臺灣臺中地方法院民事判決 95年度重訴字第64號
原 告 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 陳呈雲律師被 告 詹裕寶即台中縣私立仁化汽車駕駛人訓練班訴訟代理人 施瑞章律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國95年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告乙○○新台幣叁拾貳萬零捌佰陸拾陸元，及自民國九十五年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告甲○○新台幣柒萬壹仟玖佰捌拾貳元，及自民國九十五年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一；原告乙○○負擔百分之七十八；原告甲○○負擔百分之二十一。
本判決原告勝訴部分，均得假執行。但被告如分別以新台幣叁拾貳萬零捌佰陸拾陸元、新台幣柒萬壹仟玖佰捌拾貳元依序為原告乙○○、甲○○預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國85年7月19日分別與原告乙○○、甲○○簽訂土地租賃契約，約定由被告承租原告乙○○所有坐落台中縣大里市○○○段70之1地號（地目：田、面積：2,576平方公尺）、70之18地號（地目：田、面積：
2,053平方公尺）、78之56地號（地目：田、面積：1,314平方公尺）、70之26地號（地目：田、面積：145平方公尺）等4筆土地，及原告甲○○所有坐落同段70地號（地目：
田、面積：824平方公尺）、86之10地號（地目：田、面積：560平方公尺）等2筆土地，租賃期間自85年7月19日起至94年7月19日止，租期共9年，並約定租期屆滿後，被告所投資於系爭6筆土地上之一切地上建物與設施全部歸原告所有，被告並應提出原告因辦理地上物所有權移轉登記所需之一切證件交由原告辦理登記。被告承租前揭6筆土地後，因經營汽車駕駛人訓練班事宜，遂於該6筆土地上興建加強磚造2層樓房乙棟，每層面積各160.20平方公尺，合計320.40平方公尺（下稱系爭建物），以便經營訓練班，聘請教練及招募學員使用。嗣原告乙○○、原告甲○○於租約屆滿時即94年7月19日，以大里草湖郵局第131號存證信函通知被告不再續訂租約，並要求被告返還土地，詎被告卻故意違約，拒不返還系爭6筆土地及將系爭建物辦理所有權第一次登記後移轉所有權登記與原告，顯已違背租賃契約書約定，為此依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付原告乙○○違約罰金新台幣（下同）24,000,000元；給付原告甲○○違約罰金6,000,000元，及將系爭建物辦理所有權第一次登記後移轉所有權登記與原告。又被告至94年10月始將土地返還原告，無權占用系爭6筆土地達3個月之久，爰依民法第179條之法律關係請求被告給付原告乙○○327,918元；給付原告甲○○71,982元相當於租金之不當得利。
並聲明：㈠被告應給付原告乙○○24,327,918元；給付原告甲○○6,071,982元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應將坐落台中縣大里市○○○段70之1、70之18、78之56、70之26、70、86之10地號等6筆土地上，加強磚造2層樓房，每層面積各160.20平方公尺，合計320.40平方公尺，向台中縣大里地政事務所辦理所有權第一次登記後，移轉所有權登記予原告共有，應有部分各2分之1。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告未依契約約定於92年7月18日前告知被告是否於租約期滿後繼續出租，反於被告表示願意繼續承租後，以提高租金一倍之手段違反契約約定，並於94年3月23日始表示不再出租系爭土地予被告。而系爭租賃契約關於被告應給付違約罰金之範圍，並不包括租期屆滿、不再續租時之土地交還事項，況被告已依約將系爭6筆土地返還予原告。又依契約約定，被告僅負有將辦理地上物所有權移轉登記所需一切證件交由原告辦理登記之義務，並無辦理建物所有權第一次登記之義務，而被告已於94年10月4日將坐落系爭6筆土地上未辦保存登記之地上建物及其大門鑰匙交付原告甲○○，已將系爭建物事實上之處分權讓與原告，從而，被告並無違約，原告請求被告給付違約金並無理由。又縱認被告有違約而應給付違約罰金，原告請求之違約罰金亦屬過高，爰請求酌減之。再被告已將系爭6筆土地返還原告，是原告請求相當於租金之不當得利並無理由等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠查原告主張被告於85年7月19日分別與原告乙○○、甲○○
簽訂土地租賃契約，約定由被告承租原告乙○○所有坐落台中縣大里市○○○段70之1地號（地目：田、面積：2,576平方公尺）、70之18地號（地目：田、面積：2,053 平方公尺）、78之56地號（地目：田、面積：1,314平方公尺）、70之26地號（地目：田、面積：145平方公尺）等4筆土地，及原告甲○○所有坐落同段70地號（地目：田、面積：824平方公尺）、86之10地號（地目：田、面積：560平方公尺）等2筆土地，租賃期間自85年7月19日起至94年7月19 日止。
被告承租前揭6筆土地後，嗣於該6筆土地上興建加強磚造2層樓房乙棟，每層面積各160.20平方公尺，合計320.40平方公尺等情，此有系爭土地租賃契約書2份、建造執照申請書1份、台中縣政府工務局使用執照1份等影本附卷可憑，復為被告所不爭，堪信為真實。
㈡原告請求被告應將系爭建物辦理所有權第一次登記後，移轉所有權登記予原告共有部分：
⒈按申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免
發使用執照之證件及建物測量成果圖。申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。土地登記規則第79條第1項第2款定有明文。具見得申請建物所有權第一次登記者，非以建物起造人為限，其在辦理保存登記前，受讓建物所有權之人亦得為之。故建物所有權之受讓人苟經讓與人同意，以起造人名義申請，發給使用執照，或出具移轉契約書，以受讓人名義逕行辦理保存登記，即因登記而發生所有權移轉效力（最高法院79年台上字第2072號、80年台上字第649號判決要旨可資參照）。
⒉原告主張兩造約定租期屆滿後，被告所投資於系爭6筆土地
上之一切地上建物與設施全部歸原告所有，而請求被告應將系爭建物向台中縣大里地政事務所辦理所有權第一次登記後，移轉所有權登記予原告共有，應有部分各2分之1。經查，原告乙○○、原告甲○○與被告簽訂之土地租賃契約書第8條均約定：「乙方（即被告）違背本契約經甲方（即原告）終止租約或租期屆滿或因乙方於中途解約時，乙方所已投資於本租賃標的土地上一切地上建物與設施全部歸甲方所有，乙方不得向甲方提出任何補償之要求，乙方並應即時無條件提出甲方因需辦理地上物所有權移轉登記所需之一切證件交由甲方辦理登記，乙方不得藉故滋生事端任意拖延，乙方絕無異議」。是兩造僅約定租期屆滿時，被告所已投資於系爭
6 筆土地上一切地上建物與設施全部歸原告所有，被告並應即時無條件提出原告因需辦理地上物所有權移轉登記所需之一切證件交由原告辦理登記，並未約定被告應就系爭建物辦理建物所有權第一次登記後，移轉所有權登記與原告共有。又揆諸前揭規定，申請建物所有權第一次登記者，非以建物起造人為限，受讓建物所有權之人亦得為之，並因登記而發生所有權移轉效力。而被告業於94年10月18日將系爭建物點交予原告，有點交證明書附卷可參，被告並已將系爭建物辦理所有權第一次登記所需之資料用印完畢交給原告，此亦為原告所不爭。從而，原告主張被告應將坐落台中縣大里市○○○段70之1、70之18、78之56、70之26、70、86之10地號等6筆土地上加強磚造2層樓房，每層面積各160.20平方公尺，合計320.40平方公尺，向台中縣大里地政事務所辦理所有權第一次登記後，移轉所有權登記予原告共有，應有部分各2分之1，即無理由，應予駁回。
㈢原告請求被告給付違約金部分：
⒈依原告乙○○與被告簽訂之土地租賃契約書第10條約定：「
乙方違背本契約第5條、第6條、第7條、第8條及第9條義務時乙方應給付違約罰金新台幣24,000,000元正賠償於甲方，乙方不得異議」，及原告甲○○與被告簽訂之土地租賃契約書第10條約定：「乙方違背本契約第5條、第6條、第7條、第8條及第9條義務時乙方應給付違約罰金新台幣6,000,000元正賠償於甲方，乙方不得異議」，是違約罰金發生事由係以被告違背系爭租賃契約第5條、第6條、第7條、第8條及第9條義務為限。
⒉原告主張被告故意違約，拒不返還系爭6筆土地及將系爭建
物辦理所有權第一次登記後移轉登記與原告，顯已違背租賃契約書約定，為此依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付原告乙○○違約罰金24,000,000元；給付原告甲○○違約罰金6,000,000元。惟查：
⑴依原告乙○○、甲○○與被告簽訂之土地租賃契約書第11條
均約定：「本租賃契約於屆滿期限時，乙方應依約定期限將本租賃標的物返還甲方」，即租賃期限屆滿時，被告依約應將系爭6筆土地返還原告係規定於第11條，然違反系爭租賃契約第11條規定並非違約罰金發生事由，是原告據此主張被告應給付違約罰金，並無理由。則被告是否於租賃期限屆滿時依約將系爭6筆土地返還原告，即無庸論究，附此敘明。⑵另原告主張被告違反系爭租賃契約第8條約定部分，經查，
依系爭租賃契約第8條約定，租期屆滿時，被告於系爭6筆土地上所建之一切建物與設施全部歸原告所有，被告並應即時無條件提出原告因需辦理地上物所有權移轉登記所需之一切證件交由原告辦理登記，然並未約定被告須將系爭建物辦理所有權第一次登記後移轉所有權登記與原告，已如前述，而被告已將系爭建物及用印完畢之原告辦理系爭建物所有權第一次登記所需資料交付予原告，從而，被告並無違反契約第
8 條約定。⒊綜上，被告既無土地租賃契約書第10條規定違約罰金發生之
事由，則原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付原告乙○○違約罰金24,000,000元；給付原告甲○○違約罰金6,000,000元，即屬無據，應予駁回。
㈣原告得請求被告返還之不當得利數額：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，亦為民法第179條所明定。其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
⒉原告主張被告至94年10月始將系爭土地返還原告，無權占用
系爭土地達3個月之久，爰依民法第179條之法律關係請求被告給付原告乙○○327,918元；給付原告甲○○71,982元相當於租金之不當得利。經查，兩造之租賃契約既已於94年7月19日終止，且未續訂租約，則被告於94年7月19日後繼續占有系爭土地，即無法律上原因，被告就其所占有之土地應屬無法律原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告對於被告，即得本於前開規定請求返還相當於租金之不當得利。而被告於94年10月18日始將系爭土地返還予原告，則原告請求被告給付自94年7月20日起至94年10月18日止無法律上原因占有系爭土地共91日期間，相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。
⒊依原告乙○○與被告簽訂之土地租賃契約書第3條約定：「
租金依每1年份租金新台幣1,100,000元正計算，... 甲乙雙方約定租金於前5年內甲方不作調整，於第6年起依每年度調升4%之租金調整額度」，及原告甲○○與被告簽訂之土地租賃契約書第3條約定：「租金依每1年份租金新台幣280,000 元正計算，... 甲乙雙方約定租金於前5年內甲方不作調整，於第6年起依每年度調升4%之租金調整額度」。
是原告乙○○與被告簽訂之土地租賃契約第9年之年租金為1,286,844 元（小數點以下四捨五入）（1,100,000元×104%×104%×104%×104%＝1,286,844元），則每日之租金為3,526元（1,286,844元÷365日＝3,526元），而原告甲○○與被告簽訂之土地租賃契約第9年之年租金為327,560元（280,000元×104%×104%×104%×104%＝327,560元），則每日之租金為897元（327,560元÷365日＝897元）。從而，原告請求被告給付原告乙○○相當於租金之不當得利於320,866 元（3,526元×91日＝320,866元）之範圍內為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即非有理由。而原告請求被告給付原告甲○○相當於租金之不當得利71,982元，並未逾越前揭每日租金之數額（71,982元÷91日＝791元），則原告此部分之請求為有理由，應予准許。
⒋末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；民法第233條第1項及第203條亦有明文。本件原告乙○○、甲○○依民法第179條之法律關係請求被告賠償其損害，並未定有給付之期限，則原告乙○○、甲○○均請求自起訴狀繕本送達被告翌日即95年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，核無不合。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付原告乙○○違約罰金24,000,000元；給付原告甲○○違約罰金6,000,000元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，且應將坐落台中縣大里市○○○段70之1、70 之18、78之56、70之26、70、86之10地號等6筆土地上，加強磚造2層樓房，每層面積各160.20平方公尺，合計320.40 平方公尺，向台中縣大里地政事務所辦理所有權第一次登記後，移轉所有權登記予原告共有，應有部分各2分之1，均為無理由，應予駁回；而依民法第179條之法律關係請求被告給付原告乙○○320,866 元；給付原告甲○○71,982元，及均自起訴狀繕本送達翌日即95年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾越部分，洵非正當，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，判決所命給付金額均未逾新台幣50萬元，應依職權宣告假執行。被告免為假執行之聲請，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究，併予敘明。
七、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 31 日
民事第四庭 法 官 周靜秀上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 8 月 2 日
書記官