921582號函訂頒「辦理土地複丈與建物測量補充規定」第20點規定，根本不適用於系爭建物辦理建物第一次測繪、登記事務。因為，系爭建物所在之地下室一層：①依台中市政府工務局82年8月17日 (82)中工建使字第1441號使用執照所載，用途為辦公室；②依證人亥○○等3人於82年9月1日繪製的1038建號建物測量成果圖記載主要用途也是「辦公室」；③依82年9月24日辦理建物所有權第一次登記時所載主要用途則是「商業用」；所以，系爭建物不是共同使用部分（亦即不是共用部分，也不是公共設施）。另「辦理土地複丈與建物測量補充規定」第20點係專為「共同使用部分」之測繪規定而設；建造執照及使用執照已明載核准建築使用之「主建物」，當然不適用。
㈣系爭建物於辦理所有權第一次測繪、登記時實應適用地籍
測量實施規則（即79年6月27日修正後、83年10月17日修正前）第298條、土地登記規則（即69年1月23日修正後、84年7月12日修正前）第73條規定及參照內政部72年6月24日台內地字第165127號函釋之意旨，可知系爭建物所在地下室一層，因使用執照記載之使用用途為「辦公室」，並不是共同使用部分設施，才能夠編列門牌單獨編列建號，並以一般區分所有建物（即主建物）辦理建物所有權第一次登記。再者，俊國萬里日座大樓於辦理建物第一次保存登記之時，起造人俊國建設股份有限公司就大樓公共設施（共同使用部分）所提出之分配書記載「主建物已分層分區所有」、「至於共同使用部分範圍包括：屋頂突出物、水塔、機械房、機間、門廳、避難室停車空間等」、「立分配書人願按後列明細表所述其主建物占共同使用部分權利範圍所分配辦理建物測量及第一次保存登記」，顯見本案之主建物與共同使用部分，業已分開辦理測量及保存登記，主建物內並無共同使用部分之面積，故而原告主建物內之車道、排煙室、排風、送風管道間，除已依使用執照測繪為辦公室之主建物，並非上開分配書所列載之「共同使用部分」。另分配書上所載「立分配書人願按後列明細表所述其主建物占共同使用部分權利所分配辦理」云云，足證本案建物，已將主建物及「共同使用部分」分別測繪列載面積據以保存登記，分配書僅為規範各戶主建物占「共同使用部分」之權利範圍比例，並無證人所指依辦理土地複丈測量補充規定第20點所載之「共同使用部分經權利協議者，得按竣工圖平面圖上標示，分別測繪各區分所有建物之內」之情形，足證本案建物大樓之保存登記及分配書之情形，與前揭補充規定第20點，根本係屬二事，核無該規定之適用。再者，俊國萬里日座大樓於80年間預售時，依買賣合約所載及86年12月21日訂立之「俊國萬里日座社區住戶規約」，均無將原告所有地下室一層建物約定作為住戶共同使用之記載，顯見原告所有之系爭1038建號地下室一層建物，自始至終都不曾約定供全體大樓住戶通行使用。原告所有之系爭建物，是主建物（即專有部分），不是公共設施。
㈤原告係於95年1月27日領得鈞院核發不動產權利移轉證書
，即於95年1月27日即取得系爭1038建號建物所有權，復於95年2月27日辦畢所有權移轉登記，取得所有權全部。
因拍賣公告並無系爭建物為他人占用之記載，更無應供區分所有權人共同使用之記載，原告應買雖取得所有權，但卻無法全部占有使用，遂聲請鈞院民事執行處點交；鈞院民事執行處於95年4月19日執行點交時，依執行筆錄記載「．．．。地政人員稱地下一層面積包含有通向二樓車道、公設樓梯及整個大樓電錶室。法官諭知：請地政人員將前開三個部分面積標示出來，函覆本院，並諭知買受人於五日內答覆是否仍有意願購買」。嗣台中市中興地政事務所於95 年4月24日繪製土地複丈成果圖，列出A範圍車道0.018367 公頃（183.67平方公尺）、B範圍排煙室
0.001868公頃（18.68平方公尺）、C範圍樓梯間0.002547公頃（25.47 平方公尺）、D範圍並無設施之全部空白空間0.157698公頃（1576.98平方公尺）」，以上合計1804. 8平方公尺，即為系爭1038建號建物全部面積。據上事實，姑毋論拍賣公告並無系爭建物已遭他人占用或應作為大樓共同使用之記載，而且，原告已於95年1月27 日取得系爭建物全部都是主建物（即專有部分）1804.8 平方公尺建物之所有權，執行法官於95年4月19日已無法律上理由諭知原告是否仍有意願購買？倘執行法官認拍賣有瑕疵，應循法定程序例如撤銷拍定而為處理，焉能於買賣法律關係確定後（亦即買受人於拍賣之拍賣關係成立並已取得拍定不動產所有權，辦畢所有權移轉登記後），仍令承買人表示願否承買？從而，被告辯稱：原告明知有「上開」情形仍執意買受，顯非善意第三人，並執此向被告等提出本件訴訟，其權利顯不值得保護云云，毫無法律上理由，並不足採。
㈥按「系爭車道部分所在位置既包括在地下一樓建物登記面
積內，與地下二樓建物，因拍賣結果致所有人不同，使地下二樓停車場對外並無適宜之聯絡可資為通常之使用，因其必須通行系爭車道，而發生類似相鄰關係袋地通行權之問題，基於調和區分所有房屋相互間經濟利益之法理，自得類推適用民法第787條第1項規定之袋地通行權」，最高法院84年台上字第1474號民事判決著有明文。準此，被告等人所占有使用者，既非渠等其實不是區分所有建物共用設施之車道、樓梯間、電梯間…等設施，且全部包括在原告拍定買受之系爭建物內，不屬全體大樓住戶或地下二樓停車位所有權人所有，原告即無提供予全體大樓住戶或地下二樓停車位所有權人通行之義務，至為灼然。被告為地下二樓停車場之停車位所有人，如需通行原告所有之地下一樓建物，即應依袋地通行權之規定為之；而非逕將原告所有之主建物，視為渠等建物之共同使用部分而擅自占用使用，未給付原告相當於租金之使用償金。
㈦信安段1037建號、面積296.40平方公尺、門牌號台中市○
○區○○路○○號地下二層、停車空間、鋼筋混凝土造建物，為原告及如附表序號2酉○○至序號21巳○○共21人分別共有，共劃分23個停車位，為有獨立所有權、有單獨所有權狀之停車位（社區住戶稱為自有車位），分屬如附表序號2酉○○至21巳○○及原告（第60號停車位）所有使用。同段1221建號共用部分之地下二層面積1666.72平方公尺，係法定防空避難設備兼停車空間使用，劃設46個停車位，由被告俊國萬里日座管委會管理、出租收益（社區住戶稱為公有車位）。上開停車位之使用者，出入均占用以專有部分（主建物）辦理登記為原告所有之車道、電梯間、樓梯間等系爭建物共用部分，爰依民法第767條排除侵害請求權之規定，請求如訴之聲明第1項。
㈧原告所有專有部分被占用面積為361.619平方公尺，加上分攤1221建號公用部分面積40.46平方公尺（計算式：
3000.17÷10000×673÷1804.80×361.619=40.46），總計原告所有建物因遭被告占用而無法使用之面積為
402.079平方公尺（361.619＋40.46=402.079）。依95年度房屋稅課稅價值為149萬5721元（0000000÷1804.8×
402.079= 0000000）。上開被占用建物所占土地部分之法定地價為10萬4252元。計算如下。2203.43÷10000×546=
120.31平方公尺（原告所持有的土地總面積）。120.31÷1804.8×402.079=26.8平方公尺（被占用建物分攤土地面積）3890×26.8=104252元（被占用土地法定地價）。是以，原告被占用土地、建物，依土地法第97條規定之申報總價為159萬9973元（000000＋0000000=0000000）。原告所有之地下一層建物，為商業用辦公室、鄰近中科，依土地法第97條規定，以土地及建物申報總價年息百分之10計算租金，自屬公允。故而，每月租金為1萬3333元（0000000×10%÷12=13333）。爰以地下室二層計有69個停車位計，每個車位每月分攤193元計（13333÷69= 193），請求被告給付自95年1月29日起至返還建物之日止，按月給付如附表所示相當於租金之不當得利或類推適用袋地通行之償金，爰請求如訴之聲明第2項。
㈨原告投標買受法院拍賣不動產，因被告等人占用而致不能
使用，原告繳納契稅42萬5538元、95年度房屋稅5萬5837元共48萬1375元，按被占用面積402.079平方公尺占總面積1804.8平方公尺比例換算為10萬7242元【（000000＋55837 ）÷1804.8×402.079=107242】，加上95年1月27日至95年8月26日止每坪20元計算共7個月之管理費1萬7028元（402.079×0.3025×20×7=17028），計12萬4270元（000000＋17028=124270），均係原告系爭建物共用部分遭被告無權占用而致之損失。爰依民法第184、185條規定，請求如訴之聲明第3項。至於原告起訴之後陸續發生之損害，被告亦應賠償，原告謹保留請求權。
二、被告方面：㈠被告俊國萬里日座管委會答辯略以：⒈被告社區於起造人
俊國建設公司建造完成，第一次保存登記時，僅將社區地下室二樓之避難空間、停車空間；地下室一樓台電配電室、電錶箱室、機械房；一樓騎樓人行道、平台、樓梯間；屋頂突出部之樓梯空間、電梯空間等登記為共同使用部分，至於各樓層之樓梯空間及電梯空間等均登記為各區分所有權人之專有部份，自82年興建完成，土地及建物所有權移轉於各區分所有權人後，各區分所有權人對於前開各樓層之樓梯空間及電梯空間之專有部份，均默示同意其他區分所有權人使用，顯有將前開之專用部分約定供全體區分所有權人共同使用之意思。本件原告所有，而要求被告返還之系爭建物共用部分亦同此情形，故尚難謂被告為無權占有。⒉再者，系爭建物共用部分自原始起造人俊國建設公司建築完成時，即規劃為車道、排風送風管道間、出入口樓梯間、緊急升降機室使用，其使用上及結構上均無法與主建物分離而獨立，性質上本為共同使用目的而存在。⒊本大樓除地下室二樓之避難空間、停車空間；地下室一樓台電配電室、電錶箱室、機械房；一樓騎樓人行道、平台、樓梯間；屋頂突出部之樓梯空間、電梯空間等登記為共同使用部分，其餘各樓層之樓梯空間及電梯空間等均登記為各區分所有權人之專有部份，此有之建物（公共設施部分）測量成果圖可資為證（被證2）。顯見登記當時所有權人俊國建設公司，同意系爭管道間、車道等性質上為共同使用部分分配各區分所有人之專有部分，具有分管契約之性質。⒋原告及訴外人宙○○於鈞院民事執行處強制執行程序點交前，發現系爭建物有上開情形，曾向執行法院陳報，執行法官曾配合台中市中興地政事務所派員到場測量屬實，執行法官並曾諭知拍定人（即原告及宙○○）於五日內陳報是否仍願買受。原告既已知悉有前開情形仍執意買受，顯非善意第三人。按大法官釋字第三四九號解釋意旨，原告自應受前手分管契約之拘束。⒌建物完成當時俊國建設公司將所有的公共設施統一分配，因有分配書固同意其將部分公共設施登記為區分所有權人專有部分，顯見除目前登記為共同使用部分之公共設施外，其餘共同使用部分之公共設施登記為區分所有權人專有部分，自係登記於主建物下。⒍被告等人既有權使用系爭建物共用部分，自無不當得利可言，原告訴之聲明第2項要求被告按月給付相當於租金之不當得利並無理由。另原告依侵權行為規定，主張因被告占用系爭建物共用部分，原告已繳納之契稅、房屋稅、管理費等為其損害。然原告主張之契稅、房屋稅、管理費等，無論被告是否使用系爭建物共用部分，原告本應繳納，與被告之行為間並無因果關係存在，被告自無庸負責。又原告認被告無權占有、使用系爭建物共用部分，既已於訴之聲明第2項主張其受有相當於租金之不當得利為其損害或補償金，即為原告不能使用系爭建物共用部分之損害，原告復主張：因被告占用系爭土地建物共用部分，原告因而無法使用，原告已繳納之契稅、房屋稅、管理費等為損害，似有重複請求之嫌等語。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
㈡被告天○○答辯略以：⒈原告在購買系爭建物時，即已知
悉系爭建物共用部分在登記上「有瑕疵」，且執行拍賣之法官已告知原告，在此種其情形下，可「撤銷」本件拍賣，法院並將退還其所繳之價金，但原告仍執意購買，故原告為「惡意」，應不受法律之保障。⒉再者，既然地下室二樓規劃為大樓停車位所在，且以停車位登記並於公開市場出售，如果車道無法通行，則如何達到停車之目的，登記機關又如何准予登記，故被告主張供通行地下室一、二樓之車道，屬於共同使用部分，不得做為個人專用，否則將無法達到所有權狀所登記之停車目的。⒊縱系爭建物共用部分被告無共有權，惟十餘年來社區居民均利用該車道出入，建商（即原告之前手）亦如此規劃，否則如何出售地下室二層之停車位，故本社區居民就該出入地下室一、二層之車道，縱無共有權，亦應具有實質上之通行權。⒋又建商在規劃、設計之初，各樓層之設備、用途，均透過專業人員審慎評估精算，才訂出出售價格，地下室二層停車位與地下室一層車道間利用關係，當然列記其中，作為各樓層房價訂定考量，亦即，若地下室一層之區分所有權人，得就該車道收取相當於租金之損害賠償金，將造成不動產之價值減損，有違公益之考量。故在原區分所有權人不得主張之情況下，該繼受者即原告，亦「惡意」的情況下，更不得主張該項權利等語。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
㈢被告未○○、癸○○、壬○○、辛○○、丑○○、子○○
答辯略以：⒈共有部分如供全體區分所有權人使用，如配電室、受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池，稱為全體共有部分，俗稱「大公」；如僅供部分區分所有權人使用時，如各樓層之電梯、走廊、樓梯間等，則稱為一部共有部分，俗稱「小公」。本件系爭建物共用部分為：車道、排風送風間、樓梯間、緊急升降機室、排煙室，使用上及結構上均不具獨立性，性質上應為一部共有部分即「小公」，本大樓「大公」則為信安段第1221建號。
⒉有關「小公」產權登記方式，依當時土地登記規則第69條及辦理土地複丈與建物測量補充規定第20點規定，建商俊國建設公司均將「小公」測繪於各層區分所有建物（主建物）之內，由各層主建物比例分擔，乃公共設施（即小公）應比例分擔之問題，與私（專）有面積之意義並不一致，不能謂依土地登記規則測量所得之權狀面積即為私（專）有面積。換言之，所有權狀所載面積包含室內專有部分及「小公」。本件系爭「小公」部分係因法令規定，未以共有形式登記，然其共有性質不因此改變。原告以其主建築物面積包含其起訴狀附圖橘色「小公」部分即為其專有，而排除住戶使用，實有誤會。果如原告所述，殊難想像住戶出入往來經過他人樓層時，即要付費或經其同意，社會上集合式住宅恐難以維持。⒊訴外人俊國建設公司為本公寓大廈之單一起造人，依上開規定必須將共有使用部分，同意分配給全體住戶使用，否則無法登記為所有權人，訴外人俊國建設公司亦提出分配書載明：共有使用部分其範圍包括，屋頂突出物、水塔、機械房、樓梯間、門廳、避難室、停車空間（含車道），並經證人亥○○具證屬實，因此系爭建物所有權之權能，已為上開法令所限制，自不得排除住戶之通行使用。進言之，系爭建物共用部分，於公寓大廈管理條例實施前，既未約定為專用，原告於95年1月27日始取得系爭建物所有權，其區分所有之權利義務，應受公寓大廈管理條例之規範。即原告區分所有內之系爭建物共用部分，依公寓大廈管理條例第7條第2、5款所示，不得供作專用部分，並不得約定專用部分，原告雖係區分所有權人，但不得專用，而應提供全體住戶通行使用。⒋被告依法既屬有權使用系爭建物共用部分，即非無法律上原因受有利益。原告於計算相當租金之不當得利後，以土地法第97條規定之百分之10為據，但原告所有系爭建物至今從未做有效之利用，其商業價值不無疑問，是百分之10實屬過高。又兩造間之糾紛已有公寓大廈管理條例可供規範，最高法院84年台上字第1474號判決所示袋地通行權賠償金問題，應與本件無關。再者，被告既未無權占有原告所有系爭建物共用部分，要無侵權行為責任之問題，此有本院94年執丑字第32858號執行卷內95年5月24日執行筆錄、接管不動產切結書、點交切結書可參。又原告所列之契稅、房屋稅、管理費等損害，上開費用依法本應繳納，亦非因侵權所生之直接損害，並無賠償之問題等語。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
㈣被告酉○○、午○、丙○○、戊○○、庚○○、辰○○、
己○、卯○○、申○○、乙○○、戌○○、宇○○、巳○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事項㈠原告與其配偶宙○○共同於95年1月26日以1,168萬6,600
元投標買受本院94年度執字第32858號強制執行事件所拍賣之系爭建物。嗣宙○○將其應有部分百分之一移轉予原告，原告已取得系爭建物之全部所有權。
㈡系爭建物所在之地下室一層，除台電配電室及儲藏室等公共設施150.25平方公尺外，其餘全部登記為原告所有。
㈢地下一層內共有六部電梯及車道等部分亦登記在原告所有之系爭建物內。
㈣原告及訴外人宙○○於本院強制執行程序點交前，發現系
爭建物有上開情形，曾向本院民事執行處陳報，執行法官曾會同台中市中興地政事務所派員到場測量屬實，執行法官並曾諭知拍定人（原告及宙○○）於五日內陳報是否仍願買受。
四、兩造爭執之事項：㈠被告對於系爭建物共用部分（地下室一樓的電梯、樓梯、
車道、排煙室等）有無正當使用權源？㈡被告使用系爭建物共用部分，是否需要支付償金、相當於
租金之不當得利或損害賠償？如果需要支付，原告請求之金額是否過高？
五、本院之判斷：㈠系爭建物共用部分（即原告起訴狀附圖所示橘色部分）性
質上屬「專有約定共用部分」，被告對之具有使用權⒈系爭建物係於82年間完成，並於82年9月24日辦理第一
次所有權登記，此有建物登記謄本附卷可佐。證人即當時承辦本件測量、複丈、登記等業務之臺中市中興地政事務所職員亥○○、寅○○、地○○等三人於審理時，明確證稱：「82年當時測量時，俊國建設只將送電室、電錶箱室、機械房列為公共設施，其他的送風管、緊急升降梯室、排煙室、車道、電梯間部分所以登記在地下室一樓的區分所有權人所有，是依據當時內政部訂頒的80年5月22日內政部臺（80）內地字第921582號辦理土地複丈與建物測量補充規定第20點規定：區分所有建物於辦理第一次測量時，其通道、樓梯間、電梯間等共同使用部份，經權利人協議者，得按竣工平面圖上標示，分別測繪於各區分所有建物之內，這20點在84年4月刪除，其原因是公寓大廈管理條例公布施行後已經刪除，而必須登記為公共設施，所以在84年之前可以登記為私人所有，因此只有在住戶協議的情形下，我們才能把它登記為區分所有權人專有部分。」「當時俊國建設公司是將所有的公共設施統一分配，所以如果沒有分配書（被證3）的話就不能將公共設施登記為區分所有權人專有部分。」「（問：上開部分是否包括車道？）依照原來的圖是可包括車道。」等語。堪認系爭建物共用部分包括車道、排送風管道間、樓梯間、緊急升降機室、排煙室等，雖登屬信安段1038建號即系爭建物專有部分，但於起造之初即已約定為共用部分，至為灼然。
⒉依起造人俊國建設股份有限公司聲請第一次所有權登記
所附之分配表載明：「台中市○○區○○里○○路○○號等拾肆層樓房壹座共計壹佰捌拾參戶，其主建物已分層分區所有，至於共同使用部份其範圍包括：屋頂突出物、水塔、機械房、梯間、門廳、避難室、停車空間等，立分配書人願按後列明細表所述，其主建物占共同使用部份權利範圍所分配，辦理建物測量及第一次保存登記，以上屬實，如有不實，立書人願負法律上一切責任。
」等語，益證系爭建物共用部分，確屬該社區共同使用之一部分。
⒊俊國萬里日座大樓除地下室二樓之避難空間、停車空間
；地下室一樓台電配電室、電錶箱室、機械房；一樓騎樓人行道、平台、樓梯間；屋頂突出部之樓梯空間、電梯空間等登記為「共同使用部分」，至於其餘各樓層之樓梯空間及電梯空間等，均登記在各該樓層區分所有權人之專有部分面積內，而未登記為「共同使用部分」，此有建物測量成果圖可資為證（詳被證2）。顯見其他樓層之專有部分，亦均含有各該樓層之樓梯間、電梯間等共用部分。此種情形，正如同系爭建物共用部分，起造人俊國建設公司於登記時，亦未將之登記在「共同使用部分」內，而將之登記在系爭建物專有部分面積內。
⒋84年6月28日所公布之公寓大廈管理條例第3條第6款規
定：「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者」，故即使公寓大廈管理條例公布之後，仍可將專有部分約定供共同使用。被告單純以台中市政府工務局82年8月17日 (82)中工建使字第1441號使用執照存根「樓層附表存根」記載地下室一層：「用途辦公室」、地下室二層：「用途防空避難室兼停車空間」等語，主張該大廈之主建物與共同使用部分，業已分開辦理測量及保存登記，主建物內並無共同使用部分之面積，故而系爭建物不包括共用部分云云，顯非可採。
⒌原告及訴外人宙○○於本院強制執行程序點交前，發現
系爭建物有部分面積為共用部分之情形，曾向本院民事執行處陳報，經執行法官配合台中市中興地政事務所派員到場測量屬實，執行法官並曾諭知原告及訴外人宙○○於五日內陳報是否仍願買受。原告及訴外人宙○○既已知悉有前開情形仍同意買受，自應遵守公寓大廈管理條例第24條第1項之規定，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，即應維持系爭建物共用部分作為「專有約定共用部分」。
⒍按公寓大廈管理條例第7條第2款明文規定：公寓大廈共
用部分不得獨立使用供做專有部分，其為連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄者，並不得為約定專用部分。查系爭建物共用部分之用途為車道、排送風管道間、出入口樓梯間、緊急升降機室、排煙室等，此為兩造所不爭執，是依前述公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，系爭建物用共部分自應作為該大廈共用部分，而不得作為專用部分，殆無疑義。
⒎綜上所述，系爭建物共用部分雖登記在原告所有系爭建
物專有部分內，惟因其性質屬「專有約定共用部分」，被告依法對之具有使用權，原告之所有權能因而受到限制，故原告依民法第767條排除侵害請求權之規定，請求禁止被告俊國萬里日座社區管委會等21人通行使用原告所有系爭建物共用部分，為無理由。
㈡被告使用系爭建物共用部分，無需支付償金、相當於租金
之不當得利或損害賠償⒈系爭建物共用部分性質上既屬「專有約定共用部分」，
被告依法對之具有使用權，已如前述，則被告21人使用系爭建物共用部分，即非屬無法律上原因而受利益，亦不成立侵權行為，故原告訴請被告21人給付相當於租金之不當得利及損害賠償，即屬無據。
⒉又俊國萬里日座大廈各樓層之樓梯空間及電梯空間等，
均登記在各該樓層區分所有權人之專有部分面積內，而未登記為「共同使用部分」，亦如前述，若謂被告21人使用系爭建物共用部分，應類推適用民法第787條第1項規定之袋地通行權，支付原告償金，則各該樓層之區分所有權人，亦應可向其他區分所有權人請求支付償金。
如此一來，不但使住戶間之法律關係複雜化，有害於住戶間之和諧，亦顯不符合公寓大廈管理條例規範之意旨。故本院認為原告訴請被告21人就其使用系爭建物共用部分，自95年1月27日起至停止通行使用系爭建物共用部分之日止，各按月給付原告如附表所示金額，屬無理由。
⒊至最高法院84年台上字第1474號判決意旨：「系爭車道
部分所在位置既包括在地下一樓建物登記面積內，與地下二樓建物，因拍賣結果致所有人不同，使地下二樓停車場對外並無適宜之聯絡可資為通常之使用，因其必須通行系爭車道，而發生類似相鄰關係袋地通行權之問題，基於調和區分所有房屋相互間經濟利益之法理，自得類推適用民法第787條第1項規定之袋地通行權」，該判決所依據之事實，係地下一、二樓建物原均屬同一人所有，且均歸該一人專有專用，嗣因地下一、二樓分別拍賣致所有人不同，使地下二樓停車場對外並無適宜之聯絡可資為通常之使用，因其必須通行地下一樓車道，乃發生類似相鄰關係袋地通行權之問題。而本件原告所有系爭建物共用部分，係自建造之初即屬專有約定共用部分，已如前述，並非原告取得系爭建物所有權後，才從「專有專用」改為「專有共用」。二者情節並不相同，尚不得比附援引。
㈢綜上所述，原告請求⑴禁止被告21人通行使用原告所有系
爭建物共用部分；⑵被告21人自95年1月27日起至停止通行使用系爭建物共用部分之日止，應各按月給付原告如附表所示金額；被告21人應連帶給付原告12萬4,270元暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，均屬無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院前開判斷不生影響，無一一論述之必要，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 6 日
民事第四庭 法 官 陳文燦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 3 月 6 日
書記官 鄭淑英