臺灣臺中地方法院民事判決 95年度重訴字第460號原 告 甲○○訴訟代理人 廖瑞鍠律師訴訟代理人 吳光陸律師被 告 丁○訴訟代理人 丙○○
林坤勇律師當事人間返還價金等事件，本院於96年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒佰萬元及自民國九十五年十月二十八日起至清償日止，按年利率百分之伍計算之利息。
訴訟費用新台幣柒萬零參佰元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定前，以新台幣柒佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國（下同）95年6月21日簽訂有不動產買賣契約書
，約定被告將其所有坐落：①台中縣太平市○○段1659-2、1659-5、1660-8、1660-11、1660- 14、1660-15土地權利範圍全部；②同段1660-16、1660-17及同段1659-3地號三筆土地再分割出約69平方公尺計約21坪（上開九筆土地以下簡稱系爭土地），出售予原告，買賣總價金為新台幣（下同）23,616,000 元。於買賣契約成立之同時，原告已依約給付被告定金30萬元，另依契約第4條約明於95年6月22日原告開具100萬元及同年6月27日到期之票金額220萬元之支票予被告時，被告即須提供辦理不動產移轉登記所需要文件，俾便辦理聲請所有權移轉登記；契約第5條約定：「本件買賣之不動產乙方保證為自己所有及自用土地，如有抵押權，典權押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵應於本件手續登記期日前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚。絕不得有使甲方蒙受任何虧損。如致使甲方蒙受損害時，乙方應負全部賠償責任。」。原告已依約給付被告350萬元。於簽訂買賣契約時，被告未告知上述太平市○○段1659-5、1660-14、1660-15地號三筆土地，設有地上權登記予台中縣太平市農會，於向地政機關辦理所有權移轉登記過程中，地政機關通知須補正上述三筆土地地上權人台中縣太平市農會放棄優先購買權之證明文件，屢經承辦代書及原告催告，被告均未配合交付地上權人放棄優先購買權之證明文件予代書辦理，甚發函要求變更原契約內容作無理要求或妄稱原告與代書共同施詐，通知代書停止辦理過戶手續，致無法辦理所有權移轉登記，被告違反契約約定，業經原告解除契約在案。
㈡依兩造契約第11條約定：「乙不履行本契約時聽由甲方解除
契約乙方應加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金不得異議。」，本件因可歸責於被告之事由，買賣契約既遭解除，原告即應返還原告已交付之350萬元價金添另原告依債務不履行請求被告損害賠償，依契約第11條約定，被告應加倍賠償原告，爰依法起訴請求如訴之聲明所載。
㈢對被告抗辯之陳述：
⑴本件買賣契約付款方式，系爭不動產買賣契約書已有明文約
定，且經兩造及在場之介紹人簽名蓋印，被告卻反於契約明文另主張尾款應給付380萬元，尾款前一期為800萬元，屬實無理。若被告於95年6月21日簽約時未同意契約書明載之付款方式，被告於隔日即95年6月22日何以又依契約約定收受原告所交付面額100萬元及220萬元之支票且均已兌現，顯見本件系爭契約所載之付款方式，乃符合被告之意思。被告抗辯買賣契約不成立立乙節，殊非可採。
⑵系爭土地之買賣，原告除已支付買賣價金350萬元外，另支
付仲介費10萬元，替被告代墊支付代書費3萬元。又原告購買系爭土地原擬規劃興建四棟房屋出售，每棟房地利潤為200萬元，原告委託建築師規劃設計已支付頭期款20萬元，且已找妥二位客戶，有意購買其中之二棟房屋，因被告違約，除浪費原告已花費之時間、心力外，原告受有上述金額及預期之400萬元利潤之損失，故原告除請求被告返還已給付之買賣價金外，尚依約請求一倍之違約金，即350萬元，並不過高。被告主張本件兩造約定之違約金過高，應付舉證之責。
㈣聲明：⑴被告應給付原告700萬元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止按年利百分之五計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠兩造系爭買賣原本約定尾款前一期為800萬元，而尾款為380
萬5千元，詎原告卻趁被告之丈夫及另一仲介乙○○離去後，欺被告不識字，且聽不懂國語，並不知原告已將「必要之點」即尾款前一期改為600萬元，而尾款改為580萬8千元。
聽任代書蓋印於契約書上（被告若知必要之點已遭變更，必不會同意簽訂此契約）。導致被告來不及清償債務，以致系爭買賣標的慘遭案外人游金陵查封拍賣（案號：95年度執字第71997號、丑股）。依民法第153條第2項前段之反面解釋：當事人對於必要之點（即尾款前一期為800萬元，而尾款為380萬5千元以供被告清償債務必要之點），意思不一致，本件買賣契約自不成立。
㈡於95年6月21日原告給付第1 次款項時，被告即同時將過戶
之相關證件備齊並交給代書，只因「必要之點」不一致，被告才會拒絕提供地上權人拋棄優先購買權證明書。
㈢退萬步言之，即使原告可以解除系爭買賣契約，並依約請求
違約金，350萬元之違約金額亦屬過高，請鈞院依民法第252條之規定，予以酌減之，方符衡平之法理。
㈣聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准許宣告免為假執行。
三、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下：㈠兩造不爭之事項：
⑴兩造於95年6月21日訂定不動產買賣契約，由原告向被告購
買系爭1659-2、1659-5、1660-8、1660-11、1660-14、1660-15地號土地及另將1660-16、1660-17、1659-3地號土地分割出69平方公尺之土地，價金23,616,000元，原告已給付被告350萬元價金。
⑵被告所有系爭1659-5、1660-14、1660-15地號土地另設定地上權予台中縣太平市農會。
⑶系爭土地辦理所有權移轉登記程序時，台中縣太平地政事務
所曾於95年7 月6 日以平補字第376 號通知書通知補正地上權人放棄優先承買權之證明文件。
⑷承辦之代書賴秀敏於95年7月26日以存證信函通知被告配合
辦理，然被告並未交付地上權人放棄優先購買權之證明文件予原告或承辦代書。
⑸原告於95年9月6日以存證信函通知被告於文到5日內履行買
賣契約，否則解除系爭買賣契約，被告已於95年9月13日收受上開存證信函。
⑹原告所提出之95年6月21日的「不動產買賣契約書」上被告的簽名為真正，該印文所屬的印章亦為被告所有。
㈡兩造爭執之事項：
⑴原告所提出的系爭買賣契約書面內容是否經兩造意思表示合
致而成立買賣契約？被告抗辯系爭買賣不成立是否有理由？⑵原告主張被告不提供地上權人放棄優先購買權證明文件及並
未塗銷系爭地上權違反買賣契約而解除契約，是否有理由？⑶原告請求之違約金是否過高？
四、本院得心證之理由：㈠原告主張：兩造於95年6月21日訂定不動產買賣契約，由原
告向被告購買系爭土地，價金23,616,000元，原告已給付被告350萬元價金等情，業為兩造所不爭，故應堪採信。又系爭土地於委託代書賴秀敏辦理所有權移轉登記程序時，台中縣太平地政事務所曾於95年7月6日以平補字第376號通知書通知補正地上權人放棄優先承買權之證明文件，經代書賴秀敏於95年7月26日以存證信函通知被告配合辦理，然被告並未交付地上權人放棄優先購買權之證明文件予原告或承辦代書，致上開所有權移轉登記之申請遭駁回等情，業為兩造所不爭，並經證人即代書賴秀敏於本院到庭證述明確，故亦堪採信。
㈡被告雖抗辯原告所提出之不動產買賣契約書，其中有關買賣
價金分期給付之方式，原本約定尾款前一期為800萬元，而尾款為380萬5千元，詎原告卻趁被告之丈夫及另一仲介乙○○離去後，欺被告不識字，且聽不懂國語，並不知原告已將「必要之點」即尾款前一期改為600萬元，而尾款改為580萬8千元，則兩造對此必要之點意思不一致，本件買賣契約自不成立等語，惟查：
⑴原告所提出「不動產買賣契約書」業經兩造於親自簽名，而
被告對於契約書上之簽名及印文之真正亦不爭執，故上開不動產買賣契約書形式上之真正應堪認定。
⑵證人即代書賴秀敏於本院到庭證稱：「（原告訴訟代理人問
：當時買賣契約是否依照他們之意思記載？）是。（原告訴訟代理人問：你當時有無把買賣契約書之內容朗讀給兩造聽？）有，我有唸給他們聽。（原告訴訟代理人問：當時你唸的時候，被告有無在場？被告的先生丙○○有無在場？）均在場。（原告訴訟代理人問：你唸完他們有無表示異議？）沒有異議。（原告訴訟代理人問：契約書上丁○之姓名是何人簽的？）是她本人簽的。---- （被告訴訟代理人問：當初被告的先生丙○○在場的時候有無表示付款的方式為尾款為新台幣3,805,000元整，尾款的前一期為新台幣八百萬元？原告有無同意？）我們簽訂契約是依照買賣雙方意思表示一致之後，才會寫下買賣契約的內容，然後我還有朗誦一次給兩造聽，雙方沒有異議才簽名，被告訴訟代理人所說的付款方式，因為時間已經一年多，我沒有印象被告的先生丙○○有這樣提，也沒有印象原告有同意。（被告訴訟代理人問：丁○在系爭買賣契約書上簽名的時候，被告的先生丙○○有無在場或是已經離開？）被告丁○簽名的時候，丙○○有在場。（被告訴訟代理人問：你在朗讀契約內容的時候，丙○○有無在場？）有在場。（法官問：簽約當時契約書上介紹人乙○○、曹財旺有無在場？）有。---- （法官問：當時你朗讀給兩造聽的時候，是用國語或台語？）我當時有請問在場的丙○○先生，他說國台語都可以，所以我是國台語夾雜朗讀。（法官問：簽約之後，是否因兩造對付款方式不同意見，又到你的代書事務所會談過？）沒有印象。」，本院審之證人賴秀敏乃屬辦理前揭簽約及所有權移轉登記之專業代書，於本院到庭具結證述前言，應無故意虛詞而擔負偽證刑責之可能，且證人前揭證詞內容與不動產買賣契約書內容相符，故證人前揭證詞應堪採信。又依證人賴秀敏前揭證詞，系爭買賣契約有關分期付款內容，係在代書向兩造朗讀說明後，兩造才親自簽名，顯見兩造就契約書有關買賣價金分期給付之方式應已有意思表示之合致。
⑶被告雖抗辯系爭買賣契約係於被告之夫被告丙○○與仲介人
乙○○離去後才簽定云云，惟查被告上開抗辯與證人賴秀敏前揭證詞不符，且若證人乙○○已離去，證人乙○○如何能在買賣契約書上「介紹人」處簽名並蓋用指印？顯見被告所稱介紹人乙○○已離去一節，顯屬不實，不足採信。從而，綜前所述被告抗辯本件系爭買賣契約兩造意思表示不一致云云，顯不足採信。
⑷本件被告聲請傳喚證人乙○○到庭作證，經本院按被告陳報
之地址未能合法送達，被告復未遵期陳報證人乙○○送達處所而於言詞辯論期日陳明證人乙○○要上班無法到庭等語，本院審酌兩造就系爭不動產買賣契約書內容已有意思表示合致等情，業經本院審認如前，被告前揭證據調查之聲請，已無必要，應予駁回，附此敘明。
㈢按本件買賣之不動產乙方（即被告）保證為自己所有及自用
土地，如有抵押權，典權押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵應於本件手續登記期日前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚。絕不得有使甲方蒙受任何虧損。如致使甲方（即原告）蒙受損害時，乙方應負全部賠償責任；又乙方不履行本契約時，聽由甲方解除契約，乙方應即加倍返還其所受領之定金價金作為違約賠償金不得異議等情，業經兩造於買賣契約第5條、第11條分別約定明確，此有前揭不動產買賣契約書影本1份在卷足憑，本件被告未依前揭約定履行，致無法完成系爭土地之所有權移轉登記，原告依系爭契約第11條規定自得解除系爭買賣契約並請求被告加倍返還所受領之定金及價金。
㈣又按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第2項定有明文。本院審之本件兩造對於契約第11條之違約金約定應屬損害賠償總額預定性之違約金，並非懲罰性違約金等情，並未爭執，認兩造基於契約自由、私法自治原則，於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，本院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。否則債務人於違約時，若不需負舉證之責，即得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，且顯然違反當事人間有關損害賠償額預定違約金約定之真意。㈤再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條雖定有明文，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。本件被告前揭違約事實已臻明確，被告雖抗辯約定違約金過高，然並未舉證證明違約金何以過高，讓本院獲得本件兩造前揭約定違約金確屬過高，則依前揭說明，被告違約金過高之抗辯，即不足採信，本院自無從核減。
㈥綜上所述，本件被告違反系爭買賣契約之約定，未依約履行
系爭土地所有權移轉登記之義務，原告依系爭契約第11條解除契約，請求被告加倍返還其所受領之定金及價金即700萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即95年10月28日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
㈦兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 19 日
民事第一庭 法 官 陳毓秀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 7 月 19 日
書記官 楊賀傑