臺灣臺中地方法院民事判決 95年度重訴字第535號原 告 溫達實業有限公司兼法定代理人 乙○○訴訟代理人 林春榮律師複 代理人 楊大德律師
甲○○被 告 台灣銀行股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 林開福律師被 告 台灣人壽保險股份有限公司法定代理人 朱炳昱訴訟代理人 羅豐胤律師複 代理人 黃幼蘭律師訴訟代理人 徐明珠律師複 代理人 洪瑞霙律師上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國96年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人者不適用之；另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第17
0、173及第175條第1項分別定有明文。本件被告台灣銀行股份有限公司（下稱台銀公司）之法定代理人於民國96年1 月2日由許德南已變更為丙○○，並由被告台銀公司具狀聲明承受訴訟，有其提出之聲明承受訴訟狀及公司變更登記表在卷可稽，經核與前開規定相符，應准其承受訴訟，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴原聲明；⑴確認原告溫達實業有限公司（下稱溫達公司）就被告所有坐落台中市○區○○段第55之5、55之27地號如附圖所示紅色區域、面積約1141平方公尺（以實測為準）土地之優先購買權存在；⑵被告就前開土地應以出售與台灣人壽保險股份有限公司（下稱台壽公司）之相同條件與原告溫達公司訂立買賣契約，並於原告依約給付之同時，將該土地所有權移轉與原告溫達公司；⑶確認原告乙○○就被告所有坐落台中市○區○○段第55之5、55之27 地號如附圖所示藍色區域、面積約414平方公尺（以實測為準）土地之優先購買權存在；⑷被告就前開土地應以出售與台壽公司之相同條件與原告乙○○訂立買賣契約，並於原告乙○○依約給付價金同時，將該土地所有權移轉登記與原告乙○○。於95年12月19日提出民事追加起訴暨變更聲明狀，聲明: ⑴確認原告溫達公司就被告台銀公司前所有及追加被告台壽公司現所有坐落台中市○區○○段第55之5、55之27 地號如起訴狀附圖所示紅色區域、面積約1141平方公尺（以實測為準）土地之優先購買權存在；⑵追加被告台壽公司應就前開土地於95年11月22日所為移轉登記塗銷；被告台銀公司就前開土地應以出售與追加被告台壽公司之相同條件與原告溫達公司訂立買賣契約，並於原告依約給付之同時，將該土地所有權移轉與原告溫達公司；⑶確認原告乙○○就被告台銀公司前所有及追加被告台壽公司現所有坐落台中市○區○○段第55之5、55之27地號如起訴狀附圖所示藍色區域、面積約414平方公尺（以實測為準）土地之優先購買權存在；⑷追加被告台壽公司應就前開土地於95年11月22日所為移轉登記塗銷；被告台銀公司就前開土地應以出售與追加被告台壽公司之相同條件與原告乙○○訂立買賣契約，並於原告乙○○依約給付價金之同時，將該土地所有權移轉登記與原告乙○○。96年10月4日提出民事準備狀，更正聲明: ⑴確認原告溫達公司就台中市○區○○段第55之27、55之5地號如複丈成果圖所示編號B、C、M，面積1158 平方公尺土地之優先購買權存在；⑵被告台壽公司應就前開土地於95年11月22日所為移轉登記塗銷；被告台銀公司就前開土地應以出售與被告台壽公司之相同條件與原告溫達公司訂立買賣契約，並於原告依約給付之同時，將該土地所有權移轉與原告溫達公司；⑶確認原告乙○○就台中市○區○○段第55之27、55之5地號如複丈成果圖所示編號D、E、F、G、T、H、I’、X、N、O，面積465平方公尺土地之優先購買權存在；⑷被告台壽公司應就前開土地於95年11月22日所為移轉登記塗銷；被告台銀公司就前開土地應以出售與被告台壽公司之相同條件與原告乙○○訂立買賣契約，並於原告乙○○依約給付價金之同時，將該土地所有權移轉登記與原告乙○○。96年11月8日提出民事辯論意旨狀，聲明: ⑴確認原告溫達公司就台中市○區○○段第55之27、55之5地號如複丈成果圖所示編號B、C、M，面積1158平方公尺土地之優先購買權存在；⑵被告台壽公司應就前開土地於95年11月22日所為移轉登記塗銷；被告台銀公司就前開土地應以出售與被告台壽公司之相同條件即新台幣（下同）1億8774萬6540元與原告溫達公司訂立買賣契約，並將該土地所有權移轉登記與原告溫達公司；⑶確認原告乙○○就台中市○區○○段第55之27、55之5地號如複丈成果圖所示編號D、E、F、G、T、H、I’、X、
N、O，面積465平方公尺土地之優先購買權存在；⑷被告台壽公司應就前開土地於95年11月22日所為移轉登記塗銷；被告台銀公司就前開土地應以出售與被告台壽公司之相同條件即7539萬04 50元與原告乙○○訂立買賣契約，並將該土地所有權移轉登記與原告乙○○。此分別屬擴張應受判決事項之聲明及不變更訴訟標的而更正陳述，合於前揭規定，自應准許，先予敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張: 坐落台中市○區○○段第55之5、55之27號土地（下稱系爭土地）原均為被告台銀公司所有，被告台銀公司自76年10月起與原告乙○○就系爭土地55之5號土地中之153平方公尺土地及55之27號土地中之499平方公尺及其上面積252.31平方公尺之房屋（門牌號碼為台中市○區○○○路1段143號）成立租約，原告乙○○嗣在所承租之系爭土地上新增建客廳等建物，面積264平方公尺（即複丈成果圖所示編號E、F、G、H、N部份），並於95年5月12日就該土地續訂租約（下稱系爭租約甲），租賃期間至95年12月31日止，每月租金3萬元。被告台銀公司前將複丈成果圖所示編號B、
C 、M部分土地及其上小部分老舊建物出租與訴外人林春煙，並由原告溫達公司出資將已不堪使用之建物拆除，改建為面積約785平方公尺如複丈成果圖所示C、M之現在建物並經營餐廳，另以B部分，面積223平方公尺之土地為出入口，被告台銀公司並於90年7月11日，將55之5號土地中之261平方公尺土地及55之27號土地中之897平方公尺土地及其上面積
219.34平方公尺之房屋（門牌號碼為台中市○區○○○路1段151號），改與原告溫達公司成立租約，並於95年5月12日就該土地續訂租約（下稱系爭租約乙），租賃期間至95年12月31日止，每月租金9萬2000元。而原告乙○○在如複丈成果圖所示編號D、E、F、G、T、H、I、X、N、O，面積合計為465平方公尺土地上有出資增建建物（下稱系爭房地甲），原告溫達公司在如複丈成果圖上所示編號B、C、M，面積合計1158平方公尺土地上有出資改建建物（下稱系爭房地乙），該等建物並均因具有獨立性，由原告等人分別取得所有權，依土地法第104條第1項之規定，將系爭土地出賣時，原告等人有依同樣條件優先購買之權，惟被告台銀公司於95年8月29日將系爭土地及其上建物以公開投標之方式出售，由被告台壽公司以總價13億9489萬0420元得標，並於95年11月22日辦理所有權移轉登記完畢，然未通知原告行使優先承購買權，依土地法第104條第2項後段規定，該買賣契約不得對抗原告等人，況被告台銀公司分別與原告等人所訂立之系爭租約甲、乙均屬預定用於同類契約條款之定型化契約，於系爭租約甲、乙第14條雖均載明承租人無優先購買權，惟此項約定剝奪原告等人之優先購買權，對原告等人顯失公平，依民法第247條之1第3款之規定應屬無效，故原告等人對系爭土地確有優先購買權，為此爰依法提起本訴等語。並聲明：⑴確認原告溫達公司就台中市○區○○段第55之27、55之5地號如複丈成果圖所示編號B、C、M，面積1158平方公尺土地之優先購買權存在；⑵被告台壽公司應就前開土地於95年11月22日所為移轉登記塗銷；被告台銀公司就前開土地應以出售與被告台壽公司之相同條件即1億8774萬6540元與原告溫達公司訂立買賣契約，並將該土地所有權移轉登記與原告溫達公司；⑶確認原告乙○○就台中市○區○○段第55之27、55之5地號如複丈成果圖所示編號D、E、F、G、T、H、I’、
X、N、O，面積465平方公尺土地之優先購買權存在；⑷被告台壽公司應就前開土地於95年11月22日所為移轉登記塗銷；被告台銀公司就前開土地應以出售與被告台壽公司之相同條件即7539萬0450元與原告乙○○訂立買賣契約，並將該土地所有權移轉登記與原告乙○○。
二、被告台銀公司則以：系爭租約甲、乙本屬分別以供居住、經營餐廳之目的而一併出租此房、地，即被告台銀公司並非出租系爭土地供原告等人興建房屋之用，而係以被告台銀公司所有之房、地一併出租，故系爭租約甲、乙並無土地法第104條第1項規定之適用，且系爭租約甲、乙中之第8條，均明確約定禁止原告等人對於租賃物（包括房屋及其附屬基地）不得改建或增建，並且明示任何房、地「原狀」外之添加物，縱為契約所載且經被告台銀公司同意之內部裝潢，於契約終止時亦均需拆除而以原狀交還，故系爭租約甲、乙均有非「租地建屋」之明確約定；而系爭房地乙，依林春煙所提出之切結書可知應為林春煙出資整修，縱為原告溫達公司出資，亦僅係進行「整修」，非拆除重建，系爭房地甲亦因與被告台銀公司所有原建物使用共同壁及加建在該原建物之上，仍須利用該原建物之門戶進出，無獨立之進出通路，而成為該原建物之重要成分，故系爭房地甲、乙均仍應由原建物之所有權人即被告台銀公司取得該整修、增建部分之所有權。再者，依林春煙與原告乙○○於90年6月30日同時簽立之「房屋歸還點交書」及「房地點交記錄」所載，可知原告已承認點交當時之房、地現狀均屬被告台銀公司所有，即縱使原告對出資增建或改建部分有獨立所有權，原告亦已同意將所有權歸屬被告台銀公司；土地法第104條所定之優先承買權，乃係為保護地上權人、典權人、承租人之利益，不具公益色彩，地上權人等既與土地所有權人訂立預先拋契之特約，於當事人間自有拘束力，並且基於公益或政策之目的，若某項權利不得拋棄，通常均有法律明文，前述優先承買權雖尚未發生，亦屬期待權，既無不得拋棄之明文規定，在現代工商社會亦不能低估當事人就自身所為之利亦益衡量及價值判斷能力，系爭租約甲第14條、系爭租約乙第15條均明訂承租人無優先購買權，於當事人間已有拘束力，此項特約應屬有效等語資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。
三、被告台壽公司則以: 系爭租約甲、乙並非承租土地以建築房屋之用，不符土地法第104條第1項之規定，且該2份契約第8條亦均約定原告等人不人改建或增建，再依原告等人出具之切結書表示所承租之房屋係供住家、商業使用，足見此契約為一般租賃而非基地租賃；被告否認系爭房地乙為原告溫達公司所出資改建，系爭房地甲建物應屬143號建物之附屬建物，原告乙○○無原始取得該物之所有權。縱原告等人確有增建或改建，然依系爭租約甲、乙之第8條約定，其等行為已屬違約行為，即使被告台銀公司對原告等人之違約行行為消極不行使權利，但權利之行使或維護本有其自由，單純不行使權利或行使懈怠並不會因而嘉惠侵害權利者，或消除其行為之不正當性；土地法第104條之性質屬於任意規定而非強行規定，且預先拋棄優先承買權並未違反公序良俗，原告等人既分別在系爭租約第14、15條中拋棄優先承買權，其等起訴主張有優先承買權自屬無據等語資為抗辯。並聲明: 原告之訴駁回。
四、本件不爭執之事實：㈠系爭土地原為被告台銀公司所有，被告台銀公司於76年10月
，將系爭土地上建物門牌為台中市○區○○○路一段143號之建物（建物面積252.31平方公尺），及該建物坐落基地暨其附屬基地（土地面積共652平方公尺）一併出租予原告乙○○。兩造並於95年5月12日就上開建物及該建物坐落基地暨其附屬基地續訂租約，租賃間至95年12月31日，每月租金3萬元。
㈡被告台銀公司於90年7月11日，將系爭土地上建物門牌為台
中市○區○○○路一段151號之建物（建物面積219.34平方公尺），及該建物坐落基地暨其附屬基地（土地面積共1158平方公尺）一併出租予原告溫達公司。兩造並於95年5月12日就上開建物及該建物坐落基地暨其附屬基地續訂租約，租賃期間至95年12月31日止，每月租金92,000元㈢被告台銀公司於95年8月29日將系爭土地及其上建物，以現
狀標售與被告台壽公司，並於95年11月22日辦妥所有權移轉登記。
五、本件兩造爭執首須審酌在於原告溫達公司對於系爭土地上，如附圖所示B、C、M，面積合計1158平方公尺土地，及原告乙○○對於系爭土地上，如附圖所示D、E、F、G、T、H、I’、X、N、O，面積合計為465平方公尺土地，是否有優先承買權?㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。為土地法第104條第1項所明文。本條規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（最高法院77年度台上字第1243號判決意旨參照）。復按土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人於出租人之基地出賣時有優先購買之權，若租用房屋及基地之承租人，於出租人之房屋基地出賣時，自不得援用該條規定，主張優先購買權（36年院解字第3763號解釋參照），要言之，土地法第104條規定限於以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約承租人始得主張優先承買權，並非任何租用土地之承租人均得任意援引而為主張。
㈡本件原告溫達公司主張就系爭土地上，如附圖所示B、C、M
，面積合計1158平方公尺土地，原告乙○○主張就系爭土地上，如附圖所示D、E、F、G、T、H、I’、X、N、O，面積合計為465平方公尺土地，依土地法第104條有優先購買權，則原告溫達公司、乙○○在系爭土地是否有租地建屋關係，自為本件爭點所在。經查：
⑴原告主張分別與被告台銀公司訂立租賃契約之事實，固據其
提出系爭租約甲、乙各1份附卷可稽，惟依系爭租約甲、乙第1條，被告台銀公司係將系爭土地上，建物門牌分別為台中市○區○○○路1段143號、151號之建物，與該建物坐落基地暨其附屬基地一併分別出租予原告乙○○、原告溫達公司；再依系爭租約甲第8條租賃物之使用方式，被告台銀公司與原告乙○○係約定：「本租賃物限於作住宅使用，不得作為營業場所，亦不得作為學生宿舍。乙方（即原告乙○○）對於租賃物（包括房屋及其附屬基地）不得改建或增建。」及依系爭租約乙第8條租賃物之使用方式，被告台銀公司與原告溫達公司係約定：「乙方（即原告溫達公司）對於租賃物（包括房屋及其附屬基地）不得改建或增建，但因內部裝潢需要，無損害建築結構，須經本行（即被告台銀公司）同意辦理之…租期屆滿交還房地時，應以該屋原狀交還甲方」，及原告於承租時，分別出具切結書表示承租台中市○○○路○段○○○號房屋係作為住家使用；承租台中市○○○路○段○○○號房屋係作為商業使用（此詳參卷內被告台壽公司所提之原告並不爭執之切結書影本2紙）等情觀之，被告台銀公司係就系爭土地及其上建物一併出租與原告乙○○及溫達公司，供住宅及經營餐廳使用，並無「租地建屋」之合意，原告乙○○及溫達公司自非以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約承租人。
⑵況系爭租約甲、乙亦明確約定禁止原告二人於出租房屋及附
屬基地上為改建或增建，且明示縱為契約所載且經被告台銀公司同意之內部裝潢，於契約終止時亦均須拆除而以「原狀」交還；上述切結書亦明載「如到期不再繼續承租，將拋棄地上的一切裝潢設施，絕無異議。」是兩造於簽約時，已明確約定就系爭租約甲、乙均非「租地建屋」之租賃契約自明。
⑶綜上所述，原告乙○○及溫達公司為租用建物門牌分別為台
中市○區○○○路1段143號、151號之建物及與該建物坐落基地暨其附屬基地之承租人，非以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約承租人，揆諸首開說明，自不得援用土地法第104條規定主張優先購買權。
㈢原告溫達公司雖另主張附圖所示C、M之建物，為其於83、84
年間拆除被告台銀公司之原始建物後，自行出資興建而成之現存建物經營餐廳；原告乙○○主張附圖E、F、G、N、H為其所增建並取得所有權，被告台銀公司並與原告等人續訂租約至今，自屬房屋經建築後，而與基地所有人訂約承租基地之情形，依最高法院70年台上字第818號、91年台上字第2154號判決意旨觀之，原告自得依土地法第104條就附圖B、C、M，面積合計1158平方公尺土地及附圖所示D、E、F、G、T、
H、I’、X、N、O，面積合計為465平方公尺土地，主張優先購買權。惟查：
⑴本件如原告主張兩造所不爭執者，被告台銀公司係於76年10
月，將系爭土地55之5號土地中之153平方公尺土地及55之27號土地中之499平方公尺及其上面積252.31平方公尺之房屋（門牌號碼為台中市○區○○○路1段143號）出租予原告乙○○，並於95年5月12日續訂系爭租約甲；被告台銀公司於90年7月11日，將系爭土地上建物門牌為台中市○區○○○路一段151號之建物（建物面積219.34平方公尺），及該建物坐落基地暨其附屬基地（土地面積共1158平方公尺）一併出租予原告溫達公司，並於95年5月12日續訂系爭租約乙。
依上述兩造所不爭執之租賃契約觀之，被告台銀公司於76年10日及90年7月11日分別與原告乙○○及溫達公司所訂立之租賃契約，均為建物及基地之租賃契約。
⑵原告溫達公司雖主張附圖所示C、M之建物，為其於83、84年
間拆除被告台銀公司之原始建物後，自行出資興建而成之現存建物經營餐廳，被告台銀公司知悉此改建情事，猶與原告溫達公司續訂租約，本件自屬租地建屋契約云云，為被告台銀公司否認，經查：被告台銀公司於83年就系爭土地及其上建物門牌為台中市○區○○○路一段151號（其時門牌為台中市○○○路○○號）之建物及該建物坐落基地暨其附屬基地（土地面積共1158平方公尺）一併出租與訴外人林春煙，林春煙並於83年7月14日切結「本人承租貴行代管有現址：台中市○○○路○○號房屋，因改為商業使用，而須整修本人同意在不影響該屋整體結構與安全性原則下整修。對整修該屋所產生之附加價值，於將來退租時，決不要求任何補償或抵繳租金」，而林春煙於90年6月30日不續租而返還租賃物予被告台銀公司時，於房屋歸還點交書上載明：「本人承租貴行台中市○區○○○路○○號（現址：台中市○區○○○路1段151號）房地全部不續承租自即日起現狀歸貴行。本房地以現狀歸還，如有任何遺留物均無條件歸貴行所有無誤。」此有兩造均不爭執之原告溫達公司提出之租賃契約、切結書及被告台銀公司提出之房屋歸還點交書各1紙附卷可稽，是本件原告溫達公司主張附所示C、M之建物，為其於83、84年重建之時，實際之承租人為林春煙而非原告溫達公司；而林春煙於90年6月30日返還租賃物時，並於房屋歸還點交書上表明房地以現狀歸還，如有任何遺留物均無條件歸被告台銀公司所有，而其時原告溫達公司之法定代理人乙○○並擔任林春煙與被告台銀公司於83年租賃契約之連帶保證人，並於林春煙簽立之房屋歸還點交書上簽名，是林春煙及原告溫達公司之法定代理人乙○○於其時均已就系爭土地上所承租範圍之建物，已全部歸還予被告台銀公司，是嗣後被告台銀公司於90年7月11日，將系爭土地上建物門牌為台中市○區○○○路一段151號之建物（建物面積219.34平方公尺），及該建物坐落基地暨其附屬基地（土地面積共1158 平方公尺）一併出租予原告溫達公司，並於95年5月12日續訂系爭租乙，均應為建物及基地租賃契約甚明，而非如原告溫達公司主張其為系爭土地上建物之所有人，與被告台銀公司所訂立僅為基地之租賃契約。
⑶按最高法院70年度台上字第818號判決要旨固為：「無論於
房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其租地建屋之關係存在，抑或係於房屋既經建築後，而始與基地所有人訂約承租基地之情形，均應有其適用」，最高法院91年度台上字第2154號判決要旨固為：「違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用」，惟上述判決所認定之事實，仍須房屋之所有人或受讓人與基地所有人間所訂立之租賃契約係為承租基地使用，此有上述最高法院70年度台上字第818號及91年度台上字第2154號判決附卷可參。本件如上所述，被告台銀公司與原告所分別訂立之租賃契約，自始即為建物及基地之租賃契約，原告亦未舉證證明兩造自始即有租地建屋之合意，是難認原告得依土地法第104條主張優先購買權。
六、綜上所述，原告與被告台銀公司所訂立之系爭租約，均非租地建物之契約，則原告依土地法第104條主張優先購買權，並訴請⑴確認原告溫達公司就台中市○區○○段第55之27、55之5地號如複丈成果圖所示編號B、C、M，面積1158平方公尺土地之優先購買權存在；⑵被告台壽公司應就前開土地於95年11月22日所為移轉登記塗銷；被告台銀公司就前開土地應以出售與被告台壽公司之相同條件即1億8774萬6540元與原告溫達公司訂立買賣契約，並將該土地所有權移轉登記與原告溫達公司；⑶確認原告乙○○就台中市○區○○段第55之27、55之5地號如複丈成果圖所示編號D、E、F、G、T、H、I’、X、N、O，面積465平方公尺土地之優先購買權存在；⑷被告台壽公司應就前開土地於95年11月22日所為移轉登記塗銷；被告台銀公司就前開土地應以出售與被告台壽公司之相同條件即7539萬0450元與原告乙○○訂立買賣契約，並將該土地所有權移轉登記與原告乙○○，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。
八、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 12 月 7 日
民事第二庭 法 官 涂秀玲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 7 日
書記官